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短短一個月內(nèi),，首套房貸兩成首付和七折優(yōu)惠利率先后被取消,。作為樓市調(diào)控組合拳的組成部分,，能否抑制高房價(jià)還有待觀察,。不可回避的是，上調(diào)首套房貸利率“傷害”了對房貸高度依賴的支付能力較低的普通自住客,。對這些剛性需求者來說,，暫時(shí)還沒有看到房價(jià)因調(diào)控而下跌，卻因?yàn)橘J款成本的增加而“被漲價(jià)”了,。
從七折優(yōu)惠利率到八五折優(yōu)惠利率,，對首套房購房者的影響不小。據(jù)測算,，以３０年期的１００萬元按揭貸款為例,，基準(zhǔn)利率為６．１４％，從七折優(yōu)惠調(diào)整為八五折后,，月供增加５５５．３１元,，一年多支出６６６３．７２元。若與央行１０月２０日把５年期貸款基準(zhǔn)利率從５．９４％上調(diào)至６．１４％相比,，首套房貸利率優(yōu)惠從七折升至八五折,，增加的成本相當(dāng)于４次加息。這意味著首套房的貸款成本已“天壤之別”,。央行加息前,，七折優(yōu)惠的房貸利率是４．１５８％，加息及執(zhí)行八五折優(yōu)惠的房貸利率是５．２１９％,，兩者相差１．０６１個百分點(diǎn),。若如專家所預(yù)計(jì)的進(jìn)入升息通道，未來的貸款成本支出還會增加,。
實(shí)際上,，普通首套房購買者難以享受七優(yōu)惠利率,，并非始于這次所謂的“央行口頭通知”。２０１０年調(diào)控大旗舉起之后,，中行,、招行,、光大等銀行就開始上調(diào)首套房貸款利率,；４月份，建行,、工行等隨之跟進(jìn),，對首付成數(shù)與利率折扣實(shí)行彈性關(guān)聯(lián)，首套房購買者很難拿到七折利率優(yōu)惠,。據(jù)筆者上周末向多家滬上銀行咨詢,，七折優(yōu)惠利率仍在政策上可以申請，但申請的門檻非常高,。如某大型銀行規(guī)定,，日均資產(chǎn)５萬元的理財(cái)客戶可獲七五折至八折優(yōu)惠利率，日均資產(chǎn)５０萬元的貴賓客戶享受七折優(yōu)惠利率,。
如今“央行口頭通知”見諸報(bào)端,，意味著首套房購買者申請七折優(yōu)惠利率的通道被徹底“封堵”了。有人認(rèn)為,，個人房貸利率七折優(yōu)惠是２００８年金融危機(jī)時(shí)期特定的產(chǎn)物,，當(dāng)時(shí)的政策初衷是救樓市及救經(jīng)濟(jì)，如今站在樓市調(diào)控延續(xù)性的角度看,，恢復(fù)八五折優(yōu)惠利率屬“順?biāo)浦壑e”,。而且，部分受困于貸款成本提升的買家將被迫推遲購房計(jì)劃,，二手房市場成交量萎縮不可避免,，有助于抑制房價(jià)上漲的預(yù)期。
其實(shí),，用一刀切的方式增加貸款購房的成本,，雖會嚇退部分購房需求，但也嚴(yán)重“傷及無辜”,。首套房貸利率上調(diào)后,，受影響最大的是自住購房者，主要是工薪階層的購房者,，包括那些被高房價(jià)壓得難以“喘氣”的“房奴”,。此類購房者的購房預(yù)算非常緊張，對貸款的依賴程度較高,。兩成首付與七折利率的先后取消,，加上央行提高基準(zhǔn)利率,，進(jìn)一步削弱了其償付能力。
貸款購房者的購房總成本包括房價(jià)及貸款利息兩部分,，如果房價(jià)維持高位不動,，貸款成本增加等于間接“被漲價(jià)”。面對樓市政策調(diào)控,，工薪階層渴望房價(jià)降下來,，沒想到的是未見房價(jià)實(shí)質(zhì)性下調(diào)，卻先看到貸款利息的提高,。這樣的“被漲價(jià)”損害了自住型購房者的利益,，還會產(chǎn)生一定的負(fù)面效應(yīng)。償付能力較差的自住客為了償還房貸,，不得不節(jié)省日常開支,，減少其他消費(fèi)支出。倘若房價(jià)上漲沒有因?yàn)槠哒蹆?yōu)惠利率的取消而被遏制,，也就苦了購房者,，鼓了開發(fā)商及銀行的腰包，甚至拖累了消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)增長的拉動貢獻(xiàn),。
樓市調(diào)控政策的加碼,，應(yīng)該重點(diǎn)指向投資投機(jī)性購房，在信貸政策上體現(xiàn)差別化,。提高打擊的“精確性”,，不能僅僅依賴于信貸政策，還有待稅收等其他政策跟進(jìn),。與前幾年相比,，政策上已經(jīng)不再扶持改善性購房，但對首套購房者的保護(hù)必不可少,。在商業(yè)銀行提高信貸門檻的同時(shí),，應(yīng)從政策上幫助工薪階層，避免他們在調(diào)控中遭“誤傷”,�,？紤]到工薪階層首先使用公積金貸款，不妨適當(dāng)提高公積金貸款的額度,，減少其購買首套房時(shí)對商業(yè)貸款的依賴,。一言以蔽之，調(diào)控政策的延續(xù)不僅針對高房價(jià),，而且需要保護(hù)普通購房者,，別讓工薪階層成為“被漲價(jià)”的受害者。
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