正如業(yè)內(nèi)專(zhuān)家所言，“5,、6月房?jī)r(jià)能否扛得住將見(jiàn)分曉”,。
“房?jī)r(jià)的調(diào)整正在通州上演，我認(rèn)為通州房?jī)r(jià)的合理區(qū)間是在1.5萬(wàn)元/平方米左右,�,！蓖ㄖ菥┲奘兰掖砉韭�(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h如是說(shuō)。
2009年,，通州靠著新城規(guī)劃引領(lǐng)北京房?jī)r(jià)上漲,，房?jī)r(jià)一舉向著3萬(wàn)元/平方米大關(guān)邁進(jìn)。現(xiàn)在樓市嚴(yán)政下泡沫式發(fā)展的通州樓市,，成為了受調(diào)控影響最嚴(yán)重的區(qū)域,。房?jī)r(jià)虛高、房源滯銷(xiāo),、新盤(pán)供應(yīng)集中等不利因素,，讓通州成為了房?jī)r(jià)最有可能下跌的區(qū)域，也成為了壓倒北京房?jī)r(jià)的最后一根稻草,。
房?jī)r(jià)虛高
到底通州的房?jī)r(jià)在什么樣的水平才符合市場(chǎng)需求呢,？“我覺(jué)得價(jià)格在1.5萬(wàn)元/平方米的水平上比較合適�,！痹谌A業(yè)東方玫瑰郡的售樓處幾位一同前來(lái)看房的購(gòu)房者向記者表示,，這或許給了我們一個(gè)關(guān)于通州房?jī)r(jià)理性?xún)r(jià)格的標(biāo)尺。
在國(guó)家執(zhí)行一房一價(jià)的首個(gè)周末,，記者來(lái)到通州樓市做調(diào)查,，在走訪的5個(gè)項(xiàng)目中，記者明顯感覺(jué)到了通州樓市的調(diào)整,，已經(jīng)從虛高的房?jī)r(jià)中逐步走出來(lái),，2萬(wàn)元/平方米以上項(xiàng)目的售樓處基本上門(mén)可羅雀,，而價(jià)格在1.6萬(wàn)元/平方米左右的項(xiàng)目處于人頭攢動(dòng)。
華業(yè)東方玫瑰,，兩年前華業(yè)地產(chǎn)以17.34億元的價(jià)格從中新地產(chǎn)手中收購(gòu)了這個(gè)號(hào)稱(chēng)通州地區(qū)最大的住宅項(xiàng)目,，總體量達(dá)到了100萬(wàn)平方米，華業(yè)通過(guò)這次收購(gòu)獲得了其中的80萬(wàn)平方米,，樓面價(jià)僅為2175元/平方米,。兩年后，華業(yè)重新打造的東方玫瑰項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán),，其在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上申報(bào)的價(jià)格為2.2萬(wàn)元/平方米左右,，是樓面價(jià)格的10倍。
或許是認(rèn)識(shí)到其中的泡沫,，華業(yè)東方玫瑰在其后的實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格中,，成交均價(jià)僅為1.58萬(wàn)元/平方米。在母親節(jié)當(dāng)天,，在原有全款9.5折的基礎(chǔ)上再讓利兩個(gè)點(diǎn),，折合9.3折，吸引了不少購(gòu)房者,。
同樣,，在以3.7萬(wàn)元/平方米簽約了一套LOFT產(chǎn)品的K2百合灣，也在母親節(jié)當(dāng)天做出了價(jià)格調(diào)整,，在原有團(tuán)購(gòu)1萬(wàn)元抵10萬(wàn)元的活動(dòng)后,，其兩居室的戶(hù)型又做出了下調(diào)4000元/平方米的活動(dòng)，折合后相當(dāng)于下調(diào)了5000元/平方米,。如此高額的讓利也吸引了不少投資者的關(guān)注,。
而同為華美地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的K2清水灣項(xiàng)目，去年12月開(kāi)盤(pán)后的價(jià)格高居2.8萬(wàn)元/平方米,，半年來(lái)只銷(xiāo)售了7套,。同樣的情況也發(fā)生在與K2百合灣為鄰的新華聯(lián)運(yùn)河灣，該項(xiàng)目目前的價(jià)格逼近2萬(wàn)元/平方米,，開(kāi)盤(pán)半年來(lái)的銷(xiāo)售率僅為36%,，在記者前去該售樓處的當(dāng)天，購(gòu)房者寥寥無(wú)幾,。
“目前在通州項(xiàng)目最多的就要屬華美地產(chǎn)了,，其在過(guò)去的幾年中斬獲了數(shù)塊土地，推出了海棠灣,、清水灣,、百合灣、M5郎峰等項(xiàng)目，壟斷了大部分的通州住宅市場(chǎng),，而其取得項(xiàng)目的樓面價(jià)格均不高,，如K2清水灣的樓面價(jià)僅為3000多元/平方米�,！币晃婚_(kāi)發(fā)商向記者表示,。
記者了解到，在樓市火爆的2009年,，一批開(kāi)發(fā)商高價(jià)拍地制造了通州樓市的虛假繁榮,。如同一年華美地產(chǎn)拍得的九棵樹(shù)地塊樓面價(jià)達(dá)到了6200元/平方米，而與其一路之隔的華業(yè)收購(gòu)的地塊樓面價(jià)僅為2175元/平方米,。正是在開(kāi)發(fā)商這樣的不斷制造下，通州樓市才不斷地產(chǎn)生泡沫,，房?jī)r(jià)虛高,。
滯銷(xiāo)嚴(yán)重
盲目透支新城規(guī)劃的利好，大批項(xiàng)目集中上市,，導(dǎo)致了通州樓市滯銷(xiāo)嚴(yán)重,。
根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止到5月初,，通州最近半年來(lái)預(yù)售的項(xiàng)目合計(jì)為22個(gè),，提供的房源套數(shù)合計(jì)為9943套，而簽約套數(shù)僅為1730套,，簽約率僅為17.4%,。其中更是有10個(gè)項(xiàng)目截至目前的簽約率依然不足一成。而同期房山項(xiàng)目平均簽約率已經(jīng)突破六成,，半年來(lái)通州預(yù)售的近萬(wàn)套房源總值在200億元左右,，而半年內(nèi)已經(jīng)簽約的項(xiàng)目總值僅為33億元，庫(kù)存積壓增加超過(guò)167億元,。
這一存貨量到底有多大呢,？記者調(diào)查相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截止到今年一季度,，兩市136家地產(chǎn)上市公司的存貨金額達(dá)到了9865.14億元,，通州相當(dāng)于全國(guó)存貨量的1.69%。
“通州滯銷(xiāo)主要是在二次調(diào)控后開(kāi)始增加,�,！敝性禺a(chǎn)有關(guān)人士表示。2010年10月,，通州的存貨量為全市存量的21.5%,，而到了今年5月，這一數(shù)據(jù)已經(jīng)達(dá)到了近30%,。
在過(guò)去的3年中,，通州供應(yīng)了345萬(wàn)平方米的土地,，占全市總供應(yīng)土地面積的12.6%，次于房山和大興,，但是通州的房?jī)r(jià)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這兩個(gè)區(qū)域,，導(dǎo)致了價(jià)格優(yōu)勢(shì)的喪失。同時(shí)隨著全市地鐵線的大范圍開(kāi)通,，通州的交通優(yōu)勢(shì)正在喪失,。在這樣的趨勢(shì)下就造成通州樓市存量的不斷上漲。