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研究房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行,，必須進(jìn)行供求分析,。供給方面,，通過(guò)觀察一定期限內(nèi)的二手房可供套數(shù),、商品房施工面積、竣工面積,、預(yù)售面積和空置面積這些指標(biāo),，大體可得到商品房市場(chǎng)供給情況,。需求方面,，大多探討的是潛在需求,，卻無(wú)較為明確的對(duì)應(yīng)時(shí)期。雖然可用銷(xiāo)售面積來(lái)觀察需求情況,，但也屬于事后分析,，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)幫助不大。所謂剛性需求,，是一個(gè)模糊的術(shù)語(yǔ),。只有在購(gòu)買(mǎi)力支持下的需求對(duì)房?jī)r(jià)運(yùn)行具有實(shí)質(zhì)意義。
房地產(chǎn)需求分析上的模糊性和內(nèi)在缺陷,，使得房?jī)r(jià)運(yùn)行預(yù)期成為判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的一個(gè)重要參考指標(biāo),�,？傮w看，當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲預(yù)期仍然較為強(qiáng)烈,，其重要的經(jīng)濟(jì)環(huán)境基礎(chǔ)則是流動(dòng)性過(guò)剩和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快,。從貨幣供應(yīng)量看,，2010年9月末M2余額69.64萬(wàn)億,，相當(dāng)于2000年末13.84萬(wàn)億的505%。從城鎮(zhèn)化進(jìn)程看,，自工業(yè)化后,，城鎮(zhèn)化已經(jīng)成為當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極為重要的驅(qū)動(dòng)力。2003年以來(lái),，在耐用商品消費(fèi)基本普及的情況下,，住房和汽車(chē)消費(fèi)成為城市居民消費(fèi)的持續(xù)熱點(diǎn)。
9月29日,，國(guó)家多個(gè)部委聯(lián)合出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控措施,，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn),，房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后,，房地產(chǎn)市場(chǎng)將有3－4個(gè)月的觀望和政策消化期。由于新近房地產(chǎn)調(diào)控政策較前期更為嚴(yán)厲,，預(yù)計(jì)普通購(gòu)房群體觀望情緒也較前期加重,，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量有可能會(huì)再度急劇萎縮。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)政策仍有博弈,，擔(dān)心“追漲殺跌”影響和違約糾紛,，多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在降價(jià)策略選擇上較為慎重。
需要引起關(guān)注的是,，2009年房?jī)r(jià)快速上漲時(shí)期,，多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲取高額利潤(rùn)，資金面總體充裕,。2010年,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金占比較以往有較大程度提高。在資金充裕背景下,，2010年底前,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出現(xiàn)大規(guī)模資金困難情況的可能性較小，因此主動(dòng)降價(jià)以加快資金回收動(dòng)力不足,。
此外,，10月CPI再創(chuàng)新高，資源類(lèi)商品和農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格上漲此起彼伏,，微觀經(jīng)濟(jì)主體通貨膨脹預(yù)期勢(shì)能繼續(xù)積聚,，房?jī)r(jià)上漲的市場(chǎng)預(yù)期在根本上沒(méi)有變化,，由此可以預(yù)測(cè)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在深度博弈,，年內(nèi)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)可能繼續(xù)維持“價(jià)滯量跌”態(tài)勢(shì),，房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯調(diào)整可能性較小。
因此,，從抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲角度出發(fā),，需要引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)各方預(yù)期，既要引導(dǎo)合理需求,，又要增加有效供給,。在城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在需求仍將增長(zhǎng),，過(guò)度限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資,，在短期內(nèi)雖可促使開(kāi)發(fā)商降價(jià)，但降價(jià)同時(shí),，開(kāi)發(fā)商后續(xù)開(kāi)發(fā)意愿不足,，又會(huì)造成市場(chǎng)新的供求失衡，催生新一輪的漲價(jià)狂潮,。政府公共財(cái)政不應(yīng)保證“居者有其屋”,，但要確保“居者有其所”,，在推進(jìn)保障性住房建設(shè)同時(shí),，擴(kuò)大公共租賃房建設(shè)規(guī)模，在財(cái)力許可范圍內(nèi)適當(dāng)增加公共租賃房租金補(bǔ)貼,，主要通過(guò)租賃方式滿(mǎn)足絕大多數(shù)中低收入群體住房需求,，以盡快形成“商品房有市場(chǎng)、公共租賃房有保障”的住房供應(yīng)體系,。
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