細(xì)致的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析，有利于我們理解當(dāng)前房地產(chǎn)市場的種種現(xiàn)象,，并給出科學(xué)而理性的應(yīng)對舉措,。
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一,、房地產(chǎn)需求是一國經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的主導(dǎo)需求，當(dāng)前中國房地產(chǎn)問題是中國經(jīng)濟(jì)各種矛盾的集中體現(xiàn) |
房地產(chǎn)需求旺盛是一定經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的必然現(xiàn)象,，是不可逾越的,。在人類歷史的進(jìn)程中，當(dāng)人們首先需要解決吃和穿的問題的時候,，吃和穿是人們的主導(dǎo)需求,，這種主導(dǎo)需求促進(jìn)了第一產(chǎn)業(yè)，即農(nóng)業(yè)的發(fā)展,。當(dāng)吃和穿的問題解決以后,，人們進(jìn)一步需要解決住和行的問題。廣義的住不僅包括有房住,，而且包括住房狀況的改善,；廣義的行包括汽車、飛機(jī)等,。當(dāng)住和行成為主導(dǎo)消費(fèi)的因素的時候,，就促成和推進(jìn)了房地產(chǎn)、汽車等以及與之相關(guān)的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,。改革開放以來,，我國初步解決了人們的吃和穿的問題，住和行的問題邏輯地成為緊接著必須解決的問題,，房地產(chǎn)就勢必成為當(dāng)今中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),。
引起人們強(qiáng)烈關(guān)注的中國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀是多種因素促成的。具體表現(xiàn)為：⑴經(jīng)濟(jì)雖然恢復(fù),，但啟動方式僅著力于“鐵,、公、基”,，通過創(chuàng)新形成的新產(chǎn)業(yè)不多,，各種資本投資的機(jī)會不多。⑵非公經(jīng)濟(jì)準(zhǔn)入的“３６條”貫徹不力,，民間資本不能平等地進(jìn)入壟斷行業(yè),，形成了相對過剩的民間資本，資本天生要增值,，天生要為自己尋找出路,，于是流向了房地產(chǎn)業(yè)。⑶通貨膨脹預(yù)期,。人民幣對外有升值的壓力,，對內(nèi)有通貨膨脹壓力。在銀行存款負(fù)利率的情況下，無論是富人還是一般老百姓,，都要千方百計地使自己手中的人民幣不致貶值,。當(dāng)其他投資渠道相對稀缺、股市風(fēng)險又太大時,，人們把目光投向了房地產(chǎn),。⑷收入分配差距的拉大，使得一些富人即使不貸款也買得起房,。況且在富人看來,，房子是投資品而不是消費(fèi)品，這就進(jìn)一步刺激了他們買房的欲望,。當(dāng)富人的強(qiáng)烈需求進(jìn)一步把房價拉上去的時候,，房價對于低收入的群體來說就更高了。由此可見,，當(dāng)前中國房地產(chǎn)問題是一個綜合經(jīng)濟(jì)問題,。
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二、解決當(dāng)前中國房地產(chǎn)問題,，要集中各方面的智慧,，尋求全方位的均衡 |
既然房地產(chǎn)問題是目前各種經(jīng)濟(jì)社會問題的集中體現(xiàn)，解決問題也應(yīng)當(dāng)從多方面入手,，尋求多方面的均衡,。
首先，要尋求供給與需求的均衡,。從社會的期望來看,，當(dāng)前房地產(chǎn)供給與需求不均衡,。人們期望經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的價格均衡點能降下來,，即均衡價格能低一些。房價太高說明需求太旺,，供給不足,，經(jīng)濟(jì)學(xué)上所講的需求是有效需求，是有貨幣購買能力的需求,。把均衡價格下移的辦法一是加大供給,，二是減少需求。加大供給,，就是要提供更多的房子,，市場上待售的房子多了，房價自然會降下來,。筆者經(jīng)常舉的一個例子是,，糧價高了，政府會把庫存的糧食拿出來平抑糧價；肉價高了,，政府會把庫存的豬肉拿出來平抑肉價,，那么，政府為什么不能把庫存的房子拿出來平抑房價呢,？政府完全可以有庫存的房子,，例如少搞一點“鐵、公,、基”的建設(shè),，把這些領(lǐng)域的一些投資拿出來建房子。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看,，給一個相對飽和的領(lǐng)域投資邊際效用會遞減,，減少相對飽和領(lǐng)域的投資，把減少下來的投資投向那些急需的領(lǐng)域,，會提高整個投資的效益,，即經(jīng)濟(jì)學(xué)上所講的效用最大化。
從需求的方面看,，起碼兩個方面應(yīng)當(dāng)引起關(guān)注,。第一是當(dāng)從我國擁有１３億人口的基本國情出發(fā)的時候，一個顯而易見的結(jié)論是我們不能向所有人提供太大的房子,，例如動輒就一百平方米以上,。如果向所有的家庭都提供一百平方米以上的房子，那就會大大超乎我們的國力,，進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展,。日本、韓國就很少建大房子,，這是基于可以使用的土地,。韓國嚴(yán)格規(guī)定了絕對不可使用的、另作他途的耕地,。第二是不要盲目地搞移民式的城市化,。在中國的城市化過程中會有一部分農(nóng)民進(jìn)入城市，這是需要的,，也是可以理解的,。然而更科學(xué)、更符合中國實際情況的可能是城鎮(zhèn)化,。通過一鄉(xiāng)一品,，加強(qiáng)農(nóng)副產(chǎn)品的深加工，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化,，加強(qiáng)農(nóng)村的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),，以此解決三農(nóng)問題,，這樣的城鎮(zhèn)化可以減少城市房子供應(yīng)的壓力，有利于經(jīng)濟(jì)社會健康發(fā)展,。
其次是尋求政府與市場的均衡,。毫無疑問，中高收入階層的住房應(yīng)當(dāng)通過市場去解決,，中低收入人群的住房應(yīng)當(dāng)通過政府去解決,。如果政府加大了經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的有效供應(yīng)，就會大大緩和房市壓力,，緩和人民群眾在房地產(chǎn)問題上的激憤情緒,，在房地產(chǎn)問題上的矛盾也就不會像現(xiàn)在這么尖銳。因此,，除了通過科學(xué)的政策制定抑制部分城市的房價過快上漲之外,，政府一定要保障廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的供給。
政府在調(diào)控房地產(chǎn)市場方面要有所作為,。如規(guī)范房地產(chǎn)市場的秩序,，解決貧富兩極分化的問題。解決貧富分化的問題,，既有初次分配的問題,，更有再分配的問題，再分配包括適時推出物業(yè)稅,、遺產(chǎn)稅,；落實兩個“非公經(jīng)濟(jì)３６條”，讓民間資本有更多的投資機(jī)會,；通過土地經(jīng)營制度,、財稅制度的改革，解決土地財政的問題等,。還要認(rèn)識到,，負(fù)利率雖然可以刺激經(jīng)濟(jì)，但過度的負(fù)利率將影響人們的預(yù)期,，也會擾亂經(jīng)濟(jì)秩序,。
最后是尋求經(jīng)濟(jì)與社會的均衡,。任何經(jīng)濟(jì)問題都不可能是純粹的經(jīng)濟(jì)問題,，特別是當(dāng)經(jīng)濟(jì)問題發(fā)展到一定程度的時候。政府不可能坐視部分城市房價過高不管,。從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的企業(yè)家,，為我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了應(yīng)有的貢獻(xiàn)，他們的利益訴求也是正當(dāng)?shù)�,。我們�?yīng)當(dāng)努力尋找社會各種利益的均衡,，尋求經(jīng)濟(jì)與社會的均衡，使我們的經(jīng)濟(jì)、社會能夠健康,、和諧地發(fā)展,。