一線城市遭遇的嚴(yán)厲限購(gòu),，卻成了三四線樓市瘋狂生長(zhǎng)的狂歡,。
北京科技大學(xué)教授趙曉與高和投資金融分析師李慧忠,，針對(duì)2011年一季度房地產(chǎn)行業(yè)所作的分析報(bào)告發(fā)現(xiàn),，2011年一季度以北京為代表的一線城市房?jī)r(jià)上漲幅度達(dá)6.2%,。但他們預(yù)計(jì),，二季度房?jī)r(jià)可能下降約6%,，全年有望下降1%,。
但一線城市外的二三線遠(yuǎn)是另一番“天地”,，一些非限購(gòu)城市樓盤(pán)甚至紛紛打出“不限購(gòu)”的廣告語(yǔ),。調(diào)查顯示，2011年一季度以長(zhǎng)沙為代表的二線城市房?jī)r(jià)上漲9%,，以岳陽(yáng)為代表的三線城市上漲10.8%,。趙曉預(yù)計(jì)，二季度或者全年,，二三線城市可能呈現(xiàn)更大幅度的增長(zhǎng),。
這可能是全國(guó)布局的開(kāi)發(fā)商不愿意降價(jià)的主要原因。近期奔走于鄂爾多斯,、陜西等地的高和投資董事長(zhǎng)蘇鑫也有此感慨,。他認(rèn)為，下一輪調(diào)控,，可能會(huì)增加限購(gòu)城市,。
非限購(gòu)城市的“歡呼”
某品牌開(kāi)發(fā)商區(qū)域總經(jīng)理去年9月份從北京調(diào)到了西安市。他表示,，初遭限購(gòu)的西安樓市被一片觀望情緒籠罩,，但西安周邊非限購(gòu)區(qū)域樓盤(pán)卻是一片“歡呼”。
今年2月25日，西安市頒布了限購(gòu)政策,，明確規(guī)定本市居民限購(gòu)2套房,，禁購(gòu)3套以上住房，2套房貸首付最低60%,。
據(jù)上述總經(jīng)理介紹,，“西安已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月成交量下跌七成，觀望情緒尤其濃厚,。而我們自己的樓盤(pán)來(lái)訪量下跌也有七成,。以前周末樓盤(pán)均停滿了車，現(xiàn)在周末冷清了很多,�,！笔艽擞绊懀_(kāi)發(fā)商將五一原計(jì)劃以單價(jià)1萬(wàn)元/平方米左右開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目,，調(diào)整至8000元左右,。
“不過(guò)，這卻讓西安周邊城市的房?jī)r(jià)趁機(jī)補(bǔ)漲,。有點(diǎn)像河北的環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈現(xiàn)象,。”該人士稱,。
“15分鐘到西安,，不受"限"的好房子�,！边@是咸陽(yáng)一個(gè)名為“怡水花園”項(xiàng)目近期打出的廣告語(yǔ),。這些樓盤(pán)的推廣策略是，“開(kāi)發(fā)商攥緊剛需,，重打"不限購(gòu)"牌,，強(qiáng)攻不限購(gòu)區(qū)域�,！痹谙拶�(gòu)令讓購(gòu)房者搖擺不定時(shí),，西安周邊不限購(gòu)的樓盤(pán)成為限購(gòu)令的受益者。
不僅是西安周邊城市,。北京周邊非限購(gòu)城市更是一片狂歡,。以沒(méi)有限購(gòu)的廊坊市為例，在去年4月份“國(guó)八條”出臺(tái)時(shí),，該地區(qū)均價(jià)約為6000元/平方米,，而如今該地區(qū)樓盤(pán)普遍均價(jià)為9000元/平方米�,！安幌拶�(gòu)”是當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商拉攏外地購(gòu)房者尤其是來(lái)自北京的購(gòu)房者的主要賣(mài)點(diǎn),。
根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院近日發(fā)布《中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)》報(bào)告,，4月房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅居前的都是二三線城市，比如,，邯鄲,、菏澤、湘潭,、呼和浩特,、廊坊的漲幅皆在1%~2%之間。而北京,、上海,、深圳、廣州等十大城市環(huán)比上漲為0.13%,。
除了非限購(gòu)城市的借機(jī)補(bǔ)漲,，一些地方開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，在現(xiàn)有的40個(gè)限購(gòu)城市中,，地方政府對(duì)于調(diào)控的態(tài)度,，也直接影響當(dāng)?shù)叵拶?gòu)效果。
“有的城市偏左,，有的城市偏右,。而西安就屬于偏左城市，相對(duì)其他地方更加保守執(zhí)行調(diào)控命令,�,！鄙鲜銎放崎_(kāi)發(fā)商稱。就在國(guó)務(wù)院督查組結(jié)束陜西考察的當(dāng)天,，一度被質(zhì)疑調(diào)控目標(biāo)偏高的西安正式宣布下調(diào)新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，從之前公布的15%調(diào)整為11.5%,。
非限購(gòu)的對(duì)沖調(diào)控
“到目前為止,，第一輪調(diào)控效果已經(jīng)基本上被地方政府和開(kāi)發(fā)商對(duì)沖完畢�,！壁w曉悲觀地認(rèn)為,，一些地方即便是出現(xiàn)了房?jī)r(jià)下跌，也只是結(jié)構(gòu)性調(diào)整的結(jié)果,。
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng),、北京大學(xué)教授陳國(guó)強(qiáng)呼應(yīng)說(shuō)，要特別關(guān)注政策調(diào)控后市場(chǎng)出現(xiàn)的幾組對(duì)沖關(guān)系：一是商品房投資增長(zhǎng)趨緩被保障房投資加速所對(duì)沖,；二是一線城市成交量下滑被二三線城市所對(duì)沖,；三是限購(gòu)城市需求萎縮被非限購(gòu)城市所對(duì)沖；四是住宅市場(chǎng)投資的被限制為非住宅市場(chǎng)的投資所對(duì)沖,。
央行于4月28日公布的一季度中國(guó)內(nèi)地貸款投向數(shù)據(jù)顯示,，一季度內(nèi)地房地產(chǎn)貸款新增5095億元,，當(dāng)季余額同比增21%，當(dāng)季購(gòu)房貸款新增3416億元,，余額同比增長(zhǎng)23.2%,。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，這說(shuō)明錢(qián)還是流向了地產(chǎn),，只是沒(méi)有流向一線城市而已,。
蘇鑫也有如此感受�,！坝捎诔鞘谢M(jìn)程在調(diào)控背景下爆發(fā),，加上不限購(gòu)的催動(dòng)，甚至限購(gòu)城市的購(gòu)買(mǎi)力轉(zhuǎn)移到非限購(gòu)城市,，這使得三線城市房?jī)r(jià)保持著快速上漲,。”他以自己新近調(diào)研的陜西神木為例,，3年前,，這個(gè)小縣城的樓盤(pán)完全沒(méi)有投資屬性，但現(xiàn)在該縣城的房?jī)r(jià)已漲至1.2萬(wàn)元/平方米,。
蘇鑫稱,，如果還有下一輪調(diào)控，最有可能增加限購(gòu)城市,。
不過(guò),，這在趙曉看來(lái)，從現(xiàn)有限購(gòu)城市執(zhí)行效果來(lái)看,，即便增加限購(gòu)城市,，可能作用也不大。他認(rèn)為,，地方政府是調(diào)控最大的阻力,。“天津就是一個(gè)明顯的例子,。例如天津的限購(gòu)令在各種壓力下不得不把郊縣納入限購(gòu)范圍后,，政策解讀時(shí)將辦理納稅證明的期限延至從買(mǎi)房之日開(kāi)始計(jì)算有一年證明即可。而且,，天津是一邊推行限購(gòu),，一邊保留藍(lán)印戶口政策�,！�
趙曉認(rèn)為,，如果目前一系列調(diào)控政策不折不扣地貫徹下去，2011年6-8月份可能是壓倒樓市最后一根稻草的落地之時(shí),�,！暗�"不折不扣"四個(gè)字談何容易,？”