無論是即將到來的美國(guó)國(guó)會(huì)中期選舉所形成的倒逼壓力所致,，還是從明年1月份所要出爐的住房金融系統(tǒng)改革方案要求來看，對(duì)美國(guó)兩大抵押貸款巨頭房地美和房利美（以下簡(jiǎn)稱“兩房”）進(jìn)行大修已經(jīng)提到奧巴馬政府的議事日程,。不過,，時(shí)至今日美國(guó)政府還沒有拿出改造“兩房”的清晰方案，心急火燎的美國(guó)納稅人恐怕仍要耐心等待,。
仰仗著身后有政府支持的特殊背景,，“兩房”在過去10年里購買和發(fā)行了大量高風(fēng)險(xiǎn)抵押貸款并為大量的高風(fēng)險(xiǎn)抵押貸款提供擔(dān)保,。然而,，次貸危機(jī)所引發(fā)的購房者還貸逾期潮和房屋止贖潮的涌現(xiàn)最終將“兩房”這一昔日的“寵兒”打入萬劫不復(fù)的債務(wù)深淵。在這種情況下,，美國(guó)政府已經(jīng)來不及對(duì)于“兩房”進(jìn)行追究和糾錯(cuò),，為避免整個(gè)房市的坍塌，政府唯一能實(shí)施的行動(dòng)就是向“兩房”伸出搭救之手,。
自2008年9月開始至今美國(guó)財(cái)政部已經(jīng)向“兩房”持續(xù)注入了總額達(dá)1483億美元的優(yōu)先股注資,，“兩房”已經(jīng)儼然國(guó)有化——財(cái)政部以擁有“兩房”約80%的股份成為其最大的股東。與此同時(shí),，美聯(lián)儲(chǔ)在過去兩年的時(shí)間內(nèi)總共購買了超過1.4萬億美元的“兩房”債券,，成為“兩房”債券的最大持有人,。
可是，政府的慷慨“輸血”并沒能讓“兩房”起死回生,，相反沉疴加重,。由于“兩房”股價(jià)連續(xù)30日低于1美元而無法滿足紐約證交所對(duì)股價(jià)的最低要求，今年7月初“兩房”被勒令從紐交所摘牌退市,。而按照最新季報(bào),，房地美和房利美第二季度分別出現(xiàn)了60億美元和12億美元的凈虧損，困境之下,，“兩房”又分別向政府尋求追加18億美元和15億美元的救助資金,。而問題的關(guān)鍵在于，在今年6月奧巴馬政府提交給參,、眾兩院通過的大蕭條以來最嚴(yán)厲的金融監(jiān)管法案中,，對(duì)于“兩房”的改革絲毫沒有提及，對(duì)此,，共和黨人將其公開嘲笑為“好比向恐怖主義宣戰(zhàn)卻忽視了‘基地’組織”之舉,。因此，在這種情況下,，白宮再向“兩房”慷慨撒錢必然招致更大的民憤和反對(duì)之聲,。
11月美國(guó)國(guó)會(huì)將要迎來中期選舉,，奧巴馬要在國(guó)會(huì)中再次擊敗共和黨，必須就“兩房”大修給公眾一個(gè)交代,。也正是這種特殊的政治背景生態(tài)中,，美國(guó)國(guó)內(nèi)關(guān)于“兩房”改革的討論目前已經(jīng)被演繹得異常激烈。
政府完全從“兩房”中退出并對(duì)其實(shí)行徹底的私有化改造是美國(guó)共和黨人和不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家提出的基本觀點(diǎn),。此種主張者認(rèn)為,，“兩房”的國(guó)有化存在著明顯的弊端和未來風(fēng)險(xiǎn)：
——國(guó)有化將進(jìn)一步使“兩房”繼續(xù)侵吞納稅人利益。美國(guó)國(guó)會(huì)預(yù)算辦公室預(yù)計(jì),，按照目前方式運(yùn)作下去,，2009年至2019年，“兩房”將總共花費(fèi)納稅人近4000億美元,。而部分華爾街人士甚至預(yù)計(jì),，如果市場(chǎng)形勢(shì)轉(zhuǎn)壞，“兩房”的救助成本最高可能高達(dá)1萬億美元,。
——基于政府擔(dān)保的“兩房”商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式完全扭曲了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),。雖然“兩房”從市場(chǎng)份額上明顯超越了競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但這并非由于他們的效率更高,，或是為客戶提供的服務(wù)更好,，而是因?yàn)樗麄兡軌颢@得更廉價(jià)的資金,，在這種情況下，那些沒有政府背景而長(zhǎng)期忍受不公平待遇的私營(yíng)抵押貸款機(jī)構(gòu)勢(shì)必喪失應(yīng)有的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)熱情,。
——正是仰仗著政府給予的融資特權(quán),，“兩房”才敢于在次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)肆意擴(kuò)張，從而導(dǎo)致次貸的泛濫,，并最終釀成房市泡沫危機(jī)和金融災(zāi)難,。因此，如果政府繼續(xù)對(duì)“兩房”實(shí)行國(guó)有化,，就等于是進(jìn)一步降低了他們的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn),，“兩房”就會(huì)敢于冒更大的風(fēng)險(xiǎn)，從而給未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)埋下更大的危機(jī),。
與主張“兩房”私有化的吶喊相比,，以全球最大的債權(quán)基金PIMCO基金首席投資官格羅斯為代表的市場(chǎng)人士所發(fā)出的堅(jiān)持“兩房”國(guó)有化的聲音也非常清晰。在這一陣營(yíng)看來,，美國(guó)政府應(yīng)該把房地美和房利美合并成一家政府住房市場(chǎng)機(jī)構(gòu),，并考慮打造完全國(guó)有化抵押貸款融資系統(tǒng)。因?yàn)�,，如果抵押貸款缺少了政府的擔(dān)保,，抵押貸款利率將會(huì)高出幾百個(gè)基點(diǎn)甚至上千個(gè)基點(diǎn)，這不僅讓民眾將無法負(fù)擔(dān),，而且勢(shì)必使得二級(jí)房貸金融市場(chǎng)失去更穩(wěn)定和強(qiáng)大的資金供給支持,。
應(yīng)當(dāng)說，無論是對(duì)“兩房”國(guó)有化的凌厲批判還是積極擁躉,，人們都找不到完全對(duì)其予以推翻的絕對(duì)和充足的理由,，因此，在筆者看來,，對(duì)“兩房”來說,，“完全私有”或者“完全國(guó)有”的結(jié)果幾乎都不大可能出現(xiàn)。一方面,，在美國(guó)房市泡沫破滅后,，如今不具備政府支持的抵押證券發(fā)放市場(chǎng)實(shí)際上就已經(jīng)壽終正寢，目前還不清楚是否會(huì)重建這一市場(chǎng),，所以“完全私有”得不到絕對(duì)的支持,；另一方面,，國(guó)有化“兩房”將進(jìn)一步擴(kuò)大美國(guó)政府財(cái)政赤字,，對(duì)于捉襟見肘的奧巴馬政府來說，這一方案顯然不具備吸引力,。
按照美國(guó)財(cái)政部的解釋,，“兩房”問題是美國(guó)“最重要,、最復(fù)雜”的問題之一。不過,，雖然截至目前美國(guó)政府對(duì)于這一難啃的骨頭沒有拿出十分明確的解決方案,，但我們依然可以對(duì)其未來的走向做出基本的猜想。
——“兩房”會(huì)以某種方式繼續(xù)存在,。鑒于房地產(chǎn)在美國(guó)經(jīng)濟(jì)中舉足輕重的地位以及后危機(jī)時(shí)代房市可能較長(zhǎng)時(shí)期低迷的現(xiàn)實(shí),，美國(guó)政府還會(huì)支持恢復(fù)發(fā)展房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)。而且,，為了減輕私人金融機(jī)構(gòu)的流動(dòng)性壓力和刺激房市盡可能快地復(fù)蘇,，政府將允許“兩房”存在下去，只不過存在的方式會(huì)發(fā)生變化,。即：被納入諸如吉利美這樣的有著政府局部支持的房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)中運(yùn)營(yíng),，或者其功能統(tǒng)一于一個(gè)政府部門并由該部門負(fù)責(zé)發(fā)行抵押貸款支持的證券。
——稀釋“兩房”的國(guó)有股權(quán)比重將成為一個(gè)基本方向,。短期來看,，美國(guó)財(cái)政部還會(huì)以控股者的身份出現(xiàn)在“兩房”股東名單之中，但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù),，財(cái)政部會(huì)逐步向私人市場(chǎng)出賣國(guó)有股份,，并逐漸讓渡其控股地位。當(dāng)然,，由于次級(jí)抵押貸款的資產(chǎn)泡沫破滅之后,，“兩房”體內(nèi)滯留了大量有毒資產(chǎn)沒有得到處理，而是以修改會(huì)計(jì)規(guī)則和凍結(jié)債務(wù)清償?shù)姆绞綍簳r(shí)被掩蓋起來,，因此,，在股權(quán)結(jié)構(gòu)比重稀釋之前，財(cái)政部必須對(duì)“兩房”的債務(wù)進(jìn)行有序的重組,。
——“兩房”享受的許多特殊政策會(huì)得到限制或者取消,。比如“兩房”發(fā)行的證券原來可免去聯(lián)邦證券委員會(huì)的審批，但未來可能必須納入相應(yīng)的審批程序,；各金融機(jī)構(gòu)持有的“兩房”資產(chǎn)原來可作為聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行貼現(xiàn)貸款和信用貸款的合格擔(dān)保品,，但未來可能只是部分得到承認(rèn)；同時(shí),，“兩房”的經(jīng)營(yíng)范圍原來不需地方監(jiān)督部門的認(rèn)可和批準(zhǔn),，但未來可能必須接受地方的部分監(jiān)管等。政策作出如上修改和調(diào)整的目的主要是約束“兩房”的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和放大私人投資在抵押貸款市場(chǎng)的作用空間,。
——政府支持和擔(dān)�,！皟煞俊眰姆绞胶土Χ葘l(fā)生重大變化。在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)對(duì)“兩房”發(fā)行的房地產(chǎn)抵押貸款債券進(jìn)行擔(dān)保是美國(guó)政府不會(huì)改變的政策方向,，所不同的是,，政府的擔(dān)�,？赡苡稍瓉淼碾[形擔(dān)保改為公開擔(dān)保，為此,，政府一定會(huì)縮小擔(dān)保對(duì)象的范圍,，即擔(dān)保必須限制在最安全的抵押貸款上；與此同時(shí),，政府會(huì)向擔(dān)保對(duì)象收取一定的費(fèi)用,，以用于設(shè)立必要時(shí)刻彌補(bǔ)損失的基金，這樣,，“兩房”原有的“股東持有,，納稅人為風(fēng)險(xiǎn)買單”的盈利模式將最終改變?yōu)椤肮蓶|所有，股東為風(fēng)險(xiǎn)買單”的商業(yè)模式,。