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物業(yè)稅及其效果是人們爭(zhēng)論的焦點(diǎn),，但爭(zhēng)論各方卻很少詳細(xì)研究各種不同模式物業(yè)稅的實(shí)際效果。
在不同國(guó)家和地區(qū)的稅收體制中,，與房產(chǎn)相關(guān)的稅收經(jīng)常出現(xiàn)名同實(shí)不同,、實(shí)同名不同的現(xiàn)象。為了避免張冠李戴,，有必要作一個(gè)簡(jiǎn)單的正本清源,。
名實(shí)之異的類(lèi)型大致有三種。一是歐美模式,。名稱叫物業(yè)稅,，由地方政府征收，定位于為治安,、教育和環(huán)衛(wèi)融資,，它建立在土地私有的基礎(chǔ)上，是一種直接稅,。
第二種是香港模式,。圍繞房產(chǎn)征收的稅主要有兩部分，一部分叫差餉稅,，另一部分叫物業(yè)稅,，兩者均以租金為稅基,。差餉稅因定位于為差人（廣東話稱警察為差人）提供俸餉而得名,，對(duì)應(yīng)著歐美模式中的物業(yè)稅，也是一種直接稅,。物業(yè)稅則根據(jù)物業(yè)出租的收入來(lái)征收,，雖名為物業(yè)稅，事實(shí)上是一種營(yíng)業(yè)稅,，從性質(zhì)上看屬于間接稅,。值得注意的是，香港實(shí)行土地官有制,，政府壟斷全部土地所有權(quán),，拍賣(mài)土地只是出售一定年限的使用權(quán)，這點(diǎn)和中國(guó)內(nèi)地是完全相同的,。
第三種模式是中國(guó)內(nèi)地,。目前我們對(duì)房產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)性行為征稅,，其中又分住宅出租和商業(yè)地產(chǎn)出租，涉及的稅種有營(yíng)業(yè)稅,、城市維護(hù)建設(shè)稅,、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅,、城鎮(zhèn)土地使用稅,、城市房地產(chǎn)稅、印花稅,、個(gè)人所得稅等各種名目,。從稅收性質(zhì)來(lái)看，包含了少量的直接稅成分,，但大多數(shù)是間接稅,。內(nèi)地模式與前兩種模式差異較大，既存在定位不明,、性質(zhì)不清問(wèn)題,，又有過(guò)于復(fù)雜、征收漏洞多的弊病,�,？梢哉J(rèn)為內(nèi)地與房產(chǎn)相關(guān)的稅制是非常落后的。
當(dāng)前國(guó)內(nèi)圍繞物業(yè)稅能否抑房?jī)r(jià)和打擊投機(jī)問(wèn)題,，各方爭(zhēng)論不休,，充滿了理論上的混亂，更夾雜著強(qiáng)烈的利益表達(dá),。令我們感興趣的是：不同的稅制與房?jī)r(jià)波動(dòng)程度及投機(jī)行為之間是否存在某種聯(lián)系,？從直觀上看，歐美國(guó)家房?jī)r(jià)波動(dòng)不小,，但和香港比,，仍是小巫見(jiàn)大巫，而美歐國(guó)家的房地產(chǎn)個(gè)人投資和投機(jī)不能說(shuō)沒(méi)有,，但與香港濃烈的投資投機(jī)氣氛相比,，簡(jiǎn)直不值一提。產(chǎn)生這種差異的原因當(dāng)然是多方面的,，但稅制扮演著重要角色是毋庸置疑的,。
香港政府定期評(píng)估市場(chǎng)租金，然后在這一虛擬租金值打八折的基礎(chǔ)上征收5%的差餉稅,，也就是說(shuō),，不管你的房子是用來(lái)自住、空置,，還是用來(lái)出租都必須交納差餉稅,，如果出租還需另按實(shí)際租金收入征收約15%物業(yè)稅,。差餉稅稅率按房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值折算成美歐的物業(yè)稅稅率，大約只有0.2-0.3%,，有時(shí)候政府還會(huì)根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)作出普遍的寬減,。值得注意的是，在房?jī)r(jià)上漲而租金不漲或房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)租金漲幅的情況下,，折算后的稅率呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì),。這微不足道的稅率，與歐美模式下1%-2%,、甚至3%的稅率相比明顯偏低,。持有房產(chǎn)的成本大大低于歐美，更重要的是香港的差餉稅只與市場(chǎng)房租行情掛鉤卻不與房?jī)r(jià)掛鉤,，這兩大原因正是香港的差餉稅對(duì)抑制房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)投機(jī)效果不彰的原因,。
結(jié)合其它國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，回到當(dāng)前國(guó)內(nèi)的爭(zhēng)論上來(lái),，我們可以發(fā)現(xiàn),，物業(yè)稅的征收是否存在二次征稅的法律障礙、效果如何,，與土地是否國(guó)有,、是否已交納土地出讓金無(wú)關(guān)。因?yàn)檎魇瘴飿I(yè)稅（歐美模式意義上的）的地區(qū)既有土地私有的歐美,，也有土地官有的香港,。而物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的效果，也與稅種基本上無(wú)關(guān),，因?yàn)橥瑯釉谖飿I(yè)保有環(huán)節(jié)征稅,，既有房?jī)r(jià)波動(dòng)劇烈投資氛圍濃重的香港，也有相對(duì)而言更健康一些的歐美,。
比照境外的兩種主要模式,，我們可以得出的結(jié)論是，物業(yè)稅的效果好壞,，受稅基及稅率大小這類(lèi)因素的影響更直接,、更大,。面對(duì)中國(guó)內(nèi)地混亂而落后的與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收制度,，我們應(yīng)該跳出二次征稅合法性、物業(yè)稅有無(wú)用途這類(lèi)籠統(tǒng)的偽命題,，在總體稅負(fù)不增加的情況下,，全面地梳理和重構(gòu)相關(guān)稅制，化繁為簡(jiǎn),，謹(jǐn)慎確立稅種,、稅基和稅率,，方才有可能推出一項(xiàng)既為普通百姓所接受，又能達(dá)到抑制房?jī)r(jià)過(guò)度波動(dòng)和平抑投機(jī)氣氛的稅改,，也只有如此才能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)治久安,。
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