|
房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士日前接受采訪時(shí)表示,，福州,、廈門等城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)顯現(xiàn)“銷量大跌,，房?jī)r(jià)滯漲”行情,，但實(shí)質(zhì)上對(duì)開發(fā)商影響不大,，而被政策短期壓制的需求可能在政策效力退去后集中噴發(fā),，恐將引發(fā)房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性上漲,。記者發(fā)現(xiàn),，在部分調(diào)控政策效應(yīng)“短期化”的同時(shí),，為規(guī)避政策影響,，開發(fā)商違規(guī)行為大幅度上升。業(yè)內(nèi)人士及專家建議,，當(dāng)前應(yīng)加快房地產(chǎn)的長(zhǎng)期制度建設(shè),，確保房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。
“量跌價(jià)滯”將再度引發(fā)房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性上漲
近期,，福州房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“銷量大跌,，房?jī)r(jià)滯漲”的局面，眼前的這波“寒潮”對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)沒有產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響,。占地200多畝的“融信·大衛(wèi)城”是遠(yuǎn)離福州市中心的一個(gè)在建在售大盤,，該樓盤雖地處偏遠(yuǎn)，卻很“搶手”,，均價(jià)現(xiàn)已達(dá)每平方米1.2萬(wàn)元,，而在這一地段去年同期的商品房均價(jià)僅8000元左右。
“融信·大衛(wèi)城”售樓部經(jīng)理周文忠告訴記者,，樓盤開始預(yù)售5個(gè)多月來(lái),，是推出一批，賣光一批,，截至目前已累計(jì)銷售近900套,，占了整個(gè)樓盤房源總量的一半。除了少量尾房外,，現(xiàn)已無(wú)房可售,，購(gòu)房者想買也要等新房源的推出。
融信(福建)投資集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人接受采訪說(shuō),，“9月份,，融信集團(tuán)銷售新房191套，10月份估計(jì)不超過(guò)70套,�,！边@位負(fù)責(zé)人告訴記者，今年資金回籠狀況與2008年同期相似，實(shí)質(zhì)卻完全不一樣,。過(guò)去,，開發(fā)商普遍缺錢，資金回籠慢等于擊中開發(fā)商要害,，降價(jià)促銷在所難免�,，F(xiàn)在，開發(fā)商手頭資金相對(duì)寬裕,，沒有降價(jià)的緊迫感。各樓盤維持現(xiàn)售價(jià)短期內(nèi)不漲多半是應(yīng)地方政府的要求,。
受“限購(gòu)令”等政策影響,，廈門、福州等地不少購(gòu)房者被迫推遲購(gòu)房,，這部分被政策短期壓制的市場(chǎng)需求可能在政策到期后集中噴發(fā),。周文忠說(shuō)：“受地方‘限購(gòu)令’影響，占購(gòu)房者數(shù)量20%的外地客戶一下子消失了,，等‘限購(gòu)令’到期后,，這部分外地客戶肯定會(huì)再出現(xiàn)�,！�
福建朝陽(yáng)房產(chǎn)副總經(jīng)理魏祺認(rèn)為,，現(xiàn)行的一些調(diào)控政策都只能產(chǎn)生短期效果，隨著政策效力退去,，勢(shì)必引發(fā)房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性上漲,。當(dāng)前，推動(dòng)地方房?jī)r(jià)上漲的因素較多,。魏祺說(shuō)：“與前幾年相比,，今年福州樓市可售房數(shù)量不足1萬(wàn)套，而往年可售房量平均水平都在2萬(wàn)多套,。供應(yīng)緊張,，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲甚至大漲，將很難避免,�,！�
融信(福建)投資集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者：“地價(jià)猛漲也逼得開發(fā)商漲價(jià)。融信集團(tuán)在今年2月拍得福州市臺(tái)江區(qū)一塊380多畝地塊,，樓面地價(jià)已經(jīng)接近每平方米9000元,，這一地塊將于今年11月中旬動(dòng)工開建，明年預(yù)售時(shí)均價(jià)不超過(guò)每平方米1.5萬(wàn)元肯定虧本,�,！�
規(guī)避政策影響，開發(fā)商違規(guī)大幅度上升
記者日前從福州市臺(tái)江區(qū)法院了解到，受調(diào)控政策影響,，今年前三季度,，該法院受理房地產(chǎn)糾紛案件劇增，達(dá)1153件,，比去年同期增長(zhǎng)44.30%,。
福州市臺(tái)江區(qū)法院介紹，這些糾紛案件中以商品房買賣糾紛占多數(shù),，截至9月,，共受理該類型案件508件，其中因開發(fā)商逾期交房引發(fā)糾紛203件,，開發(fā)商逾期辦證引發(fā)糾紛215件,。此外，受二套房貸政策影響,，一些買房人因付不起首付或不愿承擔(dān)1.1倍利率而大量毀約,，引發(fā)合同糾紛。
記者日前在福州市倉(cāng)山區(qū)建新中路上的一個(gè)在建在售樓盤“泰禾·紅峪”采訪時(shí)發(fā)現(xiàn),，該樓盤部分建筑面積110平方米至150平方米的商品房以“子母房”形式對(duì)外銷售,，也就是一套大戶型商品房被認(rèn)為分割成一大一小的兩套房進(jìn)行出售�,！疤┖獭ぜt峪”售樓部工作人員告訴記者,，購(gòu)房者如要購(gòu)買“子母房”必須辦理兩本房產(chǎn)證，然后在兩家銀行分別貸款才可能享受到首套房的優(yōu)惠貸款,。
這位工作人員解釋,，開發(fā)商以“子母房”形式銷售有“苦衷”�,！疤┖獭ぜt峪”是福州泰禾房地產(chǎn)公司于2006年9月通過(guò)招拍掛方式競(jìng)得,，占地面積320多畝，容積率不超過(guò)2.0,，要求按照“新建住宅項(xiàng)目的戶型比,，套型建筑面積為90平方米以下戶型必須占到整個(gè)項(xiàng)目70%以上”的政策建設(shè)。而開發(fā)商將大部分地用于建別墅,，一套別墅的建筑面積都在200平方米以上,，余下為數(shù)不多的地用于建高層商品樓。為了能達(dá)到“90/70政策”的要求,，開發(fā)商只能將大戶型的商品房“一拆為二”銷售,。
福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王阿忠認(rèn)為，“子母房”是開發(fā)商規(guī)避調(diào)控政策的產(chǎn)物,，它使得國(guó)家旨在增加房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)而出臺(tái)的“90/70政策”名存實(shí)亡,。近年來(lái),，福州市開發(fā)商規(guī)避“90/70政策”的行為時(shí)有發(fā)生，在樓市調(diào)控趨緊時(shí)問題更凸顯,，這與相關(guān)部門監(jiān)管不力有很大關(guān)系,。
業(yè)內(nèi)人士及專家建議，加快房地產(chǎn)長(zhǎng)期制度建設(shè)
業(yè)內(nèi)人士及專家認(rèn)為,，近年來(lái),，國(guó)家及地方的房地產(chǎn)調(diào)控政策效果通常是短期的，引起市場(chǎng)銷售量的大起大落,，而無(wú)法有效抑制房?jī)r(jià)快速上漲,。建議當(dāng)前應(yīng)加快房地產(chǎn)的長(zhǎng)期制度建設(shè)，完善調(diào)控手段,，鞏固調(diào)控成效,，確保房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。
福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王阿忠建議,，首先，“90/70政策”應(yīng)作為界定房地產(chǎn)項(xiàng)目屬鼓勵(lì)類還是限制類的長(zhǎng)期政策,，要求地方政府從嚴(yán)執(zhí)行,。其次，堵住區(qū)別化的房貸政策的諸多漏洞,。
此外,，從規(guī)范市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，建立成熟理性的房?jī)r(jià)定價(jià)機(jī)制勢(shì)在必行,。一方面,，地方房地產(chǎn)行政管理部門必須要對(duì)房?jī)r(jià)成本進(jìn)行科學(xué)合理的測(cè)算，作為市場(chǎng)定價(jià)的指導(dǎo)依據(jù),，加強(qiáng)房?jī)r(jià)定價(jià)監(jiān)督和管理,；另一方面，開發(fā)商在樓盤定價(jià)上必須要給后市留有余地,，絕不能以追求暴利為目標(biāo),。
業(yè)內(nèi)人士還指出，近一段時(shí)期,，開發(fā)商都在靜待房產(chǎn)稅的落地,。在房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)現(xiàn)象難以消除的情況下，開征房產(chǎn)稅是關(guān)乎房地產(chǎn)長(zhǎng)期制度建設(shè)的重要內(nèi)容之一,。房產(chǎn)稅開征不僅有利于理順房地產(chǎn)領(lǐng)域各種稅費(fèi),，給地方政府建立穩(wěn)定的財(cái)稅來(lái)源渠道，改變地方政府短期行為,，而且也將加大住房消費(fèi)的持有成本,，削弱房地產(chǎn)的投資品屬性,。
浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授景乃權(quán)認(rèn)為，除房地產(chǎn)市場(chǎng)傳統(tǒng)的影響因素外,，經(jīng)濟(jì)全球化,、流動(dòng)性過(guò)剩、通貨預(yù)期以及人民幣升值等外部因素對(duì)現(xiàn)在及未來(lái)的住宅需求影響越來(lái)越大,。由于這些因素都不是房地產(chǎn)市場(chǎng)本身能夠決定,，如單純依靠增加房地產(chǎn)市場(chǎng)供給將不能解決房?jī)r(jià)上漲的問題。他建議,，對(duì)各級(jí)政府而言,，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)要取得長(zhǎng)期實(shí)效，不能僅關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)局部的均衡,，而應(yīng)結(jié)合其他相關(guān)市場(chǎng)特別是資本市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)進(jìn)行,。
|