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“精確打擊”是21世紀(jì)高尖端武器的特性,，既能實現(xiàn)有效打擊目標(biāo),，又不會殃及無辜，最大程度減少不必要的傷害,。
回顧我國房地產(chǎn)金融調(diào)控歷史,，不難發(fā)現(xiàn),，房地產(chǎn)金融調(diào)控政策在推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展上成效顯著，但在抑制房價過快上漲作用上效果并不明顯,，原因之一在于我國房地產(chǎn)金融調(diào)控沒有實現(xiàn)“精確打擊”,。
目前我國房地產(chǎn)金融政策對房地產(chǎn)市場供求兩方進(jìn)行調(diào)控,。在供給調(diào)控上，常見政策有：提高房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項目資本金比例,，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)管理,，加強(qiáng)貸款風(fēng)險管理，提高房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款準(zhǔn)入門檻和貸款價格等,。在需求調(diào)控上,，常見政策有：提高個人住房貸款首付款比例，二套房貸政策,，貸款利率浮動政策,，提高個人房貸準(zhǔn)入門檻等。
對房地產(chǎn)金融政策作用進(jìn)行較深入分析后發(fā)現(xiàn),，當(dāng)前這些調(diào)控政策尚未根本動搖房價上漲基礎(chǔ),，難以真正緩解房地產(chǎn)市場供求失衡。
在供給方面,，限制房地產(chǎn)開發(fā)商融資,，短期內(nèi)可能會促使房地產(chǎn)開發(fā)商降價以加快資金回籠，但最終能否達(dá)到降價效果,，則要視市場房價運行預(yù)期和房地產(chǎn)開發(fā)商資金面狀況而定,。但限制房地產(chǎn)開發(fā)商融資政策勢必會降低未來一段時間的房地產(chǎn)開發(fā)意愿，減少下階段商品房供給,。
在需求方面,，相關(guān)房地產(chǎn)金融政策初衷是要抑制房地產(chǎn)市場投資和投機(jī)需求，政策實施到位確實能夠擠出部分投資和投機(jī)性的購房需求,。但房地產(chǎn)金融政策打擊面顯然過大,，在當(dāng)前房價高企背景下，絕大多數(shù)普通購房群體貸款需求受到相當(dāng)程度抑制,。此外,，當(dāng)前熱點城市貸款炒房現(xiàn)象并不明顯，全額現(xiàn)金付款比例明顯增加,。對于全額現(xiàn)金付款的投資和投機(jī)性購房需求,，限制個貸的房地產(chǎn)金融政策基本上不能有效發(fā)揮作用。
結(jié)合供求分析,，房地產(chǎn)金融調(diào)控政策既降低商品房供給,，又抑制住部分商品房需求，但商品房供給下降幅度很可能要比商品房需求下降幅度要多,，最終則是造成新一輪的商品房供求失衡,，推動下一輪的房價上漲。
當(dāng)前房地產(chǎn)金融調(diào)控重點是抑制房價過快上漲，其核心則是對高房價進(jìn)行調(diào)控�,，F(xiàn)行房地產(chǎn)金融政策多為間接手段,，需求方調(diào)控的打擊面主要是“夾心階層”，對于投資性和投機(jī)性的購房需求影響相對較小,，難以真正實現(xiàn)對高房價的精確打擊,。
為提高精確打擊效果，筆者建議,，房地產(chǎn)金融政策應(yīng)以房價為核心進(jìn)行精確調(diào)控,。以熱點城市高房價調(diào)控為例，首先根據(jù)不同區(qū)域確定房價調(diào)控目標(biāo),。其次對各目標(biāo)調(diào)控房價進(jìn)行金融調(diào)控,。對于需求方，若購房價格（無論是新房還是二手房,，下同）在目標(biāo)調(diào)控房價以下,，則在首付比、利率和貸款期限給予優(yōu)惠政策,；若購房價格在目標(biāo)調(diào)控房價以上,，則大幅提高首付款比例，提高貸款利率上浮比例,，縮短貸款期限,，借此限制高價房的市場需求。對于供給方,，若商品房銷售價格在目標(biāo)調(diào)控房價下，給予房地產(chǎn)開發(fā)商優(yōu)惠的融資政策,，鼓勵他們增加低價房市場供應(yīng),；若商品房銷售價格在目標(biāo)調(diào)控房價以上，則嚴(yán)格限制房地產(chǎn)開發(fā)商融資總量和途徑,，促使房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)向低價房供應(yīng),。第三，要引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)積極支持公共租賃住房建設(shè),，推動公共租賃住房供給迅速增長,。提高國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)社會責(zé)任意識，鼓勵其向市場供應(yīng)低價,、高質(zhì)商品房,。
所謂“慶父不死，魯難未已”,。如果可以實現(xiàn)對高房價的精確調(diào)控,，房價上漲預(yù)期就不會是一個單邊上行的狀況。只要房價上漲預(yù)期逆轉(zhuǎn)，高房價時代也許將成為一個可怕的回憶,。
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