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小潘發(fā)了個博客說影響房價的幾個因素,，并因此得出結(jié)論：房價很快要跌回2009年初。許多媒體與網(wǎng)友問我的意見，本不想批評小潘，結(jié)果他又來了篇補充,，還鏈接在微博上，炒得挺熱乎,。我怕許多民眾上當(dāng),，只好也回應(yīng)一下小潘的忽悠。
我也認(rèn)為房價三,、四季度會下跌,，早就在國十條之后多次呼吁適度調(diào)整了。其實房價已出現(xiàn)了下降,。但影響房價的原因和理由卻不同于小潘的看法,，小潘也許并沒有找到真正的原因。
首先,，保障性住房的大量推出并不影響商品房價格,，但信貸政策會影響房價。保障房與商品房根本就不是同一個消費層次,，并且更多的保障房是以租賃為主,，李副總理的講話中甚至沒有經(jīng)濟適用住房，說明政府已將保障購買住房資產(chǎn)的做法(也許一直是一種錯誤的做法)變成了保障租用為主的做法,，而這部分家庭本來也是買不起商品房的,。
但中國與世界各國一樣，沒有一個國家的住房消費不是依賴于信貸的支持而能發(fā)展形成的,。不管有多少剛性或非剛性需求,，沒有了住房消費信貸都無法變成實際的消費行為，信貸的門檻,、信貸的利率高低,、信貸的杠桿倍數(shù)關(guān)系等都影響著消費的能力與決策，也影響著消費的價格,，就像貨幣政策中的利率決定著資金價格一樣,。
其次，“三個辦法和一個指引”與“預(yù)售收入監(jiān)管”是一個問題,。小潘將其分為兩個問題來談,，其實都是指開發(fā)商的資金流受控。確實這會影響一些小的地產(chǎn)公司的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)與多個項目中的拆東墻補西墻,，會讓那些三個蓋子扣五個鍋的開發(fā)商面臨周轉(zhuǎn)問題,，但不會影響正常經(jīng)營的企業(yè)現(xiàn)金周轉(zhuǎn)，反而降低了開發(fā)商的資金成本與利息支出,。把降價的預(yù)期寄托于開發(fā)商的現(xiàn)金流斷裂并不現(xiàn)實,，這也不是重要的因素,。
第三，關(guān)于閑置土地的情況,。地方政府與中央政府之間的矛盾或說博弈并沒有因此而中斷,，畢竟地方政府要承擔(dān)處理閑置土地中的供方責(zé)任。固然這種清理是必要的,，但總量并不是影響市場的供給量,。當(dāng)開發(fā)商能充分利用閑置土地開發(fā)時，也會占用現(xiàn)金流,，那么就可能減少對新增土地的需求,。結(jié)果會是市場的供給總量不變，否則上面提到的現(xiàn)金流問題就不成為問題了,。正在于資金總量不變時,，投入舊地的開發(fā)必然影響新地的購置。
實現(xiàn)今年計劃加大的土地供給量,，已從銷售的削弱和市場的下滑中可以看出流拍量在增加,，地價也像房價一樣出現(xiàn)了價格分化、有漲有跌,，并且很可能全年預(yù)計供應(yīng)的土地總量并不能如愿地被市場吸納和消化,，甚至連保障房用地也許都無法全部利用。
第四,，供求關(guān)系是影響價格的決定因素,，供給的增加無疑會讓價格在供求關(guān)系平衡中波動。尤其是中國的地區(qū)性不平衡,、城市間不平衡與地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展之差導(dǎo)致的人口輸出與人口輸入的變化,，也加劇了這種人口與土地資源之間的不平衡，于是部分城市的土地供給成倍增長,，但這部分人口輸入的城市土地仍然嚴(yán)重不足的局面并未改變,。
最后，根據(jù)美國,、日本和中國香港等地經(jīng)濟周期對房地產(chǎn)周期的影響分析,，在所有的房地產(chǎn)周期中都有一個明顯的對應(yīng)關(guān)系，即經(jīng)濟高增長中不會也不應(yīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)嚴(yán)重下滑的趨勢,。
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