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據(jù)媒體報道,，為了抑制房價,，日前有關(guān)部門出臺新規(guī)定：境外個人只能在境內(nèi)購買一套用于自住的住房，而境外機構(gòu)只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋,。據(jù)相關(guān)人士透露,，該規(guī)定主要為針對目前大量熱錢流入內(nèi)地樓市，擾亂了現(xiàn)有購房秩序的現(xiàn)象而出臺,，從源頭卡住熱錢進(jìn)入內(nèi)地的利益訴求,。熱錢是一股破壞性極大的禍水，確實應(yīng)該嚴(yán)肅對待,，不過,，國內(nèi)限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場并不是大姑娘坐轎——頭一回，過去反反復(fù)復(fù)的折騰也沒有解決多大問題,。如今再一次拋出貌似殺手锏的規(guī)定究竟有何效果,，是令人懷疑的,。而且，外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場涉及到方方面面,，不像我們想象的那樣簡單,，其間的奧妙值得我們深思。
其實,，早在9月8日,，上海浦東陸家嘴一幅面積54415.3平方米的住宅用地經(jīng)過多輪競拍，最后落入港資企業(yè)九龍倉之手,，而與之對決的幾家央企終于敗下陣來,。最終，此幅地塊以48.28億元成交,。與其拍賣底價相比,，溢價率高達(dá)41%。在媒體驚呼新“地王”誕生的同時,，一種觀點也在蔓延,，即投機性外資推高了內(nèi)地的房價，應(yīng)對外資采取抑制控制政策,。
央企的財大氣粗似乎是婦孺皆知的,。在陸家嘴的土地拍賣市場上，央企竟然敵不過九龍倉,，除了說明九龍倉的瘋狂之外,，恐怕說明不了別的。而瘋狂與投機是一脈相承的,，是一枚硬幣的兩面,。九龍倉抬高了地價，自然也抬高了房價,。據(jù)說,，以土地拍賣價計算，上述土地之商品房的樓板價已達(dá)到每平方米35490元,。加上建筑成本等其他費用,，房價不知道高到哪里去了。相反,，如果沒有九龍倉的瞎起哄與叫板,，地價不會這么高，建基其上的房價也會矮上一大截,。因此,，控制外資進(jìn)入房地產(chǎn)的呼吁擲地有聲。
外資進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域,，形成更多的資金追逐有限的土地與建材的局面,，從而抬高了地價與建材價格,，最終抬高了房價，以致國內(nèi)民眾要面對更高的房價,，利益因此受損,。結(jié)論自然而然就是要抑制外資進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。這是我們的邏輯,。
早在外資進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域之前,，小規(guī)模的外資購房就在許多城市出現(xiàn)了。諸如北京,、上海,、深圳等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的房地產(chǎn)市場上不乏外籍人士的身影。隨著房地產(chǎn)市場跌宕起伏的,，便是我們對待外籍人士購房政策的陰晴變化,。房地產(chǎn)市場低迷了，就網(wǎng)開一面,，允許外籍人士買房,；當(dāng)房地產(chǎn)市場火爆、房價高漲之時,，就限制外籍人士入市購房,。這樣做看起來是為了抑制過熱的市場，讓市場降溫,，讓國內(nèi)的老百姓買到便宜的房子,，實際上是幫了老外的忙，讓他們低價入市,，價高時遠(yuǎn)離市場,。我要是老外，一定要給有關(guān)部門送去錦旗,，感謝它們恰如其是的提醒與無微不至的關(guān)懷，讓老外們遠(yuǎn)離房地產(chǎn)風(fēng)險,。
我們之所以如此行事,，也是基于以下邏輯：外資購房加重了市場需求的砝碼，抬高了房價,。國內(nèi)民眾因此要付出更高的代價,。因此，我們必須抑制外資購房,。
無論是抑制外資進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域,，還是控制外籍人士購房，我們的邏輯都是線性的,、簡單化的,，只看到事情的一面,，而忽略了另一面；只看到了負(fù)面影響,，而沒有看到其積極的作用,。
外籍人士在國內(nèi)市場購房，在供應(yīng)一定的條件下,，確實會擴大供求缺口,，激化供需矛盾，導(dǎo)致房價上漲,，以致國內(nèi)民眾為房子要付出更多代價,。但是，外籍人士購房直接增加了開發(fā)商可支配資源,，增強了開發(fā)商實力,，有助于他們擴大開發(fā)規(guī)模，增加房屋供給,。這反過來有助于抑制房價上漲,。如果不允許外籍人士購房，也許一些房屋就會被積壓,，就會壓價銷售,。這樣之下，購房者獲得了好處,，可開發(fā)商損失了利潤,。一得一失，似乎是從A口袋里挪到B口袋里,，沒有所謂的凈福利損失,，但開發(fā)商受損之后的供給能力會相形見絀。如上所述,，外籍人士購房之舉,，雖然助推了房價，但增大了開發(fā)商的利潤,。國內(nèi)民眾雖然為了買房會支付較高的代價,，但開發(fā)商增多的利潤會用于增加消費與房地產(chǎn)投資。由此產(chǎn)生的機會將增加民眾的收入與房地產(chǎn)市場的供給,。由此,，先前因購房而多支出的這部分可以稱作“損失”的東西將變成后來者的收入與較低的房價。也就是說,，前者的“損失”會由后者的“收益”來彌補,。由此，從動態(tài)的角度來看，限制外資購房,，對當(dāng)下的購房者是利好,，對其他民眾是利空；而鼓勵外資購房,，對當(dāng)下的購房者是利空,，但對不購房者是利好。
限制或不準(zhǔn)外資進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域,，會減少市場供給,，致使房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求，房價高企,，結(jié)果是購房者支出更多,，開發(fā)商利潤更高。允許外資開發(fā)房地產(chǎn),，增大了開發(fā)商群落,，增加了開發(fā)商實力，有助于加大房地產(chǎn)市場的供給,，有利于房價的穩(wěn)定,，購房者由此受惠。而且,，外資的加入,，打破了國內(nèi)企業(yè)一統(tǒng)江山的局面，有利于形成多樣化的市場競爭格局,。這對購房者來說,，是非常有益的。由此,，允許外資擔(dān)當(dāng)開發(fā)商角色,，對購房者是利好，對開發(fā)商是利空,；相反,，不允許外資進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，對購房者是利空,，對開發(fā)商是利好,。
總之，外籍人士購房之舉抬高了房價只是問題的一面,，還有帶來利潤的另一面；外資進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域抬高了地價也只是事情的一方面,，這種進(jìn)入也會帶來許多有利的其他方面,。總體上，在一般情況下,，外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場是利大于弊的好事,。由此，在對待外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場問題上,，我們要抱有更宏觀,、更長遠(yuǎn)、更全面的眼光,，而不要就事論事,，更不要為了應(yīng)付一時之需而鼠目寸光。
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