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研究房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行,，必須進(jìn)行供求分析,。供給方面，通過觀察一定期限內(nèi)的二手房可供套數(shù),、商品房施工面積,、竣工面積、預(yù)售面積和空置面積這些指標(biāo),，大體可得到商品房市場(chǎng)供給情況,。需求方面，大多探討的是潛在需求,，卻無較為明確的對(duì)應(yīng)時(shí)期,。雖然可用銷售面積來觀察需求情況，但也屬于事后分析,，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)幫助不大,。所謂剛性需求，是一個(gè)模糊的術(shù)語,。只有在購買力支持下的需求對(duì)房?jī)r(jià)運(yùn)行具有實(shí)質(zhì)意義,。
房地產(chǎn)需求分析上的模糊性和內(nèi)在缺陷，使得房?jī)r(jià)運(yùn)行預(yù)期成為判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的一個(gè)重要參考指標(biāo),�,？傮w看，當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲預(yù)期仍然較為強(qiáng)烈,，其重要的經(jīng)濟(jì)環(huán)境基礎(chǔ)則是流動(dòng)性過剩和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快,。從貨幣供應(yīng)量看，2010年9月末M2余額69.64萬億,，相當(dāng)于2000年末13.84萬億的505%,。從城鎮(zhèn)化進(jìn)程看，自工業(yè)化后,，城鎮(zhèn)化已經(jīng)成為當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極為重要的驅(qū)動(dòng)力,。2003年以來，在耐用商品消費(fèi)基本普及的情況下,，住房和汽車消費(fèi)成為城市居民消費(fèi)的持續(xù)熱點(diǎn),。
9月29日，國(guó)家多個(gè)部委聯(lián)合出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控措施,，遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲,。根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后,，房地產(chǎn)市場(chǎng)將有3－4個(gè)月的觀望和政策消化期,。由于新近房地產(chǎn)調(diào)控政策較前期更為嚴(yán)厲,，預(yù)計(jì)普通購房群體觀望情緒也較前期加重，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量有可能會(huì)再度急劇萎縮,。而房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)政策仍有博弈,，擔(dān)心“追漲殺跌”影響和違約糾紛，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商在降價(jià)策略選擇上較為慎重,。
需要引起關(guān)注的是，2009年房?jī)r(jià)快速上漲時(shí)期,，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商獲取高額利潤(rùn),，資金面總體充裕。2010年,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金占比較以往有較大程度提高,。在資金充裕背景下，2010年底前,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)大規(guī)模資金困難情況的可能性較小,，因此主動(dòng)降價(jià)以加快資金回收動(dòng)力不足。
此外,，10月CPI再創(chuàng)新高,，資源類商品和農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格上漲此起彼伏，微觀經(jīng)濟(jì)主體通貨膨脹預(yù)期勢(shì)能繼續(xù)積聚,，房?jī)r(jià)上漲的市場(chǎng)預(yù)期在根本上沒有變化,，由此可以預(yù)測(cè)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在深度博弈,，年內(nèi)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)可能繼續(xù)維持“價(jià)滯量跌”態(tài)勢(shì),，房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯調(diào)整可能性較小。
因此,，從抑制房?jī)r(jià)過快上漲角度出發(fā),，需要引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)各方預(yù)期，既要引導(dǎo)合理需求,，又要增加有效供給,。在城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在需求仍將增長(zhǎng),，過度限制房地產(chǎn)開發(fā)融資,，在短期內(nèi)雖可促使開發(fā)商降價(jià)，但降價(jià)同時(shí),，開發(fā)商后續(xù)開發(fā)意愿不足,，又會(huì)造成市場(chǎng)新的供求失衡，催生新一輪的漲價(jià)狂潮,。政府公共財(cái)政不應(yīng)保證“居者有其屋”,，但要確�,！熬诱哂衅渌保谕七M(jìn)保障性住房建設(shè)同時(shí),，擴(kuò)大公共租賃房建設(shè)規(guī)模,，在財(cái)力許可范圍內(nèi)適當(dāng)增加公共租賃房租金補(bǔ)貼，主要通過租賃方式滿足絕大多數(shù)中低收入群體住房需求,，以盡快形成“商品房有市場(chǎng),、公共租賃房有保障”的住房供應(yīng)體系。
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