當(dāng)前國(guó)內(nèi)學(xué)界與政策部門(mén)往往將一些很表面的問(wèn)題當(dāng)作根本來(lái)討論,，最典型的就是重慶市的“戶(hù)改”和山東省諸城市的“村改居”,。這種討論不理解土地非農(nóng)用的價(jià)值來(lái)自經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展對(duì)土地的需要，沒(méi)有經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展,，土地的價(jià)值也就是其農(nóng)用價(jià)值,。正是因?yàn)閲?guó)家限制土地非農(nóng)用,，才使得非農(nóng)用土地具有超額的級(jí)差價(jià)值。正是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展要求有更多土地非農(nóng)用,，而國(guó)家限制土地非農(nóng)用,，就使非農(nóng)用的土地表現(xiàn)出超額價(jià)值，也才會(huì)出現(xiàn)表現(xiàn)在建設(shè)用地上的普遍的“土地拜物教”,。
如果國(guó)家不限制土地的非農(nóng)用,，因?yàn)橥恋厥褂玫牟豢赡嫘裕娃r(nóng)產(chǎn)品所具有的超出一般商品的戰(zhàn)略基礎(chǔ)性及由此帶有準(zhǔn)公共品性質(zhì)的特點(diǎn),，而使國(guó)家在土地使用上采取相對(duì)嚴(yán)厲的政策,。在中國(guó)耕地資源有限的情況下，必然限制耕地的非農(nóng)使用,，但因?yàn)榻?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的確需要占用土地,，國(guó)家也就不可能在土地政策上嚴(yán)厲到不能占用任何耕地的地步。因此,，國(guó)家的土地政策大致是在這樣一個(gè)控制范圍內(nèi),，即希望非農(nóng)用土地可以附載一個(gè)較高的價(jià)值，這個(gè)較高的價(jià)值遠(yuǎn)超過(guò)土地的農(nóng)用價(jià)值。
因?yàn)榻ㄔO(shè)用地分為農(nóng)村和城市兩大塊,，且不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不一樣,，因此，土地非農(nóng)用的附加價(jià)值要求就會(huì)不一樣,。大致來(lái)說(shuō)，在土地非農(nóng)用上,，可以保護(hù)耕地,，又為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展提供足夠活力，即是其政策的空間所在,。
中國(guó)當(dāng)前執(zhí)行嚴(yán)格耕地保護(hù)政策,，必須保留18億畝耕地的紅線，但中國(guó)并非沒(méi)有任何拿出(比如2000萬(wàn)畝)耕地作為非農(nóng)建設(shè)用地的空間,，中國(guó)還有大約2億畝可以復(fù)墾的農(nóng)民的宅基地,。既不浪費(fèi)土地又可以為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供潤(rùn)滑作用的土地用于非農(nóng)使用，使非農(nóng)使用的土地有一個(gè)合理的級(jí)差收益,。我們假定,，國(guó)家每年拿出500萬(wàn)畝建設(shè)土地使用計(jì)劃，從而可以在目前經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展對(duì)土地的需求下,，創(chuàng)造出每畝土地100萬(wàn)元的級(jí)差收益(這些不考慮土地的位置和地區(qū)差異),，則如果國(guó)家每年拿出1000萬(wàn)畝建設(shè)用地計(jì)劃，每畝土地的級(jí)差收益肯定達(dá)不到100萬(wàn)元,，而可能只有70萬(wàn)元,，甚至因?yàn)橥恋毓┻^(guò)于求，而低于50萬(wàn)元,。而若國(guó)家采取更為嚴(yán)厲的控制土地非農(nóng)使用的政策,，每年只拿出250萬(wàn)畝建設(shè)用地計(jì)劃，則在旺盛的土地需求下,，每畝土地的級(jí)差收益可能突破150萬(wàn)元,。
因此，我們不能用國(guó)家嚴(yán)厲控制土地非農(nóng)使用情況下所產(chǎn)生出來(lái)的建設(shè)用地級(jí)差收益,，來(lái)推算全國(guó)土地可以創(chuàng)造出來(lái)的價(jià)值,。土地非農(nóng)使用價(jià)值，只是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展對(duì)土地的旺盛需求,，與可以用于建設(shè)的土地的現(xiàn)有量的供需關(guān)系,，創(chuàng)造出建設(shè)用地的價(jià)格，而因?yàn)榭梢杂糜诮ㄔO(shè)的土地總量并不是國(guó)土面積,，而是國(guó)家每年批準(zhǔn)的建設(shè)用地面積,。國(guó)家批準(zhǔn)用于建設(shè)的土地越少，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展對(duì)土地的需求越大,，則非農(nóng)使用土地的價(jià)格越高,，土地非農(nóng)使用價(jià)值較農(nóng)用價(jià)值越遠(yuǎn),。
若國(guó)家不限制土地的非農(nóng)使用，在中國(guó)國(guó)土面積極大的情況下,，中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展所需要的非農(nóng)使用土地只占整個(gè)國(guó)土面積極小的部分,，大量圈占土地，可能導(dǎo)致土地非農(nóng)使用的價(jià)值低于土地的農(nóng)用價(jià)值：土地太多了,，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展所要求的土地有限,，因此，出現(xiàn)了土地僅以略高于甚至等于土地農(nóng)用價(jià)值進(jìn)行交易的情況,，這種情況下的土地級(jí)差價(jià)值主要與土地所處位置有關(guān),，而與土地性質(zhì)關(guān)系不大。
與土地相關(guān)的是房地產(chǎn),，房地產(chǎn)本來(lái)是為居民提供住處的,，當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)卻以特定時(shí)期的供求關(guān)系(甚至是人為制造出來(lái)的供求關(guān)系，因?yàn)槠渲杏写罅康耐稒C(jī))特定時(shí)期的高房?jī)r(jià)(遠(yuǎn)高于房屋的實(shí)際成本)來(lái)推高對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)總量的計(jì)算,。更嚴(yán)重的是,，本來(lái)房地產(chǎn)只是服務(wù)于經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展的基本物品，卻被當(dāng)作發(fā)展經(jīng)濟(jì)的有效措施,。這是本末倒置的,。
總之，中國(guó)城市化的核心不是土地不夠用,，也不是沒(méi)有房子住,，而是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平和質(zhì)量，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在國(guó)際經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的位置,，勞動(dòng)力在中國(guó)經(jīng)濟(jì)里是否可以獲得足以在城市體面生活下去的工資收入,，和國(guó)家是否可以從中國(guó)經(jīng)濟(jì)中收取足夠稅款，不僅為整個(gè)國(guó)家的運(yùn)轉(zhuǎn)提供基本公共品,，而且為中國(guó)人民提供比較好的社會(huì)保障,。經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)自于投資，而今天的中國(guó),，未富先老,，到處充斥的是關(guān)于土地和房地產(chǎn)投機(jī)的信息。土地和房地產(chǎn)本來(lái)是要為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供服務(wù)的,，現(xiàn)在卻反其道而行之,。并且由此產(chǎn)生了大量的社會(huì)矛盾，像釘子戶(hù),、強(qiáng)拆等事件,。這種情況下，中國(guó)的城市化實(shí)在是堪憂(yōu)。
不過(guò),，目前國(guó)內(nèi)學(xué)界,、政策部門(mén)，尤其是地方政府,，都正在破壞“中國(guó)制造”所需要的以上三項(xiàng)制度安排,，而急于做土地文章，急于做房地產(chǎn)的文章,。其表面說(shuō)項(xiàng)是加快推進(jìn)城市化,，改革戶(hù)籍制度，打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu),，等等，在“中國(guó)創(chuàng)造”仍未崛起的情況下,，“中國(guó)制造”卻又優(yōu)勢(shì)不在,，進(jìn)城農(nóng)民退回農(nóng)村又無(wú)可能，那個(gè)時(shí)候,，中國(guó)所有附著在土地和房產(chǎn)上的泡沫就都要破滅,，而因?yàn)槭マr(nóng)民可以返鄉(xiāng)這一城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)所特別具備的緩沖器的調(diào)節(jié)，各種社會(huì)矛盾就可能在更大規(guī)模上爆發(fā),。
中央應(yīng)旗幟鮮明地制止當(dāng)前各地推進(jìn)的激進(jìn)城市化舉措,。應(yīng)當(dāng)采取穩(wěn)健從而更加安全的城市化戰(zhàn)略。中國(guó)的現(xiàn)代化不可能一蹴而就,，太快了容易翻車(chē),。這，也可以看成宜黃事件給我們一個(gè)啟示,。
