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又是“金九銀十”了,，令猶在觀望中的人倍感焦慮的是，京滬穗深四地樓市自調(diào)控以來首次集體飆升,。在這一背景下,，國土部、住建部規(guī)定,，凡有閑置一年以上土地的房企,，不得再拿地；住建部,、銀監(jiān)會對北京,、上海等八城市二套房貸政策執(zhí)行情況開始進行聯(lián)合檢查；國家統(tǒng)計局開始調(diào)查北京等城市的住房空置率,，并嘗試改進房價的統(tǒng)計方法,。種種跡象似乎表明，地產(chǎn)商們并沒有像他們所聲稱的那樣“從”了,，中央政府已經(jīng)悄然啟動了新一輪的樓市調(diào)控,。筆者更為關心的是，房價高企的深層次原因到底何在,？不弄清這一原因,，恐怕難以評估樓市調(diào)控政策的效果。
年初兩會上,，全國人大代表,、北京市人大常委會主任杜德印指出：“北京房子的建設成本每平方米不過3000元”，“占北京房價約兩成”,，因此“房價高的本質(zhì)是地價高”,。結論果真如此嗎？
筆者是伏案工作的念書人,，只能根據(jù)公開數(shù)據(jù)進行一些推測,。圖表是筆者根據(jù)“招保萬金”四大地產(chǎn)商公開的財務報表數(shù)據(jù)整理而成的。不難發(fā)現(xiàn),，“招保萬金”自2006年至今年中期,，平均的銷售毛利潤率高達39.33%！換句話說，成本為0.60元的商品,，賣出了1元的價格,！毛利潤占房價的比重近四成！筆者相信,，這一比例,，在北京也是大致適用的，根據(jù)杜德印的數(shù)據(jù),，建筑成本占兩成,，那么地價只占房價的四成！至少就北京市場而言,，房價高企的真正原因就十分清晰了,，“房價高的本質(zhì)是地價高”這一觀點只對了一半！利潤高,，與地價高,，對于房價高，是同等重要,。換言之,，房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤，甚至可以說暴利,，也是房價居高不下的主要原因！
為什么說房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤率是暴利,？筆者計算了1994年至2009年全部數(shù)據(jù)可得的16054個樣本的銷售毛利潤率,、凈資產(chǎn)報酬率等財務指標后發(fā)現(xiàn)，“招保萬金”的銷售凈利潤率17.26%,、銷售毛利潤率39.33%,、凈資產(chǎn)報酬率17.24%分別屬于全部A股上市公司中最高的15%、20%和10%,。并且銷售利潤率與凈資產(chǎn)報酬率與“招保萬金”處于同一水平的,，除了房地產(chǎn)公司之外，就只有諸如貴州茅臺,、西山煤電,、鹽湖鉀肥等具有特殊壟斷性資源的上市公司了。這一現(xiàn)象,，是否可以作為諸如“招保萬金”等房地產(chǎn)上市公司是暴利公司的證據(jù),？
或許有人會質(zhì)疑在下對“招保萬金”暴利的論斷。理由就是,，房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)周期長,，周轉(zhuǎn)速度慢，比如圖表中所示的那樣,，“招保萬金”平均的周轉(zhuǎn)次數(shù)為0.3275次/年,，而A股公司平均為0.6124次/年,。周轉(zhuǎn)慢，自然應該賺取更高的銷售毛利潤率和銷售凈利潤率,。這一觀點無疑是對的,，但無法解釋為什么它們的凈資產(chǎn)報酬率高達17.24%并且位居全部A股公司中最高的10%這一現(xiàn)象。在一個公平,、競爭性的市場中,，等量的資本大致賺取等量的回報。如果是這樣,，“招保萬金”平均的凈資產(chǎn)報酬率應該與全部A股公司的平均水平6.17%相差不大,。
從另外一個角度看，如果“招保萬金”賺取這一回報水平,，根據(jù)其權益乘數(shù)3.0902和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)0.3275,，其銷售凈利潤率應該只有6.10%，銷售毛利潤率應該只有28.17%,。但“招保萬金”實際的銷售凈利潤率,、毛利潤率比這一推斷水平整整高了11.17個百分點！這是否可以作為房地產(chǎn)上市公司暴利的證據(jù),？
地價高,、地產(chǎn)商的利潤高，深層次的原因又在哪里,？高地價是因為部分地方政府或地方財政的利益所系,；高利潤是因為房地產(chǎn)商的利益所系。而更令人擔憂的是,，部分地方政府與房地產(chǎn)商從某種意義上說具有共同的利益,，這正是政府的土地出讓收入或地價、房地產(chǎn)商的毛利潤,，各占房價的四成左右的深層次原因,。在下有一種隱隱的擔憂，如果不從根本上改變地方政府與地產(chǎn)商之間的利益關聯(lián),，地產(chǎn)新政恐怕難以達到預期的政策效果,。
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