中國(guó)房地產(chǎn)的每個(gè)動(dòng)靜，每次變化,，幾乎都有一個(gè)人的聲音在伴隨,，同時(shí)此人的每一個(gè)觀點(diǎn)都會(huì)引來(lái)民眾的廣泛關(guān)注和質(zhì)疑,，這個(gè)人就是華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)。他被人們稱為“任大炮”,、“全民公敵”,。
11月13日，任志強(qiáng)帶著他的第三本書(shū)《任你評(píng)說(shuō)》風(fēng)塵仆仆從上海趕到杭州,，參加由藍(lán)獅子讀書(shū)會(huì)等承辦的“2010浙江青年大講堂”,。以口出狂言出名的他，這次也不忘強(qiáng)力向“新政下的中國(guó)房地產(chǎn)”開(kāi)炮,。
在我們業(yè)內(nèi),，馮侖先生曾經(jīng)說(shuō)過(guò)一句話：房地產(chǎn)就像愛(ài)情一樣，每個(gè)人都在討論,。從老人到孩子,，都在參與這場(chǎng)愛(ài)情的討論。但是愛(ài)情最終能給人們留下來(lái)的最深記憶可能是沒(méi)有愛(ài)情,，或者是沒(méi)有結(jié)果。比如說(shuō)國(guó)內(nèi)流傳最廣的梁祝,，兩個(gè)人都準(zhǔn)備變成蝴蝶,，七夕會(huì)，兩個(gè)人都隔著銀河,。似乎沒(méi)有人能夠說(shuō)清楚愛(ài)情到底是什么,，我們今天房地產(chǎn)就變成了似乎永遠(yuǎn)沒(méi)有人能夠說(shuō)得清楚的東西。
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未來(lái)房?jī)r(jià)不會(huì)暴跌 |
在今年的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控中,，“限貸”,、“限購(gòu)”等由政府主導(dǎo)的行政手段不斷出臺(tái)。
大家一定最關(guān)心未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì),，我認(rèn)為,，各種房產(chǎn)新政出臺(tái)，抑制了需求,，但未來(lái)房?jī)r(jià)總體趨勢(shì)還是上漲的,，不排除個(gè)別樓盤會(huì)出現(xiàn)下跌，但此前有聲音說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)下跌30%甚至50%,，那是不可能的,。
從全世界情況來(lái)看，80%的人口集中在離海岸線20公里距離附近,，中國(guó)也是這樣,，30%國(guó)土面積上住了90%的人口，原因是沿海地區(qū)有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展,，而且教育,、醫(yī)療和其他的市場(chǎng)基礎(chǔ)資源暫時(shí)不可能全部配備到所有人中去,，這導(dǎo)致還是生活在大城市最好，人口一定是向城市集中的,，人口向城市轉(zhuǎn)移,，就會(huì)產(chǎn)生對(duì)樓房的需求。這個(gè)趨勢(shì)是不可能改變的,。
所以在這種趨勢(shì)下,，你今天買了明天一定比今天還貴，我說(shuō)的這個(gè)明天是“長(zhǎng)期的明天”,。因?yàn)橥恋卦絹?lái)越貴,，房子怎么會(huì)越來(lái)越便宜呢？不現(xiàn)實(shí),。當(dāng)然我們不希望暴漲,，暴漲政府一定會(huì)發(fā)怒，政府就會(huì)采取措施,。
不過(guò),，從股市來(lái)說(shuō)，每個(gè)人都想抄底,，買房也一樣,，其實(shí)大家的心理真的是買漲不買跌，所以很難在最底部的時(shí)候出手,。也許有時(shí)候有人碰上了,，但是從長(zhǎng)期規(guī)律來(lái)說(shuō)不要去抄底，這個(gè)底沒(méi)有人能抄得住,，神仙也不行,。
我個(gè)人覺(jué)得中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)什么時(shí)候會(huì)跌？其實(shí)我已經(jīng)說(shuō)了,，趨勢(shì)是漲,，跌通常有三個(gè)因素：一個(gè)是我們的住房普及率在1∶1.1以上的時(shí)候，就是每一個(gè)城市家庭就有一套城市住房,，他就不需要改善了,。包括有棚戶區(qū)改造，有很多房子沒(méi)有衛(wèi)生間和廁所,，那就是得改,，所以這是一個(gè)建設(shè)過(guò)程。第二個(gè)有沒(méi)有后備力量進(jìn)入城市,，也就是城市化率到多少,，一般來(lái)說(shuō)65%以上到80%之間，這是緩慢增長(zhǎng)的過(guò)程,，65%以上就是大頭進(jìn)城了,。中國(guó)比較特殊,，中國(guó)農(nóng)民如果不變成城市人的話，農(nóng)村土地沒(méi)有辦法集約化生產(chǎn),，沒(méi)有辦法提高收入,。我們現(xiàn)在人均1.32畝耕種面積，你要把4億多農(nóng)民變成城市人的時(shí)候,，這個(gè)土地才夠用,。所以現(xiàn)在我們重點(diǎn)解決的也是城市化率和農(nóng)村變成城市的重要問(wèn)題。在這種情況下,，我認(rèn)為房?jī)r(jià)是不可能跌的,。
我曾說(shuō)過(guò)商品房是給富人蓋的，有些媒體把它變成房子是給富人蓋的,，于是很多人說(shuō)你太黑心了,，只給富人蓋房子。其實(shí)我認(rèn)為,，房子是給人住的,，不分窮富，但商品房是按消費(fèi)能力享用的,。
商品房具有金融與投資功能,，首先土地就是房地產(chǎn)本身的一部分；然后是房屋,，把土地變成房屋就變成了增值；第三是現(xiàn)金流,，人們通過(guò)房屋的出租或者是通過(guò)房屋的買賣產(chǎn)生一個(gè)現(xiàn)金流,，就形成了一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)的結(jié)構(gòu)。更重要的一條是它的投資功能和金融功能,，就是投資收益,，因此最大的房地產(chǎn)商不是把房子建了就賣掉，而是把房子存起來(lái)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中實(shí)現(xiàn)升值的,。
在杭州房子里面從開(kāi)盤價(jià)到現(xiàn)在漲價(jià)過(guò)程當(dāng)中,，是開(kāi)發(fā)商拿到的多還是小業(yè)主拿到的多？在現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)的條件下,，開(kāi)發(fā)商只拿到了前面三個(gè)部分,，但很少有人把增值收益拿到，而小業(yè)主通�,？梢垣@得增值收益,。我們舉個(gè)潘石屹現(xiàn)代城的例子，賣的時(shí)候大概是8000元-15000元的價(jià)格,，那他是不是還有成本,？有土地成本有建安成本,，但是現(xiàn)在小業(yè)主把它賣掉的時(shí)候已經(jīng)到了4.5萬(wàn)元，或者4.5萬(wàn)元以上,，那么從一萬(wàn)多塊錢中間的差,，從八千塊錢算的話，差大概有四倍的差,，將近3.2萬(wàn)元,，不管上多少稅賺得一定比潘石屹多。雖然有些人不愿意承認(rèn)這個(gè)事實(shí),，他們認(rèn)為自己是房奴,。一個(gè)奇怪的問(wèn)題，你的房子不斷增值,，你怎么是奴隸呢,？你賣了房子一定比你原來(lái)收益高得多，所以我從來(lái)不承認(rèn)房奴的問(wèn)題,，尤其是房子在不斷增值過(guò)程當(dāng)中,。
那么我們商品房的功能到底是什么？很多人認(rèn)為商品房應(yīng)該保障基本生存權(quán)利,，確實(shí)在聯(lián)合國(guó)人權(quán)公約上要求政府必須保證公民的居住權(quán)利,，但是居住權(quán)利是什么概念，居住權(quán)利不是房產(chǎn)權(quán)利,，所以居住權(quán)利和商品房沒(méi)有什么關(guān)系,，商品房是財(cái)產(chǎn)權(quán)利，不是居住權(quán)利,。所以我個(gè)人認(rèn)為,，只要你認(rèn)為商品房是保障基本權(quán)利，決策一定是錯(cuò)誤的,，指導(dǎo)思想一定是錯(cuò)誤的,。商品房是在滿足基本生存權(quán)利之外去引導(dǎo)生活質(zhì)量生活方式，所以商品房一定是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品,。
不過(guò),，中國(guó)人的壞習(xí)慣就是認(rèn)為，這一輩子就買一次房,，其實(shí)我們從發(fā)達(dá)國(guó)家情況看,，比如說(shuō)美國(guó)，大部分家庭在家庭解體之前要買七次房,，比如說(shuō)剛一開(kāi)始是租,，然后買一個(gè)小房，兩個(gè)人結(jié)婚稍微大一點(diǎn)，生了孩子再大一點(diǎn),，然后生兩個(gè)孩子可能就換一個(gè)更大一點(diǎn),，當(dāng)孩子上學(xué)或者具備獨(dú)立能力之后，又換回小一點(diǎn)的房子,，這樣換來(lái)?yè)Q去一直換到快要退休的時(shí)候,，或者退休以后為了避免遺產(chǎn)稅，完了趕緊抵押給銀行,，用轉(zhuǎn)按揭的方式換取不再工作時(shí)候的消費(fèi)資金,。這里還不包括他們?cè)谵D(zhuǎn)移工作地點(diǎn)的情況下必要的換房。
中國(guó)也應(yīng)該進(jìn)入這個(gè)過(guò)程,，從租到買,，從舊到新，從小到大,，因?yàn)槿藗兊氖杖胪悄挲g小的時(shí)候最低,，然后進(jìn)入一定職位收入越來(lái)越高，就像孩子也一定是從1歲開(kāi)始長(zhǎng)起,，而不是從10歲開(kāi)始長(zhǎng)起,，小孩子小一點(diǎn)可以一室，稍微大一點(diǎn)兩室,，再稍微大一點(diǎn)三室,，或者說(shuō)要有人照看，這樣一定是隨著年齡和收入結(jié)構(gòu)逐步升級(jí)的,。
合理的住房體系是,，60%-70%是市場(chǎng)化房，20%-30%是租賃房（非政府公租房）,，5%-10%為廉租保障房,。
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房產(chǎn)稅出臺(tái)“難度大”
要買房你可以使勁買 |
最近，深圳,、上海和重慶三個(gè)城市申報(bào)收取房產(chǎn)稅，一時(shí)間,，房產(chǎn)稅會(huì)不會(huì)出臺(tái),，鬧得人心惶惶。對(duì)此,，我的觀點(diǎn)是,，房產(chǎn)稅不太可能會(huì)推出。
除了個(gè)別國(guó)家,，全世界很少有對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行征稅的發(fā)展中國(guó)家,。因?yàn)槟惚緛?lái)是在發(fā)展當(dāng)中，沒(méi)有什么錢還征什么？從申報(bào)的三個(gè)城市看,，深圳是房產(chǎn)基礎(chǔ)資料最全的城市,，房子情況好摸清。上海做了房屋普查,，但很多政策還沒(méi)有決定下來(lái),。而重慶想收的是特別消費(fèi)稅，對(duì)別墅或者大房子進(jìn)行收稅,。
其實(shí),，房產(chǎn)稅怎么收也沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)，有人提出就是人均普稅多少,，有人提出免60-70平米,，60-70平米之后征稅等等。但不管怎么收,，其中有幾個(gè)障礙,。
第一收取的前提條件是你的底數(shù)要清楚，比如知道張三李四有多少房子,，否則張三收了李四沒(méi)有收,，就會(huì)打架，但底數(shù)清楚的沒(méi)有幾個(gè)城市,。第二評(píng)估現(xiàn)在沒(méi)有辦法做到,，現(xiàn)在我們的注冊(cè)評(píng)估師一共三萬(wàn)多人，要解決660個(gè)地級(jí)市以上的城市,，大概需要這三萬(wàn)個(gè)注冊(cè)評(píng)估師干150年,。另外，我們還有一個(gè)情況評(píng)估不了,，每一屆政府都有一個(gè)固定的稅收來(lái)源,，征收房產(chǎn)稅的前提是沒(méi)有70年的使用權(quán)，不能前面交了70年的,，后面又加了稅,，所以一定是替代了比如前面的土地使用稅，或者是70年的土地出讓金的稅收等等,，所以我們現(xiàn)在還面臨房屋收稅很大的矛盾,，因此建設(shè)部明確規(guī)定作為試點(diǎn)，一個(gè)城市先試,。比如深圳,，深圳沒(méi)有什么老房子，因此可以先試點(diǎn),，試點(diǎn)完了之后有問(wèn)題再改,，這個(gè)試點(diǎn)城市可能不會(huì)擴(kuò)大,，一直改到?jīng)]有矛盾了可能再擴(kuò)大。
我個(gè)人感覺(jué)它不太會(huì)出來(lái),，也不應(yīng)該會(huì)出來(lái),，所以不用擔(dān)心房產(chǎn)稅而不去買房子，要買房你可以使勁買,。