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2009年,，貨幣放量,，房價飆升,，需要特別注意的一個經(jīng)濟現(xiàn)象是“商住倒掛”,，即居民房的價格上漲幅度超過了商用房,，導致在一些有代表性的中心商務區(qū)出現(xiàn)了住宅價格高于同等商用房產(chǎn)的價格,。比如北京的CBD地區(qū),，住宅均價高達每平方米4.2萬元,，商用房產(chǎn)的均價為每平方米3.5萬元,。城市房產(chǎn)價格“商住倒掛”的現(xiàn)象說明兩個問題：一是住宅市場的泡沫高企,，二是商用房產(chǎn)被市場低估,。
商用房產(chǎn)緣何被市場低估？從金融學的角度看,，這是因為住宅和商用的價格背后有兩個價值體系,，其一是交易價值，其二是經(jīng)營價值,，交易價值的基礎(chǔ)是人口與貨幣的流動性,，而經(jīng)營價值的基礎(chǔ)卻是預期的租金回報率。在城市房產(chǎn)的投資品屬性較強的時代,，居民住宅更多體現(xiàn)為交易價值,，所以住宅定價遠遠偏離了租金回報率，從而延伸到商用房產(chǎn)預期現(xiàn)金流的低估,。住宅的出租等于是住宅商用,，所以住宅租金水平的相對下降會延伸到附近地區(qū)的商用房產(chǎn)。如果用交易價值來衡量住宅市場,，用經(jīng)營價值來衡量商用房產(chǎn),，兩個價值之間就存在著一個可量化的反比關(guān)系，交易價值的升騰必然導致經(jīng)營價值被低估,。
人類智慧體現(xiàn)在社區(qū)規(guī)劃通常是以社區(qū)人口達90%的居住率來計算所需商用物業(yè)的,，因此商用房產(chǎn)的價值和社區(qū)的居住率成正比，但在居民住宅的交易價值居高不下的條件下,，我們很難計算社區(qū)的居住率,，因此在實際居住率遠低于設(shè)計居住率之時，商用物業(yè)就會出現(xiàn)階段性的過剩,，從而出現(xiàn)較高的空置率,，從而導致兩類房產(chǎn)之間的比例失調(diào)。在這里,，我們要區(qū)分兩個概念：其一是商用房產(chǎn)的空置率,，其二是居民住宅的“黑房率”，即晚間不亮燈的住宅所占的比例,。在居民住宅“黑房率”居高的地區(qū),，商用房產(chǎn)的空置率通常會較高，若用“黑房率”來衡量居民住宅的投資性泡沫,，住宅市場的泡沫越高,，“商住倒掛”的比率就越高，商用房產(chǎn)的價值就一定是被低估的,。由此推論，商用房產(chǎn)的低估會隨著“黑房率”的下降而上升,，如果在一個“黑房率”較高的地區(qū)而商用房產(chǎn)的空置率不高,，就意味著該地區(qū)的商用房產(chǎn)有較高的升值空間,，商業(yè)房產(chǎn)被低估的經(jīng)營價值將隨著“黑房率”的下降而逐漸浮出水面。
古往今來,，城市的商業(yè)開發(fā)必然是階段性的：先有城后有市,，先有市后有商，先有商后有企,，先有企后有富,。拋開政治、軍事,、歷史和宗教文化的原因看城市的發(fā)展,，現(xiàn)代城市建設(shè)的一般規(guī)律是：以宅帶商、以商養(yǎng)地,、以地造城,、以城致富、以富求奢,。中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的領(lǐng)先者是萬達集團,，作為一個旁觀者在我看來，萬達的商業(yè)模式就是沿著這條路線擴張的,，所以能夠在各地成功復制,。萬達模式在社區(qū)規(guī)劃中追求“商住同城”的整體溢價，特別注重社區(qū)的功能配套和綜合效益,，因此,，一個萬達項目就是一個城中之城，其經(jīng)濟價值會隨著社區(qū)的成熟而逐步顯現(xiàn),。但在中國,，由于多數(shù)社區(qū)的開發(fā)并沒有“萬達模式”的整體規(guī)劃與綜合配套，商用住宅的空置率與居民住宅的“黑燈率”互為條件,，不斷形成“商住倒掛”的反�,，F(xiàn)象，從而導致許多地區(qū)的商用房產(chǎn)價值被市場低估,。
商用房產(chǎn)的低估是階段性的經(jīng)濟現(xiàn)象,，市場的力量總是能夠在人們追逐私利的過程中不斷發(fā)現(xiàn)被低估的資產(chǎn)，在滯后的綜合配套中逐漸提升其價值,。從長期的角度看,，居民住宅的價格長期高于商用住宅的現(xiàn)象將逐漸消失，或者是由于住宅價格泡沫的破滅,，或者是由于居民住宅“黑燈率”的下降以及周邊商業(yè)配套的成熟,。由此推論，具有長期偏好的投資人應適度關(guān)注中心城市被低估的商用房地產(chǎn)，在滯后的社區(qū)規(guī)劃和商業(yè)配套中等待升值,。
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