從4.12到9.29新政,，2010年的兩輪房地產(chǎn)調(diào)控,，一次比一次嚴(yán)厲�,？梢哉f,，政府用了十八般兵器都用遍了，房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺,，原本松動(dòng)的房?jī)r(jià),，最近又翹起來了，不少地方成交量和價(jià)格又開始堅(jiān)挺起來,。
為什么房?jī)r(jià)這么堅(jiān)挺,，決定房?jī)r(jià)的因素很多，但主要的還是以下三條：第一,，成本,，買地繳稅建造以及出售的各種費(fèi)用，甚至還有一些灰色的支出,，此外,，作為購(gòu)房者來說，則要考慮購(gòu)房的成本,。正常情況下,，開發(fā)商的成本影響供給，購(gòu)房者的成本影響需求,。第二,，供求狀況，供給超過需求,，價(jià)格自然下降,；供給不能滿足需求，價(jià)格自然上升,。供求關(guān)系決定價(jià)格漲跌,。第三，商品房投資和居住功能的雙重性導(dǎo)致的投機(jī)需求,。住宅在一定程度上成為投資品，超越了居住的功能,，變成了用來規(guī)避通脹風(fēng)險(xiǎn)和資產(chǎn)增值保值的工具,。
在諸多的因素中,，供需平衡關(guān)系是最核心的問題，很多人舉出了房地產(chǎn)金融屬性,，來否認(rèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)屬性,，其實(shí)，無論預(yù)期還是風(fēng)險(xiǎn),，最終不還是落在未來的供需關(guān)系上嗎,，實(shí)質(zhì)上還是一樣的�,？梢哉f,，金融屬性不但沒有改變房地產(chǎn)的商品屬性，反而更加體現(xiàn)了房地產(chǎn)的商品屬性,，違背的市場(chǎng)一定要糾錯(cuò),。預(yù)期錯(cuò)了，事后市場(chǎng)一定會(huì)糾錯(cuò),，在現(xiàn)實(shí)中表現(xiàn)最明顯的就是報(bào)復(fù)性反彈,，以摧枯拉朽之勢(shì)的糾錯(cuò)，報(bào)復(fù)性大反彈,。
也有很多人列出開發(fā)商的成本,，希望以此證明開發(fā)商的暴利，說明房?jī)r(jià)有很大的降價(jià)空間,。這種做法對(duì)于降低房?jī)r(jià)其實(shí)是毫無關(guān)系的,。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，商品的價(jià)格并不單純由制造成本來決定,，而是由供求關(guān)系決定,。按照什么價(jià)格銷售商品，是生產(chǎn)者根據(jù)市場(chǎng)的情況決定的,，他可以任意定價(jià),，但是，不管如何定價(jià),，他都要受到市場(chǎng)規(guī)律的限制,，這個(gè)限制就是，企業(yè)是不是能夠承受,，股東是不是接受,，市場(chǎng)是不是認(rèn)可。很多外資剛開始進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的時(shí)候,，就采取戰(zhàn)略性低價(jià)以獲得市場(chǎng)份額,，打擊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，謀求長(zhǎng)期的盈利,。也就是說,，成本對(duì)生產(chǎn)商定價(jià)的時(shí)候有影響,，但是并不能決定生產(chǎn)商的售價(jià)。售價(jià)可以高于成本價(jià),，也可以低于成本價(jià),。生產(chǎn)商的價(jià)格只要市場(chǎng)接受，那他就沒有任何改變的必要,，指責(zé)生產(chǎn)者謀取暴利的說法最多只是一種道德的譴責(zé),。這種指責(zé)如果只是發(fā)泄一下心中的怨氣無可厚非，但是期望通過這樣的指責(zé)來實(shí)現(xiàn)價(jià)格的下降則肯定是緣木求魚,，甚至這種指責(zé)本身與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是格格不入的,。在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，這樣的指責(zé)從來就沒有發(fā)揮過作用,。
中國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)的強(qiáng)勁需求是歷史階段的必然現(xiàn)象,，這個(gè)時(shí)候人為地壓低房?jī)r(jià)，只能是增加有效需求,，在中國(guó)這種供需嚴(yán)重失衡的背景下,，壓低價(jià)格不是治本之策，也很難真正壓低房?jī)r(jià),，2010年前每次房地產(chǎn)政策出臺(tái)后房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性上漲就是明證,。人為壓低價(jià)格，市場(chǎng)會(huì)自己糾錯(cuò),，迅猛反彈,。很多投機(jī)客都愿意國(guó)家壓低價(jià)格，再做一輪差價(jià),。這些都是人為打壓的負(fù)效應(yīng),。
供給短缺市場(chǎng)，房?jī)r(jià)上漲是市場(chǎng)特點(diǎn)決定的,；供需平衡或者僵持階段,，房?jī)r(jià)溫和上漲是供需多樣化決定的；今后隨著調(diào)結(jié)構(gòu)的進(jìn)程,，房?jī)r(jià)漲跌的關(guān)鍵就要看結(jié)構(gòu)變化,。結(jié)構(gòu)性供給引發(fā)結(jié)構(gòu)性需求的變化進(jìn)而引發(fā)房?jī)r(jià)“下跌”不可怕，最讓人恐慌的是中低端房屋供給短缺,，引發(fā)的房?jī)r(jià)暴漲行情,。
這里必須要說明，人民幣升值與國(guó)際熱錢都“愛”人民幣資產(chǎn),，對(duì)于國(guó)內(nèi)上述三因素有著強(qiáng)烈的影響,。第一，人民幣升值其實(shí)是增加了造房成本，而且提升了房產(chǎn)的價(jià)值,。如此,，從成本上推高了房?jī)r(jià)。很多熱錢進(jìn)中國(guó)來,，無論他們的目的多么冠冕堂皇，都是沖著房地產(chǎn)來的,。一方面可以獲得價(jià)差,，又可以獲得匯差，投資大美事誰不愿意干呢（這里僅僅指熱錢的目的,，他們的政府意在打壓中國(guó)制造）,？第二，由于外資的狂熱需求,，本來就粥少僧多的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),，更加失衡。第三,，熱錢最喜歡追逐暴利,，中國(guó)的房地產(chǎn)恰恰滿足他們的這一特點(diǎn)，因此,，外資熱錢的進(jìn)入,，實(shí)質(zhì)上加速了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)化程度，并帶領(lǐng)中國(guó)沒事干的實(shí)業(yè)資本游資化,，和獲得信貸不去干實(shí)事的信貸資本熱錢化,，進(jìn)而增加了房地產(chǎn)的投機(jī)屬性。
歸根結(jié)底,，供給少于需求,，是當(dāng)前房地產(chǎn)的核心問題。我們認(rèn)為,，可以從兩個(gè)方面來增加供給,。
第一，加快廉租房,、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè),。政府最重要職責(zé)是搞好廉租房，把住有所居作為“民心工程”看待,，當(dāng)成一項(xiàng)維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的政治任務(wù)落實(shí),，確保低收入群體、困難群體,、零就業(yè)家庭有基本的居住條件,，讓那些買不起房或者進(jìn)城打工的農(nóng)民租得起房，住得上房。在城鎮(zhèn)規(guī)劃過程中,，一定要對(duì)安居房（包括廉租房,、經(jīng)濟(jì)適用房）做出長(zhǎng)期明確的具體規(guī)劃，避免安居工程建設(shè)懸空,。在安居工程土地出讓時(shí),，要確定最低價(jià)和最高價(jià)，既不能讓承包商從中牟取暴利,，也要讓承包商有利可圖,。
第二，增加住宅用地供給,。各級(jí)政府一定要優(yōu)先保證廉租房,、經(jīng)濟(jì)適用房用地，可以探索農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)制度改革,，允許其直接進(jìn)入市場(chǎng),，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)地權(quán)平等。
通過對(duì)供給和需求兩個(gè)方向同時(shí)著力,，就可以真正改變供求關(guān)系,，改變供求嚴(yán)重失衡的狀態(tài)，自然,，過高的房?jī)r(jià)將很快降下來,，人們?nèi)罕姷睦嬉材艿玫奖Ｕ希ɡ习傩铡W(xué)者都應(yīng)當(dāng)事實(shí)求是,，回歸集體理性）,。當(dāng)然，這里需要說明的是,，增加供給只是最核心的因素,，還有很多因素比如說當(dāng)前房地產(chǎn)的扭曲環(huán)境、壟斷土地供應(yīng),、不斷增加的稅賦,、保值資本沒有渠道投資、產(chǎn)業(yè)資本沒有正事情干等等,，都是高房?jī)r(jià)難以平抑的原因,，這些都需要改變的。