日本房地產(chǎn)在上世紀７０年代初和８０年代末曾歷經(jīng)兩次周期性波動,，但由于觸發(fā)因素與發(fā)展階段、人口結構等的不同,，調整的幅度也明顯不同,。
首先，雖然２０世紀７０年代日本經(jīng)濟處于高速增長向穩(wěn)定增長的過渡時期,，增長率也有明顯下滑,，但仍遠遠高于其他發(fā)達國家，而且到１９８６年,，日本成為僅次于美國的世界第二經(jīng)濟大國,。
其次，盡管２０世紀７０年代日本的城市化速度開始從高位回落,，但城市化進程仍以平衡的增速逐步推進,，也正是在這一時期，日本城市化達到拐點,。
從數(shù)據(jù)上觀察,，１９４７年—１９６５年的近２０年間，日本城市化率由３３．１％提高到６８．１％,。進入７０年代之后,，日本城市化節(jié)奏達到高峰后開始以較平穩(wěn)的速度進一步推進，到１９８５年時,，城市化率已經(jīng)達到７６．７％的歷史高點,。
雖然２０世紀７０年代石油危機的外生沖擊所引發(fā)的通貨膨脹使一部分投資性資金進入市場并助推房價，但由城市化與經(jīng)濟增長所驅動的真實住房需求仍占有相當比重,。
而２０世紀７０年代后期,，城市化率達到高點，同時由于住房需求的大規(guī)模釋放,，因此對住宅的剛性需求開始逐步回落,，投資性需求逐步居于主導地位。
�,。玻笆兰o８０年代,，日元的升值與日本的金融自由化引發(fā)國際資本的大規(guī)模流入；同時,，日本為了擺脫貨幣升值對出口競爭力的傷害,，開始實施寬松的貨幣與低利率政策，這進一步使成本低廉的資金進入房地產(chǎn)市場,。
更為重要的是,，房價的上漲使房地產(chǎn)的抵押價值增大，銀行的放貸規(guī)模也不斷放大,。從數(shù)據(jù)上看,，從１９８１年到１９８９年，日本銀行對不動產(chǎn)的貸款規(guī)模增速平均接近２０％，因此,，內(nèi)外流動性一起助推房價,，泡沫水平難以維持。
目前中國的發(fā)展階段與日本上世紀７０年代的情形大致可比,，仍然較強的消費性需求和相對穩(wěn)健的家庭資產(chǎn)負債表結構意味著多數(shù)地區(qū)的房地產(chǎn)市場在調控政策的作用下會發(fā)生相應調整,，但調整的幅度也會相對溫和；而投資色彩濃厚的少數(shù)城市可能會出現(xiàn)較為顯著的調整,。
首先,，雖然中國與日本兩個經(jīng)濟體難以進行直接比較，但通過一些經(jīng)濟指標的觀察,，我們?nèi)匀豢梢源笾峦茢嘀袊斍暗某鞘谢胶腿丝诮Y構大致相當于日本在２０世紀７０年代初期時或更早期的水平,，房地產(chǎn)市場的消費性需求依然占據(jù)主導地位，只是在少數(shù)城市房地產(chǎn)的投資品特性才明顯上升,。
從經(jīng)濟總量來看,，日本在上世紀７０年代以前，已經(jīng)成功超越德國成為世界第二大經(jīng)濟體,，２０１０年,，中國也同樣取代日本，成為世界第二大經(jīng)濟體,；從人均ＧＤＰ來看,，中國在２０１０年將迫近４０００美元，與日本１９７３年３８００美元的水平大致相當,；從實際ＧＤＰ增速來看,，中國在過去１０年的平均增長率接近１０％，這相當于日本在１９６５年到１９７５年之間的增速,；從產(chǎn)業(yè)結構的演進來看,，目前中國第一產(chǎn)業(yè)的名義ＧＤＰ占比為１０％左右，這跟日本１９６５年的水平類似,；從人口結構看,，中日在這個時期也相對較為接近。
其次,，雖然中國當前的經(jīng)濟發(fā)展階段類似于日本上世紀７０年代的水平,，但中國城市率卻僅相當于日本上世紀６０年代初期的水平。中國的城市化相對滯后于經(jīng)濟發(fā)展,，未來一段較長時期,，中國城市化進程仍處于快速推進時期。
再者,，中國當前的家庭資產(chǎn)負債結構相對健康,，中國家庭的杠桿率保持在較低水平,。從資產(chǎn)方估計，中國家庭的房地產(chǎn)資產(chǎn)已經(jīng)成為家庭財富構成的重要組成部分,，據(jù)粗略統(tǒng)計,，目前中國家庭的房地產(chǎn)資產(chǎn)總量約為股票資產(chǎn)的５倍左右，同時房地產(chǎn)資產(chǎn)僅為資產(chǎn)儲蓄的１．５倍左右,；從負債方估計,，目前中國家庭的抵押貸款存量僅僅為家庭儲蓄水平的２０％左右,。
同時,，中國房地產(chǎn)要重點調整供給結構，抑制房地產(chǎn)的投資品特性,，引導地方政府逐步改變過于依賴土地的收入結構,。
首先，中國當前的房地產(chǎn)市場問題,，尤其表現(xiàn)為面向中低收入階層的保障性住房供應不足問題,，應采取擴大廉租房與公租房的供給，其中的關鍵則在于保證土地供應,。中國目前的戶均住房套數(shù)不足０．８,，該指標在超過１之前，供給總量不足以及供給調整的低彈性決定了擴大供給應當是政策的關鍵,。
其次,，在多元化投資渠道仍未開通之前，加之流動性過剩與低利率環(huán)境所帶來的通貨膨脹預期,，抑制房地產(chǎn)的投資特性,，需要推出更為嚴厲的調控政策措施。
再次,，房地產(chǎn)市場格局存在區(qū)域性差異具有一定的合理性,，這既取決于房地產(chǎn)的地理屬性，也取決于不同區(qū)域土地供給條件存在明顯差異,，更為重要的是,，不同區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展水平與資源聚集能力差距較大。一線核心城市房價高于二線和三線城市是一種客觀的市場現(xiàn)象,，一線城市和二,、三線城市的房價差距也將長期存在。
與日本相比,，中國部分地方政府嚴重依賴土地的收入結構,，使得這些地方政府有強烈的沖動推高地價和房價，因此,，應改變地方政府對于土地收入的嚴重依賴,。