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據(jù)媒體報(bào)道，為了抑制房價(jià),，日前有關(guān)部門出臺(tái)新規(guī)定：境外個(gè)人只能在境內(nèi)購買一套用于自住的住房,，而境外機(jī)構(gòu)只能在注冊(cè)城市購買辦公所需的非住宅房屋。據(jù)相關(guān)人士透露,，該規(guī)定主要為針對(duì)目前大量熱錢流入內(nèi)地樓市,，擾亂了現(xiàn)有購房秩序的現(xiàn)象而出臺(tái)，從源頭卡住熱錢進(jìn)入內(nèi)地的利益訴求,。熱錢是一股破壞性極大的禍水,，確實(shí)應(yīng)該嚴(yán)肅對(duì)待，不過,，國內(nèi)限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場并不是大姑娘坐轎——頭一回,，過去反反復(fù)復(fù)的折騰也沒有解決多大問題。如今再一次拋出貌似殺手锏的規(guī)定究竟有何效果,，是令人懷疑的,。而且，外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場涉及到方方面面,，不像我們想象的那樣簡單,，其間的奧妙值得我們深思。
其實(shí),，早在9月8日,，上海浦東陸家嘴一幅面積54415.3平方米的住宅用地經(jīng)過多輪競拍，最后落入港資企業(yè)九龍倉之手,，而與之對(duì)決的幾家央企終于敗下陣來,。最終,，此幅地塊以48.28億元成交。與其拍賣底價(jià)相比,，溢價(jià)率高達(dá)41%,。在媒體驚呼新“地王”誕生的同時(shí)，一種觀點(diǎn)也在蔓延,，即投機(jī)性外資推高了內(nèi)地的房價(jià),，應(yīng)對(duì)外資采取抑制控制政策。
央企的財(cái)大氣粗似乎是婦孺皆知的,。在陸家嘴的土地拍賣市場上,，央企竟然敵不過九龍倉，除了說明九龍倉的瘋狂之外,，恐怕說明不了別的,。而瘋狂與投機(jī)是一脈相承的，是一枚硬幣的兩面,。九龍倉抬高了地價(jià),，自然也抬高了房價(jià)。據(jù)說,，以土地拍賣價(jià)計(jì)算,，上述土地之商品房的樓板價(jià)已達(dá)到每平方米35490元。加上建筑成本等其他費(fèi)用,，房價(jià)不知道高到哪里去了,。相反，如果沒有九龍倉的瞎起哄與叫板,，地價(jià)不會(huì)這么高,，建基其上的房價(jià)也會(huì)矮上一大截。因此,，控制外資進(jìn)入房地產(chǎn)的呼吁擲地有聲,。
外資進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，形成更多的資金追逐有限的土地與建材的局面,，從而抬高了地價(jià)與建材價(jià)格,，最終抬高了房價(jià)，以致國內(nèi)民眾要面對(duì)更高的房價(jià),，利益因此受損,。結(jié)論自然而然就是要抑制外資進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。這是我們的邏輯,。
早在外資進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域之前,，小規(guī)模的外資購房就在許多城市出現(xiàn)了。諸如北京,、上海,、深圳等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的房地產(chǎn)市場上不乏外籍人士的身影。隨著房地產(chǎn)市場跌宕起伏的,，便是我們對(duì)待外籍人士購房政策的陰晴變化,。房地產(chǎn)市場低迷了，就網(wǎng)開一面,，允許外籍人士買房,；當(dāng)房地產(chǎn)市場火爆、房價(jià)高漲之時(shí),，就限制外籍人士入市購房,。這樣做看起來是為了抑制過熱的市場，讓市場降溫,，讓國內(nèi)的老百姓買到便宜的房子,，實(shí)際上是幫了老外的忙，讓他們低價(jià)入市,，價(jià)高時(shí)遠(yuǎn)離市場,。我要是老外，一定要給有關(guān)部門送去錦旗,，感謝它們恰如其是的提醒與無微不至的關(guān)懷,，讓老外們遠(yuǎn)離房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。
我們之所以如此行事,，也是基于以下邏輯：外資購房加重了市場需求的砝碼,，抬高了房價(jià)。國內(nèi)民眾因此要付出更高的代價(jià),。因此,，我們必須抑制外資購房。
無論是抑制外資進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域,，還是控制外籍人士購房,，我們的邏輯都是線性的、簡單化的,，只看到事情的一面,，而忽略了另一面；只看到了負(fù)面影響,，而沒有看到其積極的作用,。
外籍人士在國內(nèi)市場購房，在供應(yīng)一定的條件下,，確實(shí)會(huì)擴(kuò)大供求缺口,，激化供需矛盾，導(dǎo)致房價(jià)上漲，以致國內(nèi)民眾為房子要付出更多代價(jià),。但是,，外籍人士購房直接增加了開發(fā)商可支配資源，增強(qiáng)了開發(fā)商實(shí)力,，有助于他們擴(kuò)大開發(fā)規(guī)模,，增加房屋供給。這反過來有助于抑制房價(jià)上漲,。如果不允許外籍人士購房,，也許一些房屋就會(huì)被積壓，就會(huì)壓價(jià)銷售,。這樣之下,，購房者獲得了好處，可開發(fā)商損失了利潤,。一得一失,，似乎是從A口袋里挪到B口袋里，沒有所謂的凈福利損失,，但開發(fā)商受損之后的供給能力會(huì)相形見絀,。如上所述，外籍人士購房之舉,，雖然助推了房價(jià),，但增大了開發(fā)商的利潤。國內(nèi)民眾雖然為了買房會(huì)支付較高的代價(jià),，但開發(fā)商增多的利潤會(huì)用于增加消費(fèi)與房地產(chǎn)投資,。由此產(chǎn)生的機(jī)會(huì)將增加民眾的收入與房地產(chǎn)市場的供給。由此,，先前因購房而多支出的這部分可以稱作“損失”的東西將變成后來者的收入與較低的房價(jià),。也就是說，前者的“損失”會(huì)由后者的“收益”來彌補(bǔ),。由此,，從動(dòng)態(tài)的角度來看，限制外資購房,，對(duì)當(dāng)下的購房者是利好,，對(duì)其他民眾是利空；而鼓勵(lì)外資購房,，對(duì)當(dāng)下的購房者是利空,，但對(duì)不購房者是利好。
限制或不準(zhǔn)外資進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域,，會(huì)減少市場供給,，致使房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求，房價(jià)高企，結(jié)果是購房者支出更多,，開發(fā)商利潤更高,。允許外資開發(fā)房地產(chǎn)，增大了開發(fā)商群落,，增加了開發(fā)商實(shí)力,，有助于加大房地產(chǎn)市場的供給,，有利于房價(jià)的穩(wěn)定,，購房者由此受惠。而且,，外資的加入,，打破了國內(nèi)企業(yè)一統(tǒng)江山的局面，有利于形成多樣化的市場競爭格局,。這對(duì)購房者來說,，是非常有益的。由此,，允許外資擔(dān)當(dāng)開發(fā)商角色,，對(duì)購房者是利好，對(duì)開發(fā)商是利空,；相反,，不允許外資進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，對(duì)購房者是利空,，對(duì)開發(fā)商是利好,。
總之，外籍人士購房之舉抬高了房價(jià)只是問題的一面,，還有帶來利潤的另一面,；外資進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域抬高了地價(jià)也只是事情的一方面，這種進(jìn)入也會(huì)帶來許多有利的其他方面,�,？傮w上，在一般情況下,，外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場是利大于弊的好事,。由此，在對(duì)待外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場問題上,，我們要抱有更宏觀,、更長遠(yuǎn)、更全面的眼光,，而不要就事論事,，更不要為了應(yīng)付一時(shí)之需而鼠目寸光。
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