隨著房價問題爭論的明朗化，房價高漲與地價的關(guān)系越來越清晰的展現(xiàn)在大家面前,。傳聞中北京有意限制拆遷成本的大幅攀升,，無疑這是找準(zhǔn)了促成房價暴漲的關(guān)鍵。但是,，如何限制,，或者限制是否應(yīng)該成為懸案。在新的土地管理法和土地房屋征用條例遲遲不能出臺,，惡性事件層出不窮的局面下,，試圖限制拆遷安置成本的努力，或者會走向事物的反面,。
囤地事件的查處,，沒有公布有多少屬于拆遷的原因造成的土地閑置。一線城市更多的閑置地塊源于2004年8.31大限之前的協(xié)議出讓條件不能有效實施,。以北京為例,，2004年繼續(xù)保留協(xié)議出讓條件的項目288個，但是保留一級開發(fā)的協(xié)議出讓條件的卻有1萬公頃,，那么,，2002年和2003年集中立項的協(xié)議出讓項目最終實現(xiàn)了多少土地上市，不得而知,。五年以上囤地的項目，很大部分是這類連年拉鋸的項目,。
而北京自2004年開始的土地出讓,，確實大幅下降,。譬如2005、2006兩年北京僅完成供地計劃的35%和59%,。2007年較好,，北京市土地整理儲備中心在最后三個月奮力一搏，突擊完成近50%年度供應(yīng)量后,，終于讓2007年成為北京唯一一次順利完成土地供應(yīng)計劃的年度,。然而，2008年未能保持這一良好態(tài)勢,，當(dāng)年計劃供應(yīng)土地6100公頃,，其中住宅用地1700公頃，實際僅供應(yīng)1468.5公頃,，其中住宅用地911.1公頃,。
那么自2004年嚴(yán)格執(zhí)行招拍掛土地出讓制度的后果，就是輪番上漲的房價與地價,。只有爭論誰為果誰為因,，那就是先有雞還是先有蛋的問題了，基本無意義,。清河毛紡廠的華潤橡樹灣項目用地的拍賣,，面粉貴于面包，造成面包漲價繼而影響下一袋面粉漲價,，2005年開始就在國內(nèi)各個類型的城市輪番上演,。
那么拆遷成本各個地區(qū)逐漸高漲也就比較現(xiàn)實了。大望京,、唐家?guī)X,、CBD拆遷的示范作用，今后北京的拆遷項目回遷安置成本越來越高也是可以預(yù)期的,。城中村舊城改造棚戶區(qū)改造等等,，成為土地上市的主流，這一點世所公認,，那么拆遷安置問題歷史性的走到了前臺,。因為牽涉面極廣，上到城市舊區(qū)域改造,、下到新農(nóng)村建設(shè),，城市面貌的巨大變遷，更多的資金來自于土地出讓收入,、也就是商品房銷售的高價,。這是國情決定的。
自2004年開始,，一直做項目并購的工作,，之后在2004年協(xié)議出讓保留的土地消化殆盡的情況下,，轉(zhuǎn)向為拆遷改造和一級土地開發(fā)工作，所涉及的案例眾多,。一直到2006年,，主要注意力在協(xié)議出讓保留項目的并購談判上，據(jù)我所知,，經(jīng)歷了幾次轉(zhuǎn)手的項目,，至今依然閑置的，基本也失去了開發(fā)的價值,。原有的補償安置條件早已與市場完全掛起鉤來,，我認為這類項目目前早已成為雞肋。死抱著這類項目不放是不恰當(dāng)?shù)摹?BR> 北京2004年之后連續(xù)幾年的凈地出讓的艱難,，在上述數(shù)據(jù)中我們看的很清楚。大量的土地進入?yún)f(xié)議出讓和一級開發(fā)階段之后,，市場上可供出讓的凈地,，也就只能來源于新的土地項目的收購拆遷安置與上市努力。這是2005,、2006年北京上海以及全國市場的通常狀態(tài),。
上海市場前幾年土地成交情況大致為：2003年為1500萬平方米左右；2004年300萬平方米,；2005年出讓面積在300萬平方米以上,，但最終成交只有40萬平方米。此后的2006年為700萬平方米,；2007年1000平方米左右,。2008年，上海住宅土地供應(yīng)總量(包括含住宅的綜合用地)為277.8萬平方米,，而最終成交的土地僅有170.6萬平方米,，流標(biāo)的住宅用地比例達38%。
當(dāng)然期間尚存有04年8.31之前的協(xié)議出讓地塊的逐漸入市,，否則全國房價更加高漲是必然的,。
國土部清理閑置土地，實際大部分就是04年8.31之前的協(xié)議出讓土地,，以及由于政府規(guī)劃變更導(dǎo)致的暫時閑置,。可以預(yù)見,，滿打滿算只夠半年開發(fā)的閑置土地,，對于饑渴的土地供應(yīng)市場來說，還是杯水車薪。
那么多年的閑置土地清理之后,，土地供需問題是否就一勞永逸的解決,，實在是不容樂觀的,。
主要原因還是土地收購的成本問題,。不是城市改造和農(nóng)村并入城市不被追捧。原因是在18億畝紅線之下,，給房地產(chǎn)開發(fā)的用地實際只剩下拆遷改造,、城中村、城近郊規(guī)劃為城市新區(qū)的部分作為新的土地供應(yīng)來源,。而居民再不是國有土地的概念,，事實上，所謂的國有土地與70年產(chǎn)權(quán)之說,，早已成為過時的有待新的土地管理法規(guī)范的事項,。那么我們遇到的所有拆遷安置項目，真正的土地主人已經(jīng)歷史性的轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用窈娃r(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民個人,。這也是新的土地管理法的修改方向,。城市居民自不必說，農(nóng)村土地承包權(quán)的長期保有也成為新土地管理法的方向,。
30年的承包期將被穩(wěn)定長期承包權(quán)所代替,。那么試圖降低拆遷成本，降低補償條件的努力與新的土地管理法是背道而馳的,。不要忘記,，實際農(nóng)民失去的是所依賴承載的土地，而農(nóng)民的知識結(jié)構(gòu)對于失地農(nóng)戶來說,，轉(zhuǎn)型才是最為艱難的,。不光要有合理的使農(nóng)民足以致富的住房，還要考慮農(nóng)民失地之后的生存問題,。
這都勢必轉(zhuǎn)嫁到土地收購價格里面,。不單單拆遷安置補償條件不能限制，真正的解決拆遷問題,，還要更好的政策條件,，使得農(nóng)民失地不被邊緣化。
北京試圖限制拆遷成本的努力第一不靠譜,，第二不可行,。
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