從瘋狂回歸瘋狂,，這是在燕郊，北京之東,。
河北省常務(wù)副省長(zhǎng)趙勇11月10日在一次座談會(huì)透露,，“北京至燕郊廊坊輕軌擬明年開通”。燕郊通地鐵的消息已傳說多年,，但這一次似乎像是真的,。
被陰霾籠罩了近半年的燕郊樓市，終于找到新的炒作點(diǎn),。按照燕郊開發(fā)商的說法,，年底房?jī)r(jià)可以再次奔萬，明年地鐵一通,，房?jī)r(jià)翻番非常容易,。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海表示，這正驗(yàn)證了此輪調(diào)控的艱難,。
一場(chǎng)瘋狂的“炒作”
11月10日,，被業(yè)界稱為全國(guó)最嚴(yán)厲信貸政策的燕郊樓市，還是一片慘淡,。
各大售樓處門庭冷落,，就連以前四處竄動(dòng)的發(fā)單員悉數(shù)消失不見。僅少的本地客戶成為燕郊開發(fā)商爭(zhēng)奪的主要對(duì)象,；用當(dāng)?shù)貥潜P星河185銷售員向小姐的話說,，這一天房?jī)r(jià)還在7500-8000元/平方米，要樓層有樓層,、要朝向有朝向,、甚至要折扣有折扣,。
次日，發(fā)生了驚天逆轉(zhuǎn),。
11月11日,，北京某報(bào)北京新聞版用四個(gè)整版報(bào)道了河北省新提出的“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”規(guī)劃。據(jù)該報(bào)道稱,，京冀加強(qiáng)合作座談會(huì)舉行,，河北省與北京市政府達(dá)成五項(xiàng)協(xié)議。
河北省常務(wù)副省長(zhǎng)趙勇透露,，北京至河北燕郊,、廊坊的輕軌有望明年開通。他表示,，河北省將投融資200億元,，實(shí)施13個(gè)縣市交通基礎(chǔ)設(shè)施與北京全面對(duì)接，推進(jìn)京涿,、京廊,、京燕、京固等城市輕軌建設(shè),，加快進(jìn)京,、環(huán)高速公路網(wǎng)建設(shè)，打造10分鐘到半小時(shí)交通圈,。輕軌對(duì)接北京已“達(dá)成共識(shí)”,。
據(jù)報(bào)道，對(duì)于河北來說,，不僅高鐵,、地鐵、輕軌及77條公路和北京全部對(duì)接,，13個(gè)縣市固定電話區(qū)號(hào)全部改成010，手機(jī)電話也實(shí)行同城無漫游,。
但這一切卻最終演變成“環(huán)北京開發(fā)商”的炒作盛宴,。這一天，向小姐所在樓盤星河185將房?jī)r(jià)調(diào)高至8000-8500元/平方米,，無折扣,，樓層、朝向都要“碰運(yùn)氣”,；這一天,，燕郊特色的“拉客業(yè)務(wù)員”全部恢復(fù)各個(gè)角落。
而后,，“燕郊星河185與環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈大繁榮”,、“燕郊通地鐵首選天洋城”等等宣傳掛上了各大網(wǎng)站,；環(huán)首都開發(fā)商們將“擬”開通變成了鐵板上的事實(shí)，并通過銷售告知所有的潛在客戶,；各大樓盤房?jī)r(jià)全部上調(diào),，甚至還表示，現(xiàn)在不買,，一星期之后,，房?jī)r(jià)還將會(huì)上調(diào)。
“年底奔萬沒有問題,，明年可以翻番,。”向小姐的這句話已經(jīng)成為燕郊每一個(gè)銷售員的口頭禪,。
不僅僅是燕郊,，整個(gè)“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”樓市都在各種傳言、炒作的氣息中變得愈加瘋狂,。
被傳將劃入北京的涿州房?jī)r(jià)上漲更是明顯,。盡管，河北省副省長(zhǎng)趙勇隨后出面辟謠稱,，“河北涿州等13縣市行政區(qū)不會(huì)劃入北京,。”但該聲音只被淹沒在眾多炒作聲中,。
限購令的“短板”
這種“炒作”并不是第一次,。
今年3月份兩會(huì)期間，部分人大代表曾透露：北京河北兩個(gè)將加強(qiáng)交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和溝通,，打造一小時(shí)都市圈,。北京考慮將部分既有地鐵線路，延伸到周邊河北省的城鎮(zhèn),，目前正在進(jìn)行前期調(diào)研工作,。隨后，該消息被北京周邊開發(fā)商廣泛宣傳,，并將燕郊房?jī)r(jià)拉到歷史性高點(diǎn)1萬元/平方米,。
“利好政策已經(jīng)多年未變，不光地鐵開通的利好,，燕郊劃歸北京的利好也已經(jīng)多年重復(fù)使用,。這一政策如果沒有實(shí)際性的執(zhí)行，購房者不應(yīng)該盲目相信,�,！北本┲性�(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉說。
但全國(guó)最嚴(yán)厲的信貸政策也沒能阻擋這股來勢(shì)兇猛的“炒作潮”,。
據(jù)了解,，燕郊8月份實(shí)行外地人首付五成,；9月份外地人完全限貸；10月份,，三河市再出新規(guī),，以售價(jià)8000元和90平方米為執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，該標(biāo)準(zhǔn)之上的樓盤,，本地人首套房首付升至四成,；如果是離異者，即便是購買8000元以下的小戶型,，首付也要在三成的基礎(chǔ)上加10%,。
事實(shí)上是，只要能帶來需求,，炒作并不缺少成長(zhǎng)空間,。行政化手段背景下開發(fā)商仍各自有招。限購令的“嚴(yán)厲”在這里表現(xiàn)得捉襟見肘,。
據(jù)燕郊潮白人家售樓員透露,，如果是外地戶口，可以先付50%首付,，其余50%一年后再交開發(fā)商,，該方式屬于開發(fā)商墊付，與銀行沒有任何關(guān)系,。該銷售員還表示,，外地購房者如果實(shí)在想做到三成首付，可以找關(guān)系在燕郊本地開出一年以上社保證明,。
據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道,，在燕郊本地，部分開發(fā)商自己會(huì)另外成立一家相應(yīng)公司,，具有繳納社保和完稅證明的條件,，再將購房者吸納成這家公司的員工，由這家公司為購房者辦理社保和完稅證明,，程序看起來合法,。
另外，在燕郊還流傳著一種更為主流的貸款方式,。即，外地購房者可先交50%首付,，然后與開發(fā)商簽訂一個(gè)內(nèi)部協(xié)議,。該協(xié)議的存在是為了保證8個(gè)月之后，購房者可以申請(qǐng)到貸款,。燕郊的銷售們都篤定地表示,，內(nèi)部消息稱,，限購令8個(gè)月之內(nèi)肯定會(huì)放松。所以,，購房者完全可以先簽協(xié)議,，先付五成首付，然后靜待令放松,。
不僅僅是燕郊,，河北涿州也存在該民間方式。
“燕郊的樓市發(fā)展畸形,，與當(dāng)?shù)厝似骄杖氩罹啻�,，再次炒高的價(jià)格很可能使得當(dāng)?shù)厝嗽匐y購房�,！睆埓髠シQ,。
據(jù)了解，這次“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”炒作吸引的仍舊是大批的外地人全款客戶,。上述潮白人家售樓員為記者展示了當(dāng)天一個(gè)上午她的簽約情況,。她三份預(yù)定合同中，有兩戶為北京本地戶口全款購房,。
“80%都是外地人,，多半看重的仍舊是燕郊的投資前景�,！痹撲N售員興奮地表示,。
炒作背后的秘密
這場(chǎng)“炒作”盛宴背后，是房地產(chǎn)利益鏈條的轉(zhuǎn)變,。
中原地產(chǎn)總經(jīng)理李文杰表示,，每一次新規(guī)劃都會(huì)帶來房?jī)r(jià)上漲，通州房?jī)r(jià)的上漲就是一個(gè)鮮活的例子,。
李文杰的看法已經(jīng)成為房地產(chǎn)界一個(gè)如條件反射般的正常反應(yīng),。
“地方政府打造的這個(gè)圈，與其說是環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈,，不如說是環(huán)首都地產(chǎn)圈,。這也是中國(guó)城市化進(jìn)程中的一種弊端。一種由規(guī)劃隨意修改所帶來的土地升值,�,！辈芙ê１硎荆酝�,，房地產(chǎn)發(fā)展中,，炒樓的比開發(fā)商賺得多，開發(fā)商比地方政府賺得多。但現(xiàn)在,，地方政府也意識(shí)到這方面的利益,，一種發(fā)生在地方政策出讓土地、征地環(huán)節(jié)中所帶來的可圖利益,。房地產(chǎn)利益鏈條正悄然發(fā)生改變,。
“政府可以通過制造規(guī)劃概念，來帶動(dòng)土地不斷升值,。這是一種看不見的利益,，但卻是未來最大的利益鏈條�,！辈芙êＵJ(rèn)為,，這種炒作發(fā)生的根本原因還是土地用途一直沒有發(fā)生改變，土地仍舊是啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)的根本,。名義上,，“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”概念不與宏觀調(diào)控沖突，因?yàn)榭梢园l(fā)展地方其他經(jīng)濟(jì),，但本質(zhì)上是沖突的,，容易引發(fā)炒樓的舉動(dòng)。
據(jù)了解,，北京通州曾在去年年底提出“通州新城”規(guī)劃,，隨后，在半年間,，通州在售新房的價(jià)格由去年年底的均價(jià)15000元/平方米左右飆漲至后來的23000元/平方米,，甚至曾揚(yáng)言要在年底奔3萬元/平方米，通州的房?jī)r(jià)經(jīng)歷了前所未有的“被上漲”,。調(diào)控后,，通州房?jī)r(jià)迅速跌至兩萬元/平方米以下，目前仍舊處于調(diào)整中,。
另據(jù)河北省委常委,、常務(wù)副省長(zhǎng)趙勇表示，在環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈規(guī)劃正式批準(zhǔn)之前,，原則上河北省環(huán)北京13個(gè)縣市的新項(xiàng)目不再審批,，土地也不再供應(yīng)，要等新規(guī)劃出臺(tái)之后按照新規(guī)劃進(jìn)行審批和布局,。
這又也給環(huán)首都開發(fā)商們帶來了漲價(jià)的勇氣,。甚至有樓盤直接封盤坐等漲價(jià)。但據(jù)了解,，燕郊仍有大批被占用地尚未開發(fā),。據(jù)當(dāng)?shù)匾晃婚_發(fā)商保守估計(jì),，目前在售樓盤總計(jì)約有近300萬平方米土地尚未開發(fā),，亦即至少有800萬平方米建筑面積等待入市,。