房價為何有易升難降的市場表現(xiàn),？原因在于：超寬松的貨幣態(tài)勢未改變,；調(diào)控目標(biāo)不明確,，使得市場對政策理解產(chǎn)生差異,；過往調(diào)控歷史使得政府公信力缺失。未來房價走勢判斷：貨幣不收,，房價難降,。
自4月份出臺新一輪樓市調(diào)控政策以來，房價走勢不僅牽動著普通百姓的心,，引領(lǐng)著中國資本市場的波動,，也關(guān)系著中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的進(jìn)程。9月底再次出臺加碼的“二次調(diào)控”措施,，實(shí)際上就是承認(rèn)了前期樓市調(diào)控效果不佳,。回顧半余年的調(diào)控歷程,，縱然在政策高壓下,，房價仍然頑強(qiáng)上行。房價為何有易升難降的市場表現(xiàn),？我認(rèn)為原因在于以下幾點(diǎn)：
1.超寬松的貨幣態(tài)勢未改變,。房地產(chǎn)市場的金融屬性是相當(dāng)明顯的，因此用傳統(tǒng)的供求分析很可能讓人得出錯誤的結(jié)論,。城市化,、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口變動等因素都是影響樓市發(fā)展的根本和長期性因素,。但在短期內(nèi),，對樓市變動有決定性影響的,，顯然是投資需求和居民財(cái)富分布結(jié)構(gòu)的變動,。經(jīng)過十多年的發(fā)展,，房地產(chǎn)已成為我國居民重要投資工具之一，用于自住的真實(shí)消費(fèi)需求比重在不斷下降,。
《中國城市狀況報(bào)告（2010/2011）》稱,，中國城鎮(zhèn)居民自有住房率達(dá)87.8%；上海市有關(guān)部門針對本地居民進(jìn)行的一項(xiàng)抽樣調(diào)查統(tǒng)計(jì)也顯示,，2009年上海市本地居民戶均擁有的住房套數(shù)為3套,。可見,，構(gòu)成住房市場無底洞式的旺盛需求,，大多為投資需求。當(dāng)一種資產(chǎn)主要被用作投資需求時,，其金融屬性就大大增加,，并超過其本身的實(shí)體經(jīng)濟(jì)屬性。當(dāng)房地產(chǎn)被金融屬性主導(dǎo)時,，貨幣態(tài)勢,，即流動性充裕變化狀況，就成了決定房價走勢的基本因素,。正是當(dāng)前超寬松的貨幣態(tài)勢,，以及過分充裕的流動性狀況，決定了樓市泡沫不僅不會破滅,、反而會繼續(xù)擴(kuò)大的趨勢,，造就了當(dāng)前樓市房價易升難降的局面。
2.模棱兩可的調(diào)控目標(biāo),。調(diào)控目標(biāo)不明確,，使得市場對政策理解產(chǎn)生差異，進(jìn)而產(chǎn)生不同的預(yù)期,，形不成向下的預(yù)期合力,。雖然“國十條”開篇就明確提出了調(diào)控的目標(biāo)是“遏制房價的過快上漲”，但界定卻不明確：到底多快是“過快”,？非過快的選擇有緩慢上漲,、停滯和下降，政策的追求對象是哪一個,？這些政策都沒有明確,。如果緩慢上漲是政策容許或是政策的追求目標(biāo)，而現(xiàn)在的市場表現(xiàn)又不能令調(diào)控部門滿意,，那么現(xiàn)實(shí)當(dāng)中的緩慢上漲是否速度仍然過快,，或者“緩慢上漲”根本就不是政策目標(biāo),？如果緩慢上漲沒能成為政策認(rèn)定的“過快上漲”的對立面，那么“停滯”和“下降”哪一個會是,？如果是下降,，要下降到多少？總之,，政策目標(biāo)的模糊,，令開發(fā)商、投機(jī)者,、自主型的真實(shí)需求者各方都在揣摩政策底線,，市場各方之間充滿著非理性的博弈。
3.過往調(diào)控歷史使得政府公信力缺失,。2008年席卷全球金融危機(jī),，也對中國的資產(chǎn)泡沫產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。2008年下半年,，中國房地產(chǎn)價格也在市場作用下,，開始了自行的調(diào)整。但就在這種市場自發(fā)的調(diào)整剛展開之時,，中國實(shí)施了規(guī)�,？涨暗姆次C(jī)措施，開始向宏觀經(jīng)濟(jì)體系大規(guī)�,！胺潘�,，貨幣投放迅速增加，流動性開始泛濫,。但在危機(jī)初期之時,，由于真實(shí)需求的下降，貨幣投放并未改變實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域價格變化趨勢,，通貨緊縮態(tài)勢繼續(xù)發(fā)展,，從而刺激了貨幣當(dāng)局進(jìn)一步維持超寬松貨幣的決心和勇氣，力度也愈發(fā)擴(kuò)大,，終于引起那些具有高金融屬性的資產(chǎn)（如房地產(chǎn),、大宗交易商品等）價格飛漲。自從2005年國務(wù)院新,、舊“國八條”和25號文發(fā)布后,，國家層面的調(diào)控房價行為就沒有停止過。但現(xiàn)實(shí)的調(diào)控效果是,，年年調(diào)控年年漲,、越調(diào)越漲，及至2008年金融危機(jī)爆發(fā),，當(dāng)房地產(chǎn)市場投機(jī)者,、開發(fā)商等眾多參與機(jī)構(gòu)和人員,，做好了“死”的準(zhǔn)備時，沒想到天降甘霖,，空前的貨幣“大放水”讓樓市投機(jī)者個個賺得盆滿缽滿,。中國房地產(chǎn)調(diào)控的歷史現(xiàn)狀，不僅使得政府政策的公信力受損,，而且使得投資者的“抗體”增加,，極大地增加了市場對調(diào)控的“耐藥性”。
未來房價走勢判斷：貨幣不收,，房價難降。
自2005年3月舊“國八條”頒布后,，房地產(chǎn)調(diào)控的力度并非不強(qiáng),，措施并非不具針對性，但每次都被市場輕松化解,，拋開仁者見仁,、智者見智的諸多具體原因，最根本的基礎(chǔ)就是——2005年至現(xiàn)在正是我國貨幣供給快速增加時期,。1998年中國開始房地產(chǎn)市場化之時,，貨幣深化指標(biāo)（M2/GDP）為120%，2005年快速上升到158%,，之后便在此水準(zhǔn)上穩(wěn)定下來,，2009年時在“反危機(jī)”的貨幣擴(kuò)張政策下，中國貨幣深化指標(biāo)再次快速上升,，由2008年的155%暴漲到了181%,，居全球首位，遙遙領(lǐng)先于世界主要經(jīng)濟(jì)體,�,；诜康禺a(chǎn)的金融屬性，僅在產(chǎn)業(yè)層次上,，在實(shí)體領(lǐng)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)整,，其效果要么是無效、要么是導(dǎo)致新問題出現(xiàn),，同時還使得經(jīng)濟(jì)體系中“尋租”現(xiàn)象增多,，在制度上成就了腐敗的系統(tǒng)性基礎(chǔ)（這已被現(xiàn)實(shí)證明了）。
從當(dāng)前貨幣政策走向看,，貨幣當(dāng)局仍無加大貨幣回收力度的跡象,。2010年9月29日召開的中國人民銀行貨幣政策委員會2010年第三季度例會，仍然強(qiáng)調(diào)強(qiáng)調(diào)“繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策”,，更為重要是,，在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中,，當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)決策中的利益糾結(jié)已使得政策調(diào)整成為既得階層的可操控工具。在全社會通脹預(yù)期高企情況下,，流動性充裕格局仍然得以維持的狀況說明,，貨幣當(dāng)局仍極力維護(hù)當(dāng)前的流動性充裕局面，盡管其它部門在政策導(dǎo)向上宣稱要治理通脹和控制房地產(chǎn)泡沫,。
從治理通貨膨脹角度,，快速回收貨幣的效果是最佳的，但猛烈的貨幣回收措施對當(dāng)前房地產(chǎn)利益集團(tuán)是一個重要打擊,，在現(xiàn)有利益格局沒轉(zhuǎn)換前,，即現(xiàn)有既得利益集團(tuán)的資產(chǎn)調(diào)整沒完成前，對全社會利益格局調(diào)整有重大影響的強(qiáng)烈貨幣收緊政策是很難出臺的,。未來我國的貨幣回收力度將比較平穩(wěn),，房地產(chǎn)價格走勢也將進(jìn)入一個平穩(wěn)、緩慢,，但為時較長的回落軌道,。