加息周期的啟動,，加之房價高燒不退,，令今年銀行的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)難有表現(xiàn),。同時業(yè)內(nèi)人士指出，若新增信貸規(guī)模整體偏緊,，那么分到房地產(chǎn)部門的這一塊“蛋糕”則自然變小,。
其中，按揭貸款已在加息通道中明顯受到緊縮，因此開發(fā)貸很可能是后續(xù)調(diào)控的另一著力點,。但開發(fā)貸的收緊，意味著商品房供給減少，使供不應(yīng)求的市場“雪上加霜”,。對此業(yè)內(nèi)人士指出，若要使商品房市場回到正常軌道，其根本途徑是加大保障房建設(shè),。
房地產(chǎn)貸款難松動
“整體上今年一季度的信貸額度比較緊張，因為得從2010年底的“壓單“開始做,；至少年初的新增房地產(chǎn)貸款會受影響,�,！苯邮堋睹咳战�(jīng)濟新聞》記者采訪的一股份制銀行對公業(yè)務(wù)經(jīng)理桌上堆著一大疊資料,，忙得暈頭轉(zhuǎn)向。
2010年的房地產(chǎn)調(diào)控，令銀行房貸業(yè)務(wù)備受打壓,。對于2011年，接受采訪的多位銀行相關(guān)人士均表示,，加息周期的啟動,，加之房價高燒不退,，令今年銀行的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)難以松動,。
“雖然新的政策還沒有下來，但是現(xiàn)在來看房貸這一塊很難有松動,�,！币淮笮锌蛻艚�(jīng)理表示，如果新增信貸規(guī)模整體偏緊,，那么分到房地產(chǎn)部門的這一塊“蛋糕”自然也會變小,。
就在剛剛過去的2010年年末，一些中小銀行表示取消首套房貸8.5折利率優(yōu)惠,，即便是首套房,，也執(zhí)行基準利率,。這無疑使市場提前感受到2011年房貸收緊的信號。
不過,，率先取消8.5折優(yōu)惠的一股份制銀行相關(guān)人士對
《每日經(jīng)濟新聞》表示,，取消8.5折優(yōu)惠，主要是因為年末資金緊張的中小銀行面臨著存貸比指標(biāo)的考核,。但他同時亦稱,，加息周期已經(jīng)啟動,，2011年的房貸收緊將勢在必行。
而從房地產(chǎn)貸款的質(zhì)量來看,，業(yè)內(nèi)人士認為,，短期內(nèi)房產(chǎn)調(diào)控不會對銀行資產(chǎn)質(zhì)量產(chǎn)生顯著影響。
據(jù)不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，商業(yè)銀行全行業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)貸款目前約占各項人民幣貸款余額的6.66%,，上市銀行的占比略高，控制在7%左右,，較高的有北京銀行,、民生銀行和南京銀行，占比均在9%以上,；個人按揭貸款占比控制在16%左右,，其中較高的招商銀行和興業(yè)銀行，占比均超過了20%,。
華泰證券銀行業(yè)分析師表示,，（存量）房地產(chǎn)貸款的敏感性分析顯示，房地產(chǎn)貸款短期風(fēng)險的釋放對行業(yè)平均信貸成本影響較為有限,。
另有分析師指出,，從上市銀行披露的數(shù)據(jù)來看，銀行的資產(chǎn)質(zhì)量并沒有明顯下滑的跡象,�,！爱�(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商資金來源多樣化，自籌資金占比逐漸提高,，信貸緊縮不會造成房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈斷裂,。”
開發(fā)貸難逃“收緊”命運
值得一提的是,，因加息周期已啟動,，銀行個人業(yè)務(wù)中的按揭貸款已明顯受到緊縮，而對公業(yè)務(wù)中的開發(fā)貸很可能是后續(xù)調(diào)控的另一著力點,。
湘財證券研究所楊森表示,，房地產(chǎn)市場的上漲與信貸投放關(guān)系緊密,，2010年上半年銀行開發(fā)貸的增速明顯高于全行一般貸款的增速，直接導(dǎo)致了當(dāng)年一季度房價的上漲,�,！耙虼�,，在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一定調(diào)整之前,，銀行信貸也不會有明顯增加�,！�
中國社科院投資系博士付立春在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時稱,，2011年銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸整體上將會收緊。
“最嚴的可能是地產(chǎn)開發(fā)貸款,，增量部分可能會叫停,；房產(chǎn)開發(fā)貸款陸續(xù)也會有一些對應(yīng)的緊縮政策,�,！�
而對于個人住房按揭貸款業(yè)務(wù),，業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，不排除該業(yè)務(wù)繼續(xù)收緊的可能性,，但緊縮空間有限,。
“從利率量化的角度看,，按揭貸款的空間會比較有限,�,！备读⒋褐赋�,，加息周期的啟動對于按揭貸款尤其是其中的投資性房貸,，有明顯的緊縮作用�,！叭绻枰偌哟a,，可能是取消首套房8.5折利率優(yōu)惠等,；但是在目前沒有良好系統(tǒng)的保障性住房的條件下,，商品房仍然是居民居住的主要載體,，這個貸款的需求需要得到保障�,！�
實際上,，銀行對于房貸業(yè)務(wù)收緊甚是無奈�,！胺抠J業(yè)務(wù)質(zhì)量很好,，首付高，還款率高,，算“優(yōu)良“品種,，但政策壓力太大了�,！币患疑虡I(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)人士稱,。
亟待保障房填補供給缺口
但是開發(fā)貸的收緊，意味著商品房供給減少,，使供不應(yīng)求的市場“雪上加霜”,。對此業(yè)內(nèi)人士指出，要讓商品房市場回到正常的軌道,，根本的途徑是保障房的大規(guī)模建設(shè),。
國泰君安銀行業(yè)分析師邱冠華指出，銀行房貸業(yè)務(wù)在調(diào)控壓力下勢必受到影響,，但收緊開發(fā)貸將減少供給,，不利于控制房價,。
一位接近銀行的相關(guān)人士對《每日經(jīng)濟新聞》表示,，如果控制房地產(chǎn)開發(fā)貸的增量和增速，那么開發(fā)商資金鏈條將會比較緊張,。
一般而言,，如果開發(fā)商的資金面不充裕，會采取兩種方式解決問題,。一方面是降低房價,，加快資金回籠，增加現(xiàn)金流充裕程度,；另一方面則是新增項目的節(jié)奏和規(guī)模都會有所減緩,，從而節(jié)省資金以保證正常運營。
付立春認為,，收緊開發(fā)貸的確會減少商品房的供給,，但實際上目前面臨的問題是，市場始終處于供不應(yīng)求的狀態(tài),，要解決這個問題,，根本的途徑可能就是保障房的大規(guī)模建設(shè),，讓商品房市場回到正常的軌道。
“應(yīng)該來說,，如果僅靠商品房,，始終滿足不了剛性需求和投資需求。特別是投資性需求,，如果市場處于一種供不應(yīng)求的狀態(tài),，投資需求會被無限放大，整個需求會更加旺盛,。供給始終不夠,，需要保障房的加入。否則不打破商品房的循環(huán)圈,，房價還會持續(xù)上升,。”
同時他指出,，保障房貸款仍面臨瓶頸,。“商業(yè)銀行需要利潤,。相對一般性的商品房,，保障性住房對銀行的吸引力不強。如果有政府擔(dān)保來降低風(fēng)險,，或者使保障房貸款利率保持在合理水平,，不至于過低，銀行將會更加積極地參與進來,�,！�