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9月29日,，多個(gè)部委聯(lián)合發(fā)布消息,，要求完善差別化的住房信貸政策,，對(duì)貸款購(gòu)買商品住房,，首付款比例調(diào)整到30%及以上,，各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款等,。隨后,，深圳,、北京和上海等城市分別出臺(tái)了細(xì)則,，深圳要求非本市戶籍家庭限購(gòu)1套住房，本市戶籍的限購(gòu)2套住房,。而北京,、上海則要求本市戶籍的僅能新購(gòu)一套住房。
新國(guó)五條的主要特征與此前的調(diào)控思路較為一致,，即從抑制需求入手,。但與此前不同的是,，此前的政策主要抑制投資（投機(jī)）需求，也就是針對(duì)第三套住房信貸或限制外地人購(gòu)房,，事實(shí)上,，這些政策很難實(shí)施，效果不佳,。而此次調(diào)控,，提高了首套住宅的首付比例，抑制了財(cái)力較弱的剛需購(gòu)房者,。此外,，過(guò)去的政策主要在房?jī)r(jià)較高的城市推行，而新政策全國(guó)一刀切,，說(shuō)明中央政府對(duì)樓市有了更緊迫的認(rèn)識(shí),。
一般而言，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)打擊房地產(chǎn)泡沫主要依靠利率手段,，而不是直接干預(yù)供需,，而中國(guó)引起房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的因素正是流動(dòng)性過(guò)剩與資金廉價(jià)。但是,，由于中國(guó)的借貸方主要是各級(jí)政府和國(guó)有企業(yè),，提高利率會(huì)大幅增加借貸成本。因此,，地產(chǎn)調(diào)控主要依靠行政方式,，即打壓需求。但也沒(méi)有采用擴(kuò)大供給的方式,，因?yàn)槿粼黾油恋毓⿷?yīng),，會(huì)壓低土地價(jià)格，影響地方政府的收入,。盡管政府一直在要求各級(jí)政府推進(jìn)保障性住房的建設(shè)與供給,，但難見(jiàn)實(shí)效。
目前的風(fēng)險(xiǎn)在于,，中國(guó)有效的調(diào)控政策并未實(shí)行,。然而,，一方面,，保障性住房或會(huì)在未來(lái)集中放量供應(yīng)，另一方面,，房產(chǎn)稅等實(shí)質(zhì)性政策也可能同時(shí)推出,，或者通脹上漲逼迫加息，這可能會(huì)突然刺破房?jī)r(jià)泡沫,，出現(xiàn)硬著陸風(fēng)險(xiǎn),。
目前,，由于通脹引起的貨幣貶值預(yù)期、調(diào)控?zé)o效的歷史經(jīng)驗(yàn)等因素刺激,，各種購(gòu)房者正在躍躍欲試,，剛需消費(fèi)者不想承受未來(lái)可能大漲的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是購(gòu)買力較弱的恐慌性購(gòu)房者,，出現(xiàn)了該買的都買了,，沒(méi)能力買的也創(chuàng)造條件購(gòu)買，投資者則大面積囤房的局面,。這種混亂的扭曲性需求,，加上開(kāi)發(fā)商的誘導(dǎo)式營(yíng)銷，可能會(huì)刺激房?jī)r(jià)重復(fù)年初脈沖式大幅上漲的現(xiàn)象,，做最后的沖刺,。
我們認(rèn)為，中國(guó)政府必須拿出有效的手段阻止這種由恐慌與投機(jī)造成的需求沖刺與價(jià)格脈沖,，在通脹預(yù)期強(qiáng)烈與人民幣升值壓力較大的背景下,，繼續(xù)實(shí)施效果有限的抑制需求的政策，可能仍然只會(huì)起到暫時(shí)的恐嚇,，積累更大的調(diào)控和市場(chǎng)壓力,。如果過(guò)于重視政府利益而不實(shí)質(zhì)性解決地產(chǎn)危局，問(wèn)題的積累,，恐會(huì)越來(lái)越大,，恐會(huì)制造更大的危機(jī)。
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