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百城房?jī)r(jià)連跌5月 新政攪動(dòng)市場(chǎng)
2014-10-08    作者:胡健 盧曦 尚希 彭斐 張威 袁君 鄧?yán)蛱O(píng) 王杰 區(qū)家彥    來(lái)源:每日經(jīng)濟(jì)新聞
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  10月1日,,中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城住宅價(jià)格指數(shù)9月數(shù)據(jù)出爐:全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為10672元/平方米,環(huán)比上月下跌0.92%,,為連續(xù)第5個(gè)月下跌,,跌幅擴(kuò)大0.33個(gè)百分點(diǎn),。

  政策面的改變則更受人關(guān)注,,9月最后一天,,央行,、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布“限貸”松綁新政。其中對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房的家庭,,貸款最低首付款比例為30%,,貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭,,為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)普通商品住房,,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

  偉業(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景暉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,,由于新政涉及人群較廣,,一、二,、三線(xiàn)不同城市存在自身的實(shí)際市場(chǎng)特征,,其未來(lái)對(duì)于樓市成交量的實(shí)際影響將隨著各商業(yè)銀行具體的執(zhí)行情況而定。

  房?jī)r(jià)環(huán)比下跌城市增加5個(gè)

  根據(jù)中指院報(bào)告,,與8月相比,,9月價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量較上月減少5個(gè),其中漲幅在1%以上的有9個(gè),,較8月增加1個(gè);環(huán)比下跌的城市數(shù)量較上月增加5個(gè),,其中跌幅在1%以上的有42個(gè),較8月增加11個(gè),。

  數(shù)據(jù)顯示,,8月代表城市可售面積達(dá)17701萬(wàn)平方米,是2010年以來(lái)最高水平,,較去年同期大幅增長(zhǎng)34%,,從12個(gè)月銷(xiāo)售面積計(jì)算得出的出清周期來(lái)看,8月20個(gè)代表城市的出清周期為15.6個(gè)月,,較去年同期延長(zhǎng)5個(gè)月,。

  在這樣的背景下,三季度樓市處于量?jī)r(jià)齊跌局面,,有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,,第三季度重點(diǎn)城市成交商品住宅約3777萬(wàn)平方米,,環(huán)比二季度增長(zhǎng)10.3%,,同比去年同期下降14.0%。

  除北上廣深等城市外,,“限購(gòu)”在全國(guó)基本取消,,但釋放的需求并不如想象般強(qiáng)烈。杭州樓市就是一個(gè)例證,,9月21日至9月27日杭州主城區(qū)日均成交167套,,與沒(méi)有全面放開(kāi)限購(gòu)的8月基本持平,,但與之相對(duì)的庫(kù)存卻繼續(xù)增加,截至9月末,,杭州市區(qū)庫(kù)存量首次突破14萬(wàn)套大關(guān),。

  二手房市場(chǎng)觀(guān)望情緒明顯

  業(yè)界關(guān)于放松信貸的呼聲終于變成了現(xiàn)實(shí)。交行報(bào)告稱(chēng),,央行《通知》對(duì)個(gè)人住房貸款在利率,、審核時(shí)間等方面的現(xiàn)行政策提出了調(diào)整要求,支持居民家庭合理住房貸款需求尤其是自住需求,,對(duì)于改善民生具有積極意義,。

  鏈家地產(chǎn)分析師張旭向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析說(shuō),對(duì)于已取消或未實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市,,三套房的禁購(gòu)也將全面取消,,且購(gòu)入第三套以及上房屋也將有可能享有首付與貸款優(yōu)惠政策,將在一定程度上刺激被限購(gòu)拒之門(mén)外的投資需求重新回歸樓市,。

  但政策出爐以后,,多地樓市仍波瀾不驚。據(jù)新浪樂(lè)居數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)顯示,,國(guó)慶假期蘇州樓市商品房成交共計(jì)1286套,,環(huán)比減少640套,成交面積137126.61平方米,,環(huán)比減少73561.44平方米,。

  胡景暉說(shuō),利好之后的國(guó)慶樓市成交顯著走低表明,,在未確定商業(yè)銀行具體執(zhí)行力度的情況下,,購(gòu)房人群出現(xiàn)了較為明顯的短期觀(guān)望情緒,其中二手房市場(chǎng)的觀(guān)望特征表現(xiàn)得更加明顯,。在商業(yè)銀行存貸比考核不放松,、央行堅(jiān)持流動(dòng)性定向釋放等多方面因素的影響下,商業(yè)銀行對(duì)于住房按揭貸款的實(shí)際支持情況,,成為市場(chǎng)各方普遍關(guān)注的焦點(diǎn),。

  北京一家大型國(guó)有房企相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,政策無(wú)疑給整個(gè)行業(yè)打了一針興奮劑,,但是不會(huì)馬上影響企業(yè)的銷(xiāo)售和拿地策略,,在資金成本重壓下,以最合適跑量的價(jià)格加速銷(xiāo)售回款仍是企業(yè)四季度的主要方向,。

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  城市樣本1

  上海樓市“金九”爽約市場(chǎng)期待“銀十”成色

  9月份通常是樓市旺季,,但上海今年的“金九”卻并沒(méi)有到來(lái)。

  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,金豐易居&佑威聯(lián)合研究中心監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示,,從9月8日到10月5日,,上海只有9月22日到9月28日的新建商品住宅成交量高于今年的平均周成交量。

  那么,,在房貸政策“松綁”后,,“銀十”會(huì)來(lái)嗎?上海房地產(chǎn)業(yè)界的觀(guān)點(diǎn)是“至少會(huì)比9月份好”。

  開(kāi)發(fā)商優(yōu)惠力度不足

  房貸政策放松后的首個(gè)黃金周,,上海十一房展會(huì)在上海展覽中心舉行,。房展會(huì)人氣不錯(cuò),首日觀(guān)眾達(dá)3.5萬(wàn)人次,,為期四天的展期共吸引超過(guò)12萬(wàn)人次參觀(guān),,超過(guò)了去年同期的11萬(wàn)人次。

  房展會(huì)參展的本地樓盤(pán)有88個(gè),,大大超過(guò)了今年5月的28個(gè),,但展會(huì)整體仍然膠著,開(kāi)發(fā)商優(yōu)惠力度非常有限,,折扣只有九五折,。許多開(kāi)發(fā)商認(rèn)為,隨著房貸政策放松,,購(gòu)房成本下降,,開(kāi)發(fā)商不必再給出很大優(yōu)惠就可以賣(mài)房,而看房者仍然觀(guān)望情緒濃厚,。

  上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長(zhǎng)李戰(zhàn)軍接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)表示,,10月份的房地產(chǎn)銷(xiāo)售將會(huì)好于7、8月份,,今年第四季度樓市行情比起前三季度將有所好轉(zhuǎn),。

  李戰(zhàn)軍認(rèn)為,今年全年的總體數(shù)據(jù)并不算太差,,房貸政策的放松會(huì)進(jìn)一步保證房企今年末的業(yè)績(jī),。政策的放松不僅將直接影響到樓市的成交和價(jià)格,還將起到風(fēng)向標(biāo)的作用,。目前國(guó)內(nèi)還有一些城市沒(méi)有放松限購(gòu)政策,,這些地方將考慮到樓市宏觀(guān)調(diào)控政策逐漸退出的導(dǎo)向,考慮進(jìn)一步放松限購(gòu),。

  十月靠高端樓盤(pán)支撐?

  由于銀行態(tài)度不明朗,,房貸政策的放松究竟能給購(gòu)房者帶來(lái)多大的好處?

  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),房貸政策放松的效應(yīng)現(xiàn)階段主要體現(xiàn)在心理層面,。很多賣(mài)方認(rèn)為,,這是一個(gè)官方刺激樓市的信號(hào),因而做出了積極的動(dòng)作,。在受貸款影響較小的高端住宅領(lǐng)域,,看多的觀(guān)點(diǎn)也占了上風(fēng)。

  香港地產(chǎn)商永泰地產(chǎn)和南豐發(fā)展近期聯(lián)手在上海陸家嘴金融開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)了一個(gè)高端項(xiàng)目尚濱江,。據(jù)透露,,這一項(xiàng)目正是考慮到內(nèi)地“金九銀十”的行情,決定在十一黃金周推出,,并在10月份在上海和香港同時(shí)開(kāi)售,,售價(jià)可能高達(dá)12萬(wàn)~12.5萬(wàn)元/平方米。

  這兩家港企的決策依據(jù)并非房貸政策的放松,,而是上海樓市高端需求的數(shù)據(jù),。代理這一項(xiàng)目的第一太平戴維斯對(duì)外透露,上海8月份高端住宅新增一手供應(yīng)量同比下滑38%,,成交量卻同比上升了7.8%,。由于這一項(xiàng)目且租且售,租賃行情也與之密切相關(guān),。據(jù)透露,,上海市內(nèi)整體住宅的租金維持在每月182元/平方米,而空置率僅10.6%,。

  開(kāi)發(fā)商方面的思路是,,上海高端樓市的數(shù)據(jù)支撐了10月的行情。如今房貸政策的放松更刺激了買(mǎi)方的出手,。德佑地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)中心副總經(jīng)理林俊權(quán)告訴記者,,由于很多購(gòu)房者假期選擇出游,十一黃金周的二手房帶看量還沒(méi)有明顯的變化,,房貸政策放松的效應(yīng)或許在節(jié)后顯示出來(lái),。

  “客戶(hù)入市的意愿和速度有所上升,有一些房東決定漲價(jià),�,!绷挚�(quán)說(shuō),10月份業(yè)績(jī)比9月份有所提升應(yīng)該是比較確定的,。

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  城市樣本2

  信貸松綁推動(dòng)北京二手房市場(chǎng) 節(jié)后成交有望回升

  對(duì)于十一黃金周的北京樓市而言,,國(guó)慶節(jié)前夜中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的房貸新政無(wú)疑是一劑強(qiáng)心針。

  中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示:國(guó)慶假期前6天,,北京網(wǎng)簽數(shù)據(jù)中,,新建住宅為472套,二手房住宅簽約38套,,合計(jì)簽約510套,,雖然相比2013年同期明顯下滑,但優(yōu)于2012年同期。

  “本次央行的松綁雖然未提及降準(zhǔn),、降息,,但松綁幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)之前預(yù)期的‘認(rèn)房不認(rèn)貸’,基本上是之前信貸政策的全面松綁,,對(duì)市場(chǎng)的信號(hào)意義較大,。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,。

  影響需看后續(xù)細(xì)則

  李毅(化名)國(guó)慶節(jié)假期一天也沒(méi)能休息,,看房的人比預(yù)料的要多。

  “這幾日每天的帶客量能趕上之前一周的,,其中還有很多房子因?yàn)闃I(yè)主不在沒(méi)辦法看,,不然人會(huì)更多�,!崩钜銓�(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)道,,李毅是北京東四環(huán)附近一家中介門(mén)店的銷(xiāo)售員,而他的同事十一期間基本都在工作,。

  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者昨日(10月7日)走訪(fǎng)了北京通州區(qū),、朝陽(yáng)區(qū)的多家中介門(mén)店,雖然是小長(zhǎng)假的最后一天,,依然有不少購(gòu)房者前來(lái)看房,,“之前我就看過(guò)這里的房子,但因?yàn)槭赘犊钸^(guò)高最終放棄,,現(xiàn)在只要三成首付,,我完全可以考慮換房�,!闭诳捶康囊晃毁�(gòu)房者對(duì)記者說(shuō)道,。

  李毅告訴記者,從目前公布的新政來(lái)看,,首套房利率優(yōu)惠釋放了一大批改善型客戶(hù),。“不過(guò),,目前對(duì)于個(gè)人房貸來(lái)說(shuō),,如果資質(zhì)較好可以拿到的最低利率折扣也就是九折,七折的可能性非常低,�,!�

  對(duì)此,張大偉在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示,,目前市場(chǎng)上起碼可以增加30%的可購(gòu)房人群,,且恰好都是之前被政策抑制的意愿購(gòu)房人群,。

  “央行信貸松綁政策后,各地市場(chǎng)因?yàn)樘幱诩倨诒憩F(xiàn)不一,,但相比9月份都有不同程度的升溫,,長(zhǎng)假期間,新建商品房,、二手房熱度都有所提高,。但政策的影響還要看后續(xù)落地的細(xì)則,�,!睆埓髠�(duì)此表示。

  信貸額度與價(jià)格變化是關(guān)鍵

  記者在走訪(fǎng)中同樣發(fā)現(xiàn),,新政頒布以來(lái),,二手房市場(chǎng)的看房者多了起來(lái),“這幾天我們也接到一些業(yè)主的電話(huà),,要求提價(jià),。”李毅如是說(shuō),。

  “從二手房成交價(jià)格看,,6月的北京成交均價(jià)為2.92萬(wàn)元/平方米,7月北京二手房成交均價(jià)為2.89萬(wàn)元/平方米,,8月成交均價(jià)為2.88萬(wàn)/平方米,,成交價(jià)格在9月依然延續(xù)下調(diào),成交均價(jià)為2.87萬(wàn)/平方米,,跌幅明顯收窄,,大部分區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)止跌現(xiàn)象�,!睆埓髠ブ赋�,,隨著部分需求入市,整體價(jià)格下調(diào)速度明顯放緩,。

  經(jīng)歷了數(shù)月膠著的二手房市場(chǎng),,能否在新政的刺激下重新活躍起來(lái)?從目前十一期間的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來(lái)看,表現(xiàn)并不明顯,。

  “因?yàn)楹灱s滯后的因素,,黃金周期間的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)并不反映市場(chǎng)一線(xiàn)當(dāng)下情況,但也體現(xiàn)了整體市場(chǎng)在9月份繼續(xù)復(fù)蘇的變化,�,!睆埓髠�(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,特別是在央行限貸松綁后,,北京市場(chǎng)下半年表現(xiàn)將好于上半年,,但因?yàn)樘幱诨謴?fù)期,,房企依然以平價(jià)走量為主,四季度的主要表現(xiàn)將是量漲價(jià)穩(wěn),。

  張大偉進(jìn)一步補(bǔ)充,,10月份將是信貸政策的落地執(zhí)行月,后續(xù)信貸的額度與信貸的價(jià)格變化將是影響市場(chǎng)的最關(guān)鍵因素,,但整體來(lái)看,,市場(chǎng)繼續(xù)下調(diào)的空間已經(jīng)被松綁的信貸政策封死。

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  城市樣本3

  濟(jì)南大假樓市升溫 近20萬(wàn)套庫(kù)存考驗(yàn)新政

  在新房?jī)r(jià)格4連跌后,,濟(jì)南的房地產(chǎn)市場(chǎng),,再度遭遇“金九”遇冷的尷尬。限貸政策的松動(dòng),,似乎成為最后的救命稻草,。

  此前的7月份,濟(jì)南的限購(gòu)政策率先解除,。一位知名房企人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者預(yù)計(jì),,在限購(gòu)和限貸的雙重松動(dòng)之下,濟(jì)南樓市“銀十”的成色將會(huì)超過(guò)9月份,。

  不過(guò),,有銀行信貸人士坦言,每年接近年底,,房貸額度都會(huì)比較緊張,,而新政中房貸利率最低七折,將會(huì)影響到銀行的利潤(rùn),。

  對(duì)此,,一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱(chēng),與限購(gòu)放開(kāi)相比,,房企對(duì)銀行信貸政策調(diào)整更為看重,,但在近20萬(wàn)套庫(kù)存面前,限貸放開(kāi)前景并不明朗,。

  看房人數(shù)逐漸回升

  10月7日,,作為濟(jì)南萬(wàn)科城項(xiàng)目的一名地產(chǎn)置業(yè)顧問(wèn),李揚(yáng)(化名)和他的同事們,,已經(jīng)開(kāi)始奮戰(zhàn)“銀十”,。在看過(guò)10月1日~5日的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)后,李揚(yáng)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者稱(chēng),,10月前5日70余套的銷(xiāo)量,,已基本與7月份持平。

  據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),,今年7月,,濟(jì)南新建商品房成交12400套,,相較于6月的6459套環(huán)比猛增92%,相當(dāng)于上半年月均成交量6689套的近兩倍,。

  至于增長(zhǎng)原因,,主要源于“取消限購(gòu)”這劑猛藥。根據(jù)當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)發(fā)文,,濟(jì)南是從7月10日起全面放開(kāi)限購(gòu)政策,。限購(gòu)取消后僅兩天時(shí)間(7月10日、11日),,濟(jì)南新房網(wǎng)簽量就達(dá)到1151套,,而6月份前10天的網(wǎng)簽總量才1040套。

  不過(guò),,李揚(yáng)分析,,限購(gòu)放開(kāi)后的銷(xiāo)量暴增,,只是消化了此前積累的剛需,,但銀行在貸款方面并未放開(kāi),致使投資性購(gòu)房者有心無(wú)力,。

  事實(shí)上,,“繁榮”在一個(gè)多月后迅速轉(zhuǎn)冷。進(jìn)入9月,,濟(jì)南的商品房成交量再次回到限購(gòu)取消前的狀態(tài),,同比、環(huán)比均出現(xiàn)大幅下降,。與此同時(shí),,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,自5月份以來(lái),,濟(jì)南新建商品住宅價(jià)格環(huán)比已連續(xù)4個(gè)月下跌,。4個(gè)月時(shí)間,濟(jì)南新建的商品住宅價(jià)格累計(jì)下跌3.6%,。

  10月7日上午,,李揚(yáng)稱(chēng),進(jìn)入10月份以來(lái),,在限貸政策放開(kāi)的刺激下,,看房人群數(shù)量已基本回到7月份限購(gòu)放開(kāi)后的水平。

  利率折扣難憾高庫(kù)存

  搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示,,10月1日至6日,,濟(jì)南的住宅成交套數(shù)為462套,成交面積為3.8萬(wàn)平方米,,其中10月5日成交達(dá)到94套,。不過(guò),,濟(jì)南房管部門(mén)的數(shù)據(jù)則顯示,自7月21日起的6周,,濟(jì)南周均商品房網(wǎng)簽量,,維持在2000套左右,最低的一周也達(dá)到了1970套,。

  在濟(jì)南友樂(lè)家地產(chǎn)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人張洪慶看來(lái),,成交量的落差與國(guó)慶長(zhǎng)假有關(guān),但從購(gòu)房者心理來(lái)看,,節(jié)日后銀行信貸政策的細(xì)化,,成為各方觀(guān)望的關(guān)鍵。

  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從部分銀行了解到,,目前銀行尚未有操作細(xì)則,,預(yù)計(jì)將在國(guó)慶節(jié)后執(zhí)行,房貸利率優(yōu)惠或有所放松但七折可能性不大,。10月7日,,濟(jì)南二環(huán)南路附近一家樓盤(pán)負(fù)責(zé)人介紹,該項(xiàng)目合作銀行主要是農(nóng)行,、建行,、招行,目前都沒(méi)有調(diào)整貸款政策,。

  一位接近銀行的人士透露,,自4月份以來(lái),郵儲(chǔ)銀行其實(shí)已有部分客戶(hù)能拿到利率九五折扣,,但僅限于特定人員,。

  在多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái),濟(jì)南當(dāng)前首套房普遍執(zhí)行上浮5%的利率政策,,而從濟(jì)南以往政策的執(zhí)行來(lái)看,,銀行細(xì)則最快執(zhí)行也得等到假期結(jié)束后。

  中國(guó)銀行濟(jì)南某支行人士透露,,目前總行已經(jīng)開(kāi)會(huì)研究調(diào)整首套房政策了,,但在接到具體文件之前,房貸并不做任何調(diào)整,。

  一位不愿具名的房地產(chǎn)企業(yè)人士表示,,對(duì)濟(jì)南樓市而言,限貸政策放松,,固然會(huì)有一定刺激作用,,但房地產(chǎn)庫(kù)存的消化,卻并非易事,。

  搜房網(wǎng)10月7日的最新數(shù)據(jù)顯示,,濟(jì)南10月份的存量房為196348套,。

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  新政調(diào)查·北京

  北京房貸政策未見(jiàn)松動(dòng)口徑松綁意義大于實(shí)際折扣

  由于此次房貸新政是9月30日出臺(tái),之后就進(jìn)入國(guó)慶假期,,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在北京地區(qū)了解到,,目前,北京各銀行的住房貸款政策與節(jié)前還未出現(xiàn)變化,。

  值得一提的是,,一家房產(chǎn)中介的工作人員向記者推銷(xiāo)房屋時(shí),卻聲稱(chēng)北京地區(qū)的國(guó)有大行在節(jié)前就已經(jīng)實(shí)施了貸款利率7折優(yōu)惠,,只是政策在9月末才出來(lái),。

  對(duì)此,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者向一家國(guó)有大行人士咨詢(xún)相關(guān)情況,,該人士表示,,房貸新政在國(guó)慶節(jié)前出臺(tái),節(jié)后一兩周可能會(huì)有變化,。

  大行小行說(shuō)法不一

  9月30日,,央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)出通知,,修改了首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),。其中,通知還提到了貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,。

  那么,北京地區(qū)能否快速實(shí)現(xiàn)7折的房貸利率優(yōu)惠政策?

  近日,,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪(fǎng)幾家銀行北京地區(qū)網(wǎng)點(diǎn)的客戶(hù)經(jīng)理后發(fā)現(xiàn),,大行與小行工作人員的說(shuō)法明顯不同。

  某城商行支行一位副行長(zhǎng)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,,節(jié)前出臺(tái)了房貸新政,,現(xiàn)在(情況)還不太明朗,新政出來(lái)之前,,該行首套房貸款利率最低95折,,但有的銀行可以做到9折,新政之前沒(méi)有銀行可以做到7折,,新政在年底都不太可能實(shí)施,,畢竟銀行放款也都差不多了。

  “節(jié)后肯定不會(huì)很快實(shí)施,,市場(chǎng)還沒(méi)有起來(lái),,也沒(méi)有什么人買(mǎi)房,除非是買(mǎi)房人很多,,客戶(hù)很積極,,銀行可能會(huì)轉(zhuǎn)變策略,。”上述副行長(zhǎng)表示,。

  一家大行的分行個(gè)貸客戶(hù)經(jīng)理則告訴記者,,國(guó)慶節(jié)前出臺(tái)新政,現(xiàn)在還沒(méi)有執(zhí)行,,可能節(jié)后兩周后會(huì)有新的結(jié)果,,現(xiàn)在還沒(méi)有銀行執(zhí)行新政�,!叭绻I(mǎi)房,,可以先過(guò)來(lái)申請(qǐng),等打折時(shí)可以第一時(shí)間按照新的利率執(zhí)行,,這樣可以節(jié)約時(shí)間,。”

  另外兩家銀行的客戶(hù)經(jīng)理也告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,,目前,,個(gè)人住房貸款沒(méi)有變化,就算有變化也要等到節(jié)后才會(huì)知道,。

  新政利好體現(xiàn)在口徑放松

  此次房貸新政規(guī)定,,對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房的家庭,貸款最低首付款比例為30%,,貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,。同時(shí),對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭,,為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)普通商品住房,,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

  對(duì)此,,中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,,信貸對(duì)市場(chǎng)影響有兩個(gè)方面:業(yè)內(nèi)看到的是改善松綁,之前是有套房再買(mǎi)就被認(rèn)定是二套,,現(xiàn)在對(duì)限購(gòu)的城市而言是改善需求;另外,,利率都會(huì)下浮,可以享受基準(zhǔn)利率,,對(duì)于購(gòu)房者的需求有幫助,,能夠增加購(gòu)房人群。

  對(duì)于目前市場(chǎng)有關(guān)利率7折的解讀,,張大偉認(rèn)為,,很多人有誤解,“下限一直都是7折,(實(shí)際執(zhí)行7折利率)只在2009年到2010年初出現(xiàn)過(guò)一年左右時(shí)間,。所以,,這個(gè)利好主要體現(xiàn)在口徑的放松,首套和二套口徑的放松,。很多人關(guān)心的是否能貸到款,,貸款利率會(huì)有影響,但與首套,、二套口徑松綁對(duì)比來(lái)看,,后者的意義會(huì)更大�,!�

  “從利率優(yōu)惠方面來(lái)看,,7折不可能,能夠做到9折左右就不錯(cuò)了,�,!睆埓髠シ治霰硎尽�

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  新政調(diào)查·上海

  上海房貸新政節(jié)后落地利率恐難有7折優(yōu)惠

  9月30日,,央行,、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布通知,修改了首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),,而對(duì)于未實(shí)施或已取消“限購(gòu)”的城市,,第三套住房不限貸。

  昨日 (10月7日),,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地了解滬上房貸新政的執(zhí)行情況,。某地產(chǎn)中介客戶(hù)經(jīng)理告訴記者,目前來(lái)看,,房貸新政對(duì)市場(chǎng)影響不大,,國(guó)慶期間成交量并沒(méi)有明顯提升。

  而在房貸利率方面,,由于國(guó)慶假期,銀行暫未推出新的房貸政策,,預(yù)計(jì)節(jié)后各家銀行會(huì)推出具體的房貸細(xì)則,。但業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì),7折利率不會(huì)出現(xiàn),。

  國(guó)慶期間,,記者實(shí)地走訪(fǎng)滬上不少樓盤(pán),售樓現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)火爆,。某房企置業(yè)顧問(wèn)告訴記者,,國(guó)慶期間來(lái)看房的客戶(hù)明顯增多,其中大多數(shù)為剛需客戶(hù)。

  今年初,,個(gè)人住房貸款存在審批較嚴(yán),、發(fā)放速度較慢、按揭利率提升較多等情況,,也在一定程度上制約了需求釋放,,而改善型住房需求受到政策抑制更為明顯。

  不過(guò),,亦有房地產(chǎn)中介向記者表示,,目前來(lái)看,房貸新政對(duì)市場(chǎng)的影響不大,,國(guó)慶期間成交量并沒(méi)有明顯提升,,客戶(hù)的觀(guān)望情緒較濃,“目前,,房屋存量比較高,,新政對(duì)市場(chǎng)的刺激作用其實(shí)有限�,!�

  當(dāng)記者以客戶(hù)身份向某房地產(chǎn)中介銷(xiāo)售咨詢(xún)房貸政策時(shí),,該銷(xiāo)售人員表示,對(duì)于擁有1套房已結(jié)清貸款打算再次購(gòu)房的,,基本可以享受到首套房的待遇,。“首付現(xiàn)在一般可以達(dá)到3.5成,,貸款6.5成,,當(dāng)然具體還是要銀行認(rèn)定,資質(zhì)條件,、貸款金額都可以影響首付的比例,。”

  此外,,由于國(guó)慶假期原因,,各家銀行暫時(shí)還未推出新的房貸政策,預(yù)計(jì)節(jié)后各家銀行會(huì)推出具體的房貸細(xì)則,。不過(guò),,在業(yè)內(nèi)人士看來(lái),節(jié)后利率折扣可能稍微有所松動(dòng),,但7折利率基本不會(huì)出現(xiàn),。

  “國(guó)慶期間銀行那邊給我們的說(shuō)法是,具體利率要根據(jù)節(jié)后推出的細(xì)則,,銀行那邊沒(méi)有給我們打會(huì)有利率折扣的包票,。”某一線(xiàn)房地產(chǎn)置業(yè)顧問(wèn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露,估計(jì)利率還是會(huì)有一些松動(dòng),,但空間不會(huì)很大,,8.5~9折肯定還是會(huì)有,但7折的優(yōu)惠幾乎沒(méi)有可能,。

  房貸新政雖然已在國(guó)慶節(jié)前公布,,但具體如何執(zhí)行,還需等節(jié)后各家銀行出臺(tái)各自的房貸細(xì)則,。

  “到目前為止,,我們還沒(méi)有收到新的房貸政策,最快可能也要等到國(guó)慶假期之后,�,!鞭r(nóng)行上海某支行信貸經(jīng)理告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

  “房貸基準(zhǔn)利率的7折是4.59%,,而現(xiàn)在銀行的理財(cái)產(chǎn)品收益率都在5%左右了,,因此4.59%的利率對(duì)銀行來(lái)講絕對(duì)是虧本的�,!蹦炽y行業(yè)分析師表示,。

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  新政調(diào)查·深圳

  深圳首套房利率有少量折扣新政利好改善型住房群體

  9月30日,央行和銀監(jiān)會(huì)同時(shí)發(fā)布房貸新政,,這一政策立即引起市場(chǎng)各方廣泛關(guān)注,。

  昨日 (10月7日),《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以客戶(hù)身份從多家深圳地區(qū)的房產(chǎn)中介處了解到,,由于監(jiān)管部門(mén)臨近國(guó)慶節(jié)才公布房貸新政,,所以具體的執(zhí)行情況還沒(méi)有落實(shí)。不過(guò),,目前首套房貸款可以拿到一定的折扣利率,,較此前有一定的松動(dòng)。

  另外,,有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為,,政策放松后房貸利率能降到多少,及銀行放貸意愿能否明顯上升還難以確定,。

  深圳家家順?lè)慨a(chǎn)交易公司的一位經(jīng)紀(jì)人表示,,此次新政應(yīng)該對(duì)市場(chǎng)有很大影響,但具體政策還沒(méi)有那么快落實(shí)下來(lái),,可能要等到國(guó)慶以后才能看到具體的實(shí)施進(jìn)程。

  多家地產(chǎn)中介公司的經(jīng)紀(jì)人均表示,,雖然大的政策已經(jīng)出來(lái),,但政策落實(shí)需要時(shí)間。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái),這次新政可能針對(duì)的更多是有改善型住房需求的群體,,畢竟深圳的限購(gòu)政策并未取消,。按照此前深圳地區(qū)的限購(gòu)政策,深圳市戶(hù)籍居民家庭限購(gòu)兩套住房,非本市戶(hù)籍居民家庭限購(gòu)一套住房,。

  另?yè)?jù)記者了解,,近期深圳地區(qū)首套房貸款利率有少量的折扣,而在今年5月,,深圳首套房貸款利率基本都是上浮5%,,基準(zhǔn)利率都很少見(jiàn)。

  中聯(lián)地產(chǎn)一位經(jīng)紀(jì)人表示,,目前,,首套房的貸款利率較以前有了一定程度的松動(dòng),有兩家大行最低可以做到9.7折,。

  值得注意的是,,雖然此次監(jiān)管部門(mén)發(fā)布的房貸新政提到首套房貸的貸款利率最低可以做到7折,但多家地產(chǎn)中介公司人士均認(rèn)為,,即使房貸新政得到真正落實(shí),,從目前情況來(lái)看,首套房貸款利率真正能做到7折的可能性也并不大,。

  當(dāng)前,,在利率市場(chǎng)化逐步推進(jìn)的大背景下,銀行對(duì)資金的收益也越來(lái)越看重,。有銀行業(yè)人士此前表示,,目前銀行存在貸款額度和存貸比的雙重考核,存貸逐日考核現(xiàn)在也比較嚴(yán),。在資源有限的情況下,,銀行更愿意把錢(qián)用在其他貸款類(lèi)別方面。

  此前,,也有銀行人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,,現(xiàn)在銀行的成本大幅提高。如果用很高的成本吸收存款,,再用便宜的價(jià)格貸出去,,這不符合正常的商業(yè)邏輯。

  光大證券在最新研報(bào)中也表示,,當(dāng)前,,地產(chǎn)融資政策放松有助于改善房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境,但短期對(duì)地產(chǎn)投資和銷(xiāo)售的改善程度還需觀(guān)察——雖然當(dāng)前放松了房貸利率的浮動(dòng)權(quán),,但在之前1.1倍基準(zhǔn)利率水平下,,銀行發(fā)放房貸的意愿都不強(qiáng),,政策放松后房貸利率能降低到多少,以及銀行放貸意愿能否出現(xiàn)明顯上升還難以確定,。

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  樓盤(pán)樣本

  京津多個(gè)樓盤(pán)未現(xiàn)新政利好7折利率難大范圍推廣

  國(guó)慶節(jié)前夕,,央行、銀監(jiān)會(huì)對(duì)房貸政策作出調(diào)整,。這一政策迅速在市場(chǎng)引來(lái)了熱議,。

  上述政策能否迅速提振 “金九銀十”的樓市?是否能讓市場(chǎng)迅速回暖?接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪(fǎng)的業(yè)內(nèi)人士表示,房貸新政對(duì)國(guó)慶期間的京津樓市影響并不大,。

  新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示,,新政對(duì)改善性需求是有利的,因?yàn)榭梢越档褪赘�,。而�?duì)于剛需的利好是不夠的,,主要是首套房貸利率下限為基準(zhǔn)利率的7折在商業(yè)銀行很難實(shí)施。預(yù)計(jì)房企未來(lái)的銷(xiāo)售策略,,還是去庫(kù)存為主,。

  房貸調(diào)整仍未落地

  昨日 (10月7日),《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者致電首開(kāi)常青藤項(xiàng)目,,該樓盤(pán)銷(xiāo)售人員表示,,房貸調(diào)整的政策,還沒(méi)落實(shí)到售樓處,。

  這位銷(xiāo)售人員進(jìn)而表示,,這個(gè)政策主要利好首次改善住房人群�,!皠e的暫時(shí)沒(méi)什么變化,,包括利率(也沒(méi)有變化)�,!蹦壳皝�(lái)看,,售樓處還是首套置業(yè)人群看房占比居多,首改換房者還在猶豫,。

  華業(yè)東方玫瑰的銷(xiāo)售人員表示,,因?yàn)樵趪?guó)慶放假的空檔期,目前利率折扣還未確定,。

  上述接受采訪(fǎng)的售樓人員均表示,,十一期間看房客戶(hù)很多。

  不過(guò),,對(duì)比2009年以來(lái)的成交數(shù)據(jù),,今年黃金周的成交數(shù)據(jù)并不樂(lè)觀(guān)。據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),,國(guó)慶前6天,,北京市住宅網(wǎng)簽量為510套,,同比下滑38.3%。

  偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示,,房貸新政對(duì)經(jīng)過(guò)近一年調(diào)整的樓市來(lái)說(shuō)是重大利好,“但通知中也明確了商業(yè)銀行可以依據(jù)自身情況進(jìn)行把控和執(zhí)行”,。

  胡景暉分析,,受這一不確定因素的影響,在房貸新政第一只靴子落地之后,,購(gòu)房人對(duì)商業(yè)銀行的實(shí)際執(zhí)行出現(xiàn)了短期的觀(guān)望,。表現(xiàn)在市場(chǎng)方面,即體現(xiàn)為北京國(guó)慶長(zhǎng)假期間網(wǎng)簽量的走低,。

  隨后,,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者又致電天津市多個(gè)售樓處。

  天津遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城的置業(yè)顧問(wèn)告訴記者,,目前看房的人群仍是剛需為主,。此項(xiàng)政策對(duì)樓市的利好有限,因?yàn)槟壳百?gòu)房者很難拿到7折利率,,“現(xiàn)在銀行的存款利率都是上調(diào)的,。”他進(jìn)而表示,,國(guó)慶期間,,房地產(chǎn)比之前賣(mài)得火,主要還是節(jié)假日的原因,。

  萬(wàn)科四季花城的置業(yè)顧問(wèn)表示,,目前還未接到銀行降低利率的通知,貸款仍是執(zhí)行基準(zhǔn)利率,。即便是目前執(zhí)行7折利率,,受益者是極少人群,不會(huì)成為普遍現(xiàn)象,。

  她表示,,“金九銀十”是傳統(tǒng)的銷(xiāo)售旺季,并且國(guó)慶7天假期,,平時(shí)沒(méi)時(shí)間的意向客戶(hù)或來(lái)看房,,開(kāi)發(fā)商又借機(jī)打出促銷(xiāo)牌,看房人群肯定比以前多,,和貸款新政沒(méi)有太大關(guān)系,。

  胡景暉說(shuō),在商業(yè)銀行存貸比考核不放松,、房地產(chǎn)行業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)壓力持續(xù),、央行堅(jiān)持流動(dòng)性定向釋放等多方面因素的影響下,,商業(yè)銀行對(duì)于住房按揭貸款的實(shí)際支持情況、具體能執(zhí)行的程度和幅度,,成為市場(chǎng)各方普遍關(guān)注的問(wèn)題,。

  以?xún)r(jià)換量將成新常態(tài)

  上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示,央行新政對(duì)剛需和改善型需求的利好最大,。對(duì)剛需購(gòu)房者而言,,7折信貸利率等政策,能直接降低購(gòu)房成本,,進(jìn)而加快購(gòu)房者入市,。不過(guò),是否實(shí)行7折信貸利率仍要看銀行的執(zhí)行情況,。

  他進(jìn)而分析,,此次救市的一個(gè)亮點(diǎn)就是改善型需求受到了保護(hù)。對(duì)于此前按揭貸款償付完畢的購(gòu)房者,,會(huì)積極在目前價(jià)格低迷期抄底入市,。

  在業(yè)內(nèi)人士眼中,即便是新政落地,,也很難對(duì)樓市有大的提振作用,。

  歐陽(yáng)捷表示,在利率市場(chǎng)化的過(guò)程中,,利率是上漲的,。從這個(gè)層面上看,基準(zhǔn)利率很難下調(diào),。

  值得注意的是,,目前國(guó)內(nèi)多個(gè)城市的庫(kù)存,仍處于高位,。截至9月21日,,中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的18個(gè)主要城市庫(kù)存總量較上周環(huán)比上升0.71%,逾六成城市庫(kù)存承壓,。

  對(duì)于未來(lái)的銷(xiāo)售策略,,他認(rèn)為“以?xún)r(jià)換量將成為新常態(tài)”,加快去庫(kù)存,。

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  開(kāi)發(fā)商樣本

  中高端樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商最受益 房貸證券化短期難救急

  節(jié)前出乎意料的央行房貸救市政策,,讓承受著巨大業(yè)績(jī)壓力的上市房企終于松了一口氣。

  盡管A股市場(chǎng)由于國(guó)慶長(zhǎng)假安排仍在休市,,但在H股上市的內(nèi)房股于10月3日開(kāi)市后全線(xiàn)大漲,,成為國(guó)慶假期后香港資本市場(chǎng)走勢(shì)最強(qiáng)勁的板塊。

  新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,,在目前資金成本高企的大背景下,�,!罢J(rèn)貸不認(rèn)房”的調(diào)整對(duì)改善性需求帶來(lái)直接利好,預(yù)計(jì)中高端產(chǎn)品占比較多的房企將是最大的受益者,。

  此外,,為了應(yīng)對(duì)今年以來(lái)的“房貸荒”,央行首次提出鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)探索發(fā)行住房抵押貸款支持證券(以下簡(jiǎn)稱(chēng)MBS),,多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,,雖然MBS的發(fā)行有助于緩解房貸緊縮與房企的資金壓力,不過(guò)由于目前擔(dān)保機(jī)制,、利率倒掛等難題尚未解決,短期內(nèi)大范圍推廣的可能性不大,。

  主打改善性產(chǎn)品房企最受益

  在歐陽(yáng)捷看來(lái),,本次房貸政策調(diào)整最大的亮點(diǎn)在于從此前 “認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn),放松至“認(rèn)貸不認(rèn)房”,,只要客戶(hù)以往貸款已結(jié)清,,哪怕名下還有一套房也可以享受首套房的優(yōu)惠待遇,這等于是降低了改善型買(mǎi)家的入市門(mén)檻,,放大了金融杠桿,,換房需求有望獲得釋放。

  “與之相對(duì),,對(duì)于首次置業(yè)買(mǎi)家而言,,央行重申首套房貸款利率最低7折基本沒(méi)有意義�,!睔W陽(yáng)捷表示,,由于受利率和銀行負(fù)債成本攀升的影響,本次政策的調(diào)整對(duì)于主打首次置業(yè)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的幫助有限,。

  家和集團(tuán)副總裁張建勛告訴記者,,如果從企業(yè)類(lèi)型來(lái)看,受益最大的應(yīng)該是中高端產(chǎn)品占比較大的房企,,例如融創(chuàng),、綠城、華僑城等銷(xiāo)售均價(jià)較高的房企,,新政的實(shí)施有助于提高它們的周轉(zhuǎn)速度;其次是產(chǎn)品布局較為均衡,、在一二線(xiàn)城市比重較高的龍頭房企如中海、保利,,因?yàn)檫@類(lèi)型城市的住房改善需求更為旺盛,。

  歐陽(yáng)捷表示,房企應(yīng)該借助政策利好堅(jiān)決去庫(kù)存,,通過(guò)提高周轉(zhuǎn)速度提升回報(bào)并降低負(fù)債率,,而并非盲目漲價(jià)導(dǎo)致錯(cuò)失出貨良機(jī),。

  房貸證券化難以快速推廣

  除了房貸政策的變化,央行發(fā)布的文件表示,,鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)發(fā)行住房抵押貸款支持證券(MBS),、發(fā)行期限較長(zhǎng)的專(zhuān)項(xiàng)金融債券等多種措施籌集資金,專(zhuān)門(mén)用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放,。

  歐陽(yáng)捷表示,,在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的環(huán)境下,通過(guò)發(fā)行長(zhǎng)期限專(zhuān)向金融債和MBS,,可以讓銀行把過(guò)去發(fā)放的房貸以證券的形式賣(mài)出去,,以騰出更多的資金頭寸并增加銀行按揭貸款配置動(dòng)力。

  “目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源主要包括自有資金,、銷(xiāo)售回款,、開(kāi)發(fā)貸款與社會(huì)融資,這其中銷(xiāo)售回款占比往往在50%以上,�,!睆埥▌渍J(rèn)為,今年房貸緊縮恰恰對(duì)銷(xiāo)售回款帶來(lái)極大的壓力,,因此MBS的探索發(fā)行對(duì)于緩解房企資金壓力將帶來(lái)巨大的積極作用,。

  不過(guò),作為一種資產(chǎn)證券化產(chǎn)品,,MBS要在短期內(nèi)大面積推廣困難不少,。目前,國(guó)內(nèi)尚沒(méi)有機(jī)構(gòu)能對(duì)此類(lèi)金融產(chǎn)品提供國(guó)家信用擔(dān)保,,這是MBS的發(fā)行需要面臨的首要難題,。

  “由于受利率倒掛的影響,幾年前發(fā)放的房貸基本都是基準(zhǔn)利率85折左右,,平均利率約在5.56%,,而市場(chǎng)上15年AAA的債券利率在5.8%,這就形成負(fù)利差,,因此無(wú)論是個(gè)人投資者還是銀行體系之間購(gòu)買(mǎi)的意愿很低,,對(duì)MBS的推廣帶來(lái)巨大的障礙。由于只有長(zhǎng)期資金利率明顯下行,,MBS的收益率才具備吸引力”,,香港粵海證券投資銀行董事黃立沖認(rèn)為。

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