一個(gè)月內(nèi)，央行兩調(diào)存準(zhǔn)、一次加息,，貨幣政策似乎開始步入緊縮通道。調(diào)控壓力下,，傳統(tǒng)的融資渠道幾近關(guān)閉,，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金回籠壓力與日俱增。在這樣的背景下,，私募股權(quán)房地產(chǎn)基金崛起,，并購(gòu)交易活躍。
來自清科的數(shù)據(jù)顯示,，2010年第三季度,，共有5支基金投資房地產(chǎn)；前三季度,，房地產(chǎn)行業(yè)共完成50起并購(gòu)案例,，是2009年全年的并購(gòu)案例數(shù)的2.5倍。業(yè)內(nèi)分析,，接連出臺(tái)的政策調(diào)整和第二輪加息的預(yù)期,，讓開發(fā)商普遍看空四季度。伴隨著調(diào)控政策效果的進(jìn)一步顯現(xiàn),，不排除短期內(nèi)部分實(shí)力稍遜的房企有資金鏈斷裂的可能,，這也將大大加速房地產(chǎn)行業(yè)的整合。
伏筆 新一輪加息預(yù)期沖擊房企資金鏈最后防線
距10月19日央行宣布加息不到一個(gè)月,，央行又于11月10日宣布將上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn),。一個(gè)月內(nèi)，央行兩調(diào)存準(zhǔn),、一次加息,，調(diào)控通貨膨脹的決心非常大。有分析指出,，這充分說明抑制通脹已經(jīng)迫在眉睫,，也預(yù)示著新一輪加息周期的開始,。金融機(jī)構(gòu)不同尋常的調(diào)整，也牽動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的敏感神經(jīng),，似有牽一發(fā)而動(dòng)全身之勢(shì),。
對(duì)此，中廣信地產(chǎn)認(rèn)為,，這一舉措不但預(yù)示著中國(guó)真正進(jìn)入了加息通道,，抑制流動(dòng)性過剩，同時(shí)轉(zhuǎn)向的還有中國(guó)“適度寬松的貨幣政策”,，對(duì)于樓市的影響也可謂雪上加霜,，進(jìn)一步擠壓樓市的資金，再次澆滅購(gòu)房者的熱情,。
清科研究中心分析師徐衛(wèi)卿認(rèn)為,，加息的出爐是對(duì)市場(chǎng)心理預(yù)期最后一道防線的沖擊。從買房角度來說,，加息將增加購(gòu)房人的貸款成本,，購(gòu)買能力和欲望也將受到壓制，購(gòu)房人將繼續(xù)觀望,，一定程度上抑制市場(chǎng)的成交,；其次，貸款利率的提高大大增加購(gòu)買二套房的成本,，投資投機(jī)性需求將進(jìn)一步被抑制,。而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，加息抬高了房企信貸門檻,，現(xiàn)金流不穩(wěn),、重度依靠銀行信貸開發(fā)的房地產(chǎn)商將面臨淘汰。
2010年4月中旬以來,，國(guó)家連續(xù)出臺(tái)了嚴(yán)厲的房地產(chǎn)新政,，包括差別化住房信貸政策、“國(guó)十條”,、“9·29新政”,、“限購(gòu)令”等等，居高不下的房?jī)r(jià)在“調(diào)控組合拳”下掙扎,。在空前嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策出臺(tái)后，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道變得越來越狹窄,。從4月以來,，IPO、重組借殼和定向增發(fā)等融資渠道逐步收緊,。而加息則是對(duì)市場(chǎng)心理預(yù)期最后一道防線的沖擊,。
“加息一方面令開發(fā)貸款壓力增加,，開發(fā)投資的成本上升，增加的利息額對(duì)貸款比重較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來資金面上的壓力,；另一方面,，加息對(duì)外資流入樓市住房的熱錢，可起到阻攔作用,，其流入樓市住房的資金將會(huì)大幅減少,。”徐衛(wèi)卿說,。
據(jù)清科觀察,，如果連續(xù)性的加息和存款準(zhǔn)備金率提高，會(huì)令很多開發(fā)商的資金鏈極度收緊,。再加上2008年以后連續(xù)出臺(tái)宏觀調(diào)控政策,，以及全球金融風(fēng)暴的影響，資金實(shí)力薄弱的房地產(chǎn)公司將瀕臨破產(chǎn)的邊緣,，成為一些資本實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)的對(duì)象,。
中廣信地產(chǎn)也認(rèn)為，貨幣政策將步入緊縮通道,，這對(duì)投資者尤其是房地產(chǎn)投資,、投機(jī)者的信心將產(chǎn)生一定影響。房產(chǎn)投資受到一定的抑制后,，投資性需求就會(huì)大大減少,。對(duì)于開發(fā)商而言，也勢(shì)必要重新調(diào)整策略和方向,，拿出具體的措施來應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的風(fēng)云變幻,。
轉(zhuǎn)折 私募股權(quán)房地產(chǎn)基金崛起
在調(diào)控的壓力下，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的一緊再緊,，信貸,、IPO、發(fā)債,、信托,、融資一概從嚴(yán)，傳統(tǒng)的融資渠道幾近關(guān)閉,，現(xiàn)金回籠壓力與日俱增,。在這樣的背景下，地產(chǎn)信托基金,、私募股權(quán)房地產(chǎn)基金等靈活多樣的投融資方式再次得以體現(xiàn),。
進(jìn)入四季度，受限于信貸緊縮,、股市融資難度陡增等不利影響,，房地產(chǎn)企業(yè)再度集中向信托展開融資,。根據(jù)中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度我國(guó)信托公司投向房地產(chǎn)行業(yè)的資金近2200億元,，環(huán)比增加57%,。
根據(jù)清科研究中心數(shù)據(jù)顯示，2010年第三季度,，房地產(chǎn)基金募資和投資呈現(xiàn)明顯回升態(tài)勢(shì),，大型外資機(jī)構(gòu)亦有涉足房地產(chǎn)并購(gòu)基金。從基金募集方面來看,，與二季度相比,，三季度可投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域的基金占比提升，共有5支基金,，4個(gè)披露金額的基金募集總額為4.58億美元,。投資方面，三季度共有3起投資于房地產(chǎn)行業(yè)的案例發(fā)生,，其中披露金額的兩起案例涉及投資總額為2918.00萬美元,。房地產(chǎn)基金正在改變行業(yè)的資金來源結(jié)構(gòu)，進(jìn)而有可能影響整個(gè)房地產(chǎn)的開發(fā)結(jié)構(gòu)和模式,，并促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的兼并收購(gòu),。
房地產(chǎn)行業(yè)一直以來都是并購(gòu)活動(dòng)最為活躍的行業(yè)之一，根據(jù)清科研究中心數(shù)據(jù)顯示,，2010年前三季度,，房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)交易非常活躍,，共完成50起并購(gòu)案例,，是2009年全年的并購(gòu)案例數(shù)的2.5倍，并購(gòu)金額為18.45億美元,。
美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心主任徐楓對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示,，從去年調(diào)控以來，一些大型企業(yè)集團(tuán)就開始逐漸剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù),，于是,，很多以房地產(chǎn)開發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)會(huì)通過股權(quán)交易、收購(gòu)等方式接手,。對(duì)于前者來說,，多數(shù)上市公司普遍看空房地產(chǎn)板塊，剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)會(huì)對(duì)公司評(píng)級(jí)和股價(jià)產(chǎn)生一定的積極影響,。對(duì)于后者來說,，這種并購(gòu)有利于優(yōu)化整合原有土地、項(xiàng)目等資源，加強(qiáng)自身的短板,。
“從這個(gè)角度上來說，前三季度,，房地產(chǎn)行業(yè)共完成50起并購(gòu)案例也不是特別奇怪的事,，這應(yīng)該是一種趨勢(shì)，即實(shí)力越雄厚的開發(fā)商并購(gòu)會(huì)越多,，繼而越來越強(qiáng),。”徐楓說,。
后市 開發(fā)商普遍看空四季度
事實(shí)上,，近一個(gè)月來樓市調(diào)控不斷，利空頻現(xiàn),。限購(gòu)限貸,、銀行加息、首套房貸利率上調(diào),、房地產(chǎn)交易專項(xiàng)檢查等政策連番出臺(tái),，開發(fā)商在此背景下漸漸感到壓力了。
根據(jù)最新披露的消息,，有關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)已于近期完成對(duì)60家大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的調(diào)研,，有18家平均資產(chǎn)負(fù)債率超過70%，60家大型房企集團(tuán)共有4266個(gè)成員企業(yè),，其中有64個(gè)成員企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)超過90%,。
雖然，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè),，財(cái)務(wù)杠桿通常較高,，但較高的負(fù)債率還是會(huì)讓房企尤其是中小開發(fā)商面臨越來越嚴(yán)峻的資金考驗(yàn)。業(yè)內(nèi)人士表示,，如今開發(fā)商應(yīng)對(duì)上述壓力的方法主要有三種,，一是延期開盤、二是降價(jià)促銷,、三是分批推出,。
徐楓告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，開發(fā)商普遍看空四季度,，他們中的相當(dāng)一部分選擇“硬扛”,，“這在一定程度上再度加劇了其資金面緊張的程度，其中最慘的還是中小型房企,�,！睒I(yè)內(nèi)普遍預(yù)期，伴隨著調(diào)控政策效果的進(jìn)一步顯現(xiàn)，不排除短期內(nèi)部分實(shí)力稍遜的房企資金鏈斷裂的可能,，這也將大大加速房地產(chǎn)行業(yè)的整合,。
根據(jù)清科研究中心的數(shù)據(jù)，第三季度發(fā)生的并購(gòu)案例中沒有構(gòu)成重大資產(chǎn)重組或借殼上市的案例,。這是由于證監(jiān)會(huì)為貫徹2010年4月國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策精神,，已暫緩受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資重組申請(qǐng)，并對(duì)已受理的房地產(chǎn)類重組申請(qǐng)征求國(guó)土資源部意見,，導(dǎo)致大量重組申請(qǐng)被擱置,。
10月15日，證監(jiān)會(huì)發(fā)表了《證監(jiān)會(huì)落實(shí)國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控政策規(guī)范房地產(chǎn)并購(gòu)重組》,。表示目前正研究涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的并購(gòu)重組政策,，待相關(guān)政策規(guī)則推出之后，將根據(jù)新規(guī)則確定的標(biāo)準(zhǔn)和程序恢復(fù)新項(xiàng)目的受理與審批,。
徐衛(wèi)卿分析指出,，新規(guī)出臺(tái)之后，被擱置的交易有了重啟的機(jī)會(huì),。即將出臺(tái)的新規(guī)可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu),、重大資產(chǎn)重組及借殼上市等從嚴(yán)規(guī)定，對(duì)擬進(jìn)行并購(gòu)重組的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)范性及持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力進(jìn)行審核,。
目前,，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)“以強(qiáng)并弱”或“弱弱聯(lián)合”的兼并重組交易勢(shì)頭正勁，展望未來,，當(dāng)重大并購(gòu)重組交易能夠得以釋放,，大企業(yè)與大企業(yè)之間的兼并重組，即“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手”的交易有望成為可能,，地產(chǎn)巨頭間的并購(gòu)呼之欲出,，或?qū)⑿纬尚碌摹昂侥讣?jí)”企業(yè)并形成國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的新格局。