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三重利益誘惑外資蜂擁房地產業(yè)
2010-11-29   作者:王大賢(國家外匯管理局山西省分局高級經濟師)  來源:上海證券報
 
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  近年來,,在房價上漲和人民幣升值的雙重推動下,,外資大量投向我國房地產市場,,涉及房地產開發(fā)、消費以及中介等多個環(huán)節(jié),。在客觀上,,外資的參與對促進我國房地產市場發(fā)展起到了積極作用,但在我國房地產市場秩序不夠規(guī)范的情況下,,部分境外投資者想方設法繞開監(jiān)管限制,,從事各種房產投機活動,不僅直接影響房地產市場的健康發(fā)展,,還削弱了宏觀調控的政策效果,。
  據(jù)商務部最新數(shù)據(jù),今年1月至9月,,全國新設房地產外資企業(yè)498家,,累計使用外資166億美元,占FDI總量的22.38%,,高出上年同期5.7個百分點,。值得注意的是,今年1至10月,,房地產外資投資累計增幅已猛增至48.04%,,遠高于總體吸收外資增幅。外資進入房地產領域的速度明顯高于其他領域,。商務部已將外資進入房地產的情況列入“重點監(jiān)視”領域,。
  外匯局的監(jiān)測統(tǒng)計表明,目前外資進入中國的主要途徑有:直接購買房地產物業(yè),,設立外資房地產公司,,通過房地產類企業(yè)借用外債形式間接投資,非居民外匯流入結匯后購買房產,,內地房地產企業(yè)境外融資,,通過地產基金套利,假外資變身套取制度優(yōu)惠,。綜合來看,,外資地產商不僅通過地產開發(fā)獲得良好的投資回報,而且通過結購匯差額形成的人民幣資產享有人民幣升值的附加收益,,再加上稅收優(yōu)惠的超國民待遇,,在三重利益的誘惑下大量外資地產資金蜂擁我國。
  近期,,建設部與國家外匯管理局聯(lián)合下發(fā)了《進一步規(guī)范境外機構和個人購房管理的通知》(以下簡稱《通知》),,對外資投資中國房地產做出具體規(guī)定,但比照現(xiàn)實,,這一政策似仍顯不足,。為此,,筆者有如下幾點補充建議:
  首先,做好長時間防范熱錢的準備和相關情報收集,。密切關注和監(jiān)測以內地股市為標的的香港ETF基金,,將短時期外資房地產異常交易作為熱錢流入的先行指標。嚴格把關經常項下和資本項目下的業(yè)務,,徹底排查摸清外資房地產投機可疑線索,。
  其次,加強對境內非法外匯交易的監(jiān)管,。目前對于房地產市場外匯資金所實行的“嚴進嚴出,,匯兌審核”的各項監(jiān)管措施已較為嚴密。但在一些經濟發(fā)達的地區(qū),,地下非法的外匯兌換市場仍非�,;钴S,不排除有相當數(shù)量境外資金通過各種途徑,,避開監(jiān)管流入境內房地產市場,。因此,必須加強對各類非法外匯交易的打擊力度,,力求將所有涉及房地產的外匯資金流動納入監(jiān)控范圍,。
  再次,建立外資地產信息共享,、聯(lián)合監(jiān)管機制,。要保持房地產市場健康發(fā)展,政府相關部門要建立起完整的統(tǒng)計監(jiān)測機制,,包括外商進入中國房地產市場所涉及的開發(fā)和銷售等環(huán)節(jié),。建立和健全房地產外資交易的統(tǒng)計和信息共享機制,及時通報有關情況,,實現(xiàn)外資房地產統(tǒng)計數(shù)據(jù)信息的共享,。
  還有,理順非居民個人轉讓房地產所得資金的匯出管理,。當前有很大一部分涉外房地產的資金交割都是使用本幣交易的,,按照外銷房轉內銷外匯管理規(guī)定,對涉外房地產的購房資金來源真實性審核將會存在較大難度,,應加強對非居民個人以旅游、職工報酬,、其他服務等名義申請結匯的銀行審核,,對無法提供合規(guī)資金來源的涉外房地產的轉讓所得的購付匯行為需予以明確。
  最后,,明確要求外商投資房地產企業(yè)的股份和項目轉讓,,以及境外投資者并購境內房地產企業(yè),,由商務主管等部門嚴格按照有關法律法規(guī)和政策規(guī)定審批。同時,,境外投資者通過股權轉讓其他方式并購境內房地產企業(yè),、收購合資企業(yè)中方股權的,需以自有資金一次性支付全部轉讓金,。對有不良記錄的境外投資者,,不允許其在境內從事上述活動。

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