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國內房地產調控政策效果初現(xiàn)成效，而以黑石集團為代表的外資卻開始涌入國內房地產市場,，它們究竟是來抄底還是投機,？外資的流入對我國房地產市場調控新政會否形成干擾,？對此,，業(yè)內眾說紛紜。筆者認為,，我國房地產市場國內的過熱投資已有所遏制,，但還需警惕外資對我國房地產市場的擾動，應該加強對進入房地產市場的外資的監(jiān)管,。
目前,，歐美房地產市場疲軟依舊，而且前景也并不十分光明,。本月24日公布的美國7月成屋銷售數(shù)據(jù)顯示,，成屋銷售下滑13.4%，連續(xù)第3個月下滑,，至470萬,；而6月成屋銷售下滑5.1%至537萬。同時,，購房稅務優(yōu)惠到期以及就業(yè)市場低迷繼續(xù)打壓房屋市場,。若未來數(shù)月美國房屋銷售數(shù)據(jù)繼續(xù)疲弱，將令投資者進一步擔憂美國以及全球經(jīng)濟前景,。
正如美國前聯(lián)儲主席格林斯潘日前所言,，目前美國存在大量所謂“負資產”房屋，即購房貸款額超過房屋本身價值,，這可能導致未來房屋止贖率大幅增加,，對房價產生進一步下行壓力。如果房地產市場出現(xiàn)惡化,，美國經(jīng)濟可能再次陷入衰退,。而在經(jīng)濟不景氣的歐洲，今年上半年房價仍未企穩(wěn),。尤其是受主權債務危機影響較嚴重的西班牙和愛爾蘭,，今年房價會繼續(xù)大幅下滑。其中西班牙的房價下滑會持續(xù)至2012年,；而愛爾蘭房價今明兩年也會因供大于求而不斷下跌,。數(shù)據(jù)顯示,，2008年英國的房價暴跌了18.4%,，2009年以來又跌去了7%,。最近英國房價又持續(xù)下跌，8月份的跌幅已經(jīng)超過了2009年上半年的次低點,，僅次于2008年的房價最低點,。就法國而言，雖然前一段時期房價跌幅不大,，但目前已處于補跌階段,，預計今年年底也將比去年同期下降10%左右。正是由于目前歐美房地產市場前景黯淡,，歐美資本就會放棄歐美房地產市場,，在全球各地尋找投資機會。
盡管當前中國國內房地產市場正經(jīng)歷著史上最嚴厲的宏觀調控,，國內樓市量減價滯,，房地產投資也顯現(xiàn)減緩勢頭。但外資對于國內房地產市場的熱情卻依然高漲,。據(jù)商務部統(tǒng)計,，2010年1-7月，外商直接投資房地產開發(fā)及城鎮(zhèn)固定資產開發(fā)的投資累計總額為248億元,，同比上漲10%,。值得注意的是，自2009年5月起,，房地產開發(fā)資金來源中的外資同比增幅一直是負數(shù),，而從今年6月起，外資的同比增幅開始轉正,，并呈現(xiàn)迅速增長,。僅6月份當月利用外資的資金額就達到80.91億元，超過了4,、5月份的總和,。另經(jīng)不完全統(tǒng)計，目前,，包括黑石,、摩根斯坦利、高盛,、麥格理,、瑞銀、美林,、華平投資,、軟銀亞洲、凱雷投資,、凱德置地等眾多國際投資公司均以不同形式進入中國房地產業(yè),。有消息稱,，日前，黑石集團已同香港大型地產商鷹君集團達成協(xié)議,，同意向香港鷹君提供資金支持以合作開發(fā)鷹君2009年在大連所取得的土地,，來建造豪華酒店和高檔公寓。那么,，當前,，外資在中國房地產市場的頻繁活動主要是基于如下原因：一是由于銀根收緊及房地產調控政策，國內不少房地產企業(yè)融資困難,，于是,，缺乏資金的房地產商將注意力轉向手握大量資金的外資；二是受供需矛盾影響,，中國房地產業(yè)前景依然良好,，外資的逐利本性使得國內房地產業(yè)對于外資充滿誘惑，當前的房地產調控也提供了所謂的“抄底”契機,。三是人民幣升值預期也將提高房地產行業(yè)的景氣程度,，從而對外資流入房地產市場產生了積極影響。
首先,，對外資投資房地產的政策應進行梳理和規(guī)范,。2006年，建設部,、商務部等部委聯(lián)合發(fā)布《關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見》,，規(guī)范外商投資房地產企業(yè)的市場準入，提高了部分外商投資房地產企業(yè)注冊資本金在投資總額中的比重,；同時也對外商投資房地產企業(yè)在市場準入,、投資范圍、貸款等方面的行為進行規(guī)范,。當前的關鍵是應依據(jù)政策法規(guī)加強監(jiān)管,，比如對經(jīng)濟適用房的開發(fā)建設、棚戶區(qū)改造等投資可以鼓勵,，而對土地成片開發(fā),、高檔賓館、別墅,、高檔寫字樓和國際會展中心等的建設應加以限制,。
其次，對地方政府吸引外資進入房地產應有特別規(guī)定,。今年4月,，國務院《關于進一步做好利用外資工作的若干意見》發(fā)布，明確了除《政府核準的投資項目目錄》規(guī)定需由國務院有關部門核準之外,，其他由地方政府有關部門核準,。商務部也于6月份發(fā)布《關于下放外商投資審批權限有關問題的通知》,，再次對該審批權下放進一步說明。但是,，審批權的下放，可能在一定程度上便利外資涌入房地產,。因此,，當前，對地方政府吸引外資進入房地產應有特別規(guī)定,，甚至不排除啟動暫停審批的規(guī)定,。另外，在將推進的房產稅改革中,，內外資應一視同仁,。
其三，加強對外資投資房地產的外匯管理,。幾年前,，國家外匯管理局、建設部曾聯(lián)合發(fā)布了《關于規(guī)范房地產市場外匯管理有關問題的通知》,，對境外購房主體購買境內商品房的外匯管理加以規(guī)范,。目前仍需嚴格按照“商業(yè)存在、實需自用和先結匯后入賬”的原則,，加強對外資投資房地產的外匯管理,，以進一步規(guī)范外資投資房地產市場秩序。
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