近一段時間,，房地產(chǎn)市場傳達(dá)出的信息撲朔迷離,，有的甚至相互頂牛。比如,，發(fā)改委曾透露消息,，擬將商品房列入反暴利項目，欲對獲得暴利的房企實施處罰,。另一邊,，地方政府委婉表達(dá)，房價并未“畸高”,，調(diào)控已經(jīng)觸發(fā)地方財政壓力,。部分地方政府甚至試圖給限購令松綁。
在這種情況下,，市場亟待理清的問題是,，部分樓盤熱銷是否代表樓市回暖？什么時候房價能出現(xiàn)實質(zhì)性的下降,？
根據(jù)筆者的調(diào)研,，目前樓市熱銷僅屬個別狀況，且停留在降價者熱銷的階段,，算不上樓市整體回暖,。但與此同時，房價未來一段時間內(nèi)出現(xiàn)實質(zhì)性下降的可能性也很小,。
上證報資訊統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示,，截至4月28日，129家上市房企的2010年存貨總量達(dá)到9098億元,，同比增長40%,。從表面上看，房企今年存貨量巨大,，負(fù)債大幅增長,，這兩項指標(biāo)可能令房企選擇降價促銷以回籠資金。
然而,，另一組數(shù)據(jù)則顯示房地產(chǎn)商面臨的情況可能沒那么糟,。以上海為例，目前新建住宅的可售房源僅700余萬平方米左右,，處于近年來的供給低位,。2009年底供給量最低至400多萬平方米時，曾觸動了恐慌式購房,。因此,，要指望上海開發(fā)商近期因存貨壓力巨大而降價促銷，基本是不可能的,。和在沈陽等地動輒6,、7個樓盤同時在售相比，萬科,、保利在上海的供給量屈指可數(shù),。去年在上海供給量最大的綠地，今年的可售房源也已經(jīng)大幅減少,。
還有一個因素可能令開發(fā)商大舉降價,，那就是信貸壓力。在這樣一個資金驅(qū)動型市場,，沒錢可貸的時候,，開發(fā)商確實會被迫降價。不過,，有一點需要指出,，由于2010年積累了大量的銷售回款及融資金額，大型房企尚無明顯資金鏈危機(jī),，中小房企可能面臨的壓力更大,。然而，高利貸和信托等渠道仍會支撐其正常運轉(zhuǎn)至少一年左右,。道理很簡單,，以一個年銷售額10億元的房企來說，如果降價10%,，其直接損失為一億元,。如果以這一個億元做融資成本，即便是借40%年利的高利貸,，也可能借到近3億元,，這足以令其度過一年的周轉(zhuǎn)周期。
有專家判斷,，以這種方式估算,，開發(fā)商“硬扛”的極限周期還有一年左右。
因此,，基本上可以這樣認(rèn)為,，起碼一年之內(nèi),，由于剛性需求的大量存在，房企資金鏈尚屬安全,，一線城市商品房價格大幅下降的可能性很小,。
而要實現(xiàn)房價下降，可能主要還得依賴保障房項目的跟進(jìn),。近日,，上海公布了2011年住房供地計劃，計劃供地1200公頃,，為近年來最高,。從結(jié)構(gòu)上看，保障房性質(zhì)的住宅用地占供地量的70%,。純粹商業(yè)住宅類型用地僅為360公頃,，占總量30%。北京方面,，2011年度計劃供應(yīng)住宅用地2550公頃,，其中保障性住房用地1330公頃，占比過半,。再加上很多現(xiàn)有的半成品房源有可能被政府收購,，列入保障房之列，更多保障性住宅的成交將對樓市均價下降有所幫助,。
總而言之,，短期內(nèi)，房價實質(zhì)性下跌的可能性很小,，更多低收入群體解決住房問題只能依賴保障房建設(shè)了,。