近年來，在房價上漲和人民幣升值的雙重推動下,，外資大量投向我國房地產(chǎn)市場,，涉及房地產(chǎn)開發(fā)、消費以及中介等多個環(huán)節(jié),。在客觀上,，外資的參與對促進我國房地產(chǎn)市場發(fā)展起到了積極作用，但在我國房地產(chǎn)市場秩序不夠規(guī)范的情況下,，部分境外投資者想方設法繞開監(jiān)管限制，從事各種房產(chǎn)投機活動,，不僅直接影響房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,，還削弱了宏觀調控的政策效果。
據(jù)商務部最新數(shù)據(jù),，今年1月至9月,，全國新設房地產(chǎn)外資企業(yè)498家，累計使用外資166億美元，占FDI總量的22.38%,，高出上年同期5.7個百分點,。值得注意的是，今年1至10月,，房地產(chǎn)外資投資累計增幅已猛增至48.04%,，遠高于總體吸收外資增幅。外資進入房地產(chǎn)領域的速度明顯高于其他領域,。商務部已將外資進入房地產(chǎn)的情況列入“重點監(jiān)視”領域,。
外匯局的監(jiān)測統(tǒng)計表明，目前外資進入中國的主要途徑有：直接購買房地產(chǎn)物業(yè),，設立外資房地產(chǎn)公司,，通過房地產(chǎn)類企業(yè)借用外債形式間接投資，非居民外匯流入結匯后購買房產(chǎn),，內地房地產(chǎn)企業(yè)境外融資,，通過地產(chǎn)基金套利，假外資變身套取制度優(yōu)惠,。綜合來看,，外資地產(chǎn)商不僅通過地產(chǎn)開發(fā)獲得良好的投資回報，而且通過結購匯差額形成的人民幣資產(chǎn)享有人民幣升值的附加收益,，再加上稅收優(yōu)惠的超國民待遇,，在三重利益的誘惑下大量外資地產(chǎn)資金蜂擁我國。
近期,，建設部與國家外匯管理局聯(lián)合下發(fā)了《進一步規(guī)范境外機構和個人購房管理的通知》（以下簡稱《通知》）,，對外資投資中國房地產(chǎn)做出具體規(guī)定，但比照現(xiàn)實,，這一政策似仍顯不足,。為此，筆者有如下幾點補充建議：
首先,，做好長時間防范熱錢的準備和相關情報收集,。密切關注和監(jiān)測以內地股市為標的的香港ETF基金，將短時期外資房地產(chǎn)異常交易作為熱錢流入的先行指標,。嚴格把關經(jīng)常項下和資本項目下的業(yè)務,，徹底排查摸清外資房地產(chǎn)投機可疑線索。
其次,，加強對境內非法外匯交易的監(jiān)管,。目前對于房地產(chǎn)市場外匯資金所實行的“嚴進嚴出，匯兌審核”的各項監(jiān)管措施已較為嚴密,。但在一些經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū),，地下非法的外匯兌換市場仍非�,；钴S，不排除有相當數(shù)量境外資金通過各種途徑,，避開監(jiān)管流入境內房地產(chǎn)市場,。因此，必須加強對各類非法外匯交易的打擊力度,，力求將所有涉及房地產(chǎn)的外匯資金流動納入監(jiān)控范圍,。
再次，建立外資地產(chǎn)信息共享,、聯(lián)合監(jiān)管機制,。要保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，政府相關部門要建立起完整的統(tǒng)計監(jiān)測機制,，包括外商進入中國房地產(chǎn)市場所涉及的開發(fā)和銷售等環(huán)節(jié),。建立和健全房地產(chǎn)外資交易的統(tǒng)計和信息共享機制，及時通報有關情況,，實現(xiàn)外資房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)信息的共享,。
還有，理順非居民個人轉讓房地產(chǎn)所得資金的匯出管理,。當前有很大一部分涉外房地產(chǎn)的資金交割都是使用本幣交易的,，按照外銷房轉內銷外匯管理規(guī)定，對涉外房地產(chǎn)的購房資金來源真實性審核將會存在較大難度,，應加強對非居民個人以旅游,、職工報酬、其他服務等名義申請結匯的銀行審核,，對無法提供合規(guī)資金來源的涉外房地產(chǎn)的轉讓所得的購付匯行為需予以明確,。
最后，明確要求外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的股份和項目轉讓,，以及境外投資者并購境內房地產(chǎn)企業(yè),，由商務主管等部門嚴格按照有關法律法規(guī)和政策規(guī)定審批。同時,，境外投資者通過股權轉讓其他方式并購境內房地產(chǎn)企業(yè),、收購合資企業(yè)中方股權的，需以自有資金一次性支付全部轉讓金,。對有不良記錄的境外投資者,，不允許其在境內從事上述活動。