距離上�,！拔逡弧奔偃辗空惯�有10天,，但開(kāi)發(fā)商們已經(jīng)提前把銷售計(jì)劃安排到了5月1日以后。新浪樂(lè)居樓盤(pán)中心數(shù)據(jù)顯示，4月上海原本有38個(gè)項(xiàng)目將開(kāi)盤(pán),，但截至19日,，仍有約六成樓盤(pán)尚未開(kāi)盤(pán),。
根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》統(tǒng)計(jì),，5月份新上市的樓盤(pán)將有42個(gè)，且5月開(kāi)盤(pán)主要供應(yīng)區(qū)域集中于外環(huán)外,。按每個(gè)樓盤(pán)即將上市的房源面積平均3萬(wàn)平方米計(jì)算
（3萬(wàn)平方米為上海市住房保障和房屋管理局規(guī)定的開(kāi)發(fā)商一次申領(lǐng)預(yù)售證的最少面積）,，總供應(yīng)量接近192萬(wàn)平方米。
除了這些即將上市的積壓樓盤(pán)外,，中房信數(shù)據(jù)顯示,，2月以來(lái)共有181.85萬(wàn)平方米的房源獲得預(yù)售許可證，但是同期的成交量卻只有85.93萬(wàn)平方米,。這意味近兩個(gè)月來(lái)有超過(guò)100萬(wàn)平方米的房源“積壓”。
根據(jù)上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),，上海5月份的新建商品住宅供應(yīng)或至少達(dá)到250萬(wàn)平方米,。而根據(jù)中房信3月份的統(tǒng)計(jì)，3月總成交量?jī)H為40多萬(wàn)平方米,。但即使面對(duì)如此大的滯銷壓力,，開(kāi)發(fā)商也不愿意輕易降價(jià)。
華燕高級(jí)研究經(jīng)理張宏偉說(shuō),，即使開(kāi)發(fā)商缺錢(qián),，他們也很可能不會(huì)真正降價(jià)，而是會(huì)選擇先短期降價(jià),，炒熱市場(chǎng),，而后再不斷地提高售價(jià)。
延后銷售保價(jià)
事實(shí)上,，延期開(kāi)盤(pán)并非什么新鮮的手段,，早在今年的二三月份，開(kāi)發(fā)商就已經(jīng)在大規(guī)模延后開(kāi)盤(pán)時(shí)間,。根據(jù)搜房網(wǎng)的統(tǒng)計(jì),，3月份上海延后開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)有50個(gè)，2月份則有18個(gè)樓盤(pán)延后銷售,。
當(dāng)時(shí),，開(kāi)發(fā)商們就已經(jīng)提出過(guò)延期保價(jià)的概念，部分樓盤(pán)更是一直在推遲項(xiàng)目的銷售,，從2月推遲到了3月,，又從3月推遲到了4月份。而現(xiàn)在,，開(kāi)發(fā)商又計(jì)劃再次推遲上市時(shí)間,，等到5月份房展會(huì)后才開(kāi)盤(pán)銷售,。
對(duì)于推遲上市的原因，一家市中心樓盤(pán)的銷售經(jīng)理告訴記者,，即使現(xiàn)在入市降價(jià)銷售,，效果也不會(huì)令人滿意，倒不如再等等市場(chǎng)回暖以后,，低價(jià)開(kāi)盤(pán)銷售,，反而有可能在短期內(nèi)迅速賣掉一部分房子。
他表示,，此前上海雖然有不少樓盤(pán)出現(xiàn)排隊(duì)購(gòu)房的現(xiàn)象,，但他個(gè)人觀點(diǎn)是炒作的成分居多。目前的市場(chǎng)銷售氣氛,，還不足以令市場(chǎng)人氣快速回升,。
不過(guò)，中原地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究經(jīng)理劉淵認(rèn)為,，開(kāi)發(fā)商不斷延期銷售并不是一個(gè)好的銷售策略,。根據(jù)他們的研究，第三季度會(huì)出現(xiàn)一波樓市供應(yīng)潮,，屆時(shí)開(kāi)發(fā)商的銷售壓力并不低,。
此前，中房信,、同策等機(jī)構(gòu)也紛紛預(yù)測(cè),，大量的項(xiàng)目會(huì)在三季度集中供應(yīng)。如果市場(chǎng)的低迷延續(xù)到第三季度,，必然會(huì)出現(xiàn)整個(gè)行業(yè)的拐點(diǎn),。
劉淵說(shuō)，從上海供應(yīng)和成交的巨大差距看,，其實(shí)導(dǎo)致成交量下滑的根本原因是樓盤(pán)售價(jià)尚無(wú)法令購(gòu)房者滿意,。而有關(guān)第四輪樓市調(diào)控即將到來(lái)的消息，也讓更多的購(gòu)房者堅(jiān)持觀望,。聰明的開(kāi)發(fā)商應(yīng)該趁供應(yīng)高峰到來(lái)前,，在5月底、6月初極早進(jìn)行價(jià)格調(diào)整,。
看好價(jià)格上漲者居多
劉淵承認(rèn),，目前開(kāi)發(fā)商的資金情況其實(shí)并不差。中原地產(chǎn)研究院剛剛發(fā)布的一季度研究報(bào)告稱,，主要的地產(chǎn)商一季度的銷售情況并不算太差,，而開(kāi)發(fā)商目前的資金情況也遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于2008年。
剛剛銷售了8億多元項(xiàng)目的一家上海房地產(chǎn)公司營(yíng)銷總監(jiān)曾透露說(shuō)，雖然上海公司不缺錢(qián),，但是江蘇公司目前卻是“很差錢(qián)”,。由于銀行對(duì)于不同項(xiàng)目資金的流動(dòng)有著重重限制，所以雖然上海公司的資金很充裕,，卻不能被調(diào)動(dòng)到江蘇去,，導(dǎo)致該公司江蘇地區(qū)的樓盤(pán)只能低價(jià)銷售。
根據(jù)他的介紹,，該公司江蘇地區(qū)的樓盤(pán)銷售均價(jià),，比周邊剛拍下的土地樓板價(jià)僅高出1500元/平方米，部分房源的售價(jià)甚至低于成本價(jià),。他們希望以這樣的舉動(dòng)能讓項(xiàng)目的人氣慢慢變熱,，進(jìn)而帶動(dòng)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)銷售。
不過(guò),，目前上海市場(chǎng)上愿意低價(jià)銷售的樓盤(pán)仍然很少,。張宏偉表示，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下,，價(jià)格低開(kāi)高走的策略，要比直接降價(jià)更好,。