一個月內(nèi)，央行兩調(diào)存準(zhǔn),、一次加息,，貨幣政策似乎開始步入緊縮通道,。調(diào)控壓力下，傳統(tǒng)的融資渠道幾近關(guān)閉,，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金回籠壓力與日俱增,。在這樣的背景下，私募股權(quán)房地產(chǎn)基金崛起,，并購交易活躍,。
來自清科的數(shù)據(jù)顯示，2010年第三季度,，共有5支基金投資房地產(chǎn),；前三季度,，房地產(chǎn)行業(yè)共完成50起并購案例，是2009年全年的并購案例數(shù)的2.5倍,。業(yè)內(nèi)分析,，接連出臺的政策調(diào)整和第二輪加息的預(yù)期，讓開發(fā)商普遍看空四季度,。伴隨著調(diào)控政策效果的進(jìn)一步顯現(xiàn),，不排除短期內(nèi)部分實力稍遜的房企有資金鏈斷裂的可能，這也將大大加速房地產(chǎn)行業(yè)的整合,。
伏筆 新一輪加息預(yù)期沖擊房企資金鏈最后防線
距10月19日央行宣布加息不到一個月,，央行又于11月10日宣布將上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。一個月內(nèi),，央行兩調(diào)存準(zhǔn),、一次加息，調(diào)控通貨膨脹的決心非常大,。有分析指出,，這充分說明抑制通脹已經(jīng)迫在眉睫，也預(yù)示著新一輪加息周期的開始,。金融機(jī)構(gòu)不同尋常的調(diào)整,，也牽動了房地產(chǎn)行業(yè)的敏感神經(jīng)，似有牽一發(fā)而動全身之勢,。
對此,，中廣信地產(chǎn)認(rèn)為，這一舉措不但預(yù)示著中國真正進(jìn)入了加息通道,，抑制流動性過剩,，同時轉(zhuǎn)向的還有中國“適度寬松的貨幣政策”，對于樓市的影響也可謂雪上加霜,，進(jìn)一步擠壓樓市的資金,，再次澆滅購房者的熱情。
清科研究中心分析師徐衛(wèi)卿認(rèn)為,，加息的出爐是對市場心理預(yù)期最后一道防線的沖擊,。從買房角度來說，加息將增加購房人的貸款成本,，購買能力和欲望也將受到壓制,，購房人將繼續(xù)觀望，一定程度上抑制市場的成交,；其次,，貸款利率的提高大大增加購買二套房的成本，投資投機(jī)性需求將進(jìn)一步被抑制。而對房地產(chǎn)企業(yè)而言,，加息抬高了房企信貸門檻,，現(xiàn)金流不穩(wěn)、重度依靠銀行信貸開發(fā)的房地產(chǎn)商將面臨淘汰,。
2010年4月中旬以來,，國家連續(xù)出臺了嚴(yán)厲的房地產(chǎn)新政，包括差別化住房信貸政策,、“國十條”、“9·29新政”,、“限購令”等等,，居高不下的房價在“調(diào)控組合拳”下掙扎。在空前嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策出臺后,，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道變得越來越狹窄,。從4月以來，IPO,、重組借殼和定向增發(fā)等融資渠道逐步收緊,。而加息則是對市場心理預(yù)期最后一道防線的沖擊。
“加息一方面令開發(fā)貸款壓力增加,，開發(fā)投資的成本上升,，增加的利息額對貸款比重較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來資金面上的壓力；另一方面,，加息對外資流入樓市住房的熱錢,，可起到阻攔作用，其流入樓市住房的資金將會大幅減少,�,！毙煨l(wèi)卿說。
據(jù)清科觀察,，如果連續(xù)性的加息和存款準(zhǔn)備金率提高,，會令很多開發(fā)商的資金鏈極度收緊。再加上2008年以后連續(xù)出臺宏觀調(diào)控政策,，以及全球金融風(fēng)暴的影響,，資金實力薄弱的房地產(chǎn)公司將瀕臨破產(chǎn)的邊緣，成為一些資本實力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)并購的對象,。
中廣信地產(chǎn)也認(rèn)為,，貨幣政策將步入緊縮通道，這對投資者尤其是房地產(chǎn)投資,、投機(jī)者的信心將產(chǎn)生一定影響,。房產(chǎn)投資受到一定的抑制后，投資性需求就會大大減少。對于開發(fā)商而言,，也勢必要重新調(diào)整策略和方向,，拿出具體的措施來應(yīng)對市場的風(fēng)云變幻。
轉(zhuǎn)折 私募股權(quán)房地產(chǎn)基金崛起
在調(diào)控的壓力下,，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的一緊再緊,，信貸、IPO,、發(fā)債,、信托、融資一概從嚴(yán),，傳統(tǒng)的融資渠道幾近關(guān)閉,，現(xiàn)金回籠壓力與日俱增。在這樣的背景下,，地產(chǎn)信托基金,、私募股權(quán)房地產(chǎn)基金等靈活多樣的投融資方式再次得以體現(xiàn)。
進(jìn)入四季度,，受限于信貸緊縮,、股市融資難度陡增等不利影響，房地產(chǎn)企業(yè)再度集中向信托展開融資,。根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會公布的數(shù)據(jù)顯示,，今年前三季度我國信托公司投向房地產(chǎn)行業(yè)的資金近2200億元，環(huán)比增加57%,。
根據(jù)清科研究中心數(shù)據(jù)顯示,，2010年第三季度，房地產(chǎn)基金募資和投資呈現(xiàn)明顯回升態(tài)勢,，大型外資機(jī)構(gòu)亦有涉足房地產(chǎn)并購基金,。從基金募集方面來看，與二季度相比,，三季度可投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域的基金占比提升,，共有5支基金，4個披露金額的基金募集總額為4.58億美元,。投資方面,，三季度共有3起投資于房地產(chǎn)行業(yè)的案例發(fā)生，其中披露金額的兩起案例涉及投資總額為2918.00萬美元,。房地產(chǎn)基金正在改變行業(yè)的資金來源結(jié)構(gòu),，進(jìn)而有可能影響整個房地產(chǎn)的開發(fā)結(jié)構(gòu)和模式，并促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的兼并收購,。
房地產(chǎn)行業(yè)一直以來都是并購活動最為活躍的行業(yè)之一,，根據(jù)清科研究中心數(shù)據(jù)顯示,，2010年前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)并購交易非�,；钴S,，共完成50起并購案例，是2009年全年的并購案例數(shù)的2.5倍,，并購金額為18.45億美元,。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓對《經(jīng)濟(jì)參考報》記者表示，從去年調(diào)控以來,，一些大型企業(yè)集團(tuán)就開始逐漸剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù),，于是，很多以房地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務(wù)的企業(yè)會通過股權(quán)交易,、收購等方式接手,。對于前者來說，多數(shù)上市公司普遍看空房地產(chǎn)板塊,，剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)會對公司評級和股價產(chǎn)生一定的積極影響。對于后者來說,，這種并購有利于優(yōu)化整合原有土地,、項目等資源，加強(qiáng)自身的短板,。
“從這個角度上來說,，前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)共完成50起并購案例也不是特別奇怪的事,，這應(yīng)該是一種趨勢,，即實力越雄厚的開發(fā)商并購會越多，繼而越來越強(qiáng),�,！毙鞐髡f。
后市 開發(fā)商普遍看空四季度
事實上,，近一個月來樓市調(diào)控不斷,，利空頻現(xiàn)。限購限貸,、銀行加息,、首套房貸利率上調(diào)、房地產(chǎn)交易專項檢查等政策連番出臺,，開發(fā)商在此背景下漸漸感到壓力了,。
根據(jù)最新披露的消息，有關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)已于近期完成對60家大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的調(diào)研,，有18家平均資產(chǎn)負(fù)債率超過70%,，60家大型房企集團(tuán)共有4266個成員企業(yè)，其中有64個成員企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)超過90%。
雖然,，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè),，財務(wù)杠桿通常較高，但較高的負(fù)債率還是會讓房企尤其是中小開發(fā)商面臨越來越嚴(yán)峻的資金考驗,。業(yè)內(nèi)人士表示,，如今開發(fā)商應(yīng)對上述壓力的方法主要有三種，一是延期開盤,、二是降價促銷,、三是分批推出。
徐楓告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者,，開發(fā)商普遍看空四季度,，他們中的相當(dāng)一部分選擇“硬扛”，“這在一定程度上再度加劇了其資金面緊張的程度,，其中最慘的還是中小型房企,。”業(yè)內(nèi)普遍預(yù)期,，伴隨著調(diào)控政策效果的進(jìn)一步顯現(xiàn),，不排除短期內(nèi)部分實力稍遜的房企資金鏈斷裂的可能，這也將大大加速房地產(chǎn)行業(yè)的整合,。
根據(jù)清科研究中心的數(shù)據(jù),，第三季度發(fā)生的并購案例中沒有構(gòu)成重大資產(chǎn)重組或借殼上市的案例。這是由于證監(jiān)會為貫徹2010年4月國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策精神,，已暫緩受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資重組申請,，并對已受理的房地產(chǎn)類重組申請征求國土資源部意見，導(dǎo)致大量重組申請被擱置,。
10月15日,，證監(jiān)會發(fā)表了《證監(jiān)會落實國務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控政策規(guī)范房地產(chǎn)并購重組》。表示目前正研究涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的并購重組政策,，待相關(guān)政策規(guī)則推出之后,，將根據(jù)新規(guī)則確定的標(biāo)準(zhǔn)和程序恢復(fù)新項目的受理與審批。
徐衛(wèi)卿分析指出,，新規(guī)出臺之后,，被擱置的交易有了重啟的機(jī)會。即將出臺的新規(guī)可能會對房地產(chǎn)企業(yè)的并購,、重大資產(chǎn)重組及借殼上市等從嚴(yán)規(guī)定,，對擬進(jìn)行并購重組的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)范性及持續(xù)經(jīng)營能力進(jìn)行審核。
目前,，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)“以強(qiáng)并弱”或“弱弱聯(lián)合”的兼并重組交易勢頭正勁,，展望未來,，當(dāng)重大并購重組交易能夠得以釋放，大企業(yè)與大企業(yè)之間的兼并重組,，即“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手”的交易有望成為可能,，地產(chǎn)巨頭間的并購呼之欲出，或?qū)⑿纬尚碌摹昂侥讣墶逼髽I(yè)并形成國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的新格局,。