國務(wù)院對地方“樓市督查”剛剛結(jié)束,。在“最嚴調(diào)控”之下,，市場正呈現(xiàn)出積極變化,，但各種力量博弈也在加劇：“限購”暫時遏制了炒房投機需求,，但仍有超過四成的被統(tǒng)計城市3月份房價環(huán)比漲幅超過0.5%；高房價出現(xiàn)松動，但離期待尚有差距,。
督查之后，一輪力度空前的房地產(chǎn)調(diào)控是否會再度加碼,，市場能否盡快沖破“觀望期”,？各方拭目以待,。
樓市退燒后陷僵持 市場感受與統(tǒng)計數(shù)據(jù)有異
“實施"限購"之后，原來積累的400多組客戶大量流失,，只剩下180多組,。”上海中環(huán)線內(nèi)一大型樓盤銷售負責(zé)人日前告訴記者,。
“限購”被認為是此次調(diào)控的“殺手锏”之一,。目前看來，投資投機性需求得到了一定程度遏制,。中國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會會長聶梅生表示,，作為重點區(qū)域的35個大中城市，因此導(dǎo)致交易量下降5%－7%,。
招商銀行20日發(fā)布的相關(guān)調(diào)查報告顯示,，90%以上的受訪者表示將不再增加房地產(chǎn)市場投資。
去年4月起震蕩上行的高房價,，其漲勢已有所遏制,。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，3月份全國70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比下降和持平的城市達到20個,，比上月增加了6個,，環(huán)比漲幅比上月縮小的城市有29個。
“地王”也暫時遠離,。中國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示,，今年一季度超過半數(shù)城市的綜合地價環(huán)比增速放緩，漲幅超過5%的城市由上一季度的18個減少至6個,；六成監(jiān)測城市的居住地價環(huán)比增速回落,。記者采訪還發(fā)現(xiàn)，不少城市出現(xiàn)了土地底價成交甚至流標的情況,。
在此輪“最嚴調(diào)控”中,，對房企“銀根”控制之緊超出以往。上市房企的融資受到各部門“名單式監(jiān)管”,，一般房企申請貸款困難重重,。聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所數(shù)據(jù)顯示，房企股權(quán),、債權(quán)的轉(zhuǎn)讓十分活躍,。這種以往少見的現(xiàn)象說明：市場正加速“洗牌”。
國務(wù)院常務(wù)會議指出：“隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的深入推進,，市場供求矛盾有所緩解,，不合理需求得到一定抑制，市場出現(xiàn)了一些降溫跡象,。這說明,，中央關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策是正確的,。”
不過,，市場變化與人們的期待還有一定差距,。復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰說：“判斷調(diào)控的效果，應(yīng)該問問買房者的感覺,，問問中低收入者有沒有看到更多的保障房投入供應(yīng),。”
提防多種因素對沖調(diào)控成效
當(dāng)“最嚴調(diào)控”進入關(guān)鍵期,，各種博弈正在加劇,。表面的平靜之后，有多股力量“蠢蠢欲動”,，可能對調(diào)控構(gòu)成“對沖”,。
比如，部分二,、三線城市的房價仍在上漲,，“助漲”效應(yīng)不容忽視。數(shù)據(jù)顯示,，70個大中城市里,，依然有29個城市3月份新建商品住宅價格環(huán)比漲幅超過0.5%。這些城市大部分屬于不甚引人矚目或“限購”令沒有覆蓋的三線城市,。這部分城市房價的持續(xù)升溫,，可能對市場預(yù)期帶來不利影響。
其次,，部分地方政府在執(zhí)行調(diào)控政策時“留了后手”,。其中最典型的是房價控制目標的制定問題。3月各地陸續(xù)公布的“限價”目標,，幾乎清一色成了“漲價目標”,，個別城市的“漲價目標”甚至超過10%。日前,，經(jīng)國務(wù)院督查組督查后,，有城市宣布下調(diào)此前確定的新建住房價格漲幅控制目標。
專家提醒“新建住房”除商品房外,，還包括大量限價房,、動遷安置配套住房等帶有“保障性質(zhì)”的房屋。而隨著今年“可售型”保障房供應(yīng)的增加,，平均房價自然也隨之“被降低”,。
再次，內(nèi)外資金面因素仍造成房價上漲壓力,。受通脹預(yù)期影響,，流動性依然充裕，買房仍是許多人的不二選擇,。記者采訪發(fā)現(xiàn),，為規(guī)避“限購”，有些人選擇全款買房但并不辦理房產(chǎn)證,，而是欲等到“限購令”取消再辦理,。其中有購房者說：“現(xiàn)在物價上漲較快，別的投資渠道又不多,，還是買房子比較安全,。”
值得注意的是,，國內(nèi)貨幣政策緊縮,、房企資金趨緊，人民幣升值預(yù)期明顯,，外資以各種渠道進入樓市,。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年一季度,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源中,，利用外資144億元，增幅達45.2%,，為各類來源中增長最快,。中國指數(shù)研究院副院長陳晟說，外資的加速進入可能會抵消掉一部分樓市調(diào)控效果,，對此應(yīng)予以警惕,。
“政策籬笆”扎牢 防“常態(tài)”成“疲態(tài)”
4月上旬起，國務(wù)院督查組兵分八路,，對16個�,。▍^(qū)、市）貫徹落實調(diào)控政策措施情況開展專項督查,。此次督查力度之大,、范圍之廣，震動市場,，也激起各方更多期待,。
據(jù)統(tǒng)計，自2003年央行“121號文件”發(fā)布以來,，國務(wù)院及有關(guān)部委針對房地產(chǎn)市場共發(fā)布了40余個全國性文件,，掀起數(shù)輪樓市調(diào)控。但在有些熱點城市,，2001－2010年的10年中,，僅有2008年的商品住房價格出現(xiàn)了微弱下調(diào),，其余9年均保持上漲，更有5年的漲幅在兩位數(shù)以上,。此輪“史上最嚴”調(diào)控能否讓房價回歸合理水平,？
國務(wù)院常務(wù)會議近期強調(diào)“鞏固和擴大房地產(chǎn)市場調(diào)控成效”，“要堅持調(diào)控方向不動搖,、調(diào)控力度不放松”,。重申“嚴格控制投機投資性購房需求，努力增加市場供應(yīng),，穩(wěn)定市場預(yù)期,，把房價控制在一個合理水平”、“切實抓好保障性住房建設(shè),，將保障性住房建設(shè)任務(wù)分解落實情況,。”
“目前市場已充分地感受到政府調(diào)控的決心,。從現(xiàn)實需要及地方政府公信力角度出發(fā),，調(diào)控都已沒有退路�,！备呔暛h(huán)球中國區(qū)董事總經(jīng)理張良軍說,。
陳杰等多位專家認為，目前關(guān)鍵是把現(xiàn)有的“政策籬笆”扎牢,。調(diào)控“組合拳”涉及多個部門,、各級政府，經(jīng)過此次督查之后,，希望能強化執(zhí)行,、監(jiān)管和問責(zé)力度，形成部門合力,，杜絕“上有政策,、下游對策”的局面。
業(yè)內(nèi)人士還建議,，中央政府對保障房尤其是公租房三令五申,，但一些地方在土地、資金等問題上仍處于探索階段,。中央應(yīng)加快保障房的制度創(chuàng)新,，完善“頂層設(shè)計”，自上而下加快破解保障房尤其是公租房遭遇的一系列瓶頸性問題,。