近一段時(shí)間,，房地產(chǎn)市場(chǎng)傳達(dá)出的信息撲朔迷離，有的甚至相互頂牛,。比如,，發(fā)改委曾透露消息，擬將商品房列入反暴利項(xiàng)目,，欲對(duì)獲得暴利的房企實(shí)施處罰,。另一邊，地方政府委婉表達(dá),，房?jī)r(jià)并未“畸高”,，調(diào)控已經(jīng)觸發(fā)地方財(cái)政壓力。部分地方政府甚至試圖給限購(gòu)令松綁。
在這種情況下,，市場(chǎng)亟待理清的問(wèn)題是,，部分樓盤(pán)熱銷(xiāo)是否代表樓市回暖？什么時(shí)候房?jī)r(jià)能出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的下降,？
根據(jù)筆者的調(diào)研,，目前樓市熱銷(xiāo)僅屬個(gè)別狀況，且停留在降價(jià)者熱銷(xiāo)的階段,，算不上樓市整體回暖,。但與此同時(shí)，房?jī)r(jià)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下降的可能性也很小,。
上證報(bào)資訊統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示,，截至4月28日，129家上市房企的2010年存貨總量達(dá)到9098億元,，同比增長(zhǎng)40%,。從表面上看，房企今年存貨量巨大,，負(fù)債大幅增長(zhǎng),，這兩項(xiàng)指標(biāo)可能令房企選擇降價(jià)促銷(xiāo)以回籠資金。
然而,，另一組數(shù)據(jù)則顯示房地產(chǎn)商面臨的情況可能沒(méi)那么糟,。以上海為例，目前新建住宅的可售房源僅700余萬(wàn)平方米左右,，處于近年來(lái)的供給低位,。2009年底供給量最低至400多萬(wàn)平方米時(shí)，曾觸動(dòng)了恐慌式購(gòu)房,。因此,，要指望上海開(kāi)發(fā)商近期因存貨壓力巨大而降價(jià)促銷(xiāo)，基本是不可能的,。和在沈陽(yáng)等地動(dòng)輒6,、7個(gè)樓盤(pán)同時(shí)在售相比，萬(wàn)科,、保利在上海的供給量屈指可數(shù),。去年在上海供給量最大的綠地，今年的可售房源也已經(jīng)大幅減少,。
還有一個(gè)因素可能令開(kāi)發(fā)商大舉降價(jià),，那就是信貸壓力。在這樣一個(gè)資金驅(qū)動(dòng)型市場(chǎng),，沒(méi)錢(qián)可貸的時(shí)候,，開(kāi)發(fā)商確實(shí)會(huì)被迫降價(jià),。不過(guò)，有一點(diǎn)需要指出,，由于2010年積累了大量的銷(xiāo)售回款及融資金額,，大型房企尚無(wú)明顯資金鏈危機(jī)，中小房企可能面臨的壓力更大,。然而,，高利貸和信托等渠道仍會(huì)支撐其正常運(yùn)轉(zhuǎn)至少一年左右。道理很簡(jiǎn)單,，以一個(gè)年銷(xiāo)售額10億元的房企來(lái)說(shuō),，如果降價(jià)10%，其直接損失為一億元,。如果以這一個(gè)億元做融資成本,，即便是借40%年利的高利貸，也可能借到近3億元,，這足以令其度過(guò)一年的周轉(zhuǎn)周期,。
有專(zhuān)家判斷，以這種方式估算,，開(kāi)發(fā)商“硬扛”的極限周期還有一年左右,。
因此,，基本上可以這樣認(rèn)為,，起碼一年之內(nèi)，由于剛性需求的大量存在,，房企資金鏈尚屬安全,，一線城市商品房?jī)r(jià)格大幅下降的可能性很小。
而要實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)下降,，可能主要還得依賴(lài)保障房項(xiàng)目的跟進(jìn),。近日，上海公布了2011年住房供地計(jì)劃,，計(jì)劃供地1200公頃,，為近年來(lái)最高。從結(jié)構(gòu)上看,，保障房性質(zhì)的住宅用地占供地量的70%,。純粹商業(yè)住宅類(lèi)型用地僅為360公頃，占總量30%,。北京方面,，2011年度計(jì)劃供應(yīng)住宅用地2550公頃，其中保障性住房用地1330公頃,，占比過(guò)半,。再加上很多現(xiàn)有的半成品房源有可能被政府收購(gòu),，列入保障房之列，更多保障性住宅的成交將對(duì)樓市均價(jià)下降有所幫助,。
總而言之,，短期內(nèi)，房?jī)r(jià)實(shí)質(zhì)性下跌的可能性很小,，更多低收入群體解決住房問(wèn)題只能依賴(lài)保障房建設(shè)了,。