上海新“十二條”中，正式推出了“限購令”，暫定自10月8日起上海市及外省市居民家庭只能在本市新購一套商品住房(含二手存量住房),。這意味著上海是繼北京,、深圳,、廈門之后,，國內(nèi)第四個推出“限購令”的城市,。但奇怪的是,，在發(fā)布“限購令”之后,，這幾個城市的樓市沒有受到很大打擊,，某種程度上“限購”反而刺激了購買量，甚至北京和深圳等地還繼續(xù)出現(xiàn)“排隊買房”現(xiàn)象,。這顯然出乎政策制定者的最初預料,。
筆者認為，這種“意外”是由好幾個因素造成的,。
首先是“末班車效應”,。限購之后，很多人預期政策將越來越偏緊,，激起他們?nèi)屬徸》�,。短期�?nèi)，限購反而造成搶購,。
其次,，剛性需求的力量確實很強。
第三,，限購確實打擊了投機炒作,、囤積多套房產(chǎn)的人，但問題是,，我們目前面臨的很可能是“全民炒房”,。社會保障不足，貨幣流動性泛濫,，是房價的兩大推動力,。有很多研究發(fā)現(xiàn)，我國大城市的房價歷年漲幅剛好與貨幣供應量呈高度線性相關,。為了養(yǎng)老保障和防止通脹,，絕大多數(shù)普通人只要有機會都會傾向于去買一套房存起來。
第四,，目前的調(diào)控政策沒有從根本上改變?nèi)藗儗Ψ績r不斷上漲的預期,。尤其房產(chǎn)稅并沒有形成有效的威懾力。雖然市場上一再傳聞持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅,，消費者“對房產(chǎn)稅的預期并不高”,，指望著第二套、第三套房才會開始征,，終歸相信“法不責眾”,，“跟著主流走不會吃虧”,。但政府確實也處于兩難境地，不開征房產(chǎn)稅,，人們?nèi)匀挥袡C會就會“囤積”住房,，但開征房產(chǎn)稅又是一件很復雜的事情，所遇到的挑戰(zhàn)很大,。尤其稅率和范圍上,，開征低了，威懾力很小,，開征高了,，又會造成很大的社會風險。除非政府真能拿出一整套辦法,，讓住房制度有一個根本改觀,，讓房價不斷上漲的預期被打破，人們才會停止去搶購住房,。
當然限購令才剛剛出來不久,，很多效果還有待觀察，尤其在“末班車效應”之后,，剛需到底有多大力量,、房價是不是真的主要是因為剛需推動等很多爭論不休的命題，就可以通過這次“社會實驗”看清楚,。為此如果限購令能堅持個1至2年,，筆者不否認限購令在長期會逐步發(fā)揮一些作用。但中國住房問題是不是就此能解決了,？筆者不持樂觀態(tài)度,。房地產(chǎn)調(diào)控仍然任重道遠，住房制度的全面調(diào)整才剛剛起步,。