住房“雙軌制”能夠化解當前國內(nèi)房地產(chǎn)問題嗎？從2010年的情況來看,，國十條的推出應(yīng)該是轉(zhuǎn)變了這些年來房地產(chǎn)發(fā)展的政策思路,，開始步入正確的轉(zhuǎn)道。但是這個正確的思路并沒有真正落實與推行,，而把重點放在建設(shè)大量的保障性住房上,。2010年政府規(guī)定要建設(shè)580萬套保障性住房，2011年計劃再建設(shè)1000萬套保障性住房,。
也就是說,，2011年政府希望通過住房“保障軌”及住房“市場軌”雙軌制來化解房地產(chǎn)市場的問題與矛盾。即購買不起住房的居民進入保障軌,，而市場軌則讓市場自由發(fā)展,。其實這種從香港及新加坡那里學(xué)習(xí)來的思路，不僅沒有參考性,，而且在實踐中可能面對的問題更多,。因為，中國內(nèi)地與香港,、新加坡的情況是完全不同的。這些地方不僅地方小,、人口少,，而且政府財力強。盡管如此,，這些城市的保障住房體系也花了60至70年才達到今年這種非理想的程度(即香港的這種住房保障體系是犧牲絕大多數(shù)住房福利水平為代價的,，我們只要到過香港，就知道香港中低收入居民的住房條件之差是世界上十分罕見的,，新加坡要好一點),。對于人口眾多的中國內(nèi)地來說，要達到香港及新加坡的保障性住房水平至少也得花上200年時間才能達到,。
中國不僅人口多,，而且區(qū)域廣大不同的區(qū)域經(jīng)濟及環(huán)境的差別性大，再加上不少地方政府的財力有限,。在中國中西地區(qū),，以目前的經(jīng)濟發(fā)展水平，如果不是靠中央政府財政支持,，這些地區(qū)是完全沒有能力來解決當?shù)氐谋Ｕ闲宰》康�,。我們現(xiàn)在可以看到就算每年建設(shè)1000萬套住房財政有能力來做,。但1000萬套住房建設(shè)僅是城市居民住房條件補課，都得很長時間來滿足城市低收入民眾的需要,，而每年通過城市化進入城市的人口住房解決靠這種住房保障體系更是困難,。也就是說，即使這個住房保障體系是合理的,，但是政府實際的財力是無法支撐這個住房保障體系的,。更何況，保障性住房體系并非僅是保障城市弱勢居民的居住權(quán)的問題,，而且是保障全體國人居住權(quán)的問題,。
要保證全體居民的基本居住權(quán)的問題，就得通過有效的市場方式來解決,，而不是“市場歸市場,、保障歸保障”。實際上,，當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的最大問題,，就在于中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展到底是為什么的問題，或住房市場的本質(zhì)是什么的問題,。如果這個問題不清楚,，其他問題就會隨之涌現(xiàn)出來。因為,，在任何一個國家的房地產(chǎn)市場,，其實質(zhì)或根本就是把它當作為保證每一個居民基本居住權(quán)的市場，住房市場生產(chǎn)的所有住房以此為目標,。但是,，由于早幾年住房市場政策失誤，通過政府各種各樣的政策(包括信貸政策,、稅收政策和土地政策等)鼓勵國人全民投機炒作,，把住房當成個人謀利賺錢的工具，把中國的房地產(chǎn)市場變成了一個全民投機炒作的市場,。在這種情況下,，住房的價格豈能不快速飆升？房地產(chǎn)市場的利益豈能不盤根錯節(jié),？房地產(chǎn)泡沫豈能不吹大,？這才是國內(nèi)住房市場的問題的實質(zhì)所在。
因此,，要化解當前中國房地產(chǎn)市場問題,，最為重要的是要嚴厲打擊房地產(chǎn)投機炒作，去除住房市場的賺錢效應(yīng)或投資工具效應(yīng)。只要把房地產(chǎn)投機炒作擠出市場,，恢復(fù)住房的居住功能而不是投資功能,，住房成為一個消費為主導(dǎo)的市場，這時有效的住房市場就能夠形成,。