日本房地產(chǎn)在上世紀(jì)７０年代初和８０年代末曾歷經(jīng)兩次周期性波動,，但由于觸發(fā)因素與發(fā)展階段,、人口結(jié)構(gòu)等的不同,，調(diào)整的幅度也明顯不同,。
首先，雖然２０世紀(jì)７０年代日本經(jīng)濟(jì)處于高速增長向穩(wěn)定增長的過渡時期,，增長率也有明顯下滑,，但仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他發(fā)達(dá)國家，而且到１９８６年,，日本成為僅次于美國的世界第二經(jīng)濟(jì)大國,。
其次，盡管２０世紀(jì)７０年代日本的城市化速度開始從高位回落,，但城市化進(jìn)程仍以平衡的增速逐步推進(jìn),，也正是在這一時期，日本城市化達(dá)到拐點(diǎn),。
從數(shù)據(jù)上觀察,，１９４７年—１９６５年的近２０年間，日本城市化率由３３．１％提高到６８．１％,。進(jìn)入７０年代之后,，日本城市化節(jié)奏達(dá)到高峰后開始以較平穩(wěn)的速度進(jìn)一步推進(jìn)，到１９８５年時,，城市化率已經(jīng)達(dá)到７６．７％的歷史高點(diǎn),。
雖然２０世紀(jì)７０年代石油危機(jī)的外生沖擊所引發(fā)的通貨膨脹使一部分投資性資金進(jìn)入市場并助推房價，但由城市化與經(jīng)濟(jì)增長所驅(qū)動的真實(shí)住房需求仍占有相當(dāng)比重,。
而２０世紀(jì)７０年代后期,，城市化率達(dá)到高點(diǎn)，同時由于住房需求的大規(guī)模釋放,，因此對住宅的剛性需求開始逐步回落,，投資性需求逐步居于主導(dǎo)地位,。
�,。玻笆兰o(jì)８０年代，日元的升值與日本的金融自由化引發(fā)國際資本的大規(guī)模流入,；同時,，日本為了擺脫貨幣升值對出口競爭力的傷害，開始實(shí)施寬松的貨幣與低利率政策,，這進(jìn)一步使成本低廉的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場,。
更為重要的是，房價的上漲使房地產(chǎn)的抵押價值增大,，銀行的放貸規(guī)模也不斷放大,。從數(shù)據(jù)上看,，從１９８１年到１９８９年，日本銀行對不動產(chǎn)的貸款規(guī)模增速平均接近２０％,，因此,，內(nèi)外流動性一起助推房價，泡沫水平難以維持,。
目前中國的發(fā)展階段與日本上世紀(jì)７０年代的情形大致可比,，仍然較強(qiáng)的消費(fèi)性需求和相對穩(wěn)健的家庭資產(chǎn)負(fù)債表結(jié)構(gòu)意味著多數(shù)地區(qū)的房地產(chǎn)市場在調(diào)控政策的作用下會發(fā)生相應(yīng)調(diào)整，但調(diào)整的幅度也會相對溫和,；而投資色彩濃厚的少數(shù)城市可能會出現(xiàn)較為顯著的調(diào)整,。
首先，雖然中國與日本兩個經(jīng)濟(jì)體難以進(jìn)行直接比較,，但通過一些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的觀察,，我們?nèi)匀豢梢源笾峦茢嘀袊?dāng)前的城市化水平和人口結(jié)構(gòu)大致相當(dāng)于日本在２０世紀(jì)７０年代初期時或更早期的水平，房地產(chǎn)市場的消費(fèi)性需求依然占據(jù)主導(dǎo)地位,，只是在少數(shù)城市房地產(chǎn)的投資品特性才明顯上升,。
從經(jīng)濟(jì)總量來看，日本在上世紀(jì)７０年代以前,，已經(jīng)成功超越德國成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體,，２０１０年，中國也同樣取代日本,，成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體,；從人均ＧＤＰ來看，中國在２０１０年將迫近４０００美元,，與日本１９７３年３８００美元的水平大致相當(dāng),；從實(shí)際ＧＤＰ增速來看，中國在過去１０年的平均增長率接近１０％,，這相當(dāng)于日本在１９６５年到１９７５年之間的增速,；從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的演進(jìn)來看，目前中國第一產(chǎn)業(yè)的名義ＧＤＰ占比為１０％左右,，這跟日本１９６５年的水平類似,；從人口結(jié)構(gòu)看，中日在這個時期也相對較為接近,。
其次,，雖然中國當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段類似于日本上世紀(jì)７０年代的水平，但中國城市率卻僅相當(dāng)于日本上世紀(jì)６０年代初期的水平,。中國的城市化相對滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展,，未來一段較長時期，中國城市化進(jìn)程仍處于快速推進(jìn)時期。
再者,，中國當(dāng)前的家庭資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)相對健康,，中國家庭的杠桿率保持在較低水平。從資產(chǎn)方估計,，中國家庭的房地產(chǎn)資產(chǎn)已經(jīng)成為家庭財富構(gòu)成的重要組成部分,，據(jù)粗略統(tǒng)計，目前中國家庭的房地產(chǎn)資產(chǎn)總量約為股票資產(chǎn)的５倍左右,，同時房地產(chǎn)資產(chǎn)僅為資產(chǎn)儲蓄的１．５倍左右,；從負(fù)債方估計，目前中國家庭的抵押貸款存量僅僅為家庭儲蓄水平的２０％左右,。
同時,，中國房地產(chǎn)要重點(diǎn)調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，抑制房地產(chǎn)的投資品特性,，引導(dǎo)地方政府逐步改變過于依賴土地的收入結(jié)構(gòu),。
首先，中國當(dāng)前的房地產(chǎn)市場問題,，尤其表現(xiàn)為面向中低收入階層的保障性住房供應(yīng)不足問題,，應(yīng)采取擴(kuò)大廉租房與公租房的供給，其中的關(guān)鍵則在于保證土地供應(yīng),。中國目前的戶均住房套數(shù)不足０．８,，該指標(biāo)在超過１之前，供給總量不足以及供給調(diào)整的低彈性決定了擴(kuò)大供給應(yīng)當(dāng)是政策的關(guān)鍵,。
其次,，在多元化投資渠道仍未開通之前，加之流動性過剩與低利率環(huán)境所帶來的通貨膨脹預(yù)期,，抑制房地產(chǎn)的投資特性,，需要推出更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策措施。
再次,，房地產(chǎn)市場格局存在區(qū)域性差異具有一定的合理性,，這既取決于房地產(chǎn)的地理屬性，也取決于不同區(qū)域土地供給條件存在明顯差異,，更為重要的是,，不同區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與資源聚集能力差距較大。一線核心城市房價高于二線和三線城市是一種客觀的市場現(xiàn)象,，一線城市和二,、三線城市的房價差距也將長期存在,。
與日本相比,，中國部分地方政府嚴(yán)重依賴土地的收入結(jié)構(gòu)，使得這些地方政府有強(qiáng)烈的沖動推高地價和房價,，因此,，應(yīng)改變地方政府對于土地收入的嚴(yán)重依賴,。