一份調(diào)研報(bào)告的出爐使得房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款再次引發(fā)業(yè)界關(guān)注,。
消息人士透露,，監(jiān)管機(jī)構(gòu)已于近期完成對60家大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的調(diào)研，有18家平均資產(chǎn)負(fù)債率超過70%,；此外,，房企集團(tuán)多頭授信風(fēng)險(xiǎn)成為風(fēng)險(xiǎn)排查中較為突出的問題,，涉及集團(tuán)內(nèi)互保現(xiàn)象有所上升,，互保貸款金額高達(dá)1417億元,。
負(fù)債率大幅提升說明房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈越發(fā)吃緊，而多頭授信將會(huì)加劇行業(yè)內(nèi)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),。不過消息人士透露,，針對問題，目前監(jiān)管機(jī)構(gòu)已經(jīng)要求銀行對集團(tuán)實(shí)行并表授信管理,，集團(tuán)貸款總額不得超過在建工程的50%,，并且嚴(yán)控貸款關(guān)聯(lián)擔(dān)保，禁止互保。
三大風(fēng)險(xiǎn)隱患待解
在銀監(jiān)會(huì)稍早召開的第四次經(jīng)濟(jì)金融形勢通報(bào)會(huì)議上,，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要嚴(yán)控大型房企集團(tuán)貸款風(fēng)險(xiǎn),，預(yù)先布防高風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露。
據(jù)監(jiān)管人士透露,，正是基于60家大型房企集團(tuán)樣本摸排后,，監(jiān)管機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)“苗頭”上升提出風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。
報(bào)告顯示,，有18家平均資產(chǎn)負(fù)債率超過70%；60家大型房企集團(tuán)共有4266個(gè)成員企業(yè),，其中有64個(gè)成員企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)超過90%,。
三季度大型房企集團(tuán)出現(xiàn)了資產(chǎn)負(fù)債率驟升的情況，這和此前公布的房地產(chǎn)企業(yè)三季報(bào)數(shù)據(jù)頗為一致,。中報(bào)顯示,，112家上市房企有超過80家上市房企資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)50%以上，有60家上市房地產(chǎn)企業(yè)上半年經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)值,。而到了三季度,，萬科、保利,、綠城中國的負(fù)債率均超過了70%,，其中綠城的負(fù)債率更是高達(dá)令人“咋舌”的158.8%。
從貸款期限結(jié)構(gòu)看,，60家大型房企集團(tuán)在一年內(nèi)到期的大額貸款占比約為3成左右,，2012年底前到期的大額貸款占比為63.6%。監(jiān)管部門的判斷是,，隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入“震蕩期”及貸款陸續(xù)到期,，房地產(chǎn)貸款逾期現(xiàn)象可能有所增多。
有關(guān)人士指出,，現(xiàn)在商業(yè)銀行對房企的新增授信處于“停滯”,，如果企業(yè)杠桿率較高以及后續(xù)資金無法有效補(bǔ)充，企業(yè)短期流動(dòng)資金緊張,，這將對銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理提出嚴(yán)峻的考驗(yàn),，不排除未來銀行房企貸款的不良會(huì)出現(xiàn)一定程度的反彈。
此外,，在60家大型房企集團(tuán)所屬的847家貸款企業(yè)中,，同時(shí)在兩家以上法人銀行獲得授信的有426個(gè)，同時(shí)在5家以上法人銀行獲得授信的有90個(gè),；6月末,，60家大型房企集團(tuán)涉及集團(tuán)內(nèi)互保貸款金額1417億元，較年初增長22.3%。
業(yè)內(nèi)人士表示,，在調(diào)研中,，還發(fā)現(xiàn)不少集團(tuán)公司治理混亂，跨地區(qū),、跨境,、跨業(yè)投資經(jīng)營普遍存在。并且大型房企集團(tuán)關(guān)聯(lián)企業(yè)眾多,，還有一些企業(yè)在海外也注冊了相關(guān)企業(yè),，而商業(yè)銀行更是對部分股東信息不掌握。
監(jiān)管機(jī)構(gòu)封堵“漏洞”
針對調(diào)研中暴露的若干問題,，監(jiān)管機(jī)構(gòu)已經(jīng)明確要求銀行業(yè)采取相應(yīng)的措施來未雨綢繆,，提前應(yīng)對房企存在的風(fēng)險(xiǎn)隱患。
消息人士透露,，監(jiān)管機(jī)構(gòu)要求銀行實(shí)行集團(tuán)并表授信管理,，集團(tuán)及各成員企業(yè)貸款總額不得超過在建工程的五成。要對集團(tuán)內(nèi)部關(guān)聯(lián)交易進(jìn)行跟蹤監(jiān)測,，嚴(yán)防信貸資金轉(zhuǎn)移或挪用,；核實(shí)項(xiàng)目資本金的真實(shí)來源，防止企業(yè)通過關(guān)聯(lián)交易抽逃資本或以債務(wù)性資金充當(dāng)資本金,。
某股份制銀行人士指出,，很多房企自有資金率一般在20%至30%，其他運(yùn)營資金主要為銀行貸款,，現(xiàn)在銀行必須核實(shí)項(xiàng)目資本金完全到位后,，才能將銀行資金進(jìn)入。并且在北京,，已經(jīng)實(shí)行對預(yù)售資金的專項(xiàng)賬戶管理,，這等于拿住了房企的“7寸”，企業(yè)騰挪資金的通道完全閉合,。
而對于此次比較突出的集團(tuán)客戶互保問題,，監(jiān)管機(jī)構(gòu)提出要嚴(yán)格控制貸款關(guān)聯(lián)擔(dān)保，禁止互保,。同時(shí),，對于存在高價(jià)購地、跨業(yè)經(jīng)營,、過度擴(kuò)張,、負(fù)債率偏高等問題的高風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，監(jiān)管部門要求銀行應(yīng)密切關(guān)注其經(jīng)營狀況,，一旦資金回籠出現(xiàn)緊張,，應(yīng)及時(shí)采取保全措施,。
此外，針對部分房企采取各種規(guī)避監(jiān)管,、套取銀行貸款的行為,，監(jiān)管機(jī)構(gòu)已經(jīng)在調(diào)研中有所察覺，并就此給予商業(yè)銀行相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)提示,。
行業(yè)并購整合加速
由于房地產(chǎn)本身就是高杠桿行業(yè),，銀行資金的斷流對房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小開發(fā)商幾乎是致命的。一般中小開發(fā)商獲取資金的能力和渠道畢竟有限,，而四季度和明年一季度,，房地產(chǎn)會(huì)面臨較大的現(xiàn)金流壓力。
有人士指出,，如果未來中小房企資金壓力加大,，尤其是短期資金出現(xiàn)支付困難，那么將是大企業(yè)進(jìn)行市場并購的絕好機(jī)會(huì),。中國清科集團(tuán)研究中心報(bào)告顯示，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)深入,，房企并購已經(jīng)呈現(xiàn)加速之勢,。
數(shù)據(jù)顯示，第三季度中國并購市場共完成并購案例118宗,，同比增76.1%,。其中，房地產(chǎn)業(yè)并購案數(shù)量居首,，達(dá)20起,，占比16.9%，涉及金額5.8億美元,，平均并購金額289.9萬美元,。
(摘自11月10日《中國證券報(bào)》)