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隨著房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“回暖”跡象,，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)外人士紛紛猜測,，中央有關(guān)部門是否會出臺新的調(diào)控政策,，而最新的消息是,，有關(guān)部委近日分別出臺措施，以達(dá)到“鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”的目的,。這組總計(jì)五條的措施，迅速被媒體冠以“新國五條”的稱呼而寄予進(jìn)一步抑制房價的厚望,。
近年來,，房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施頻繁出臺，“國八條”,、“國六條”,，乃至今年1月出臺的“國十一條”和今年4月出臺的“國五條”，直至此次出臺的“新國五條”等等,。在我們的經(jīng)驗(yàn)中,，政府如此屢出重拳而仍然不能達(dá)到預(yù)期目的，似乎僅房地產(chǎn)市場調(diào)控一例,。而房地產(chǎn)市場在不斷出臺的政策重壓之下,，仍然表現(xiàn)得如此頑強(qiáng)，不僅出乎持幣等待房價下跌的百姓預(yù)料,，甚至也會讓決策者始料不及,。
面對如此悖謬的局面，開發(fā)商的通常說辭,，是強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場的“剛性需求”,，即出于生活必需而難以抑制、缺乏彈性,，因而對價格極不敏感的需求,。從近年來房地產(chǎn)市場的走勢來看，也確實(shí)呈現(xiàn)出對價格并不敏感,，甚至“反向敏感”,，即追漲殺跌的特性。加上都市白領(lǐng)不斷發(fā)出居無定所的呼聲,，及所謂“丈母娘需求”等概念的拋出,，剛性需求推高房價的說法,，似乎得到不斷的印證。而這樣的結(jié)論如果成立,，則中央政府不斷出臺的措施不僅注定無效,，而且由于歷次調(diào)控措施中最有力的部分，往往是以收緊信貸,、抑制需求為主,，因而每次調(diào)控稍有松動，必然引發(fā)報復(fù)性反彈,。此類已成固定模式的調(diào)控循環(huán),，在很大程度上已經(jīng)被開發(fā)商吃透，只要不是那些資金鏈過分脆弱的小開發(fā)商,，大多可以從容地等待市場回暖,，卻不會出于對未來的悲觀預(yù)期而降價銷售。
其實(shí),，“居者有其屋”固然是每個人必須滿足的基本需求,，但說到底住房并不等于吃飯，房地產(chǎn)市場并不存在沒有彈性的所謂剛性需求,，需求,、供給、價格之間的矛盾和互動,，必然引導(dǎo)消費(fèi)者對自身的需求做出主動或被動的調(diào)整,。尤其是在人均住房面積已近30平米，而房價卻為大多數(shù)市民難以企及的北京等大城市,，再以剛性需求解釋房地產(chǎn)市場在各種政策打壓下依然頑強(qiáng)的現(xiàn)象,，無論如何難以自圓其說。
導(dǎo)致房地產(chǎn)市場對價格并不敏感,，甚至表現(xiàn)出追漲殺跌的“反向敏感”的根本原因,，是對房地產(chǎn)市場的預(yù)期看漲。近年來最讓人心癢難撓的財(cái)富故事,，已經(jīng)不是股市里的“楊百萬”,，而是如果5年前多買了一套房子，今天就可以坐收辛苦工作一輩子都不可能得到的數(shù)百萬收益,。在這樣的財(cái)富效應(yīng)示范之下,，市場確實(shí)表現(xiàn)出極大的需求，卻和所謂剛性無關(guān),。只要人們對未來的預(yù)期不再那么堅(jiān)挺,，房地產(chǎn)市場自然會恢復(fù)到真實(shí)的需求，房價也自然會應(yīng)聲而落,。
以此回顧歷次調(diào)控措施的落空,，根本原因在于只是暫時抑制了消費(fèi)者的購買能力和意愿,，卻沒有從根本上改變對房地產(chǎn)市場的預(yù)期。在一個長期看漲,，且大幅看漲的市場中,，短期的需求扼制總是很難起到實(shí)際的作用。
而若試圖在一個宏觀向好,，且流動性充盈的市場中,，改變公眾對房地產(chǎn)市場的預(yù)期，除了盡快且大幅地加大供給之外,，沒有另外的辦法,。因此，如果此次“新國五條”的目標(biāo),，確實(shí)是著眼于長遠(yuǎn)的房地產(chǎn)市場調(diào)控,，而非僅僅要達(dá)到短期內(nèi)的價格指數(shù)目標(biāo)，則唯有其中的第四條值得高度關(guān)注,，即采取何種手段，盡快切實(shí)增加住房有效供給,，而且進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)土地供應(yīng)制度和供應(yīng)方式的改革,，形成長期穩(wěn)定的土地供應(yīng)機(jī)制，使公眾形成房地產(chǎn)市場必將長期,、穩(wěn)定,、充足供應(yīng)的預(yù)期，才可能使房價趨于穩(wěn)定,。反之,，如果開發(fā)商和消費(fèi)者一致認(rèn)定此次調(diào)控不過是又一次短期動作，以至在“房價早晚還得翻番”這一結(jié)論上達(dá)成“共識”,，就可能形成開發(fā)商與消費(fèi)者一同等待政策松動的悖謬局面,。
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