|
當前,，國內監(jiān)管部門對商業(yè)銀行房地產信貸風險重視已經到了十分重要的地步,。無論對個人按揭貸款差異化的政策及現(xiàn)場檢查，還是要求銀行應繼續(xù)深化有關房地產及相關行業(yè)的“壓力測試”,，都表明了監(jiān)管部門對房地產信貸風險極大的關注,。同時,，這也表明銀行監(jiān)管部門看到當前國內房地產信貸風險的危險性及嚴重性，意識到如果不采取有效監(jiān)管的措施來防范其風險,，那么中國一場巨大的金融危機爆發(fā)難以避免,。從近百年來世界金融危機爆發(fā)的根源來看，無一不是與房地產泡沫有關,。比如,，上個世紀90年代日本的金融危機及2008年美國的金融危機都是如此。
但是,，國內房地產市場為什么泡沫會吹得如此之大（一線城市房價收入比超過20倍以上,，溫哥華是最近北美房價上漲最快房價最高的地方，但北京上海的房價遠遠要高于溫哥華）,？為什么國內房地產信貸風險如此之高（據報道當前與房地產相關的信貸達到20萬億以上）,？這些僅是靠事后的監(jiān)管及靜態(tài)測試能夠化解的嗎？其問題的根源在哪里,？為什么剛剛經過股改后的國內銀行沒有約束機制來控制這種潛在的信貸風險,？等等�,？梢哉f,，盡管導致當前國內房地產信貸風險的原因有很多，但是最為根本上的原因是銀行對房地產信貸風險認知存在幾個觀念上誤區(qū)及銀行體系制度安排上不周全,。
可以說,，2009年國內房價快速飚升，房地產泡沫吹大,，最根本的原因是國內銀行信貸過度發(fā)放的結果,，僅2009年及2010年上半年,，銀行發(fā)放給個人經營貸款（絕大部分都進入房地產市場）就達到4萬多億元。其增長速度是2008年4-5倍,。那么個人信貸為何會如此快速增長,？商業(yè)銀行為何敢冒大的信貸風險把貸款給個人投機炒作住房，最大的誤區(qū)就在于,，由于早幾年房地產政策誤導,，從而使得國內房地產市場由消費性的市場完全變成了投資為主導的市場，房價則步步上漲,。只要房價在上漲,，個人住房按揭貸款的信貸風險自然就降低，特別是個人住房按揭貸款作為一種長期貸款,，在房價上漲的情況下,，其信貸風險更是會降低。因此,，銀行往往就會把個人住房按揭貸款作為一種優(yōu)質資產來爭奪其市場占有率,。從而使得個人按揭貸款進入要求越來越低，其規(guī)模也就越來越大,。特別是當銀行假定住房價格只漲不跌時,，上述這種現(xiàn)象更為嚴重。2009年以來的個人經營貸款迅速增長就是這種假定條件下發(fā)生的,。
但實際上,，“房價只漲不跌的神話”是不存在的。日本這樣,，美國如此,，中國也不例外。日本及美國曾經假定房價只漲不跌導致金融危機的經驗教訓已經太多了,。也就是說,，只要是市場，房價就有漲跌,，房價是不可能只漲不跌,。如果假定房價只漲不跌，最后必然會引發(fā)金融危機與經濟危機,。美國次貸危機爆發(fā)之后其損失為什么會如此慘重,，根本原因就在于假定房價只漲不跌的神話而制造越來越多的離奇的金融衍生產品，及最后該神話完全破滅,。如果國內銀行不持有“房價只漲不跌”的神話,，那么銀行是不會向投機炒作的個人大量貸款的。銀行信貸增長也不會這樣快,，國內房價也不會如此迅速飚升,。而國內房地產價格只漲不跌的神話破滅時,，巨大的信貸風險也就暴露無遺了。
國內銀行體系的巨大的信貸風險還在于,，市場假定銀行體系是一種取之不盡用之不竭的公共產品,。既然銀行體系是一種公共產品，那么誰用這種公共品的機會越多,，誰就獲利越大,。因為使用這個銀行體系人或企業(yè)，其收益可歸自己,，其成本則可轉移給社會來承擔,。因此，房地產市場當事人,，無論是銀行還是貸款人都會千方百計地濫用這個公共體系,。為了增加市場份額，銀行會過度放貸,；個人及企業(yè)會千方百計地從銀行獲得更多貸款等，特別是在中國銀行體系下更是如此,。當這個金融體系濫用到一定程度時,，其信貸風險也就會全面爆發(fā)出來。國內房地產泡沫之所以能夠吹得如此之大,，就是濫用公共性的銀行體系的結果,。但這個吹大的房地產泡沫最后一定會破滅。到時,，銀行房地產信貸風險也就全面暴露出來,。
還有，國內銀行體系的房地產信貸增長為何會如此之快,，還有于國內銀行體系有效的定價機制沒有形成,，銀行信貸的價格仍然是在嚴格的政府管制下。由于政府對銀行價格進行嚴格的管制,，因此國內銀行對房地產信貸風險管理不可利價格工具進行,，只能通過數(shù)量方式來調整。因此,，市場占有度,、信貸規(guī)模快速擴張就成了國內銀行濫用其體系最有效的工具,。從而上述的條件下,，大量的銀行信貸就流動放房地產市場。房地產潛在風險也就越來越大,。
可以說,，最近銀行監(jiān)管部門在要求國內銀行開始新一壓力測試,，以便評估在“最壞情況”下，那些樓市高漲的城市房價暴跌對銀行信貸風險的影響,�,；蚴且筱y行在一些技術性指標上達到某種要求。但是這些對銀行信貸風險的技術性的測量及個體性的要求盡管必要,，但是要達到防范房地產信貸風險的要求仍然有很大差距,，只有從觀念及制度上認清防范房地產信貸風險的誤區(qū)，才能了解到房地產信貸風險產生的根源及尋求化解之辦法,。所以,，上述幾個方面才是國內銀行體系最大房地產信貸風險。對此,，我們應該要有清醒的認識,。
|