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又是“金九銀十”了,，令猶在觀望中的人倍感焦慮的是,，京滬穗深四地樓市自調(diào)控以來(lái)首次集體飆升。在這一背景下,，國(guó)土部,、住建部規(guī)定，凡有閑置一年以上土地的房企,，不得再拿地,；住建部、銀監(jiān)會(huì)對(duì)北京,、上海等八城市二套房貸政策執(zhí)行情況開(kāi)始進(jìn)行聯(lián)合檢查,；國(guó)家統(tǒng)計(jì)局開(kāi)始調(diào)查北京等城市的住房空置率，并嘗試改進(jìn)房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)方法,。種種跡象似乎表明,，地產(chǎn)商們并沒(méi)有像他們所聲稱的那樣“從”了，中央政府已經(jīng)悄然啟動(dòng)了新一輪的樓市調(diào)控,。筆者更為關(guān)心的是,，房?jī)r(jià)高企的深層次原因到底何在？不弄清這一原因,，恐怕難以評(píng)估樓市調(diào)控政策的效果。
年初兩會(huì)上,，全國(guó)人大代表,、北京市人大常委會(huì)主任杜德印指出：“北京房子的建設(shè)成本每平方米不過(guò)3000元”，“占北京房?jī)r(jià)約兩成”,，因此“房?jī)r(jià)高的本質(zhì)是地價(jià)高”,。結(jié)論果真如此嗎？
筆者是伏案工作的念書人,，只能根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)進(jìn)行一些推測(cè),。圖表是筆者根據(jù)“招保萬(wàn)金”四大地產(chǎn)商公開(kāi)的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)整理而成的。不難發(fā)現(xiàn),，“招保萬(wàn)金”自2006年至今年中期,，平均的銷售毛利潤(rùn)率高達(dá)39.33%！換句話說(shuō)，成本為0.60元的商品,，賣出了1元的價(jià)格,！毛利潤(rùn)占房?jī)r(jià)的比重近四成！筆者相信,，這一比例,，在北京也是大致適用的，根據(jù)杜德印的數(shù)據(jù),，建筑成本占兩成,，那么地價(jià)只占房?jī)r(jià)的四成！至少就北京市場(chǎng)而言,，房?jī)r(jià)高企的真正原因就十分清晰了,，“房?jī)r(jià)高的本質(zhì)是地價(jià)高”這一觀點(diǎn)只對(duì)了一半！利潤(rùn)高,，與地價(jià)高,，對(duì)于房?jī)r(jià)高，是同等重要,。換言之,，房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)，甚至可以說(shuō)暴利,，也是房?jī)r(jià)居高不下的主要原因,！
為什么說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)率是暴利？筆者計(jì)算了1994年至2009年全部數(shù)據(jù)可得的16054個(gè)樣本的銷售毛利潤(rùn)率,、凈資產(chǎn)報(bào)酬率等財(cái)務(wù)指標(biāo)后發(fā)現(xiàn),，“招保萬(wàn)金”的銷售凈利潤(rùn)率17.26%、銷售毛利潤(rùn)率39.33%,、凈資產(chǎn)報(bào)酬率17.24%分別屬于全部A股上市公司中最高的15%,、20%和10%。并且銷售利潤(rùn)率與凈資產(chǎn)報(bào)酬率與“招保萬(wàn)金”處于同一水平的,，除了房地產(chǎn)公司之外,，就只有諸如貴州茅臺(tái)、西山煤電,、鹽湖鉀肥等具有特殊壟斷性資源的上市公司了,。這一現(xiàn)象，是否可以作為諸如“招保萬(wàn)金”等房地產(chǎn)上市公司是暴利公司的證據(jù),？
或許有人會(huì)質(zhì)疑在下對(duì)“招保萬(wàn)金”暴利的論斷,。理由就是，房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)周期長(zhǎng),，周轉(zhuǎn)速度慢,，比如圖表中所示的那樣,，“招保萬(wàn)金”平均的周轉(zhuǎn)次數(shù)為0.3275次/年，而A股公司平均為0.6124次/年,。周轉(zhuǎn)慢,，自然應(yīng)該賺取更高的銷售毛利潤(rùn)率和銷售凈利潤(rùn)率。這一觀點(diǎn)無(wú)疑是對(duì)的,，但無(wú)法解釋為什么它們的凈資產(chǎn)報(bào)酬率高達(dá)17.24%并且位居全部A股公司中最高的10%這一現(xiàn)象,。在一個(gè)公平、競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)中,，等量的資本大致賺取等量的回報(bào),。如果是這樣，“招保萬(wàn)金”平均的凈資產(chǎn)報(bào)酬率應(yīng)該與全部A股公司的平均水平6.17%相差不大,。
從另外一個(gè)角度看,，如果“招保萬(wàn)金”賺取這一回報(bào)水平，根據(jù)其權(quán)益乘數(shù)3.0902和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)0.3275,，其銷售凈利潤(rùn)率應(yīng)該只有6.10%,，銷售毛利潤(rùn)率應(yīng)該只有28.17%。但“招保萬(wàn)金”實(shí)際的銷售凈利潤(rùn)率,、毛利潤(rùn)率比這一推斷水平整整高了11.17個(gè)百分點(diǎn),！這是否可以作為房地產(chǎn)上市公司暴利的證據(jù)？
地價(jià)高,、地產(chǎn)商的利潤(rùn)高,，深層次的原因又在哪里？高地價(jià)是因?yàn)椴糠值胤秸虻胤截?cái)政的利益所系,；高利潤(rùn)是因?yàn)榉康禺a(chǎn)商的利益所系,。而更令人擔(dān)憂的是，部分地方政府與房地產(chǎn)商從某種意義上說(shuō)具有共同的利益,，這正是政府的土地出讓收入或地價(jià),、房地產(chǎn)商的毛利潤(rùn)，各占房?jī)r(jià)的四成左右的深層次原因,。在下有一種隱隱的擔(dān)憂,，如果不從根本上改變地方政府與地產(chǎn)商之間的利益關(guān)聯(lián)，地產(chǎn)新政恐怕難以達(dá)到預(yù)期的政策效果,。
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