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最近，中房協(xié)有人的言論在市場上傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng),，先是說它們上書要政府收起房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控的緊縮政策,，后來該人又出來說，自己沒有說過,，認(rèn)為對國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不可放松,。市場上為什么會把這些言論炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，主要是不少人會認(rèn)為,，每一次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控重大的轉(zhuǎn)折時期都有中房協(xié)的身影,。比如，2003年的18號文件出臺,，2008年的131號文件出臺,，市場都以為是中房協(xié)鼓騷下的結(jié)果,�,？梢哉f，18號文件的出臺,，中房協(xié)功不可沒,，它讓中國的房地產(chǎn)市場帶到了一個以“GDP化”為中心、一個以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場,。至于2008年的131號的出臺,，市場則不要高估的中房協(xié)的作用了。2008年9月初,，盡管中房協(xié)極力搞了一個什么“改善性住房”離譜的概念,，但當(dāng)時其言論根本就沒有成為政府部門主導(dǎo)意見。如果沒有2008年9月中旬美國金融危機(jī)呼嘯而來,，中房協(xié)有通天的本領(lǐng)想改變當(dāng)時房地產(chǎn)政策也是沒有多少用的,。只不過，美國金融危機(jī)爆發(fā)讓“改善性住房”概念塞進(jìn)關(guān)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的131號文件而禍害無窮,。
可以說,，盡管表面上131號文件救起了美國金融危機(jī)后的中國GDP，但是卻把中國房地產(chǎn)推入一個嚴(yán)重危害中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的危險狀況,。房地產(chǎn)瘋狂炒作遍地開花（世界上根本上找不到哪個房地產(chǎn)市場炒作會如此嚴(yán)重,，即使早年的日本與香港也是小巫見大巫），各地房價快速飚升,，房地產(chǎn)泡沫吹得巨大,，中國經(jīng)濟(jì)成了一個純粹的“房地產(chǎn)極度投機(jī)炒作經(jīng)濟(jì)”,。可以說,，如果中央政府不在年初就密切關(guān)注到這種問題的嚴(yán)重性并出臺國十條,，那么中國經(jīng)濟(jì)真的會走日本20年衰退難起的不歸路。
而這次國十條的精神實(shí)質(zhì)就要讓房地產(chǎn)回到其本性及基本功能上,，所以該文件顛倒了2003年18號文件以來的房地產(chǎn)的“GDP化”,。而且國十條僅小試牛刀，就讓瘋狂炒作的房地產(chǎn)銷售量從天上瀉下,�,？梢哉f，國十條出臺近4個月了,，其中內(nèi)容被實(shí)施的方面仍然十分有限（我估計(jì)不足20%）,，許多重要房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策根本就沒有推出實(shí)施。但是,，偏偏在這個時候,，媒體傳中房協(xié)曾多次上書政府不要再出臺房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策了。而且,，該事件立即被媒體炒作沸沸揚(yáng)揚(yáng),，以為2008年131號文件的事件又會重演了。當(dāng)然這里既有房地產(chǎn)業(yè)既得利益集團(tuán)借勢炒作問題,，也有以往政府房地產(chǎn)政策的信度問題,。
不過，我立即撰文指出,，房地產(chǎn)市場要讓2008年下半年那樣宏觀調(diào)控政策突然逆轉(zhuǎn)的重演根本就不可能,，而且國十條精神會堅(jiān)決執(zhí)行下去。不過,，我們退一萬步說,，假定中房協(xié)某人提出的情況成立，即當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)的調(diào)整和房價下跌會影響中國的GDP增長,。但是,，我們?yōu)槭裁床幻鎸σ粋�基本的常識呢？比如,，今年國十條后,，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長達(dá)到38%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于2009年18%的水平（即短期半年至一年內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對GDP增長影響不大）,。而且當(dāng)住房瘋狂炒作把房價推得很高時,，一定會把絕大多數(shù)住房消費(fèi)者擠出市場。這時,，住房銷售會比當(dāng)房價在適度水平可讓絕大多數(shù)居民都有支付能力購買時的銷售住房多嗎,？也就是說,，假定住房的“GDP化”成立，那么投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場住房的銷售量遠(yuǎn)遠(yuǎn)會低絕大多數(shù)人都有支付能力進(jìn)入的市場的住房銷售量,。在這種情況下,，后者對GDP的貢獻(xiàn)當(dāng)然大了（即住房價廉物美時銷售量一定會大于高房價時）。因此,，假定住房的“GDP化”成立,，仍然是以消費(fèi)為主導(dǎo)的住房市場對GDP的貢獻(xiàn)要大。但,，住房“GDP化”是不可持續(xù)的,，也是對經(jīng)濟(jì)有嚴(yán)重危害的。所以,，不管中房協(xié)某人是否說過上書政府要減少對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控,，但是其理由是根本不成立的。
對于未來國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策,，盡管國十條出臺,，其基本精神轉(zhuǎn)化可操作的政策落實(shí)仍然在過程中，但由于許多政策落實(shí)與執(zhí)行滯后,，從而沒有真正改變當(dāng)前房地產(chǎn)市場的基本預(yù)期,，但是，當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的根本改變是不爭的事實(shí),，即讓房地產(chǎn)市場回歸基本居住消費(fèi)功能,，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投機(jī)炒作的政策基調(diào)不會改變,。而且,，正如我多次撰文指出那樣，政府要打擊房地產(chǎn)投機(jī)炒作的工具與方式多得是,，只不過是推時間的問題,。比如說，物業(yè)稅推出,，如果這是常識的事情,，還需要市場來討論要不要推出嗎？還有,，個人按揭貸款信貸政策差異化政策,，當(dāng)前僅是對想進(jìn)入房地產(chǎn)投機(jī)炒作者的貸款進(jìn)行限制，那些利用優(yōu)惠信貸政策早已進(jìn)入者,，政策企及會遠(yuǎn)嗎,？估計(jì)在2010年12月及2011年1月就會看到這些住房信貸差異政策全面鋪開情景。還有,，據(jù)悉,，住房預(yù)售制度改革開始在一些地方進(jìn)行,，只要有地方推行，全國全面開展也是容易的事情,。
總之,，未來國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，會按照國十條的基本精神逐漸地落實(shí)與推行,，國十條中嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投機(jī)炒作的工具有許多,，只不過在什么時候推出與執(zhí)行罷了。盡管市場對國十條能否真正執(zhí)行與落實(shí)有不少疑慮,，甚至于有不少人仍然在幻想國十條又會如2008年下半年那樣逆轉(zhuǎn)政策重演,，但是這僅是個人意見及想法。我想政府堅(jiān)決執(zhí)行國十條的房地產(chǎn)宏觀政策的決心并沒有改變,。未來國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀政策的基本趨勢仍然早就包含在國十條中,。
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