從定向銷售到團(tuán)購房,，從延期保價到辦卡享“一萬抵十萬”……樓市嚴(yán)控下,，房地產(chǎn)開發(fā)商們使出渾身解數(shù),，頻打各張優(yōu)惠牌,，在房價“降與不降”之間徘徊,。
“試探性”降價
“憑在職職工工作證購買我們這里的房子,，就可享受99折的優(yōu)惠,�,！苯�,，某樓盤的銷售團(tuán)隊走進(jìn)了國家機(jī)關(guān)大院，對該單位職工做起了定向推銷樓盤的生意,。
無獨有偶,，最近京城多個樓盤都推出了各種名目的“促銷”手段。如順義的京漢鉑寓項目推出了“買贈”特惠購買三居房款直減10萬元,，購買四居送10萬元外加一個車位,；通州的京洲世家樓盤,，現(xiàn)房整體均價每平方米16000元，而據(jù)銷售人員介紹,，樓盤的預(yù)售申請均價是每平方米22000元,。“開發(fā)商是為了回籠資金,，才愿意降價的,。”
上海,、深圳等地的樓盤也頻打優(yōu)惠牌,。深圳鹽田區(qū)的某樓盤均價1.7萬/平方米，若當(dāng)天登記,，可享受9.7折基礎(chǔ)上再打9.9折,。其他樓盤也多有類似于直減、一口價,、特價房,、團(tuán)購房、買房砸金蛋送家電等優(yōu)惠措施,。
“先看看銷售局面是否改觀,，再做下一步打算�,！敝袊缈圃撼鞘邪l(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞對中國證券報記者表示，在當(dāng)前樓市交易量下滑,、資金回流困難的情況下,，開發(fā)商會先進(jìn)行一些“試探性”營銷，如稍微打點折,，給些許優(yōu)惠等,。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張月告訴中國證券報記者，目前待售期房出售壓力增大,，開發(fā)商會采用一些手段來提高銷售速度,。“但他們對直接降價會比較謹(jǐn)慎,，因為明降可能會引起老業(yè)主糾紛等,，影響開發(fā)商形象，一些大型企業(yè)尤其注重,�,！币虼耍壳按蛘�,、辦卡等手段比較合適,。
房價拐點或來臨
中國指數(shù)研究院3月監(jiān)測的30個大中城市,，樓市成交量總體下滑40.5%。其中,，北京下滑幅度最大,，達(dá)到48%，南京,、杭州下滑幅度也超40%,。
國家統(tǒng)計局公布的3月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，全國房價整體出現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢,，尤其是調(diào)控最為嚴(yán)厲的北京,、深圳等一線城市，房價環(huán)比持平或回落,。
與此同時,，國家對樓市的調(diào)控政策卻絲毫沒有放松。繼限購,、制定房價調(diào)控目標(biāo)等一系列政策出臺之后,，4月上旬起，國務(wù)院又派遣8個督查組分赴16個�,。▍^(qū),、市），對調(diào)控政策的落實情況開展專項督查,。國務(wù)院常務(wù)會議近期也強調(diào),，要“鞏固和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場調(diào)控成效”，“堅持調(diào)控方向不動搖,、調(diào)控力度不放松”,，重申“嚴(yán)格控制投機(jī)投資性購房需求，努力增加市場供應(yīng),，穩(wěn)定市場預(yù)期,，把房價控制在一個合理水平”。
重重壓力之下,，開發(fā)商究竟要在“降與不降”之間徘徊多久,？牛鳳瑞表示，目前開發(fā)商面臨價格下行的壓力非常大,，若還是賣不出去,，不排除通過加大降價幅度等措施吸引買主。但他亦指出,，房地產(chǎn)政策要通過各種要素的配置來達(dá)到調(diào)控效果,，短期內(nèi)就調(diào)控見效，期望值太高,。
記者手記 撲朔迷離四月天
雖然傳統(tǒng)的樓市“小陽春”沒有如期而至,，但4月樓市依然總體表現(xiàn)出回暖態(tài)勢,。4月18日至24日一周，上海樓市共成交2979套房源,，商品住宅成交均價首次突破3萬元/平方米,，這被業(yè)內(nèi)視為調(diào)控效應(yīng)的減弱，樓市的又一次回暖,。然而中國證券報記者實地走訪和分析卻能夠得出另一番體會,，四月“陽春”背后或許隱藏著更多秘密。
上周以來,，上海眾多中低端項目齊現(xiàn)“熱銷”行情,。浦東的明星樓盤中海御景熙岸，一口氣開出300多套房源,，曾掀起一陣排隊高潮,，銷售人員甚至稱有些購房者是通宵排隊。但實地了解卻發(fā)現(xiàn)該盤當(dāng)日真正售出的只是60余套房源,，并不能稱為真正的熱銷,。而另一個位于外環(huán)的寶山區(qū)某知名大盤，本周末即將加推房源,，上周末正在加緊蓄客,，銷售人員宣稱積累了大量客戶。中國證券報記者在現(xiàn)場發(fā)現(xiàn),，并沒有原先預(yù)想中的熙熙攘攘的火熱場景,，只有零散的客戶看房，現(xiàn)場的銷售人員數(shù)量甚至超過了客戶,。
按照之前上海市本地規(guī)定,，新樓盤只可以自由向下調(diào)低售價，如果要上調(diào)售價,，則需要得到房管部門的審批通過，這與“一房一價”實質(zhì)意義相同,。但此用來遏制開發(fā)商亂漲價的“一房一價”政策措施,，還沒等到5月1日開始實施，就已經(jīng)開始遭遇化解,。以中海御景熙岸為例,，網(wǎng)上數(shù)據(jù)顯示此次銷售的房源價格為26000－30400元／平方米，但該盤開盤后實際報出的價格為21000元／平方米左右,。業(yè)內(nèi)人士分析,，開發(fā)商為了避免行情好轉(zhuǎn)時提價遇阻，申報預(yù)售許可證時故意大幅報高價格,，預(yù)留出足夠的上調(diào)空間,，形成了網(wǎng)上報價與實際售價的巨大差異,。
即便是被業(yè)界視為豪宅回暖之標(biāo)志的上海紫園，近期也開始遭遇質(zhì)疑,。上海紫園上周一舉成交了34棟獨棟別墅,，成交面積合計約1.77萬平方米，成交均價超過10萬元／平方米,。德佑地產(chǎn)的分析報告稱,，上海紫園上周的成交量，超過了該項目2009年和2010年的總和,。另據(jù)了解,，上海紫園上周售出的這34棟別墅是在一天之內(nèi)集中成交的，如此多單價超過10萬元／平方米的獨棟別墅被整體購買顯然可能性也不大,。
有分析師分析,，上海紫園的集中成交，可能是由于信托融資的資產(chǎn)抵押,。不久前中凱置地就用這樣的手法,，抵押中凱曼荼園的部分在建別墅，謀融資7億元,。如果上海紫園確為抵押,，此次成交的34套別墅就可以融資約18億元。業(yè)內(nèi)人士分析,，這表明開發(fā)商寧愿高利率借錢也不愿降價賣房,，一方面是目前資金壓力并不是太大，二是仍寄希望于后市能夠回暖,。
豪宅未必真熱銷,，中低端住宅銷售情況分化，在四月樓市回暖的背后,，更多的仍是觀望與忐忑,，未來供需雙方心理的博弈繼續(xù)進(jìn)行，樓市即將在這種博弈中呈現(xiàn)出真正清晰的走勢,。