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“精確打擊”是21世紀(jì)高尖端武器的特性,，既能實(shí)現(xiàn)有效打擊目標(biāo)，又不會(huì)殃及無辜,，最大程度減少不必要的傷害,。
回顧我國房地產(chǎn)金融調(diào)控歷史，不難發(fā)現(xiàn),，房地產(chǎn)金融調(diào)控政策在推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展上成效顯著,，但在抑制房價(jià)過快上漲作用上效果并不明顯，原因之一在于我國房地產(chǎn)金融調(diào)控沒有實(shí)現(xiàn)“精確打擊”,。
目前我國房地產(chǎn)金融政策對房地產(chǎn)市場供求兩方進(jìn)行調(diào)控,。在供給調(diào)控上，常見政策有：提高房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目資本金比例,，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)管理,，加強(qiáng)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理，提高房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款準(zhǔn)入門檻和貸款價(jià)格等。在需求調(diào)控上,，常見政策有：提高個(gè)人住房貸款首付款比例,，二套房貸政策，貸款利率浮動(dòng)政策,，提高個(gè)人房貸準(zhǔn)入門檻等,。
對房地產(chǎn)金融政策作用進(jìn)行較深入分析后發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前這些調(diào)控政策尚未根本動(dòng)搖房價(jià)上漲基礎(chǔ),，難以真正緩解房地產(chǎn)市場供求失衡,。
在供給方面，限制房地產(chǎn)開發(fā)商融資,，短期內(nèi)可能會(huì)促使房地產(chǎn)開發(fā)商降價(jià)以加快資金回籠,，但最終能否達(dá)到降價(jià)效果，則要視市場房價(jià)運(yùn)行預(yù)期和房地產(chǎn)開發(fā)商資金面狀況而定,。但限制房地產(chǎn)開發(fā)商融資政策勢必會(huì)降低未來一段時(shí)間的房地產(chǎn)開發(fā)意愿,，減少下階段商品房供給。
在需求方面,，相關(guān)房地產(chǎn)金融政策初衷是要抑制房地產(chǎn)市場投資和投機(jī)需求,，政策實(shí)施到位確實(shí)能夠擠出部分投資和投機(jī)性的購房需求。但房地產(chǎn)金融政策打擊面顯然過大,，在當(dāng)前房價(jià)高企背景下,，絕大多數(shù)普通購房群體貸款需求受到相當(dāng)程度抑制。此外,，當(dāng)前熱點(diǎn)城市貸款炒房現(xiàn)象并不明顯,，全額現(xiàn)金付款比例明顯增加。對于全額現(xiàn)金付款的投資和投機(jī)性購房需求,，限制個(gè)貸的房地產(chǎn)金融政策基本上不能有效發(fā)揮作用,。
結(jié)合供求分析，房地產(chǎn)金融調(diào)控政策既降低商品房供給,，又抑制住部分商品房需求,，但商品房供給下降幅度很可能要比商品房需求下降幅度要多，最終則是造成新一輪的商品房供求失衡,，推動(dòng)下一輪的房價(jià)上漲,。
當(dāng)前房地產(chǎn)金融調(diào)控重點(diǎn)是抑制房價(jià)過快上漲，其核心則是對高房價(jià)進(jìn)行調(diào)控�,，F(xiàn)行房地產(chǎn)金融政策多為間接手段,，需求方調(diào)控的打擊面主要是“夾心階層”，對于投資性和投機(jī)性的購房需求影響相對較小,，難以真正實(shí)現(xiàn)對高房價(jià)的精確打擊,。
為提高精確打擊效果,，筆者建議，房地產(chǎn)金融政策應(yīng)以房價(jià)為核心進(jìn)行精確調(diào)控,。以熱點(diǎn)城市高房價(jià)調(diào)控為例,，首先根據(jù)不同區(qū)域確定房價(jià)調(diào)控目標(biāo)。其次對各目標(biāo)調(diào)控房價(jià)進(jìn)行金融調(diào)控,。對于需求方,，若購房價(jià)格（無論是新房還是二手房，下同）在目標(biāo)調(diào)控房價(jià)以下,，則在首付比,、利率和貸款期限給予優(yōu)惠政策；若購房價(jià)格在目標(biāo)調(diào)控房價(jià)以上,，則大幅提高首付款比例,，提高貸款利率上浮比例，縮短貸款期限,，借此限制高價(jià)房的市場需求,。對于供給方，若商品房銷售價(jià)格在目標(biāo)調(diào)控房價(jià)下,，給予房地產(chǎn)開發(fā)商優(yōu)惠的融資政策,，鼓勵(lì)他們增加低價(jià)房市場供應(yīng)；若商品房銷售價(jià)格在目標(biāo)調(diào)控房價(jià)以上,，則嚴(yán)格限制房地產(chǎn)開發(fā)商融資總量和途徑,，促使房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)向低價(jià)房供應(yīng)。第三,，要引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)積極支持公共租賃住房建設(shè),，推動(dòng)公共租賃住房供給迅速增長,。提高國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)社會(huì)責(zé)任意識,，鼓勵(lì)其向市場供應(yīng)低價(jià)、高質(zhì)商品房,。
所謂“慶父不死,，魯難未已”。如果可以實(shí)現(xiàn)對高房價(jià)的精確調(diào)控,，房價(jià)上漲預(yù)期就不會(huì)是一個(gè)單邊上行的狀況,。只要房價(jià)上漲預(yù)期逆轉(zhuǎn)，高房價(jià)時(shí)代也許將成為一個(gè)可怕的回憶,。
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