1月4日，2011年首個交易日,，房地產(chǎn)板塊全線反彈,，板塊整體漲幅逾5%,，遠超其他板塊,，金地集團,、首開股份、濱江集團,、榮盛發(fā)展,、世茂股份漲停，地產(chǎn)龍頭保利地產(chǎn)接近漲停,，萬科A和招商地產(chǎn)漲幅均超7%,。
房地產(chǎn)的另一個信息是巨量庫存。最新數(shù)據(jù)顯示,，北京、重慶,、寧波等熱點城市的可售住宅存量都接近或超過10萬套,。
接受《經(jīng)濟參考報》采訪的多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為，資金鏈的相對寬松和對后市的樂觀預期,，在一定程度上降低了部分開發(fā)商此前的推盤意愿,。不過,，近日中央和有關(guān)部門的表態(tài)已透露樓市調(diào)控將從嚴從緊，如開發(fā)商資金壓力繼續(xù)增加,，不排除未來一段時間出現(xiàn)加速去庫存化的可能,。
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數(shù)據(jù) 部分熱點城市可售住宅存量高企
部分熱點城市成交量和可售住宅存量正呈雙雙增長態(tài)勢。據(jù)中國指數(shù)研究院最新數(shù)據(jù),，上周(2010年12月27日-2011年1月2日)監(jiān)測的35個城市中,，22個城市成交量環(huán)比上漲，20個城市漲幅超10%,，4個城市成交量漲幅在100%以上,。重點城市中，6地成交量環(huán)比上漲,，杭州漲幅最大,，達34.45%，北京,、重慶和成都漲幅均在20%左右,。
成交放量的同時，部分熱點城市可售住宅存量也居高不下,。中國指數(shù)研究院統(tǒng)計顯示,，截止到1月2日，北京市共有102452套商品住宅可售,，可售面積達1294.62萬平方米,。重慶、寧波等熱點城市的可售住宅存量也頗為可觀,，可售套數(shù)分別為93717套和99268套,，可售面積分別達到了942.03萬平方米和679.8萬平方米。另據(jù)中銀國際最近發(fā)布的一份報告,，截至2010年12月底,，成都、武漢的可售面積分別達到1628萬平方米和1265萬平方米,，存量消化月數(shù)(10年平均)分別為22個月和10個月,。
佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟分析認為，目前部分熱點城市庫存量保持在高位,，其中的一個原因是限購令等政策措施的出臺,。
2010年4月，北京出臺包括限購令在內(nèi)的落實“國十條”地方細則,，隨后多個城市相繼出臺限購政策,，其中，福州,、廈門,、�,？诘鹊匾�(guī)定限購令至2010年12月31日到期。不過,，最新消息稱,，福州、廈門,、�,？诘瘸鞘腥涨皼Q定，2011年將順延執(zhí)行此項政策,，北京,、上海、廣州,、深圳等地也已明確表態(tài),，今年將繼續(xù)執(zhí)行包括“限購令”在內(nèi)的樓市調(diào)控政策。
對于未來一段時間內(nèi)的庫存走向,，“預計2011年樓市的供應量將出現(xiàn)30%的增長,，而銷售將出現(xiàn)10%左右的增長，房地產(chǎn)市場的可售面積將出現(xiàn)緩慢的增長,�,！泵裆C券地產(chǎn)行業(yè)分析師王新亮對《經(jīng)濟參考報》表示，2010年11月份重點城市(北京,、上海,、深圳、杭州,、重慶,、武漢)新建商品住宅可售面積為4735.25萬平方米，比4月份4350萬平方米上升了8.1%,，近八個月保持緩慢上升的態(tài)勢,。隨著2009年中期以來大量新開工面積轉(zhuǎn)化為有效供給，商品房的可售面積有望進一步上升,。
現(xiàn)狀 大房企資金鏈暫無憂
樓市可售住宅存量高企的背后,，是房地產(chǎn)企業(yè)尤其是實力雄厚的開發(fā)商資金鏈短期依然無憂的現(xiàn)實。
西南證券地產(chǎn)行業(yè)分析師肖劍對《經(jīng)濟參考報》記者表示,，從資金鏈條上看,，由于目前房價仍然處于高位，再加上2010年四季度以來成交量的回升,，因此總的來看開發(fā)商的資金目前依然夠用,，尤其是大地產(chǎn)公司無論是現(xiàn)金儲備還是融資渠道都較小型地產(chǎn)公司更具優(yōu)勢。在存貨方面,，大型地產(chǎn)公司的存貨占比則仍在高位,。銀河證券地產(chǎn)行業(yè)分析師潘瑋也對記者表示，由于銷售比較快,，因此開發(fā)商的資金鏈目前并不緊張,。
實際上，2010年12月以來大地產(chǎn)公司的頻頻拿地的舉動,，也證實了分析師以上的判斷,。據(jù)中原地產(chǎn)2010年重點監(jiān)測的12個城市數(shù)據(jù)，截至12月中旬,，各地累計供應居住用地9422公頃,，超過2009年全年9017公頃的水平。12月份,，招商,、保利、金地等地產(chǎn)龍頭在土地市場表現(xiàn)尤為活躍,，多個土地拍賣現(xiàn)場都活躍著他們的身影,。
2010年12月24日，招商地產(chǎn)以18.6億元的總成交價取得南京河西新城編號為2010G54地塊使用權(quán),，總面積為48477.6平方米,。而稍早之前金地集團公告顯示，其以19.1億元的成本取得了北京市房山區(qū)30.4萬平方米的規(guī)劃建筑面積使用權(quán),，除此之外,，金地集團還分別在深圳和沈陽以6.45億元和11.08億元的成本取得了11.8萬平方米的規(guī)劃建筑面積和19.8萬平方米的規(guī)劃總占地面積使用權(quán)。
2010年12月27日,，保利地產(chǎn)攜手北京金成華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,，以8.8億元拿下北京昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)南一村居住項目用地。至此,，12月份,，保利斥資近107億元在全國拿下了8幅地塊，其中,，分布在紹興和廣州的4塊地,，先后創(chuàng)造了區(qū)域單價“地王”。
同一天,，中信地產(chǎn)以22.7億元中標北京亦莊地塊,。該地塊折合樓面價18000元/平方米，與2009年12月成交的亦莊新城III-1街區(qū)F地塊創(chuàng)造的區(qū)域最高單價18013元/平方米基本持平,。
業(yè)內(nèi)人士表示,，資金鏈是決定開發(fā)商推盤意愿的一個重要因素，在資金鏈短期無憂的情況下，部分資金充裕的大開發(fā)商的推盤意愿自然不高,。
趨勢 政策持續(xù)高壓或“擠”出庫存
除了資金面上的相對寬松外,，對未來市場的預期也在很大程度上決定著開發(fā)商的推盤意愿。北京一家上市房企資深人士日前接受《經(jīng)濟參考報》采訪時說,，既然機構(gòu)和購房者大多比較認同2011年房價還會呈上漲趨勢,，那么“我們?yōu)槭裁床贿x擇隨個好行情、賣個好價錢呢,？”
雖然有些開發(fā)商對樓市后續(xù)走勢持樂觀態(tài)度,，但新近傳出的政策信號并沒有松動跡象，尤其是中央高層和相關(guān)主管部門的表態(tài)已不斷提醒市場各方不要對調(diào)控可能放松存有幻想,。
中共中央政治局常委,、國務院總理溫家寶2010年12月26日通過中央人民廣播電臺與網(wǎng)友交流時表示，一定要使房價能夠保持在一個合理水平,，要為實現(xiàn)這個目標而努力,，絕不會退縮。中共中央政治局常委,、國務院副總理李克強2010年12月27日出席全國財政工作座談會時也強調(diào),，要堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控不動搖。
2010年12月29日住房和城鄉(xiāng)建設部再次明確,，2011年住房城鄉(xiāng)建設系統(tǒng)將繼續(xù)堅定不移地加強房地產(chǎn)市場調(diào)控,。在土地市場，繼發(fā)文堅決抑制少數(shù)城市地價過快上漲趨勢之后,，國土資源部2010年12月30日又公布了因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身原因造成且尚未處置的26宗住宅閑置土地相關(guān)情況,，分析認為，此舉旨在表明2011年在整頓土地市場方面將有強有力舉措,。
除了頻頻釋放的調(diào)控政策信號外,，加息等宏觀調(diào)控措施也在一定程度上影響著市場各方對樓市后續(xù)走勢的預期。
中國人民銀行決定,，自2010年12月26日起再度上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率,。渤海證券認為，此次加息增大了開發(fā)商的融資成本,，使得開發(fā)商資金流動性進一步收緊,。美聯(lián)物業(yè)也認為，此舉將再次對樓市資金造成考驗,，央行年內(nèi)已實施6次上調(diào)存款準備金率及二次加息,，其疊加效應將對樓市形成“溫水煮青蛙”的調(diào)控效果。
肖劍告訴記者,，雖然整體資金狀況尚可,，但在目前開發(fā)商的資金構(gòu)成中，開發(fā)貸款和預收款(按揭貸款)增速出現(xiàn)了大幅回落。開發(fā)貸款目前在低位徘徊,，而按揭貸款雖然出現(xiàn)了小幅環(huán)比上升,，但未來不太可能出現(xiàn)大幅增長。在自籌資金方面,，2010年7月以后則始終在高位震蕩,，出現(xiàn)大幅增長的可能性也較小,。因此,，預計2011年整個房地產(chǎn)市場的資金鏈將進一步趨緊。分析人士認為,，如開發(fā)商資金壓力繼續(xù)增加,，不排除未來一段時間內(nèi)出現(xiàn)加速去庫存化的可能。