從瘋狂回歸瘋狂,，這是在燕郊,，北京之東。
河北省常務(wù)副省長趙勇11月10日在一次座談會透露，“北京至燕郊廊坊輕軌擬明年開通”,。燕郊通地鐵的消息已傳說多年,，但這一次似乎像是真的,。
被陰霾籠罩了近半年的燕郊樓市,，終于找到新的炒作點。按照燕郊開發(fā)商的說法,，年底房價可以再次奔萬,，明年地鐵一通，房價翻番非常容易,。
中國社會科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場研究室主任曹建海表示,，這正驗證了此輪調(diào)控的艱難。
一場瘋狂的“炒作”
11月10日,，被業(yè)界稱為全國最嚴厲信貸政策的燕郊樓市,，還是一片慘淡。
各大售樓處門庭冷落,，就連以前四處竄動的發(fā)單員悉數(shù)消失不見,。僅少的本地客戶成為燕郊開發(fā)商爭奪的主要對象；用當(dāng)?shù)貥潜P星河185銷售員向小姐的話說,，這一天房價還在7500-8000元/平方米,，要樓層有樓層、要朝向有朝向,、甚至要折扣有折扣,。
次日，發(fā)生了驚天逆轉(zhuǎn),。
11月11日,，北京某報北京新聞版用四個整版報道了河北省新提出的“環(huán)首都經(jīng)濟圈”規(guī)劃。據(jù)該報道稱，京冀加強合作座談會舉行,，河北省與北京市政府達成五項協(xié)議。
河北省常務(wù)副省長趙勇透露,，北京至河北燕郊,、廊坊的輕軌有望明年開通。他表示,，河北省將投融資200億元,，實施13個縣市交通基礎(chǔ)設(shè)施與北京全面對接，推進京涿,、京廊,、京燕、京固等城市輕軌建設(shè),，加快進京,、環(huán)高速公路網(wǎng)建設(shè)，打造10分鐘到半小時交通圈,。輕軌對接北京已“達成共識”,。
據(jù)報道，對于河北來說,，不僅高鐵,、地鐵、輕軌及77條公路和北京全部對接,，13個縣市固定電話區(qū)號全部改成010,，手機電話也實行同城無漫游。
但這一切卻最終演變成“環(huán)北京開發(fā)商”的炒作盛宴,。這一天,，向小姐所在樓盤星河185將房價調(diào)高至8000-8500元/平方米，無折扣,，樓層,、朝向都要“碰運氣”；這一天,，燕郊特色的“拉客業(yè)務(wù)員”全部恢復(fù)各個角落,。
而后，“燕郊星河185與環(huán)首都經(jīng)濟圈大繁榮”,、“燕郊通地鐵首選天洋城”等等宣傳掛上了各大網(wǎng)站,；環(huán)首都開發(fā)商們將“擬”開通變成了鐵板上的事實，并通過銷售告知所有的潛在客戶,；各大樓盤房價全部上調(diào),，甚至還表示，現(xiàn)在不買，一星期之后,，房價還將會上調(diào),。
“年底奔萬沒有問題，明年可以翻番,�,！毕蛐〗愕倪@句話已經(jīng)成為燕郊每一個銷售員的口頭禪。
不僅僅是燕郊,，整個“環(huán)首都經(jīng)濟圈”樓市都在各種傳言,、炒作的氣息中變得愈加瘋狂。
被傳將劃入北京的涿州房價上漲更是明顯,。盡管,，河北省副省長趙勇隨后出面辟謠稱，“河北涿州等13縣市行政區(qū)不會劃入北京,�,！钡撀曇糁槐谎蜎]在眾多炒作聲中。
限購令的“短板”
這種“炒作”并不是第一次,。
今年3月份兩會期間,，部分人大代表曾透露：北京河北兩個將加強交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和溝通，打造一小時都市圈,。北京考慮將部分既有地鐵線路,，延伸到周邊河北省的城鎮(zhèn)，目前正在進行前期調(diào)研工作,。隨后,，該消息被北京周邊開發(fā)商廣泛宣傳，并將燕郊房價拉到歷史性高點1萬元/平方米,。
“利好政策已經(jīng)多年未變,，不光地鐵開通的利好，燕郊劃歸北京的利好也已經(jīng)多年重復(fù)使用,。這一政策如果沒有實際性的執(zhí)行,，購房者不應(yīng)該盲目相信�,！北本┲性壥袌鲅芯靠偙O(jiān)張大偉說,。
但全國最嚴厲的信貸政策也沒能阻擋這股來勢兇猛的“炒作潮”。
據(jù)了解,，燕郊8月份實行外地人首付五成,；9月份外地人完全限貸；10月份,，三河市再出新規(guī),，以售價8000元和90平方米為執(zhí)行標(biāo)準,，該標(biāo)準之上的樓盤，本地人首套房首付升至四成,；如果是離異者,，即便是購買8000元以下的小戶型，首付也要在三成的基礎(chǔ)上加10%,。
事實上是,，只要能帶來需求，炒作并不缺少成長空間,。行政化手段背景下開發(fā)商仍各自有招。限購令的“嚴厲”在這里表現(xiàn)得捉襟見肘,。
據(jù)燕郊潮白人家售樓員透露,，如果是外地戶口，可以先付50%首付,，其余50%一年后再交開發(fā)商,，該方式屬于開發(fā)商墊付，與銀行沒有任何關(guān)系,。該銷售員還表示,，外地購房者如果實在想做到三成首付，可以找關(guān)系在燕郊本地開出一年以上社保證明,。
據(jù)相關(guān)媒體報道,，在燕郊本地，部分開發(fā)商自己會另外成立一家相應(yīng)公司,，具有繳納社保和完稅證明的條件,，再將購房者吸納成這家公司的員工，由這家公司為購房者辦理社保和完稅證明,，程序看起來合法,。
另外，在燕郊還流傳著一種更為主流的貸款方式,。即,，外地購房者可先交50%首付，然后與開發(fā)商簽訂一個內(nèi)部協(xié)議,。該協(xié)議的存在是為了保證8個月之后,，購房者可以申請到貸款。燕郊的銷售們都篤定地表示,，內(nèi)部消息稱,，限購令8個月之內(nèi)肯定會放松。所以,，購房者完全可以先簽協(xié)議,，先付五成首付,，然后靜待令放松。
不僅僅是燕郊,，河北涿州也存在該民間方式,。
“燕郊的樓市發(fā)展畸形，與當(dāng)?shù)厝似骄杖氩罹啻�,，再次炒高的價格很可能使得當(dāng)?shù)厝嗽匐y購房,。”張大偉稱,。
據(jù)了解,，這次“環(huán)首都經(jīng)濟圈”炒作吸引的仍舊是大批的外地人全款客戶。上述潮白人家售樓員為記者展示了當(dāng)天一個上午她的簽約情況,。她三份預(yù)定合同中,，有兩戶為北京本地戶口全款購房。
“80%都是外地人,，多半看重的仍舊是燕郊的投資前景,。”該銷售員興奮地表示,。
炒作背后的秘密
這場“炒作”盛宴背后,，是房地產(chǎn)利益鏈條的轉(zhuǎn)變。
中原地產(chǎn)總經(jīng)理李文杰表示,，每一次新規(guī)劃都會帶來房價上漲,，通州房價的上漲就是一個鮮活的例子。
李文杰的看法已經(jīng)成為房地產(chǎn)界一個如條件反射般的正常反應(yīng),。
“地方政府打造的這個圈,，與其說是環(huán)首都經(jīng)濟圈，不如說是環(huán)首都地產(chǎn)圈,。這也是中國城市化進程中的一種弊端,。一種由規(guī)劃隨意修改所帶來的土地升值�,！辈芙ê１硎�,，以往，房地產(chǎn)發(fā)展中,，炒樓的比開發(fā)商賺得多,，開發(fā)商比地方政府賺得多。但現(xiàn)在,，地方政府也意識到這方面的利益,，一種發(fā)生在地方政策出讓土地、征地環(huán)節(jié)中所帶來的可圖利益,。房地產(chǎn)利益鏈條正悄然發(fā)生改變,。
“政府可以通過制造規(guī)劃概念,，來帶動土地不斷升值。這是一種看不見的利益,，但卻是未來最大的利益鏈條,。”曹建海認為,，這種炒作發(fā)生的根本原因還是土地用途一直沒有發(fā)生改變,，土地仍舊是啟動經(jīng)濟的根本。名義上,，“環(huán)首都經(jīng)濟圈”概念不與宏觀調(diào)控沖突,，因為可以發(fā)展地方其他經(jīng)濟，但本質(zhì)上是沖突的,，容易引發(fā)炒樓的舉動,。
據(jù)了解，北京通州曾在去年年底提出“通州新城”規(guī)劃,，隨后，在半年間,，通州在售新房的價格由去年年底的均價15000元/平方米左右飆漲至后來的23000元/平方米,，甚至曾揚言要在年底奔3萬元/平方米，通州的房價經(jīng)歷了前所未有的“被上漲”,。調(diào)控后,，通州房價迅速跌至兩萬元/平方米以下，目前仍舊處于調(diào)整中,。
另據(jù)河北省委常委,、常務(wù)副省長趙勇表示，在環(huán)首都經(jīng)濟圈規(guī)劃正式批準之前,，原則上河北省環(huán)北京13個縣市的新項目不再審批,，土地也不再供應(yīng)，要等新規(guī)劃出臺之后按照新規(guī)劃進行審批和布局,。
這又也給環(huán)首都開發(fā)商們帶來了漲價的勇氣,。甚至有樓盤直接封盤坐等漲價。但據(jù)了解,，燕郊仍有大批被占用地尚未開發(fā),。據(jù)當(dāng)?shù)匾晃婚_發(fā)商保守估計，目前在售樓盤總計約有近300萬平方米土地尚未開發(fā),，亦即至少有800萬平方米建筑面積等待入市,。