今年1月28日,，備受關(guān)注的房產(chǎn)稅“靴子”終于在滬渝兩城市落地,。記者最近在重慶,、上海等地調(diào)研了解到,，房產(chǎn)稅開征以及國家一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策實施后,，這些城市的樓市低迷,，市場觀望氣氛濃厚,，別墅等高端住房消費遇冷,，投機炒房客“卻步”,，住房消費更趨理性。然而,，一些業(yè)內(nèi)人士和專家提醒,，房產(chǎn)稅雖然對實施城市的高檔住房消費和炒房行為產(chǎn)生抑制作用，但是要警惕和防止投機炒房“熱錢”流向沒有開征房產(chǎn)稅的二三線城市,，抬高這些地方的房價,，擾亂房地產(chǎn)市場秩序。
“靴子”落地 高端住房消費“遇冷”
在位于重慶渝中區(qū)一處高檔住房小區(qū),，記者碰到前來購房的陳先生,。他看好一幢建筑面積近400平方米的江邊獨棟別墅，售價每平方兩萬元左右,。照政策算,，購買這處房產(chǎn)每年要繳六萬多元的房產(chǎn)稅�,！俺钟蟹康某杀咎吡�,，如果再加上貸款利息，支出實在太大了,，還是買一套比較好的花園洋房吧,。”陳先生說,。
根據(jù)重慶市出臺的個人住房房產(chǎn)稅征收管理實施細則,，這個市對主城區(qū)個人擁有的獨棟商品住宅,，個人新購的高檔住房征收房產(chǎn)稅。獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價達到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價三倍以下的住房,，稅率為0.5%,；三倍(含)至四倍的，稅率為1%,；四倍(含)以上的稅率為1.2%,。上海房產(chǎn)稅實施細則規(guī)定，上海居民家庭新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的,，合并計算的家庭全部住房建筑面積人均不超過60平方米,，其新購住房暫免征房產(chǎn)稅；人均超過60平方米的,，新購住房超出部分的面積,，要征房產(chǎn)稅，稅率暫定為0.6%,。
復旦大學房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認為,，“重慶版”和“上海版”房產(chǎn)稅對于調(diào)整樓市結(jié)構(gòu)，遏制高端住房消費,，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場具有積極意義,。上海的房產(chǎn)稅政策雖然沒有明確細分對別墅等高檔住房征稅，只是針對新增的購房,，但其實施細則是按照人均面積作起征點,，且為累進稅率，房屋價值高,，人均面積大的房屋稅率就更高,，一定程度上抑制高端住房消費。
增加持房成本 抑制“全民炒房”
“重慶版”和“上海版”的房產(chǎn)稅政策都傳遞出一個同樣的信號,，那就是增加房屋持有環(huán)節(jié)的成本,，遏制投機炒房。上海市明確規(guī)定,，對非本地居民家庭在上海新購住房的,，一律征收房產(chǎn)稅。重慶市則對在該市同時無戶籍,、無企業(yè),、無工作的個人新購第二套(含)以上的普通住房，開征房產(chǎn)稅,，稅率為0.5%,。
記者在上海和重慶調(diào)研發(fā)現(xiàn)，雖然房產(chǎn)稅實施時間并不長,，但是在“國八條”出臺的背景下,，政策共同發(fā)力樓市調(diào)控,，效應立竿見影。以重慶為例,，在房產(chǎn)稅開征前一天,，重慶主城區(qū)商品房成交900余套，而房產(chǎn)稅天征后的幾天,，成交量則下降一半,。春節(jié)黃金周七天成交不足200套,。目前,，商品房市場依然十分低迷。上海的樓市經(jīng)歷了“冰火兩重天”：去年12月底火爆異常,，但自今年1月后便直線下行,，春節(jié)期間更是陷入谷底。近兩個月來,，上海商品房的銷售量也呈下降趨勢,。面對慘淡的樓市，開發(fā)商紛紛使出打折,、贈送面積,、旅游等促銷手段招徠顧客，鋪天蓋地打廣告,。
重慶市市長黃奇帆算了一筆賬：“炒房的資金成本大致6%左右,，物業(yè)費大致每年1%左右，加上房產(chǎn)稅,，一年就是10%左右的持有成本,，7年下來，原來值100萬元的房子,，即使200萬元賣出去,，也基本沒有賺，因為持有7年的成本也有100萬元,，等于是白買了,。”他說,，根據(jù)經(jīng)濟學規(guī)律,，大體房產(chǎn)稅到了3%以上，炒房的人就少很多了,。
中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌認為,，房地產(chǎn)市場上之所以投機炒房成風，造成房價虛高上漲,，一個很重要的原因就在于房產(chǎn)持有成本過低,。目前我國房地產(chǎn)稅收主要在三個環(huán)節(jié)：開發(fā)環(huán)節(jié),、流通環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)。開發(fā)環(huán)節(jié)主要是針對房地產(chǎn)開發(fā)商的稅收,，交易環(huán)節(jié)則包括契稅,、印花稅、二手房轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅等,。但保有環(huán)節(jié)的主要稅種只有城鎮(zhèn)土地使用稅和對經(jīng)營性房地產(chǎn)征收的房產(chǎn)稅,。而對個人擁有的房產(chǎn)，卻沒有征稅,。在房價上漲的預期下,，擁有多套房產(chǎn)的家庭，很少考慮將房子出租或盡快出售,，而是待價而沽,。其結(jié)果放大了房地產(chǎn)市場的供求矛盾，導致房價居高不下,。
中央財經(jīng)大學稅務學院副院長劉桓認為,，房產(chǎn)稅對樓市產(chǎn)生較大震動，打破了此前人們在房屋持有環(huán)節(jié)不繳稅的幻想,，投機性購房將受到一定程度遏制,，人們在以后的投資過程中也會更加理性。
警惕投機炒資轉(zhuǎn)移抬高二三線城市房價
目前房產(chǎn)稅僅在上海和重慶兩個城市開征,，從長遠來看,，國內(nèi)其它一線城市也可能會加入到房產(chǎn)稅開征行列。但是,，房產(chǎn)稅難以在全國范圍內(nèi)的所有城市推出,，在這種情況下，投機炒房的熱錢勢必會流向沒有開征房產(chǎn)稅的二三線城市,，抬高這些地方的房價,。
當前，國內(nèi)二三線城市正逐漸成為房地產(chǎn)開發(fā)商角逐的新陣地,。數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,，萬科、保利,、招商,、恒大、萬達等多家大型房企在二三線城市新增土地儲備的建筑面積超過1200萬平方米,，占到其總新增土地儲備建筑面積的60%以上,。同時在銷售上，二三線城市銷售增速加快,。摩根大通發(fā)布的《中國房地產(chǎn)2010總結(jié)》報告中指出,，該行跟蹤的8座中國主要城市2010年的一手房銷售額占全國23%,，銷售量比2009年下降31%。這意味著購房的資金和需求正在從一線城市流出,。
事實上,，在實施房產(chǎn)稅之前，一些炒房客就擔心受房產(chǎn)稅打壓,，就出現(xiàn)拋售房產(chǎn)的現(xiàn)象,，將資金投向股市、黃金,、農(nóng)產(chǎn)品,、礦產(chǎn)等領(lǐng)域。重慶投資客李先生告訴記者,，現(xiàn)在沒有好的投資渠道,，投資股市風險大,，國債回報率低,，黃金價格已炒得不低了，搞實業(yè)收益也低,，想來想去還是投資樓市更適合,。
北京浙商商會副會長陳俊是溫州投資客中的標志人物。陳俊透露,，投資房地產(chǎn)仍是溫州投資客的主要投資領(lǐng)域,。但在密集樓市調(diào)控下，溫州投資者投資區(qū)域和投資領(lǐng)域已有所改變,，投資一線城市住宅的成本高了,，利潤空間小了，因此現(xiàn)在主要投向商業(yè)地產(chǎn),。隨著二,、三線城市的舊城改造、招商引資等城市化進程加快,，投資這些城市商品房市場和商業(yè)地產(chǎn)的投資者越來越多,。
有關(guān)專家認為，國內(nèi)多數(shù)二三線城市房地產(chǎn)價格壓力不是很大,，地方財政收入依賴土地出讓金程度很大,，這些城市短期內(nèi)不會開征房產(chǎn)稅。這就給炒房客留下投機空間,，過去一些在開征房產(chǎn)稅城市購房的炒房客勢必會將資金投向沒有限制的二三線城市,，從而拉高這些城市的房價。他建議,，這必須引起政府和有關(guān)部門的重視,，否則一旦炒房巨資涌入這些二三線城市,，對當?shù)貥鞘杏绊憣菫碾y性的。