土地出讓金問題一直是審計“頑疾”，地方政府違規(guī),、變相減免土地出讓金,、用地單位拖欠土地出讓金等問題屢屢出現(xiàn)。
“審計組進(jìn)駐后,，要設(shè)聯(lián)絡(luò)員,。在與審計人員溝通時，需要很多技巧,，該解釋的事情一定要解釋清楚,。”
8月中旬開始,，全國土地財政審計工作全面展開,，某省級國土資源部門工作人員劉小壯(化名)為準(zhǔn)備各種資料忙了有一段時間了，其中關(guān)于土地出讓金的資料準(zhǔn)備更是小心加小心,，全面再全面,，因為這是此次審計的重點。
擔(dān)心的不僅僅是地方政府,，一位私募基金的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《國際金融報》記者,，由于土地出讓金在地方政府債務(wù)還款來源中占據(jù)較大比例，而與房地產(chǎn)開發(fā)及地方政府平臺融資項目有關(guān)的信托,、資管及私募基金項目或亦將受到此次專項審計的波及,。
數(shù)據(jù)顯示，2013年，地方政府土地出讓金收入創(chuàng)歷史新高,，達(dá)到4.1萬億元,，自2004年全國土地開始普遍實行“招拍掛”制度以來，全國土地出讓金收入上漲超7倍,。在之前的三次小范圍的土地出讓金審計中，問題就不少,。
從市場反應(yīng)看,，公眾希望，此次審計是“醫(yī)治”地方土地財政的重要契機,。一些專家甚至認(rèn)為,，這是為構(gòu)建和完善合理的地方稅體系的前期重要準(zhǔn)備。果真如此嗎?一位地方審計局工作人員坦言,，“審計的對象是過往情況,，對地方土地財政實質(zhì)性約束，仍然要等到審計結(jié)束后的處理環(huán)節(jié),�,！�
好在不必等太久，兩個月后,，審計報告將出爐,。
15萬億有多少貓膩
“今年選來選去，我們最后選了土地出讓金收支情況,，考慮到土地出讓金與耕地緊密相關(guān),，肯定會涉及占用耕地問題”
為期3個月的首次土地財政審計正在進(jìn)行。
在全國范圍審計之前,，審計署在東西部各選一個省份試點,。作為東部試點的遼寧省已于6月份審計結(jié)束，未被納入試點的省份,，7月份前做好自查自糾工作,。據(jù)《國際金融報》記者了解，審計工作于2014年8月中旬開展,，具體審計工作由各省(區(qū))當(dāng)?shù)貙徲嬍鹛嘏赊k牽頭,，審計組成員則由特派辦和各地審計部門抽調(diào)的工作人員組成，審計直接對象是各市縣政府,，審計方式為異地交叉審計,，工作時間或截至10月末。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴《國際金融報》記者,，通過對土地財政“家底”審計,，對土地財政的形成原因和其對社會經(jīng)濟(jì)運行帶來的不良影響，為下一步的改革尋找到合理有效的切入點，應(yīng)該是此次審計最重要的目標(biāo),。
土地財政項目龐雜,，此次有無審計重點?
“今年選來選去，我們最后選了土地出讓金收支情況,，考慮到土地出讓金與耕地緊密相關(guān),，肯定會涉及占用耕地問題�,！�2014年年初,，國土資源審計工作就被列為今年審計署的重點工作。審計署副審計長董大勝在接受媒體采訪時透露了具體審計重點,，2008年-2013年6年間,，地方政府總計約15萬億元的土地出讓金將成為審計重點之一。
前三次審計問題多
“存在變相減免土地出讓金,、欠征土地出讓金,、挪用土地出讓金等情況”
自2004年全國土地開始普遍實行“招拍掛”制度以來，全國土地出讓金收入持續(xù)攀升,。2013年,，地方政府土地出讓金收入創(chuàng)歷史新高，達(dá)到4.1萬億元,，同比增長約45%,，其中地方政府的土地出讓金收入占95%。10年以來,，全國土地出讓金收入上漲超7倍,。土地出讓金問題一直是審計“頑疾”。
據(jù)記者了解,，審計署分別于2007年,、2009年、2011年對部分地區(qū)的土地資金做了審計工作,。對比三次審計結(jié)果,，地方政府違規(guī)、變相減免土地出讓金,、用地單位拖欠土地出讓金,、部分土地出讓金未納入基金預(yù)算管理等問題屢屢出現(xiàn)。
2010年公布的審計結(jié)果顯示,，11個市的674.81億元土地出讓收入管理不規(guī)范,，未按規(guī)定納入基金預(yù)算管理，占征收總額的20.1%,。如今,，仍存在變相減免土地出讓金,、欠征土地出讓金、挪用土地出讓金等情況,。另外,，據(jù)國土部披露，2013年全國46個城市共欠繳土地出讓金492億元,。上海財經(jīng)大學(xué)教授胡怡建認(rèn)為,，“土地出讓金收入屬于政府性基金的一種，土地出讓收入未納入土地出讓金,，不符合國家基金預(yù)算管理規(guī)定”,。
地方人員正忙接待
“審計組進(jìn)駐后，還要設(shè)聯(lián)絡(luò)員,。在和審計人員溝通時，需要很多技巧,，該解釋的事情一定要解釋清楚”
此次對土地出讓金的審計具體查哪些東西呢?
一位省級國土資源部門工作人員告訴《國際金融報》記者,，該省需要為審計部門準(zhǔn)備土地出讓金等十幾項相關(guān)資料，“在土地出讓金方面,，需準(zhǔn)備土地出讓金收入明細(xì),、支出表、土地級別與基準(zhǔn)地價,、土地使用權(quán)證發(fā)放及融資情況等”,。
關(guān)于土地出讓金審計中可能出現(xiàn)的核心問題，上述工作人員透露,，比如是否存在違規(guī)出讓土地的問題,，包括出讓主體不合法、未落實招拍掛出讓制度,、違反國家供地政策,、低價或零地價甚至負(fù)地價出讓土地、違規(guī)發(fā)證,、出讓后擅自改變規(guī)劃條件等;是否存在應(yīng)征未征,、擅自減免、截留或變相返還土地出讓金等問題;是否存在人為加大土地開發(fā)成本支出而降低土地出讓實際收益,，違規(guī)使用,、擠占、挪用土地出讓金等問題都在審計范圍內(nèi),，“審計組進(jìn)駐后,，還要設(shè)聯(lián)絡(luò)員。在和審計人員溝通時,，需要很多技巧,，該解釋的事情一定要解釋清楚”,。
被譽為“第二財政”的土地出讓金與當(dāng)下的房地產(chǎn)開發(fā)項目和地方政府的融資舉債都有著密不可分的關(guān)聯(lián)，隨著專項審計工作的開展,，相關(guān)問題的處理或?qū)Ψ康禺a(chǎn)土地開發(fā)及政府融資帶來新的壓力,。一位私募基金的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，由于土地出讓金在地方政府債務(wù)還款來源中占據(jù)較大比例,，而與房地產(chǎn)開發(fā)及地方政府平臺融資項目有關(guān)的信托,、資管及私募基金項目或亦將受到此次專項審計的波及。
為財稅改革做準(zhǔn)備
“對地方土地財政實質(zhì)性約束,，仍然要等到審計結(jié)束后的處理環(huán)節(jié)”
“土地財政”如何才能夠“取之于民用之于民”,，這要在土地大審計之后才能夠下結(jié)論。中南財經(jīng)政法大學(xué)教授葉青預(yù)測,，土地審計對當(dāng)今社會的影響將會比債務(wù)審計更大,。在多位財稅專家眼中，此次審計被看作為解決土地財政依賴做準(zhǔn)備,。
“分稅制改革是土地財政解決的關(guān)鍵,。此次有關(guān)于土地財政的全面審計，可以全面了解地方錢袋子,，有利于解決土地財政問題,。”賈康認(rèn)為,，地方財政困境的形成,，更深層次上還在于制度因素，“其中,，分稅制深化改革的不到位,、中央與地方在財力與事權(quán)上的不匹配，導(dǎo)致地方政府長期資金缺乏,，只能過度依靠土地收入,，這是土地財政等問題沉疴不解的制度根源�,！�
1994年實行分稅制之前,，地方財政收入比較豐厚。分稅制之后,，地方財力明顯減少,。最近十年，地方的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)任務(wù)并沒有因為地方財政自主支配的財力減少而減少,，相反,，隨著地方主官政績觀的變化，在地方建設(shè)中往往出現(xiàn)“自我加壓”現(xiàn)象,。僅靠地方財政收入,、中央轉(zhuǎn)移支付,、借債，無法完成建設(shè)任務(wù),。因此,，地方財政越來越依賴于債務(wù)與土地，導(dǎo)致地方各級政府的債務(wù)大都與“土地財政”掛鉤,。
“審計的對象是過往的情況,。”一位地方審計局工作人員坦言,，“對地方土地財政實質(zhì)性約束,，仍然要等到審計結(jié)束后的處理環(huán)節(jié)�,！辟Z康指出,，目前當(dāng)務(wù)之急，要緩解地方財政困難,，構(gòu)建和完善合理的地方稅體系,，特別是房地產(chǎn)稅要推行。
當(dāng)然,，探索中的房地產(chǎn)稅要替代目前近4萬億規(guī)模的土地出讓金收入作為地方財政收入的主要來源，還需要相當(dāng)時日,。擺脫土地財政的出路,，既要為地方政府尋找替代的財力來源，更要在“二元”土地管理制度,、土地二級交易市場建設(shè),、住房與土地信息公開聯(lián)網(wǎng)、合并或減免現(xiàn)行的土地與房地產(chǎn)稅費,、取得盡可能廣泛的社會共識等方面,，進(jìn)行系統(tǒng)性的前期鋪墊。
同濟(jì)大學(xué)財經(jīng)研究所所長石建勛近日撰文指出,，推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革,，逐步實現(xiàn)土地“出讓收入”為主向“保有使用稅收收入”為主的轉(zhuǎn)型�,？梢钥紤]取消財政專戶將土地出讓收入納入預(yù)算監(jiān)管,，并在有破產(chǎn)制度的前提下允許地方政府自主發(fā)債，健全對地方政府的約束機制,。
