中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所等機(jī)構(gòu)20日發(fā)布的一項(xiàng)研究報(bào)告表示,，在樓市新政持續(xù)的基礎(chǔ)上,，貨幣政策的調(diào)整以及樓市調(diào)控加碼，2011年上半年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈將出現(xiàn)嚴(yán)重問題,，房地產(chǎn)價(jià)格將出現(xiàn)接近20%的下滑,，但不會出現(xiàn)硬著陸的情況，預(yù)計(jì)明年3月至4月是樓市全面調(diào)整的時(shí)點(diǎn),。當(dāng)日發(fā)布了《中國宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測報(bào)告》表示,，目前樓市資金依然充裕，調(diào)整點(diǎn)尚未到來,。
筆者認(rèn)為,，難道貨幣政策的調(diào)整以及樓市調(diào)控加碼，2011年上半年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈將出現(xiàn)嚴(yán)重問題,，房地產(chǎn)價(jià)格將出現(xiàn)接近20%的下滑,？我看未必,，今年1—10月份全國固定資產(chǎn)的投資增速僅為24%,，而中國的房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速雖然從一季度的38.4%下降到了10月份的36.5%，但仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于固定資產(chǎn)的投資增速,。
2009年月均銀行對房地產(chǎn)的信貸為1600多億元,，而今年月均銀行對開發(fā)的信貸超過了1900億元，可見在總的信貸規(guī)模7.5萬億元比去年減少了2萬多億元的情況下,，房地產(chǎn)業(yè)獲得的銀行支持不是削弱了而是增加了,。
2009年的在施面積約為30億平方米，而今年預(yù)計(jì)約為40億平方米,。至10月份已超過了36億平方米,，并還在增長,，新開工面積已超過了13億平方米，創(chuàng)了歷史的新高,。土地購置的面積大幅增長,，全年預(yù)計(jì)會超過30%的增幅，這也是多年以來少有的,。至少說明了開發(fā)商不缺錢,，也不缺沖動的投資熱情。
筆者認(rèn)為,，目前中國是學(xué)習(xí)美國的“微通脹方式”刺激投資或消費(fèi)或調(diào)整經(jīng)濟(jì),，例如美元或人民幣都是用一種微通脹的方式來發(fā)展。所以就算今年8月物價(jià)CPI已達(dá)到3%,，說明是通脹,，甚至超過3%達(dá)到5%或6%，應(yīng)該疊加上去,。因?yàn)檎臑榻?jīng)濟(jì)保增長是可以忍受的CPI高一點(diǎn),，高一點(diǎn)也不會對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生什么“不良影響”。從微通脹經(jīng)濟(jì)理論來說,，房價(jià)每年要上漲一點(diǎn)是肯定的,，這就是所謂的通貨膨脹預(yù)期，不僅可以吸引海外大批熱錢和國內(nèi)豐富的行業(yè)資金,，還可以吸引更多有錢人的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場,。2008年金融風(fēng)暴時(shí)，房地產(chǎn)是最具有抗房地產(chǎn)金融風(fēng)暴和通貨膨脹及價(jià)值貶值等保值的功能,，2008年中國房價(jià)也沒下降多少,，2009年房價(jià)大幅度的上漲，超過了下降幅度的10%,。
目前中國每個(gè)城市的土地是越來越稀少和地皮年年會升值及土地是不可再生資源,，尤其是一線城市的上海和北京及廣州等深圳四個(gè)城市，臺灣和香港及澳門三個(gè)城市,，城市土地嚴(yán)重缺乏,，2009年開始大規(guī)模的實(shí)施規(guī)劃，三舊改造或者是填海挖山平地,，目的是解決土地開發(fā)利用資源疲乏的現(xiàn)象,。最主要是土地是國家的，公有制,，或者是集體的,，集體制，而不是私有的。而房子可以居住或投資,，或者可以作為不動資產(chǎn)作為貸款或融資的條件,。
其次，房地產(chǎn)開發(fā)商品房資本運(yùn)作模式的單一,。2009年,，房地產(chǎn)商品房項(xiàng)目資本金從35%硬拉到20%，意味著多出15%資金是可以供應(yīng)開發(fā)商流動或資本儲備使用,。一是允許房地產(chǎn)開發(fā)商可以通過“預(yù)售”的方式回收資金,，就是所謂的商品房預(yù)售制度。例如,，2010年5月份時(shí),，廣西向國務(wù)院等部門建議取消商品房預(yù)售制度，在廣西南寧作為試點(diǎn)城市實(shí)施,，結(jié)果全國開發(fā)商一片恐慌和叫苦連天,，甚至所有的批評和矛盾指向廣西。二是開發(fā)商可以利用低開高走的方式推盤,，快速回收資金,，解決下期的投資資金問題。三是房地產(chǎn)商品房項(xiàng)目資本金才20%,，利用這20%,，就可以掘起幾十億，甚至幾百億房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的資金,。
例如可以通過土地貸款融資或者是延長土地出讓金支付期限,，雖然國土部有政策規(guī)定，但是地方政府一般是執(zhí)行不到位,。其實(shí)開發(fā)商只要通過一期或一批商品房預(yù)售,，開盤價(jià)格比市場低一點(diǎn)，就可以解決自有資金的部分,。只要房地產(chǎn)商品項(xiàng)目資本金比例是20%,，開發(fā)商搶奪土地肯定是不會有所顧及的。例如國企和央企本來就資金富裕,，或者說有資金沒處投資,，房地產(chǎn)作為暴利行業(yè)和利潤回高及投資風(fēng)險(xiǎn)小的產(chǎn)業(yè)，選擇房地產(chǎn)作為未來今后主要產(chǎn)業(yè)是理所當(dāng)然的,，因此決定了地王出現(xiàn)是正常的,。
在中國房地產(chǎn)土地制度的拍賣規(guī)則“價(jià)高者等”的情況下，地價(jià)高也是必然的,，地價(jià)導(dǎo)致房價(jià)高。并且地價(jià)低也可會導(dǎo)致房價(jià)高,，因?yàn)樯唐贩渴袌龌�,，房地產(chǎn)價(jià)格物價(jià)部門基本上沒什么有力的監(jiān)控和管理及采取指導(dǎo)價(jià),，另外是房地產(chǎn)開發(fā)門檻如果低會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)的建筑質(zhì)量等問題。
房地產(chǎn)已經(jīng)成為地方政府財(cái)政收入一半或三分之或主要的來源,，土地處讓金和房地產(chǎn)稅費(fèi)及通過房地產(chǎn)行業(yè)拉動60多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資和消費(fèi)的稅費(fèi)等,。另外房地方產(chǎn)可以保增長，讓GDP不往下跌,。如果房價(jià)大跌,，GDP必然會大跌的。況且地方政府需要通過房地產(chǎn)拉動投資和消費(fèi)及開發(fā)區(qū)域經(jīng)濟(jì),，同時(shí)加快城市化的發(fā)展和三舊改造等問題,，還可以解決保障房的部分資金。目前地方政府建保障房的資金都是地方財(cái)政,，主要是靠土地出讓金和政府部分補(bǔ)帖及銀行貸款或者是吸收民間資金,，或者是委托給開發(fā)商建，建好后,，以市場價(jià)格的比例再回收,。
再次，2007年開始,，政府對于房地產(chǎn)市場干預(yù)比較多,，但是沒有解決供應(yīng)和遏制投資投機(jī)炒房的具體政策和硬性規(guī)定的問題。例如廣東珠三角規(guī)劃內(nèi)容中提到,，讓商品房市場化,，卻忽略了保障房的供應(yīng)和落實(shí)�,！�417”國務(wù)院“新國十條”政策調(diào)控目標(biāo)有明確的規(guī)定,。另外是廣東省人民政府頒布的五個(gè)配套規(guī)劃中關(guān)于珠三角公共服務(wù)住房保障體系一體化內(nèi)容有明確的表示，讓市場去解決問題,，導(dǎo)致房價(jià)上漲成為必然的事實(shí),。這次宏觀調(diào)控的口號就是遏制部分城市房價(jià)過快的現(xiàn)象。
毫無疑問,，主要有三層意思,，第一是政府從來沒說過要打壓房價(jià)，或者是打壓到房價(jià)下降到30%或50%,，或者是達(dá)到老百姓心理的調(diào)控價(jià)位,，或者是下降的幅度，或者是老百姓能夠購買得起,，政策調(diào)控就是達(dá)到政策的調(diào)控的目的,。第二是政府調(diào)控的目的是防止房價(jià)大起大落，上漲過快影響到經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會的不和諧。因此,，出政策調(diào)控樓市,，保持中國房地產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展。第三是政府也沒明確說,，支持房價(jià)上漲,，僅僅是把房價(jià)問題讓市場去調(diào)節(jié)或者是回到市場去解決，政策調(diào)控僅僅是政府短期性的政府行政和市場監(jiān)督行為,。
2009年為經(jīng)濟(jì)刺激發(fā)了4萬元和近10萬貸款,，導(dǎo)致國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，解決了2008年金融危機(jī)之后出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)下滑坡的現(xiàn)象,。但是導(dǎo)致市場剩余資金流動過快,。今年9月-12月房價(jià)上漲是肯定的。一是今年8月份“CPI達(dá)3%”,，甚至?xí)_(dá)5%或6%,。二是銀行存款出現(xiàn)“負(fù)利率”了。三是人民幣和通貨膨脹預(yù)期依然存在,。四是其他行業(yè)資金和熱錢會一直如影隨形的跟著房地產(chǎn),。五是dGDP增長和寬松的貨幣政策。六是地方土地財(cái)政收入,。七是城市化進(jìn)程,，流動人口暴增，城市戶籍制度改革,，城市人口不斷的膨脹,，例如結(jié)婚或工作或小孩讀書，將產(chǎn)生巨大的購買需求,。八是家庭結(jié)構(gòu)分裂快速,，購買需求增加。九是房地產(chǎn)關(guān)系到60多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展,。
最后,，政府不會讓房價(jià)大跌，也不會讓房價(jià)暴漲,，只會讓房價(jià)繼續(xù)保持上漲,。政策調(diào)控之下，9月份紛紛入市,。CPI是政府可控制或允許的范圍內(nèi),，由于新政對購房者心理的預(yù)期有影響，導(dǎo)致房價(jià)緩慢上漲到明年,。今年房價(jià)稍微上漲速度放緩慢,。是因?yàn)檎{(diào)控沒有打到樓市的“關(guān)鍵點(diǎn)”,。目前決定房價(jià)上漲的最主要因素，依然是房地產(chǎn)項(xiàng)目資本運(yùn)作模式,。開發(fā)商的“命根子”商品房項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作模式,，簡單說資金運(yùn)作如何建房的模式,。根據(jù)統(tǒng)計(jì)部門公開的數(shù)據(jù),，開發(fā)商項(xiàng)目開發(fā)的主要資金，其中50%資金是自有資金和預(yù)售款及30%工程款,，另外20%開發(fā)商的銀行貸款資金,。
如果政府不打在開發(fā)商的“資金命脈”上，繼續(xù)保持商品房開發(fā)樓盤的資本金20%,，房價(jià)上漲過快是可以看見的,。2009年，國務(wù)院在原來房地產(chǎn)商品房項(xiàng)目資本金35%的比例,，下降到20%以后,，地王就出現(xiàn)了，同樣一塊地多賺到了15%,。當(dāng)然地價(jià)會漲,，房價(jià)也會漲。2004年“121號文件”中提出取消商品房預(yù)售制度,，地產(chǎn)大老就叫苦,。如果沒有取消預(yù)售制度，沒有把資本金的門檻提高.另外是解決土地市場供應(yīng)不平衡,，完全把巨大庫存釋放,，房價(jià)是不可能大跌。說明政府確實(shí)不是想讓房價(jià)掉下去,，政府不喜歡大漲大跌,，開發(fā)商和買了房的購房者也不答應(yīng)。