無論是即將到來的美國國會中期選舉所形成的倒逼壓力所致,，還是從明年1月份所要出爐的住房金融系統(tǒng)改革方案要求來看,，對美國兩大抵押貸款巨頭房地美和房利美（以下簡稱“兩房”）進(jìn)行大修已經(jīng)提到奧巴馬政府的議事日程,。不過,，時至今日美國政府還沒有拿出改造“兩房”的清晰方案,，心急火燎的美國納稅人恐怕仍要耐心等待,。
仰仗著身后有政府支持的特殊背景,，“兩房”在過去10年里購買和發(fā)行了大量高風(fēng)險抵押貸款并為大量的高風(fēng)險抵押貸款提供擔(dān)保,。然而,，次貸危機(jī)所引發(fā)的購房者還貸逾期潮和房屋止贖潮的涌現(xiàn)最終將“兩房”這一昔日的“寵兒”打入萬劫不復(fù)的債務(wù)深淵,。在這種情況下，美國政府已經(jīng)來不及對于“兩房”進(jìn)行追究和糾錯,，為避免整個房市的坍塌,，政府唯一能實(shí)施的行動就是向“兩房”伸出搭救之手。
自2008年9月開始至今美國財政部已經(jīng)向“兩房”持續(xù)注入了總額達(dá)1483億美元的優(yōu)先股注資,，“兩房”已經(jīng)儼然國有化——財政部以擁有“兩房”約80%的股份成為其最大的股東,。與此同時，美聯(lián)儲在過去兩年的時間內(nèi)總共購買了超過1.4萬億美元的“兩房”債券,，成為“兩房”債券的最大持有人,。
可是，政府的慷慨“輸血”并沒能讓“兩房”起死回生,，相反沉疴加重,。由于“兩房”股價連續(xù)30日低于1美元而無法滿足紐約證交所對股價的最低要求，今年7月初“兩房”被勒令從紐交所摘牌退市,。而按照最新季報,，房地美和房利美第二季度分別出現(xiàn)了60億美元和12億美元的凈虧損，困境之下,，“兩房”又分別向政府尋求追加18億美元和15億美元的救助資金,。而問題的關(guān)鍵在于，在今年6月奧巴馬政府提交給參,、眾兩院通過的大蕭條以來最嚴(yán)厲的金融監(jiān)管法案中,，對于“兩房”的改革絲毫沒有提及，對此,，共和黨人將其公開嘲笑為“好比向恐怖主義宣戰(zhàn)卻忽視了‘基地’組織”之舉,。因此，在這種情況下,，白宮再向“兩房”慷慨撒錢必然招致更大的民憤和反對之聲,。
11月美國國會將要迎來中期選舉,，奧巴馬要在國會中再次擊敗共和黨,，必須就“兩房”大修給公眾一個交代。也正是這種特殊的政治背景生態(tài)中,，美國國內(nèi)關(guān)于“兩房”改革的討論目前已經(jīng)被演繹得異常激烈。
政府完全從“兩房”中退出并對其實(shí)行徹底的私有化改造是美國共和黨人和不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家提出的基本觀點(diǎn),。此種主張者認(rèn)為,，“兩房”的國有化存在著明顯的弊端和未來風(fēng)險：
——國有化將進(jìn)一步使“兩房”繼續(xù)侵吞納稅人利益。美國國會預(yù)算辦公室預(yù)計,，按照目前方式運(yùn)作下去,，2009年至2019年，“兩房”將總共花費(fèi)納稅人近4000億美元,。而部分華爾街人士甚至預(yù)計,，如果市場形勢轉(zhuǎn)壞，“兩房”的救助成本最高可能高達(dá)1萬億美元,。
——基于政府擔(dān)保的“兩房”商業(yè)經(jīng)營模式完全扭曲了市場競爭,。雖然“兩房”從市場份額上明顯超越了競爭對手，但這并非由于他們的效率更高,，或是為客戶提供的服務(wù)更好,，而是因?yàn)樗麄兡軌颢@得更廉價的資金，在這種情況下,，那些沒有政府背景而長期忍受不公平待遇的私營抵押貸款機(jī)構(gòu)勢必喪失應(yīng)有的市場經(jīng)營熱情,。
——正是仰仗著政府給予的融資特權(quán)，“兩房”才敢于在次級抵押貸款市場肆意擴(kuò)張,，從而導(dǎo)致次貸的泛濫,，并最終釀成房市泡沫危機(jī)和金融災(zāi)難。因此,，如果政府繼續(xù)對“兩房”實(shí)行國有化,，就等于是進(jìn)一步降低了他們的商業(yè)風(fēng)險，“兩房”就會敢于冒更大的風(fēng)險,，從而給未來的房地產(chǎn)市場埋下更大的危機(jī),。
與主張“兩房”私有化的吶喊相比，以全球最大的債權(quán)基金PIMCO基金首席投資官格羅斯為代表的市場人士所發(fā)出的堅持“兩房”國有化的聲音也非常清晰,。在這一陣營看來,，美國政府應(yīng)該把房地美和房利美合并成一家政府住房市場機(jī)構(gòu)，并考慮打造完全國有化抵押貸款融資系統(tǒng),。因?yàn)�,，如果抵押貸款缺少了政府的擔(dān)保,，抵押貸款利率將會高出幾百個基點(diǎn)甚至上千個基點(diǎn)，這不僅讓民眾將無法負(fù)擔(dān),，而且勢必使得二級房貸金融市場失去更穩(wěn)定和強(qiáng)大的資金供給支持,。
應(yīng)當(dāng)說，無論是對“兩房”國有化的凌厲批判還是積極擁躉,，人們都找不到完全對其予以推翻的絕對和充足的理由,，因此，在筆者看來,，對“兩房”來說,，“完全私有”或者“完全國有”的結(jié)果幾乎都不大可能出現(xiàn)。一方面,，在美國房市泡沫破滅后,，如今不具備政府支持的抵押證券發(fā)放市場實(shí)際上就已經(jīng)壽終正寢，目前還不清楚是否會重建這一市場,，所以“完全私有”得不到絕對的支持,；另一方面，國有化“兩房”將進(jìn)一步擴(kuò)大美國政府財政赤字,，對于捉襟見肘的奧巴馬政府來說,，這一方案顯然不具備吸引力。
按照美國財政部的解釋,，“兩房”問題是美國“最重要,、最復(fù)雜”的問題之一。不過,，雖然截至目前美國政府對于這一難啃的骨頭沒有拿出十分明確的解決方案,，但我們依然可以對其未來的走向做出基本的猜想。
——“兩房”會以某種方式繼續(xù)存在,。鑒于房地產(chǎn)在美國經(jīng)濟(jì)中舉足輕重的地位以及后危機(jī)時代房市可能較長時期低迷的現(xiàn)實(shí),，美國政府還會支持恢復(fù)發(fā)展房地產(chǎn)抵押貸款市場。而且,，為了減輕私人金融機(jī)構(gòu)的流動性壓力和刺激房市盡可能快地復(fù)蘇,，政府將允許“兩房”存在下去，只不過存在的方式會發(fā)生變化,。即：被納入諸如吉利美這樣的有著政府局部支持的房地產(chǎn)市場機(jī)構(gòu)中運(yùn)營,，或者其功能統(tǒng)一于一個政府部門并由該部門負(fù)責(zé)發(fā)行抵押貸款支持的證券。
——稀釋“兩房”的國有股權(quán)比重將成為一個基本方向,。短期來看,，美國財政部還會以控股者的身份出現(xiàn)在“兩房”股東名單之中，但隨著房地產(chǎn)市場的恢復(fù),，財政部會逐步向私人市場出賣國有股份,，并逐漸讓渡其控股地位,。當(dāng)然，由于次級抵押貸款的資產(chǎn)泡沫破滅之后,，“兩房”體內(nèi)滯留了大量有毒資產(chǎn)沒有得到處理,，而是以修改會計規(guī)則和凍結(jié)債務(wù)清償?shù)姆绞綍簳r被掩蓋起來，因此,，在股權(quán)結(jié)構(gòu)比重稀釋之前,，財政部必須對“兩房”的債務(wù)進(jìn)行有序的重組。
——“兩房”享受的許多特殊政策會得到限制或者取消,。比如“兩房”發(fā)行的證券原來可免去聯(lián)邦證券委員會的審批,，但未來可能必須納入相應(yīng)的審批程序；各金融機(jī)構(gòu)持有的“兩房”資產(chǎn)原來可作為聯(lián)邦儲備銀行貼現(xiàn)貸款和信用貸款的合格擔(dān)保品,，但未來可能只是部分得到承認(rèn)；同時,，“兩房”的經(jīng)營范圍原來不需地方監(jiān)督部門的認(rèn)可和批準(zhǔn),，但未來可能必須接受地方的部分監(jiān)管等。政策作出如上修改和調(diào)整的目的主要是約束“兩房”的商業(yè)風(fēng)險和放大私人投資在抵押貸款市場的作用空間,。
——政府支持和擔(dān)�,！皟煞俊眰姆绞胶土Χ葘l(fā)生重大變化。在較長時期內(nèi)對“兩房”發(fā)行的房地產(chǎn)抵押貸款債券進(jìn)行擔(dān)保是美國政府不會改變的政策方向,，所不同的是,，政府的擔(dān)保可能由原來的隱形擔(dān)保改為公開擔(dān)保,，為此,，政府一定會縮小擔(dān)保對象的范圍，即擔(dān)保必須限制在最安全的抵押貸款上,；與此同時,，政府會向擔(dān)保對象收取一定的費(fèi)用，以用于設(shè)立必要時刻彌補(bǔ)損失的基金,，這樣,，“兩房”原有的“股東持有，納稅人為風(fēng)險買單”的盈利模式將最終改變?yōu)椤肮蓶|所有,，股東為風(fēng)險買單”的商業(yè)模式,。