中國房地產(chǎn)的每個動靜，每次變化，幾乎都有一個人的聲音在伴隨,，同時此人的每一個觀點(diǎn)都會引來民眾的廣泛關(guān)注和質(zhì)疑，這個人就是華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng),。他被人們稱為“任大炮”、“全民公敵”,。
11月13日,，任志強(qiáng)帶著他的第三本書《任你評說》風(fēng)塵仆仆從上海趕到杭州，參加由藍(lán)獅子讀書會等承辦的“2010浙江青年大講堂”,。以口出狂言出名的他,，這次也不忘強(qiáng)力向“新政下的中國房地產(chǎn)”開炮。
在我們業(yè)內(nèi),，馮侖先生曾經(jīng)說過一句話：房地產(chǎn)就像愛情一樣,，每個人都在討論。從老人到孩子,，都在參與這場愛情的討論,。但是愛情最終能給人們留下來的最深記憶可能是沒有愛情，或者是沒有結(jié)果,。比如說國內(nèi)流傳最廣的梁祝,，兩個人都準(zhǔn)備變成蝴蝶，七夕會,，兩個人都隔著銀河,。似乎沒有人能夠說清楚愛情到底是什么，我們今天房地產(chǎn)就變成了似乎永遠(yuǎn)沒有人能夠說得清楚的東西,。
在今年的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控中,，“限貸”、“限購”等由政府主導(dǎo)的行政手段不斷出臺,。
大家一定最關(guān)心未來房價的走勢,，我認(rèn)為，各種房產(chǎn)新政出臺,，抑制了需求，但未來房價總體趨勢還是上漲的,，不排除個別樓盤會出現(xiàn)下跌,，但此前有聲音說房價會下跌30%甚至50%，那是不可能的,。
從全世界情況來看,，80%的人口集中在離海岸線20公里距離附近，中國也是這樣，30%國土面積上住了90%的人口,，原因是沿海地區(qū)有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展,，而且教育、醫(yī)療和其他的市場基礎(chǔ)資源暫時不可能全部配備到所有人中去,，這導(dǎo)致還是生活在大城市最好,，人口一定是向城市集中的，人口向城市轉(zhuǎn)移,，就會產(chǎn)生對樓房的需求,。這個趨勢是不可能改變的。
所以在這種趨勢下,，你今天買了明天一定比今天還貴,，我說的這個明天是“長期的明天”。因為土地越來越貴,，房子怎么會越來越便宜呢,？不現(xiàn)實(shí)。當(dāng)然我們不希望暴漲,，暴漲政府一定會發(fā)怒,，政府就會采取措施。
不過,，從股市來說,，每個人都想抄底，買房也一樣,，其實(shí)大家的心理真的是買漲不買跌,，所以很難在最底部的時候出手。也許有時候有人碰上了,，但是從長期規(guī)律來說不要去抄底,，這個底沒有人能抄得住，神仙也不行,。
我個人覺得中國房地產(chǎn)市場什么時候會跌,？其實(shí)我已經(jīng)說了，趨勢是漲,，跌通常有三個因素：一個是我們的住房普及率在1∶1.1以上的時候,，就是每一個城市家庭就有一套城市住房，他就不需要改善了,。包括有棚戶區(qū)改造,，有很多房子沒有衛(wèi)生間和廁所，那就是得改,，所以這是一個建設(shè)過程,。第二個有沒有后備力量進(jìn)入城市,，也就是城市化率到多少，一般來說65%以上到80%之間,，這是緩慢增長的過程,，65%以上就是大頭進(jìn)城了。中國比較特殊,，中國農(nóng)民如果不變成城市人的話,，農(nóng)村土地沒有辦法集約化生產(chǎn)，沒有辦法提高收入,。我們現(xiàn)在人均1.32畝耕種面積,，你要把4億多農(nóng)民變成城市人的時候，這個土地才夠用,。所以現(xiàn)在我們重點(diǎn)解決的也是城市化率和農(nóng)村變成城市的重要問題,。在這種情況下，我認(rèn)為房價是不可能跌的,。
我曾說過商品房是給富人蓋的,，有些媒體把它變成房子是給富人蓋的，于是很多人說你太黑心了,，只給富人蓋房子,。其實(shí)我認(rèn)為，房子是給人住的,，不分窮富,，但商品房是按消費(fèi)能力享用的。
商品房具有金融與投資功能,，首先土地就是房地產(chǎn)本身的一部分,；然后是房屋，把土地變成房屋就變成了增值,；第三是現(xiàn)金流,，人們通過房屋的出租或者是通過房屋的買賣產(chǎn)生一個現(xiàn)金流，就形成了一個不動產(chǎn)的結(jié)構(gòu),。更重要的一條是它的投資功能和金融功能,，就是投資收益，因此最大的房地產(chǎn)商不是把房子建了就賣掉,，而是把房子存起來在經(jīng)營過程中實(shí)現(xiàn)升值的,。
在杭州房子里面從開盤價到現(xiàn)在漲價過程當(dāng)中，是開發(fā)商拿到的多還是小業(yè)主拿到的多,？在現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)的條件下,，開發(fā)商只拿到了前面三個部分，但很少有人把增值收益拿到,，而小業(yè)主通�,？梢垣@得增值收益。我們舉個潘石屹現(xiàn)代城的例子,，賣的時候大概是8000元-15000元的價格,，那他是不是還有成本？有土地成本有建安成本,，但是現(xiàn)在小業(yè)主把它賣掉的時候已經(jīng)到了4.5萬元,，或者4.5萬元以上，那么從一萬多塊錢中間的差,，從八千塊錢算的話,，差大概有四倍的差，將近3.2萬元,，不管上多少稅賺得一定比潘石屹多,。雖然有些人不愿意承認(rèn)這個事實(shí)，他們認(rèn)為自己是房奴,。一個奇怪的問題,，你的房子不斷增值，你怎么是奴隸呢,？你賣了房子一定比你原來收益高得多,，所以我從來不承認(rèn)房奴的問題，尤其是房子在不斷增值過程當(dāng)中,。
那么我們商品房的功能到底是什么,？很多人認(rèn)為商品房應(yīng)該保障基本生存權(quán)利，確實(shí)在聯(lián)合國人權(quán)公約上要求政府必須保證公民的居住權(quán)利,，但是居住權(quán)利是什么概念,，居住權(quán)利不是房產(chǎn)權(quán)利，所以居住權(quán)利和商品房沒有什么關(guān)系,，商品房是財產(chǎn)權(quán)利,，不是居住權(quán)利。所以我個人認(rèn)為,，只要你認(rèn)為商品房是保障基本權(quán)利,，決策一定是錯誤的，指導(dǎo)思想一定是錯誤的,。商品房是在滿足基本生存權(quán)利之外去引導(dǎo)生活質(zhì)量生活方式,，所以商品房一定是一個競爭產(chǎn)品。
不過,，中國人的壞習(xí)慣就是認(rèn)為,，這一輩子就買一次房，其實(shí)我們從發(fā)達(dá)國家情況看,，比如說美國,，大部分家庭在家庭解體之前要買七次房,，比如說剛一開始是租，然后買一個小房,，兩個人結(jié)婚稍微大一點(diǎn),，生了孩子再大一點(diǎn)，然后生兩個孩子可能就換一個更大一點(diǎn),，當(dāng)孩子上學(xué)或者具備獨(dú)立能力之后,，又換回小一點(diǎn)的房子，這樣換來換去一直換到快要退休的時候,，或者退休以后為了避免遺產(chǎn)稅,，完了趕緊抵押給銀行，用轉(zhuǎn)按揭的方式換取不再工作時候的消費(fèi)資金,。這里還不包括他們在轉(zhuǎn)移工作地點(diǎn)的情況下必要的換房,。
中國也應(yīng)該進(jìn)入這個過程，從租到買,，從舊到新,，從小到大，因為人們的收入往往是年齡小的時候最低,，然后進(jìn)入一定職位收入越來越高,，就像孩子也一定是從1歲開始長起，而不是從10歲開始長起,，小孩子小一點(diǎn)可以一室,，稍微大一點(diǎn)兩室，再稍微大一點(diǎn)三室,，或者說要有人照看,，這樣一定是隨著年齡和收入結(jié)構(gòu)逐步升級的。
合理的住房體系是,，60%-70%是市場化房,，20%-30%是租賃房（非政府公租房），5%-10%為廉租保障房,。
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房產(chǎn)稅出臺“難度大”
要買房你可以使勁買 |
最近,，深圳、上海和重慶三個城市申報收取房產(chǎn)稅,，一時間,，房產(chǎn)稅會不會出臺，鬧得人心惶惶,。對此,，我的觀點(diǎn)是，房產(chǎn)稅不太可能會推出,。
除了個別國家,，全世界很少有對房產(chǎn)進(jìn)行征稅的發(fā)展中國家,。因為你本來是在發(fā)展當(dāng)中，沒有什么錢還征什么,？從申報的三個城市看,，深圳是房產(chǎn)基礎(chǔ)資料最全的城市，房子情況好摸清,。上海做了房屋普查，但很多政策還沒有決定下來,。而重慶想收的是特別消費(fèi)稅,，對別墅或者大房子進(jìn)行收稅。
其實(shí),，房產(chǎn)稅怎么收也沒有標(biāo)準(zhǔn),，有人提出就是人均普稅多少，有人提出免60-70平米,，60-70平米之后征稅等等,。但不管怎么收，其中有幾個障礙,。
第一收取的前提條件是你的底數(shù)要清楚,，比如知道張三李四有多少房子，否則張三收了李四沒有收,，就會打架,，但底數(shù)清楚的沒有幾個城市。第二評估現(xiàn)在沒有辦法做到,，現(xiàn)在我們的注冊評估師一共三萬多人,，要解決660個地級市以上的城市，大概需要這三萬個注冊評估師干150年,。另外,，我們還有一個情況評估不了，每一屆政府都有一個固定的稅收來源,，征收房產(chǎn)稅的前提是沒有70年的使用權(quán),，不能前面交了70年的，后面又加了稅,，所以一定是替代了比如前面的土地使用稅,，或者是70年的土地出讓金的稅收等等，所以我們現(xiàn)在還面臨房屋收稅很大的矛盾,，因此建設(shè)部明確規(guī)定作為試點(diǎn),，一個城市先試。比如深圳,，深圳沒有什么老房子,，因此可以先試點(diǎn),，試點(diǎn)完了之后有問題再改，這個試點(diǎn)城市可能不會擴(kuò)大,，一直改到?jīng)]有矛盾了可能再擴(kuò)大,。
我個人感覺它不太會出來，也不應(yīng)該會出來,，所以不用擔(dān)心房產(chǎn)稅而不去買房子,，要買房你可以使勁買。