上海市公積金管理中心昨天發(fā)布通知,，從11月22日起下調個人住房公積金貸款利率,。五年期以上個人住房公積金貸款利率由4.50%下調至4.25%,；五年期以下（含五年）個人住房公積金貸款利率由4.00%下調至3.75%,。算上房貸新政、普通住宅新標準公布,、央行降息……連續(xù)的新政令人有眼花繚亂的感覺,，“組合效應”更是不能低估，僅普通住宅新標準出臺的十天里,，滬上商品住宅成交量就比出臺前10天漲了五成左右,。
首套房貸優(yōu)惠仍有門檻
按照新公布的公積金利率調整細則，五年期以上個人住房公積金貸款利率由4.50%下調至4.25%,，按照10萬元分30年還請計算,，調整后每月公積金還款額為491.94元，比調整前少還15元,，相當于又省了一頓飯錢,； 總還款額為177098.36元，比調整前總共減少約5400元,。此前,，從11月22日起，各金融機構人民幣貸款和存款基準利率正式下調,，也就是所謂的“降息”,。對于購房者來說，其實還有一個不易察覺的利好消息,，就是近期各主要銀行首套房貸優(yōu)惠基本均有松動,。
一個多月前，“四大行”中只有農業(yè)銀行首套房貸有九五折的優(yōu)惠,，其他銀行均執(zhí)行基本利率,。不過昨天記者致電工商銀行、建設銀行和中國銀行的個貸經理,，發(fā)現(xiàn)這三家也都有了首套房貸的優(yōu)惠,，雖然各有前置條件，但這些條件已經不是普通客戶“遙不可及”的了,。
工商銀行大場支行個貸經理給出的首套房優(yōu)惠條件是“和我們合作名單中的開發(fā)商或者中介公司簽約”,，最低可以打九折；中國銀行一位個貸經理告訴記者,，與總行的合作開發(fā)商簽約,，或者個人商貸超過70萬，房價總額超過200萬,，并且在該行開卡的客戶最低可以享受基準利率九五折的優(yōu)惠,；建行上海體育場支行的個貸經理則表示，如果客戶資質較好,，且商貸數(shù)額在100萬以上,，“可以申請九五折”。
外環(huán)外成交量漲幅最高
商業(yè)貸款和公積金利率下降雖然對購房者利好因素很大,，但畢竟出臺才幾天,，其影響還需要觀察；而普通住宅新標準于11月14日出臺,，10天以來對市場成交利好效果明顯,。11月14日-23日，全市一手商品住宅成交量達到37.79萬平方米,，較此前10天（11月4日-13日）大漲50.79%,，從各環(huán)線普通住宅新標準出臺后的成交情況來看，成交量明顯提高,，其中普通住宅增幅比重最為明顯的外環(huán)外,，其日均成交水平漲幅也最為明顯，環(huán)比上漲超過六成,。
普通住宅標準調整后,，成交量最大的區(qū)域就是外環(huán)外的南橋新城板塊，其成交量達到2.08萬平方米,，環(huán)比大漲179.03%,。除了南橋新城外，嘉定主城區(qū),、南翔,、金山新城、周康等外圍板塊的成交量亦頗為可觀,，這些板塊也有很多符合普通住宅總價標準的房源,，例如嘉定主城區(qū)板塊的套均價格為189萬元，而金山新城更是僅有106萬元,，都顯著低于外環(huán)外230萬元的普通住宅價格標準,，南翔、金山新城和周康的成交量漲幅都超過了50%,。
[算一算]
“新政組合拳”可省出一輛車
以上海外環(huán)外一套總價200萬元的新房,，首付60萬，總貸款140萬（公積金貸款80萬,，商業(yè)貸款60萬）,，年限20年為例。
降息：商貸部分每月還款可省140.45元,，總計可省33708元,。公積金貸款利率下降后,，每月還款可省107.32元，總計可省25756.8元,。
由非普通住宅調整為普通住宅后：契稅總計可省30000元,。
共計節(jié)省：33708+25756.8+30000=89464.8元,，也就是省掉了近9萬元,，等于省出一輛小型家用轎車。
