|
上輪調(diào)控政策并沒有打擊房?jī)r(jià)的囂張氣焰,，國(guó)慶期間新的調(diào)控政策孕育而生,，但新一輪調(diào)控政策能見效嗎？
從最近出臺(tái)的調(diào)控政策來(lái)看,，調(diào)控措施仍然采取收緊銀根和收緊地根的需求調(diào)控模式,，這樣調(diào)控的結(jié)果是抑制了部分購(gòu)買需求和部分開發(fā)商的供給，最終被壓抑的剛性需求還會(huì)突然集中釋放出來(lái),，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)的快速上漲,，今年八九月份的房?jī)r(jià)反彈就是最明顯的例子，所以新的調(diào)控政策仍然很難有效調(diào)控畸形的中國(guó)房地產(chǎn)格局,。
很多人對(duì)新調(diào)控中的“問責(zé)制”寄予厚望,，但是目前地方政府土地財(cái)政的格局仍然沒有改變，很多地方政府又與房地產(chǎn)商是利益同盟,，他們想方設(shè)法來(lái)高價(jià)賣地,，因此指望“房地產(chǎn)市長(zhǎng)”來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)顯然難度較大,，況且問責(zé)制又沒有明確劃定問責(zé)的范疇；而暫停第三套及以上住房貸款被人們視為最為嚴(yán)厲的政策,，但實(shí)際上是調(diào)控政策的補(bǔ)充而已,，既然要抑制投機(jī)性和投資性購(gòu)房，就必須要停止多套房持有者的貸款行為,，否則一邊在輸血一邊又在調(diào)控,，結(jié)果必然會(huì)對(duì)沖了調(diào)控政策,。
好在這次提出了要切實(shí)增加住房有效供給,，要加大對(duì)各地2010年住房建設(shè)計(jì)劃和用地供應(yīng)計(jì)劃實(shí)際完成情況的督查考核力度，切實(shí)落實(shí)中小套型普通商品住房和保障性住房建設(shè)計(jì)劃和供地計(jì)劃,。但是,，從目前各地對(duì)保障性住房的建設(shè)情況來(lái)看，進(jìn)度和質(zhì)量并不理想,，而且保障性住房的總供給數(shù)量太少,，不足以解決問題。
“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”失效已經(jīng)證明中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控不能再簡(jiǎn)單地實(shí)施需求管理,，需求管理的政策使用已經(jīng)到了一個(gè)瓶頸,，當(dāng)前應(yīng)該盡快采取需求和供給相結(jié)合的管理方式，否則第二輪樓市調(diào)控仍然會(huì)落空,。
當(dāng)務(wù)之急,，首先在進(jìn)一步強(qiáng)化和規(guī)范需求調(diào)控的同時(shí)，應(yīng)該強(qiáng)化供給管理,。中央財(cái)政應(yīng)該增加保障性住房專項(xiàng)補(bǔ)助資金的數(shù)量,，并帶動(dòng)各地方政府增加保障性住房建設(shè)的資金投入，加大保障性住房,、廉租房和公租房的總供給,，以平抑市場(chǎng)的需求。
其次,，應(yīng)該讓國(guó)有企業(yè)全部退出商品房開發(fā)領(lǐng)域,，讓以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的國(guó)企和央企去承擔(dān)政府的保障性住房建設(shè)，以保障這些保障性住房的質(zhì)量,，當(dāng)然保障性住房建設(shè)絕對(duì)不是搞分蛋糕的游戲,，應(yīng)該進(jìn)行公開的項(xiàng)目招標(biāo)，切勿交給一些關(guān)聯(lián)交易,、利欲熏心的開發(fā)商來(lái)偷工減料式地開發(fā)建設(shè),。像目前這樣讓國(guó)企和央企全部介入商品房開發(fā)領(lǐng)域，他們借助各種特權(quán)和壟斷地位,，拿著全民所有制的資產(chǎn),，不計(jì)成本地拉抬地價(jià),、炒高房?jī)r(jià)、獲取壟斷利潤(rùn)和與民爭(zhēng)利顯然不太合適,，而且政府的調(diào)控政策也會(huì)被這些權(quán)貴既得利益者對(duì)沖,。
第三，應(yīng)該嘗試征收物業(yè)稅,、空置稅和提高遺產(chǎn)稅,，增加多套房擁有者的持有成本，用稅收杠桿迫使其釋放存量房和空置房,，平抑畸形的市場(chǎng)供需格局,，以保障市場(chǎng)的公平與效率。
第四,，應(yīng)該盡快完善我國(guó)的房屋租賃市場(chǎng),，在規(guī)則方面不妨可以借鑒德國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房屋租賃用嚴(yán)格的法律條文來(lái)界定成“使用租賃”和“收益租賃”,，對(duì)“使用租賃”的胡亂漲價(jià)行為要加以限制,，用法律法規(guī)來(lái)保障普通民眾租賃住房的需求和利益。
目前我國(guó)的房屋租賃市場(chǎng)十分混亂,，在政府廉租房和公租房缺位的情況下,，被租賃的房子大部分來(lái)自私人，加之缺乏相應(yīng)的法律條文約束,，一些私人房東可以隨便漲價(jià),，可以隨時(shí)攆走租戶，這讓很多租房族感覺居無(wú)定所,，缺乏安全感和歸宿感,。如果政府能出臺(tái)相應(yīng)的政策來(lái)規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)，房租上漲幅度相對(duì)穩(wěn)定和合理,，房屋能夠長(zhǎng)期,、容易地續(xù)租，法律能夠適當(dāng)?shù)乇Ｗo(hù)租房者利益,，相信大部分人會(huì)選擇低成本租房,、高質(zhì)量生活，而不是像當(dāng)前一樣傾其所有去買房,、讓自己變成房奴,。
|