隨著房?jī)r(jià)問題爭(zhēng)論的明朗化,，房?jī)r(jià)高漲與地價(jià)的關(guān)系越來越清晰的展現(xiàn)在大家面前。傳聞中北京有意限制拆遷成本的大幅攀升,，無疑這是找準(zhǔn)了促成房?jī)r(jià)暴漲的關(guān)鍵,。但是，如何限制,，或者限制是否應(yīng)該成為懸案,。在新的土地管理法和土地房屋征用條例遲遲不能出臺(tái)，惡性事件層出不窮的局面下,，試圖限制拆遷安置成本的努力,，或者會(huì)走向事物的反面。
囤地事件的查處,，沒有公布有多少屬于拆遷的原因造成的土地閑置,。一線城市更多的閑置地塊源于2004年8.31大限之前的協(xié)議出讓條件不能有效實(shí)施。以北京為例,，2004年繼續(xù)保留協(xié)議出讓條件的項(xiàng)目288個(gè),，但是保留一級(jí)開發(fā)的協(xié)議出讓條件的卻有1萬公頃，那么,，2002年和2003年集中立項(xiàng)的協(xié)議出讓項(xiàng)目最終實(shí)現(xiàn)了多少土地上市,，不得而知。五年以上囤地的項(xiàng)目,，很大部分是這類連年拉鋸的項(xiàng)目,。
而北京自2004年開始的土地出讓，確實(shí)大幅下降,。譬如2005,、2006兩年北京僅完成供地計(jì)劃的35%和59%,。2007年較好,，北京市土地整理儲(chǔ)備中心在最后三個(gè)月奮力一搏,，突擊完成近50%年度供應(yīng)量后，終于讓2007年成為北京唯一一次順利完成土地供應(yīng)計(jì)劃的年度,。然而,，2008年未能保持這一良好態(tài)勢(shì)，當(dāng)年計(jì)劃供應(yīng)土地6100公頃,，其中住宅用地1700公頃,，實(shí)際僅供應(yīng)1468.5公頃，其中住宅用地911.1公頃,。
那么自2004年嚴(yán)格執(zhí)行招拍掛土地出讓制度的后果,，就是輪番上漲的房?jī)r(jià)與地價(jià)。只有爭(zhēng)論誰為果誰為因,，那就是先有雞還是先有蛋的問題了,，基本無意義。清河毛紡廠的華潤(rùn)橡樹灣項(xiàng)目用地的拍賣,，面粉貴于面包,，造成面包漲價(jià)繼而影響下一袋面粉漲價(jià)，2005年開始就在國內(nèi)各個(gè)類型的城市輪番上演,。
那么拆遷成本各個(gè)地區(qū)逐漸高漲也就比較現(xiàn)實(shí)了,。大望京、唐家?guī)X,、CBD拆遷的示范作用,，今后北京的拆遷項(xiàng)目回遷安置成本越來越高也是可以預(yù)期的。城中村舊城改造棚戶區(qū)改造等等,，成為土地上市的主流,，這一點(diǎn)世所公認(rèn)，那么拆遷安置問題歷史性的走到了前臺(tái),。因?yàn)闋可婷鏄O廣,，上到城市舊區(qū)域改造、下到新農(nóng)村建設(shè),，城市面貌的巨大變遷,，更多的資金來自于土地出讓收入、也就是商品房銷售的高價(jià),。這是國情決定的,。
自2004年開始，一直做項(xiàng)目并購的工作,，之后在2004年協(xié)議出讓保留的土地消化殆盡的情況下,，轉(zhuǎn)向?yàn)椴疬w改造和一級(jí)土地開發(fā)工作,，所涉及的案例眾多。一直到2006年,，主要注意力在協(xié)議出讓保留項(xiàng)目的并購談判上,，據(jù)我所知，經(jīng)歷了幾次轉(zhuǎn)手的項(xiàng)目,，至今依然閑置的,，基本也失去了開發(fā)的價(jià)值。原有的補(bǔ)償安置條件早已與市場(chǎng)完全掛起鉤來,，我認(rèn)為這類項(xiàng)目目前早已成為雞肋,。死抱著這類項(xiàng)目不放是不恰當(dāng)?shù)摹?BR> 北京2004年之后連續(xù)幾年的凈地出讓的艱難，在上述數(shù)據(jù)中我們看的很清楚,。大量的土地進(jìn)入?yún)f(xié)議出讓和一級(jí)開發(fā)階段之后,，市場(chǎng)上可供出讓的凈地，也就只能來源于新的土地項(xiàng)目的收購拆遷安置與上市努力,。這是2005,、2006年北京上海以及全國市場(chǎng)的通常狀態(tài)。
上海市場(chǎng)前幾年土地成交情況大致為：2003年為1500萬平方米左右,；2004年300萬平方米,；2005年出讓面積在300萬平方米以上，但最終成交只有40萬平方米,。此后的2006年為700萬平方米,；2007年1000平方米左右。2008年,，上海住宅土地供應(yīng)總量(包括含住宅的綜合用地)為277.8萬平方米,，而最終成交的土地僅有170.6萬平方米，流標(biāo)的住宅用地比例達(dá)38%,。
當(dāng)然期間尚存有04年8.31之前的協(xié)議出讓地塊的逐漸入市,，否則全國房?jī)r(jià)更加高漲是必然的。
國土部清理閑置土地,，實(shí)際大部分就是04年8.31之前的協(xié)議出讓土地,，以及由于政府規(guī)劃變更導(dǎo)致的暫時(shí)閑置�,？梢灶A(yù)見,，滿打滿算只夠半年開發(fā)的閑置土地，對(duì)于饑渴的土地供應(yīng)市場(chǎng)來說,，還是杯水車薪,。
那么多年的閑置土地清理之后，土地供需問題是否就一勞永逸的解決,，實(shí)在是不容樂觀的,。
主要原因還是土地收購的成本問題,。不是城市改造和農(nóng)村并入城市不被追捧。原因是在18億畝紅線之下,，給房地產(chǎn)開發(fā)的用地實(shí)際只剩下拆遷改造,、城中村、城近郊規(guī)劃為城市新區(qū)的部分作為新的土地供應(yīng)來源,。而居民再不是國有土地的概念,，事實(shí)上，所謂的國有土地與70年產(chǎn)權(quán)之說,，早已成為過時(shí)的有待新的土地管理法規(guī)范的事項(xiàng)。那么我們遇到的所有拆遷安置項(xiàng)目,，真正的土地主人已經(jīng)歷史性的轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用窈娃r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民個(gè)人,。這也是新的土地管理法的修改方向。城市居民自不必說,，農(nóng)村土地承包權(quán)的長(zhǎng)期保有也成為新土地管理法的方向,。
30年的承包期將被穩(wěn)定長(zhǎng)期承包權(quán)所代替。那么試圖降低拆遷成本,，降低補(bǔ)償條件的努力與新的土地管理法是背道而馳的,。不要忘記，實(shí)際農(nóng)民失去的是所依賴承載的土地,，而農(nóng)民的知識(shí)結(jié)構(gòu)對(duì)于失地農(nóng)戶來說,，轉(zhuǎn)型才是最為艱難的。不光要有合理的使農(nóng)民足以致富的住房,，還要考慮農(nóng)民失地之后的生存問題,。
這都勢(shì)必轉(zhuǎn)嫁到土地收購價(jià)格里面。不單單拆遷安置補(bǔ)償條件不能限制,，真正的解決拆遷問題,，還要更好的政策條件，使得農(nóng)民失地不被邊緣化,。
北京試圖限制拆遷成本的努力第一不靠譜,，第二不可行。
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