過去的10多年中,，“海景房”是一個被頻繁炒作的概念，海濱城市也是房價躥升最快,、泡沫最為嚴(yán)重的區(qū)域,。投機(jī)的熱潮，驅(qū)動著全國各地的人奔赴海邊,，買下一套或者數(shù)套一年也住不上幾天的海景房,。從營口到三亞，動輒是幾千上萬畝的大項(xiàng)目,，在海岸線上產(chǎn)生了驚人的住宅供應(yīng)量,。每當(dāng)夜幕降臨，中國的海岸線上便出現(xiàn)了很多沒有燈光的建筑物,，有人稱它們?yōu)椤肮沓恰薄?/P>
“面向大海,，春暖花開�,！痹谶@個13億人口的內(nèi)陸國家,，中國人均海岸線只有2、3cm,，“面向大�,！币恢笔且粋�奢侈和美好的想象,。最充分地利用了這個想象的,，是地產(chǎn)商人,。“私藏一方山海境”,、“只有閉上眼,，才看不見海”,、“一半是海洋,，一半是天堂”，走出海南三亞鳳凰機(jī)場,，房地產(chǎn)廣告鋪天蓋地而來,。不僅僅是在三亞，北起渤海灣的大連,、營口,、秦皇島，到膠東半島的煙臺,、威海,、青島，再到南方的惠州,、三亞,、北海，這些有著優(yōu)質(zhì)海洋資源的城市,，每一寸海岸線都是地產(chǎn)商們追逐的獵物,。他們打著旅游地產(chǎn)的名號，卻蓋出了密密麻麻的住宅樓,，美其名曰“海景房”,。
但是，想象最終要跌落在現(xiàn)實(shí)里,。
經(jīng)過了一輪價格暴漲之后,，2014年以來，海景房驟然降溫,，銷售越來越難,。而且，這次海景房還遇到了三年一輪的地產(chǎn)低潮,。海濱地產(chǎn)的泡沫會破裂嗎,，這些沒有人住的海景房命運(yùn)如何?
“面向大海”一直是一個奢侈品和美好的想象
沒人住的海景房
夕陽西下,，山東威海乳山縣海邊的人多了起來,。
冒著煙的燒烤攤，叫賣小海鮮的人力三輪車，賣泳衣和飾品的小攤,，這片亂糟糟,、臟兮兮的海灘，與其聲名在外的“銀灘”難以匹配,。21.3公里海岸線上行人稀少,，卻密密麻麻分布著200多個小區(qū)，這些沒有燈光的房子影影綽綽,，路邊幾個已經(jīng)廢棄的酒店還能看出過往的繁華,。
“現(xiàn)在已經(jīng)是最旺的季節(jié)了，很多人帶著孩子來過暑假,。到了冬天根本看不到人,，那才叫荒涼呢�,！背鲎廛囁緳C(jī)說,。
整個銀灘的中心地帶，是管委會辦公所在的銀灘大酒店,，它正面向海,，側(cè)面是銀灘唯一的餐飲街，有10多家在營業(yè)的餐廳,，夏日喝啤酒,、吃海鮮的人群帶來了熱鬧的氣氛。餐廳老板基本都是本地人,，他們說就指望夏季這一季的生意,。位于餐飲街上的幾個小區(qū)，也沒有比遠(yuǎn)處的樓房更有人氣,，基本上十室九空,，有些房子的窗戶已經(jīng)破損，看上去凋敝不堪,。零星有幾個住戶,，每棟房子都能看到好幾處“出售”、“急售”之類的廣告,。
“房子現(xiàn)在非常難賣,，”銀灘旅游地產(chǎn)5S店里的小吳說，從2010年以來這里房價滯漲了5年,，而買房人越來越少,。“很多二手房是2008年前后花了50萬買的,，現(xiàn)在掛出來就是20多萬,，如果運(yùn)氣好,，買家要現(xiàn)金十幾萬就賣了�,！庇行潜P開盤多年,，房子至今還沒有賣完，有些項(xiàng)目打出了“首付1萬元,，在海邊安個家”的廣告。即便使出了渾身解數(shù),，情況還是越來越糟,，記者了解到的爛尾樓至少有4處，2013年一位浙江籍開發(fā)商資金鏈斷裂跑路,。
蓋房子之前,，銀灘60多平方公里的土地上長著茂密的松樹，現(xiàn)在只剩下了這些沒有人住的房子,。由于當(dāng)?shù)胤抗芫植⒉还枷嚓P(guān)信息,，很難查證銀灘海景房的確切開發(fā)量，以每個小區(qū)10萬平米計(jì)算,，200個小區(qū)的住宅供應(yīng)量就是2000萬平米,。如果按照人均40平米計(jì)算，這里至少能容納50萬人口,，但現(xiàn)在它幾乎就是一座空城,。雖然號稱“銀灘旅游度假區(qū)”，這里既無度假設(shè)施,，也無度假風(fēng)情,，商業(yè)配套很少，生活很不便利——它就是硬生生造出來的,、沒有任何生活內(nèi)容的一座城,。
像“銀灘”這樣硬生生造出的空城，在中國的海岸線上比比皆是,。
在遼寧營口的沿海產(chǎn)業(yè)基地,，至少有20多個在售樓盤，其中大約有一半的項(xiàng)目已經(jīng)停工或爛尾,，夜里亮燈率超過一成的小區(qū)屈指可數(shù),。以“夕陽落海”景觀而聞名的營口鲅魚圈,，至少有50個樓盤在售,，體量動輒就超過100萬平方米，總開發(fā)面積已超過1000萬平方米,。
從營口往南,，葫蘆島市東戴河新區(qū)，其前身是千百年來沒什么變化的荒蕪海灘。2008年2月,，遼寧省綏中縣在此處規(guī)劃成立了綏中濱海經(jīng)濟(jì)區(qū),，因?yàn)榭拷鼗蕧u，為搭上濱海旅游的快車,，2012年1月初正式更名為遼寧東戴河新區(qū),。6年前這里還是一張白紙，現(xiàn)在這片荒蕪的海灘已經(jīng)變成鋼筋水泥的叢林,。深圳佳兆業(yè)地產(chǎn)在這里開發(fā)一個1萬畝的超級大盤,，合生創(chuàng)展等大公司都在這里有項(xiàng)目。銷售卻異常困難,。根據(jù)公開數(shù)據(jù),，2012年東戴河新區(qū)開工的18個項(xiàng)目面積為504萬平方米，已施工面積312.7萬平方米,，但銷售面積卻只有27.7萬平方米,。在秦皇島南戴河的海岸線上，也有大量待售的房子,，有的房子已經(jīng)賣了多年,，同一棟樓有的已經(jīng)入住，有的還在賣,。
在營口和秦皇島,，“鬼城”、“空城”這樣的說法非常敏感,，出于政府的壓力,，記者聯(lián)系的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司不愿意披露2013年的相關(guān)數(shù)據(jù)。顯然,，形勢沒有好轉(zhuǎn),，甚至變得更糟了。
“這些海景房成‘鬼城’,，主要原因是它們遠(yuǎn)離市區(qū),。”在青島經(jīng)營多年的張姓地產(chǎn)商說,，雖然青島主城區(qū),、東海岸海景房已經(jīng)到了4萬/平米，但看起來這里依然健康,。其實(shí),，這兩年青島的海景房也開始難賣，但價格并沒有明顯下降,，原因在于青島的經(jīng)濟(jì)狀況可以支撐,。該地產(chǎn)商說,，與東海岸的繁榮不同，青島的西海岸看上去則像是座空城,，馬路兩邊全是待售的高樓,，價格只有東海岸的一半或者更低。2013年以來西海岸已經(jīng)有數(shù)個樓盤因資金鏈問題停工,，2014年春節(jié)后西海岸的一家開發(fā)商向這位張姓開發(fā)商求助,，要求被收購。2014年6月,，青島西海岸的黃島成為第七個國家級新區(qū),，但利好政策對樓市沒有任何影響，見風(fēng)漲價那是幾年前的事了,。
中國的海岸線長達(dá)3萬公里，但適宜居住和旅游的集中在膠東半島和南中國海,。在廣東,，最美的海岸線當(dāng)屬惠州惠東縣的巽寮灣。巽寮灣離深圳130公里,，離惠州50公里,，海岸線上也是密密麻麻的房子，一線海景房中居然有20層,、30層的高樓,。除了酒店，相關(guān)配套很少,，一些餐館因?yàn)槿松俚木壒书_了又關(guān),。巽寮灣總供應(yīng)量高達(dá)5000萬平米，多年以來這里就彌漫著價格戰(zhàn)的硝煙,。雖然是海景房,，賣的卻是白菜價。2010年碧桂園巽寮灣的十里銀灘項(xiàng)目開盤,，4000多元/平米的價格頓時讓其它樓盤的銷售陷入僵局,。
2010年海南國際旅游島的規(guī)劃公布之后，上萬億的投機(jī)資本蜂擁而至,，中國唯一的熱帶海島上房地產(chǎn)遍地開花,。大東海、三亞灣,、清水灣,、神州半島……大多數(shù)海岸線都栽上了千篇一律的住宅樓。每到夜晚(除了冬季),，大多數(shù)房子都是沒有燈光的,。旅游地產(chǎn)專家宋丁多次住過雅居樂清水灣的酒店,，讓他難忘的是酒店里那股陳腐的氣味，“因?yàn)槿颂倭恕薄?/P>
一位海南的地產(chǎn)商說：“對于我們而言,，盈利模式也只能這樣了,。一個酒店收回成本就要8到12年，賣住宅是最快的,�,！彼f不是不想改變，做點(diǎn)有特色的東西,，但是周邊開發(fā)體量太大,，聚焦不夠，政府也沒有做相關(guān)的引導(dǎo)和配套,，“這也不是某個人想改就能改的”,。
規(guī)劃亂象
王志綱工作室深圳公司副總經(jīng)理孫洪波認(rèn)為，中國的海岸線開發(fā)出現(xiàn)這么多亂象,，有三點(diǎn)原因：一是開發(fā)時機(jī)不對,，過早透支了海岸線資源;第二是缺乏好的規(guī)劃，開發(fā)商一哄而上,，造成了破壞性開發(fā);第三是沒有一個核心產(chǎn)業(yè)支撐,，沒有健康的經(jīng)濟(jì)生態(tài)鏈,，無法持續(xù)發(fā)展,。由于這三點(diǎn)原因,，早期開發(fā)的海岸線,，基本都沒有形成旅游目的地,，而變成了房地產(chǎn)投機(jī)的樂園,。
2014年初,，惠州市才制訂了巽寮灣的總體規(guī)劃,。但這份規(guī)劃沒什么實(shí)質(zhì)意義,，因?yàn)橘沐紴骋呀?jīng)基本成型,。在此之前巽寮灣已無序開發(fā)了多年，萬科,、金融街,、碧桂園這樣的大開發(fā)商云集，項(xiàng)目動輒上百萬平米,，基本上是單打獨(dú)斗,、各自為政。
海南有1528公里海岸線,，1988年開始便有了東線重點(diǎn)發(fā)展旅游業(yè),，西線重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)的定位。2010年1月4日,，國務(wù)院發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》,，一時間連旅游資源并不豐富的西線也變成了開發(fā)商追逐的目標(biāo),。據(jù)央視調(diào)查，海南西部地區(qū)的海岸線總長630多公里,，除了幾個工業(yè)開發(fā)區(qū)占據(jù)了100多公里外,，剩下的500多公里都將用于旅游和地產(chǎn)開發(fā)。
2009年12月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施的《海南省土地利用總體規(guī)劃(2006-2020年)》明確規(guī)定,，岸線資源屬于稀缺資源,，海邊一線地可用于旅游發(fā)展，不得用于商品房開發(fā)(不產(chǎn)生經(jīng)營性收入的房地產(chǎn)),。國際旅游島的規(guī)劃出臺,，很多項(xiàng)目打著旅游的旗號，事實(shí)上做的是住宅開發(fā),。比如一些項(xiàng)目掛著“產(chǎn)權(quán)式酒店”的牌子,，最后開發(fā)出來的還是公寓住房。還有一些項(xiàng)目拿地時承諾了五星級酒店配建部分住宅,，但最終只剩下住宅,，沒有了酒店。
“海南的規(guī)劃很多地方彈性很大,，規(guī)劃成了‘鬼話’,�,！焙Ｄ现u論員矢弓說,，狂熱的投機(jī)氛圍下，規(guī)劃常常被利益侵蝕,，失去了科學(xué)性和嚴(yán)肅性,。2010年6月8日國務(wù)院批復(fù)的《海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》規(guī)定，建筑物與沿海最高潮位線最小距離原則上不低于100-200米,。但多年以來,，很多項(xiàng)目都建在離海很近的地方，這個規(guī)定也不會有很強(qiáng)的約束力,。毫無節(jié)制的圈地和破壞性開發(fā),，已經(jīng)給海南的生態(tài)帶來了惡劣的影響。文昌東郊椰林曾以種植密度高,、枝繁葉茂而著稱,，但因?yàn)楹０毒�侵蝕造成海岸線后退300-400米，原來插在陸地上刻有“椰林灣”三個字的柱子,，現(xiàn)在已經(jīng)跑到海水中去了,。
在中國最知名的度假勝地三亞，眾多的海灣中,，只有海棠灣是唯一政府主導(dǎo)了整體規(guī)劃的海灣,。從2005年起,，國內(nèi)和國際著名的設(shè)計(jì)院開始對海棠灣的規(guī)劃進(jìn)行競賽，最終美國一家著名設(shè)計(jì)公司中標(biāo),。在很多業(yè)界人士看來,，海棠灣的規(guī)劃具有國際性，它有可能會成為三亞開發(fā)得最有水平的海灣,。
澳大利亞的黃金海岸,、墨西哥坎昆等著名的海岸線旅游目的地，無一不是政府主導(dǎo)規(guī)劃,，又經(jīng)過了比較謹(jǐn)慎,、長周期的開發(fā)，才有了這些海岸線的精品項(xiàng)目,。對于海岸線這樣的公共資源,，很多國家的開發(fā)都相當(dāng)謹(jǐn)慎。但中國沿海的地方政府,，無一不是迫切地賣地了事,。賣地的好處很容易看到。三亞陵水縣曾是國家級貧困縣,，但有了雅居樂清水灣為代表的房地產(chǎn)項(xiàng)目,，這里一躍成海南省經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展綜合排名前茅的市縣。營口,、乳山,、巽寮灣等地的天量住宅供應(yīng)，也都根源于地方政府的短視,。
產(chǎn)業(yè)黑洞
如果海岸線上的房子都有人住,，那就不會有什么大的問題。這些入住率極低的海景房,，造成了雙重的浪費(fèi)——既破壞了自然生態(tài),，又浪費(fèi)了大量的財(cái)力。在賣地時,，地方政府對房地產(chǎn)通常寄予拉動經(jīng)濟(jì)的期望,，但事實(shí)證明，這些沒有人住的海景房對經(jīng)濟(jì)的拉動作用非常有限,。
乳山銀灘離乳山市有十幾公里的路程,，在銀灘年景最好的2008、2009年,，外來的買房人把乳山市的酒店搶訂一空,，消費(fèi)也一片興旺。但銀灘上除了房地產(chǎn),，沒有任何成氣候的產(chǎn)業(yè),，這兩年買房客們撤退之后,，銀灘變成了一座空城。乳山市看上去也不景氣,，在由市區(qū)通往銀灘的路上,，有好幾處被遺棄的工廠。
產(chǎn)業(yè)黑洞不是銀灘獨(dú)有,，這是狂熱投機(jī)驅(qū)使下海岸線開發(fā)的通病,。2007年，營口規(guī)劃了沿海產(chǎn)業(yè)基地,，在土地財(cái)政的驅(qū)動下,，大量的土地被迅速出讓，但產(chǎn)業(yè)升級速度卻趕不上房地產(chǎn)開發(fā)的速度,。由于產(chǎn)業(yè)無法及時導(dǎo)入,，沿海產(chǎn)業(yè)基本陷入蕭條，樓市也幾近崩盤,。巽寮灣,、三亞很多海灣開發(fā)的主題是度假，但度假只是一個泛概念,，并沒有落實(shí)到相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的可持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn),，也沒有真正形成支撐。
“國外那些開發(fā)得很成功的海岸線,，基本都有一個主題產(chǎn)業(yè)做支撐,。如果沒有的話，都很難生存下去,�,！睂O洪波說,，比如澳洲的黃金海岸是沖浪基地,，大堡礁是潛水基地，泰國普吉島是國際商務(wù)會議中心,，摩洛哥有賭場和F1賽車,，戛納有電影產(chǎn)業(yè)，墨西哥的坎昆,、美國的舊金山更是有金融,、商務(wù)、文化體育等很多產(chǎn)業(yè),。這些成功開發(fā)的海岸線都是生活,、工作、休假三位一體,，除了旅游之外,，本來就有很多現(xiàn)實(shí)生活的內(nèi)容,，因此它的配套也會非常完善。而中國的海岸線開發(fā)都很單調(diào),，除了蓋房子,，沒有其它產(chǎn)業(yè)。因此,，中國的海岸線旅游也很單調(diào),，除了洗海水澡、搞些水上運(yùn)動,，就再也沒有其它的東西了,。因?yàn)槿胱÷实停袊芏嗦糜蔚禺a(chǎn)根本沒有配套,，導(dǎo)致生活不方便,，這又拉低了入住率，最后變成惡性循環(huán),。
“中國的這種開發(fā)模式會越來越走不下去,，因?yàn)闆]有新內(nèi)容的注入，無法升級,�,！睂O洪波說，產(chǎn)業(yè)其實(shí)就是要給海岸線注入更多的持續(xù)吸引人的內(nèi)容,，比如摩洛哥的F1賽車,、戛納電影節(jié)，每年都會有新主題,，不斷地吸引眼球,。“而你蓋個酒店5年裝修一次,，除了這個還有什么吸引別人的?”
乳山銀灘一直打著“養(yǎng)老”的旗號,，提出過做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，但在急功近利的發(fā)展思路下,，房子蓋得很快,，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)卻沒有形成哪怕一個有吸引力、影響力的項(xiàng)目,�,！氨热缯f乳山每年能辦一個權(quán)威的養(yǎng)老論壇，加上養(yǎng)老設(shè)施,、設(shè)備的展示交易會,，逐步吸引全國做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的人來交流、交易，再加上開發(fā)的養(yǎng)老房,，很多人也會來體驗(yàn)度假,，銀灘可能就活了�,！睂O洪波說,。和做房地產(chǎn)、賺快錢相比,，養(yǎng)老,、服務(wù)都是浮云。
在中國的海岸線上,，青島是經(jīng)濟(jì)發(fā)展得最好的城市之一,，但是它的海岸線開發(fā)也有諸多遺憾。
2012年以來,，青島市政府同時啟動了西海岸黃島和北海岸紅島的開發(fā),。“我認(rèn)為青島現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)實(shí)力不能支持三島聯(lián)動,，這是典型的小馬拉大車,，嚴(yán)重透支青島的未來�,！鼻鄭u的一位資深地產(chǎn)人士說,，青島主城區(qū)的嶗山區(qū)、李滄區(qū),，都還有大量的土地,，是青島未來發(fā)展的重心所在�,！爸鞒菂^(qū)尚且吃不飽,，西海岸要好就不容易。黃島都好不了,，那你紅島怎么能好?”
1984年,，國務(wù)院劃分了14個沿海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，青島的西海岸就是其中之一(當(dāng)時還沒有黃島的稱呼),，以來料加工為主,。但至今實(shí)體經(jīng)濟(jì)也沒有發(fā)展起來,，學(xué)校,、醫(yī)院、商業(yè)等生活配套等都很不完善,，生活不便利,。黃島的支柱產(chǎn)業(yè)也是房地產(chǎn)，整條海岸線上已經(jīng)蓋得滿滿當(dāng)當(dāng)，均價在每平米9000元左右,，看上去沒什么人氣,。“現(xiàn)在西海岸都拉不起來,，你硬要把北海岸拉起來,，這不是白日做夢嗎?”上述人士說。
和黃島一樣,，紅島沒有實(shí)體經(jīng)濟(jì),，唯一的支柱產(chǎn)業(yè)也是房地產(chǎn)。由于交通不便,、幾乎沒有配套,，紅島的房價每平米只有五六千元，依然賣不動,�,！霸诩t島沒人賺錢，企業(yè)投多少虧多少,，政府的投資也是虧的,，唯一盈利的就是政府的土地賬面溢價�,！�
經(jīng)過了這一輪瘋狂投機(jī)之后,，這些海岸線會重蹈海南1990年代泡沫破滅的覆轍嗎?
根據(jù)海南統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，2014年上半年海南的房產(chǎn)銷售同比下降了40%,。海南是中國唯一的一個熱帶海島,，這種唯一性讓它死去的可能性變小。但是像營口,、乳山等地,，海景房的泡沫會不會破裂很難說。但無論如何,，一攬子賣海景房的模式,，已經(jīng)難以為繼。巨大的供應(yīng),，以及2014年以來樓市的萎靡,，這類旅游概念的房產(chǎn)銷售越來越困難。
孫洪波認(rèn)為這一波海岸線開發(fā)可能會像之前的主題公園開發(fā)熱一樣,，慢慢走向沒落,。“你不是像迪斯尼樂園一樣有唯一性的內(nèi)容,。如果沒有內(nèi)容產(chǎn)業(yè),，你靠什么升級呢?”他認(rèn)為海岸線要開發(fā)好必須做內(nèi)容產(chǎn)業(yè),，深挖當(dāng)?shù)靥厣漠a(chǎn)業(yè)內(nèi)涵。海南有非常豐富的物產(chǎn),，除了水果之外,，還有文昌雞、東山羊等美食,，這些特產(chǎn)缺乏集成和包裝,。“如果酒店里都提供熱帶水果餐,，你看海南是不是更有吸引力些?”他舉例說,，這些產(chǎn)業(yè)會對旅游增加附加值，產(chǎn)業(yè)好,、房子也有人住,，那不就長久興盛了嗎?他說過去有大把機(jī)會掙大錢，沒人會想這些,，但是現(xiàn)在投機(jī)不下去了,，市場會形成倒逼力量，“你就知道原來這里也有大金礦,，如果大家蜂擁去做,，市場就繁榮了�,！�
宋丁把一攬子賣海景房的模式稱為“小循環(huán)”,，這種模式只注重短期利益。但未來無論是海岸線還是其它的旅游地產(chǎn),，都必然走上“大循環(huán)”的模式,。“在大循環(huán)的模式下,，地產(chǎn)商變成了戰(zhàn)略投資商,，就不是說像以前一樣只蓋房子了，而是要把旅游,、文化,、商業(yè)、教育等等都考慮進(jìn)去,。如果做成功,，這就是中央提出的小城鎮(zhèn)、美麗鄉(xiāng)村,�,！彼味≌f。貴州省政府已經(jīng)在做Top50小城鎮(zhèn),，拿出50個旅游資源最好的地方對外招商,，在這樣的項(xiàng)目設(shè)計(jì)中,，重點(diǎn)考慮的是整體經(jīng)濟(jì),、生態(tài)發(fā)展的需要,，房地產(chǎn)開發(fā)被壓縮到一個相對小的份額�,！按笱h(huán)模式對社會的承諾越來越多,，它不是中小開發(fā)商能做的�,！�
