自1月28日上海,、重慶開征房產(chǎn)稅試點,，時間已過去百日。一些專家和業(yè)內(nèi)人士日前在接受記者采訪時表示,，隨著我國住房市場化進斷加快,，居民購買商品房成為解決住房問題主要渠道，私有住房越來越多,，開征房產(chǎn)稅的時機已經(jīng)成熟。同時,，目前開征房產(chǎn)稅還有若干難題需要破解,，包括房產(chǎn)價值評估、確定稅基和稅率等,�,；谶@些因素，房產(chǎn)稅從試點到全面開征的過程應(yīng)穩(wěn)扎穩(wěn)打,，遵循“宜緩不宜急”,、“宜粗不宜細”、“宜富不宜窮”的原則,。
開征時機已經(jīng)成熟
西南政法大學(xué)副校長劉俊表示,，事實上，我國對房產(chǎn)稅的征收醞釀了半個多世紀(jì),。中華人民共和國成立之初,，政務(wù)院發(fā)布的《全國稅政實施要則》(1950年)中，房產(chǎn)稅就被列為開征的14個稅種之一,。此后幾經(jīng)政策更迭,，1984年國家改革工商稅制，決定恢復(fù)征收房地產(chǎn)稅,，將房地產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個稅種,。兩年后《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》發(fā)布,。2003年10月中央提出，“條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”開始,，房產(chǎn)稅改革這一大勢引起了廣泛的關(guān)注,。
劉俊說，在計劃經(jīng)濟時代,，房屋大多由政府或企業(yè)供給福利房,，具有個人產(chǎn)權(quán)的住房較少，征收房產(chǎn)稅的意義不大,。上世紀(jì)80年代至1998年實施房改時,，城市中的許多市民都是單位和企業(yè)的福利房，產(chǎn)權(quán)歸單位和企業(yè)所有,，有個人產(chǎn)權(quán)的房子數(shù)量少,，因此對個人產(chǎn)權(quán)房征房產(chǎn)稅沒有實施。然而,，實施房改之后,，房地產(chǎn)市場化進程加程，越來越多的老百姓進入市場購房,，個人產(chǎn)權(quán)住房逐年增多,，房產(chǎn)稅開征勢在必行。
中房集團理事長孟曉蘇表示,，中房公司在2003年即向國務(wù)院提出征收房產(chǎn)稅的建議,，其總體思路是要把原來的流轉(zhuǎn)稅更多地轉(zhuǎn)化為保有稅。這是因為,，當(dāng)前大約80%的城市居民已經(jīng)擁有產(chǎn)權(quán)房,，而稅收還延續(xù)過去那些在福利分配制度下的舊有的稅收制度，就是重于征收流轉(zhuǎn)稅,，這是不合理的,，會使有些人過多地占有社會資源，而且是無成本地白白占有,。對產(chǎn)權(quán)人普遍征收房產(chǎn)持有稅是國際慣例,，世界上絕大多數(shù)國家都征收。房產(chǎn)稅征收理論相當(dāng)清楚：產(chǎn)權(quán)人的房屋坐落在城市或者城市周邊,，產(chǎn)權(quán)人享用著城市為其修的交通,、道路、環(huán)境,，治理空氣污染等等,，城市的發(fā)展還造成土地的增值，以及眾多的公職人員為產(chǎn)權(quán)人服務(wù),。
重慶市社會科學(xué)院財政金融研究所所長鄧濤表示,，目前,，我國房地產(chǎn)稅費主要集中在開發(fā)投資環(huán)節(jié)；對于消費者而言,，則主要集中在交易環(huán)節(jié),。對于購房者來說，只要不轉(zhuǎn)讓交易,，就可以零成本地持有房產(chǎn)和土地資源,。當(dāng)市場處于賣方市場時，投資者可以輕松地將手中的房產(chǎn)溢價出售,，并可以不費力地將各種交易稅費轉(zhuǎn)嫁到買家頭上,，從而變現(xiàn)投資收益，這在客觀上刺激了投資投機行為,。因此,，在物業(yè)保有環(huán)節(jié)收稅，不僅是國際通行的慣例,，也有利于充分發(fā)揮稅收對社會資源的二次分配和調(diào)節(jié)作用,。從這個意義上講，開征物業(yè)稅十分必要,。
若干難題尚待破解
當(dāng)前,，征收房產(chǎn)稅還存在若干難題尚待破解。
首先是房產(chǎn)價值評估問題,。根據(jù)國外普遍經(jīng)驗,，房產(chǎn)稅征收是以房產(chǎn)價值為依據(jù)征收的，需要對房價進行評估,，確定房產(chǎn)的地段、位置,，核算出所屬位置的稅率標(biāo)準(zhǔn),。但在國內(nèi)，房產(chǎn)價值的確定存在很大難度,，一方面目前我國相關(guān)法律法規(guī)不夠健全,，評估機構(gòu)從業(yè)人員數(shù)量和素質(zhì)遠遠跟不上市場需求，另一方面各地城鎮(zhèn)化進程迅猛,，交通變更以及城市功能調(diào)整加快,，導(dǎo)致房產(chǎn)和地產(chǎn)的價值評估可變性強，難以做到公平,、公正,，獲得廣大房產(chǎn)持有者認可。如果不能對房產(chǎn)的價值進行有效評估,，將難以確定物業(yè)稅的稅基,、稅率,。
世界上許多成熟的市場經(jīng)濟國家和地區(qū)都選擇以“房產(chǎn)在某一時間點的公開市場價值”作為住房保有稅的計稅依據(jù)。由于我國正處于房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的時期,，各年間房地產(chǎn)價格變化幅度較大,，定期對課稅對象的價格進行評估是十分必要的。房產(chǎn)估價的實際困難是存在的,，必須正視并積極解決這一問題,。
其次是稅基和稅率問題。從上海和重慶的房產(chǎn)稅政策來看,，上海只對增量房征稅,，重慶對別墅等高檔住房征稅，但高檔住房也是針對增量,，別墅雖然存量和增量都征收,，但面較小。從長遠來看,，還應(yīng)逐步適當(dāng)擴大征稅面,，否則房產(chǎn)稅將難以真正地發(fā)揮作用。
稅率的制定也需要講求科學(xué),。假設(shè)房產(chǎn)稅稅率定為1%,，如果房地產(chǎn)價格上漲的幅度高于該比率，則該稅率對抑制房地產(chǎn)投機并無實質(zhì)意義,。如果稅率過高,，又會給房地產(chǎn)業(yè)造成新的壓力，不利于房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展,。因此,，房產(chǎn)稅的稅率要靈活調(diào)整，針對不同人群也要制定差別比例稅率,。
房產(chǎn)稅改革要穩(wěn)妥推進
從長遠來看,，征收房產(chǎn)稅是大勢所趨，但從現(xiàn)實情況看,，以及上述存在的若干難題,，從滬渝試點到全面推開的過程要穩(wěn)妥把握、循序漸進,。房產(chǎn)稅改革的推進過程,，原則應(yīng)該是在節(jié)奏上“宜緩不宜急”，先在部分城市試點,，然后逐步完善推廣,；在實施細則上是“宜粗不宜細”，便于實際操作，降低征稅成本,；在征收面上是“宜富不宜窮”,，保障普通老百姓乃至中產(chǎn)階級的利益。
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授說,，要把改革的力度,、發(fā)展的速度和社會可承受度結(jié)合起來。當(dāng)前,，首先要確保滬渝兩地的試點工作順利推進,，兩地出臺的一些具體政策，其目的就是要用較小的阻力和代價取得成功,，具有積極意義,。試點的一個重要作用，在于讓人們形成政策預(yù)期,，做好心理準(zhǔn)備,。在這個基礎(chǔ)上，改革可逐漸從增量房到存量房,、從高檔住宅向普通住宅,、從試點城市向全國各地推進。
當(dāng)前全面開征房產(chǎn)稅還需破解四大障礙：第一是信息障礙,�,！∮捎谌珖慨a(chǎn)數(shù)據(jù)沒有聯(lián)網(wǎng)，投機資金從政策執(zhí)行較嚴(yán)的一線城市向二,、三線城市泛濫,，從高端住宅市場流向中低端市場，導(dǎo)致限購,、稅收,、貸款等調(diào)控政策落不到實處；第二是法律障礙,。當(dāng)前要對已有的法律,、法規(guī)、地方政策做一個梳理和清理,，防止出現(xiàn)“法律打架”的現(xiàn)象，影響征收的權(quán)威性,；第三是征收障礙,。究竟是自己申報還是政府認定，滯納稅款如何處理,，都需要細化,；第四是利益障礙。政府要有所側(cè)重,，防止出現(xiàn)同時“開罪”窮人和富人的局面,。