國(guó)慶節(jié)前后,以各地方細(xì)則為主的樓市調(diào)控政策再掀波瀾,。繼5月份北京等地出臺(tái)首輪樓市調(diào)控細(xì)則后,此次上海,、深圳、廈門(mén)等六城市也先后出臺(tái)“加強(qiáng)版”的樓市調(diào)控細(xì)則,。除了增加保障房供應(yīng)外,以“限購(gòu),、限外,、限貸、限價(jià)”為主題的“四限令”成為貫穿各地細(xì)則的核心,對(duì)于投機(jī)投資性需求而言,每道令都猶如一把尖刀,。
調(diào)控著重“四限合一”
在“9·29”二次調(diào)控出臺(tái)之后的短短10多天內(nèi),深圳,、廈門(mén)、上海、寧波,、福州,、杭州相繼出臺(tái)了“限購(gòu)令”,加上4月30日最早推出“限購(gòu)令”的北京,目前全國(guó)已經(jīng)有七座城市限購(gòu),這也使得本來(lái)是非常規(guī)的“限購(gòu)令”已成為常見(jiàn)的調(diào)控手段。
從各地細(xì)則上看,北京,、上海,、廈門(mén)、杭州的“限購(gòu)令”如出一轍,除了表述上的差異外,在政策內(nèi)容上幾乎沒(méi)有任何區(qū)別,。四地“限購(gòu)令”的核心在于“每一戶家庭可新購(gòu)一套住房”,。換言之,不管此前有多少套住房,不管是本地戶籍還是外地戶籍,都有且只有新購(gòu)買(mǎi)一套住房的資格和權(quán)利。
相比之下,寧波,、深圳和福州在執(zhí)行“限購(gòu)令”的基礎(chǔ)上,還加上了“限外令”,也就是對(duì)無(wú)法提供在該市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非該市戶籍居民,暫停購(gòu)房資格,。而京滬廈的政策中,沒(méi)有在當(dāng)?shù)丶{稅、社保證明的非當(dāng)?shù)貞艏彝?也有新購(gòu)買(mǎi)一套住房的資格,。
“深圳限購(gòu)令唯一寬松的是,深圳市戶籍家庭,如果一套房子都沒(méi)有,則可以新購(gòu)兩套住房。不過(guò),在一般情況下,一套房子都沒(méi)有的家庭,具備兩套房購(gòu)買(mǎi)能力的很少,�,！钡禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士直言。
與其他六座城市相比,較晚出臺(tái)的福州版樓市細(xì)則最為嚴(yán)厲,不僅要求“限購(gòu)”和“限外”,而且規(guī)定,福州戶籍居民家庭如果沒(méi)有房子,也只能新購(gòu)買(mǎi)一套住房,。
除了“限購(gòu)令”和“限外令”,“限貸令”也成為樓市調(diào)控措施的通用手段,。國(guó)家全面叫停第三套房貸款,第一套住房貸款一律三成起,嚴(yán)控消費(fèi)類(lèi)貸款用于購(gòu)房,各地在執(zhí)行差別貸款政策完全一致。
事實(shí)上,從9月29日二次調(diào)控新政出臺(tái)之前,北京市燕郊地區(qū)就已經(jīng)出臺(tái)對(duì)二套房停貸,、外地人首付五成的政策,。而在新政之后,各地正在落實(shí)“限外令”和“限購(gòu)令”的時(shí)候,燕郊已經(jīng)對(duì)外地人購(gòu)房停止貸款,實(shí)施全面“限貸令”。
北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示,自8月起,燕郊全面執(zhí)行外地人購(gòu)房首付5成后,燕郊樓市已經(jīng)明顯下調(diào),。而從9月29日開(kāi)始,燕郊開(kāi)始執(zhí)行外地人不能提供當(dāng)?shù)厥杖胱C明只能全款購(gòu)房的政策,執(zhí)行全面“限貸”,這使得9月價(jià)格已經(jīng)明顯下調(diào)的燕郊商品房市場(chǎng)再次在國(guó)慶期間出現(xiàn)價(jià)格下跌,。
在限購(gòu)、限外,、限貸的基礎(chǔ)上,“限價(jià)令”也開(kāi)始閃現(xiàn)身影,。據(jù)傳,上海樓盤(pán)將開(kāi)始“限價(jià)”,新盤(pán)售價(jià)只能降不能漲。此前,上海市也曾出臺(tái)“通知”規(guī)定,“各區(qū)（縣）房管部門(mén)要強(qiáng)化對(duì)商品住房項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格和變動(dòng)幅度等的指導(dǎo)和審核,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)調(diào)整銷(xiāo)售價(jià)格超出已備案銷(xiāo)售方案范圍的,應(yīng)當(dāng)再次報(bào)所在區(qū)（縣）房管部門(mén)備案,�,！�
在上海“限價(jià)令”之前,已有北京版的“限價(jià)令”,。市場(chǎng)曾傳言,為了防止豪宅新房?jī)r(jià)格帶動(dòng)住宅成交均價(jià)走高,樓市新政后,北京房管部門(mén)拒絕批準(zhǔn)高價(jià)樓盤(pán)入市,。不過(guò)此傳言后被澄清。
各地成交應(yīng)聲而動(dòng)
9月樓市進(jìn)入了傳統(tǒng)的銷(xiāo)售旺季,各城市交易量普遍上漲,樓市成交量呈現(xiàn)回暖跡象,。不過(guò),受“十一”長(zhǎng)假和樓市新措施的雙重影響,節(jié)前出現(xiàn)的樓市成交量快速回暖的勢(shì)頭戛然而止,。
數(shù)據(jù)顯示,9月份30個(gè)大中城市中,有超過(guò)2/3城市的樓市成交量環(huán)比上漲,其中,北京、南京和深圳等重點(diǎn)城市成交面積環(huán)比漲幅都在50%左右,。而到了10月上旬,大部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫,。
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,10月上旬,北京市除經(jīng)適房和限價(jià)房外的商品房住宅總成交量為2060套,較9月上旬的3219套下跌了36%,。商品房成交均價(jià)為21160元/平方米,較9月同期的21800元/平方米,下調(diào)了近3個(gè)百分點(diǎn)。
10月上旬,北京市二手房總成交量為1948套,相比9月上旬創(chuàng)造的新政后最高峰時(shí)的5322套下調(diào)了63.4%,。而二手房均價(jià)也一改在9月出現(xiàn)的上漲勢(shì)頭,出現(xiàn)輕微下調(diào),從18180元/平方米下調(diào)了0.6%,為18080元/平方米,。
在新政影響下,上海市普通商品房市場(chǎng)的成交量出現(xiàn)了大幅波動(dòng)。數(shù)據(jù)顯示,盡管十一前夕成交低迷,不過(guò)上周（10月4日-10月10日）,上海商品住宅成交面積達(dá)到44.9萬(wàn)平方米,環(huán)比前周大漲47%,成交面積已達(dá)到2009年高峰時(shí)的水平,。盡管成交量突增,但是上海的普通商品房市場(chǎng)卻開(kāi)始降溫,打折聲不斷,部分樓盤(pán)打出開(kāi)盤(pán)首日9.2折的優(yōu)惠,。受此影響,上周上海商品住宅成交均價(jià)為20095元/平方米,環(huán)比前周下跌13%。
深圳版樓市細(xì)則的威力也開(kāi)始顯現(xiàn),。雖然國(guó)慶期間深圳樓市創(chuàng)下巨額成交量,不過(guò)在長(zhǎng)假過(guò)后,深圳新房成交量驟降,。10月8日到10日的日成交套數(shù)分別為118套、53套和80套,這與國(guó)慶長(zhǎng)假期間日均363套的成交量相差甚遠(yuǎn),。
此外,上周杭州,、寧波和福州等城市出臺(tái)樓市細(xì)則的房地產(chǎn)成交量也出現(xiàn)了環(huán)比下滑。
對(duì)于此次新政以及隨后引起的銷(xiāo)售波動(dòng),遠(yuǎn)洋地產(chǎn)行政總裁李明認(rèn)為,宏觀調(diào)控將“民生問(wèn)題”放在了第一位,雖然會(huì)產(chǎn)生短期的市場(chǎng)波動(dòng),但將有利房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展,。他表示,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)十分關(guān)注目前政府宏觀調(diào)控下的各項(xiàng)措施,將會(huì)采取靈活的銷(xiāo)售策略,。
SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹也坦言,此次調(diào)控“在意料之中”,政府是“根據(jù)市場(chǎng)的變化隨時(shí)去調(diào)整”,“對(duì)市場(chǎng)有立竿見(jiàn)影的影響”。
券商:調(diào)控政策緊盯房?jī)r(jià) 未來(lái)成交或有震蕩
近期,有關(guān)部門(mén)分別出臺(tái)了新的樓市調(diào)控措施,各地也紛紛制定了樓市細(xì)則,。券商分析師認(rèn)為,本輪樓市調(diào)控是在上一輪調(diào)控的基礎(chǔ)上,鞏固調(diào)控成果,進(jìn)一步打擊投機(jī)購(gòu)房,從而抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,。因此,如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲,有可能出臺(tái)新的政策。在此影響下,未來(lái)樓市成交量將出現(xiàn)震蕩,。
調(diào)控政策仍未出盡
本輪樓市調(diào)控,仍然繼續(xù)了“國(guó)十條”的調(diào)控思路,抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲仍是調(diào)控核心,。對(duì)此,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,如果未來(lái)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲,將會(huì)出臺(tái)新的調(diào)控措施。
銀河證券分析師丁文認(rèn)為,如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲,政府有可能出臺(tái)更為嚴(yán)厲的調(diào)控措施,。在房產(chǎn)稅的靴子未落地的情況下,難言“利空出盡”,。在當(dāng)前流動(dòng)性充裕情況下,僅通過(guò)行政性限購(gòu)措施和收縮信貸控制房?jī)r(jià),還是有相當(dāng)?shù)碾y度。房地產(chǎn)行業(yè)將仍然面臨著政策調(diào)控的陰影,。
安信證券也認(rèn)為,新一輪調(diào)控政策在前期基礎(chǔ)上有所加碼,顯示中央政府堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲的決心,。如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲,未來(lái)很可能有新的政策持續(xù)出臺(tái)。
國(guó)元證券指出,政府在實(shí)施了史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策后的半年時(shí)間,再次出手打擊,是為了保持上次調(diào)控的成果,。4月份的調(diào)控重點(diǎn)是開(kāi)始考慮在供應(yīng)面增加供給,對(duì)于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的一線城市壓制需求,對(duì)于需求量大的二線城市以增加供應(yīng)量為主,但這次調(diào)控進(jìn)行了一刀切的模式,主要以壓抑投資性和投機(jī)性需求為主,。
國(guó)元證券研究員毛力表示,8、9月份各城市成交量開(kāi)始上升,并且已超過(guò)4月份調(diào)控前的水平,一線城市的房?jī)r(jià)也開(kāi)始上升,因此政府再次出臺(tái)調(diào)控措施,旨在維持調(diào)控成果,打擊投機(jī)購(gòu)房,壓制房?jī)r(jià)的上漲,。
大通證券研究員黃鶴指出,調(diào)控第二波要求鞏固第一波的政策,加大第一波政策的執(zhí)行力度,并且強(qiáng)調(diào)推進(jìn)房產(chǎn)稅改革,、對(duì)首套房一律執(zhí)行首付30%及以上的信貸政策。這些政策將使房地產(chǎn)市場(chǎng)短期成交量迅速下降,回暖無(wú)法持續(xù),量縮的同時(shí)價(jià)格有所下降,。
黃鶴認(rèn)為,房產(chǎn)稅或物業(yè)稅到底能在多大程度上影響房?jī)r(jià),取決于具體的細(xì)則,、稅收如何征收、對(duì)第幾套房是否采取分別的稅率。
未來(lái)成交或?qū)⒄鹗?/STRONG>
由于新政出臺(tái),各地成交量在10月上旬出現(xiàn)波動(dòng),部分城市成交量大幅下滑,。分析師認(rèn)為,政策將對(duì)未來(lái)樓市成交量產(chǎn)生影響,四季度樓市成交量將出現(xiàn)震蕩,。
國(guó)信證券分析師方焱指出,“十一”前出臺(tái)樓市新政后,10月第二周樓市出現(xiàn)降溫跡象,18個(gè)重點(diǎn)城市周銷(xiāo)量平均環(huán)比下滑24%,部分城市如濟(jì)南、昆明等地環(huán)比降幅在60%以上,。政策變化將對(duì)行業(yè)產(chǎn)生顯著影響,10月樓市降溫將是大概率事件,預(yù)計(jì)四季度行業(yè)整體銷(xiāo)售速度可能明顯放緩,。
浙商證券戴方表示,借鑒4月“國(guó)十條”出臺(tái)后的商品房成交走勢(shì),今年“銀十”商品房成交將會(huì)相對(duì)黯淡。結(jié)合近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策仍然以“遏制需求”為中心的現(xiàn)狀,未來(lái)2-3個(gè)月內(nèi)的商品房成交將會(huì)出現(xiàn)反復(fù)和震蕩,。
中投證券李少明則認(rèn)為,市場(chǎng)預(yù)期一個(gè)個(gè)政策利空靴子落地,房產(chǎn)稅的出臺(tái)也為時(shí)不遠(yuǎn),。四季度主要城市將可能出現(xiàn)價(jià)跌量增。
后續(xù)政策仍有跟進(jìn)
從目前出臺(tái)的樓市細(xì)則看,執(zhí)行“限購(gòu)令”的城市包括北京,、深圳,、上海等七座城市,這些屬于房?jī)r(jià)上漲過(guò)高過(guò)快、供求關(guān)系較為緊張的城市,。據(jù)傳,廣州,、南京等城市的“限購(gòu)令”也已箭在弦上。
分析人士指出,未來(lái)其他地方的樓市調(diào)控細(xì)則將會(huì)陸續(xù)出臺(tái),除了限購(gòu),、限外,、限貸和限價(jià)等手段外,征收房產(chǎn)稅等其他措施也將成為調(diào)控樓市的砝碼。
大通證券研究員黃鶴認(rèn)為,除了對(duì)保有環(huán)節(jié)征稅如物業(yè)稅和房產(chǎn)稅這一殺手锏以外,還有一些其他的政策可供出臺(tái),例如對(duì)開(kāi)發(fā)貸款進(jìn)一步收緊以促進(jìn)開(kāi)發(fā)商快速銷(xiāo)售,以及進(jìn)一步改變個(gè)人住房貸款信貸政策,堅(jiān)持非價(jià)高者得而是綜合考慮的土地拍賣(mài)政策,、甚至改變預(yù)售制度等等,都將從一定程度上穩(wěn)定房?jī)r(jià)。
專家指出,本輪調(diào)控政策與“國(guó)十條”一脈相承,在執(zhí)行上更加細(xì)化和深化,。顯然,8,、9月份各地樓市出現(xiàn)的反彈促使了“二次調(diào)控”的出臺(tái)。未來(lái)政策仍將著眼于穩(wěn)定房?jī)r(jià),這就意味著,房?jī)r(jià)的變化已經(jīng)成為后續(xù)政策的關(guān)鍵,。
■ 特寫(xiě) 限購(gòu)令下 千人排隊(duì)開(kāi)房產(chǎn)證明
“我早上六點(diǎn)就出門(mén)了,趕到檔案大廈一看,前面已經(jīng)排了好長(zhǎng)的隊(duì)伍,一直等到9點(diǎn)多才拿到排號(hào),一看竟然是400多號(hào),。”中國(guó)證券報(bào)記者在深圳市檔案大廈門(mén)前遇到了徘徊苦等的張先生,“一天只發(fā)460個(gè)號(hào),估計(jì)輪到我恐怕得五六點(diǎn),�,！�
“我已是第三天來(lái)排隊(duì)了�,！笔忻窭柘壬蟼�(gè)月購(gòu)入一套房產(chǎn),如今資金已被監(jiān)管,可必須辦好房產(chǎn)證明才能去過(guò)戶,“8日和9日我都來(lái)過(guò)但都沒(méi)排上號(hào),等了3個(gè)多小時(shí)卻突然被告知已沒(méi)號(hào)了,今天終于排到了,。”中國(guó)證券報(bào)記者看到,市民已將位于檔案大廈的深圳市規(guī)劃國(guó)土房產(chǎn)信息中心圍得水泄不通,。
9月30日,深圳市發(fā)布“限購(gòu)令”,對(duì)在本市擁有2套以上(含2套)住房的深圳市戶籍居民家庭,、擁有1套以上(含1套)住房的非深圳市戶籍居民家庭、無(wú)法提供在本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非深圳市戶籍居民,暫停在深圳購(gòu)房的資格,。如無(wú)法出具房產(chǎn)信息證明,房地產(chǎn)主管部門(mén)將不予以辦理備案和登記過(guò)戶,銀行不提供按揭,。
10月8日開(kāi)始,市民如潮水般涌向深圳市規(guī)劃國(guó)土房產(chǎn)信息中心開(kāi)具房屋產(chǎn)權(quán)查詢證明,隨后兩天達(dá)到“井噴”狀態(tài),出現(xiàn)千人“長(zhǎng)龍”的壯觀景象,不少市民只好半夜就去排隊(duì)等號(hào)。
蜂擁而至的人群,令房產(chǎn)信息中心的保安員也大為吃驚。為維持現(xiàn)場(chǎng)的秩序,物管公司一度加派了20多位保安,附近的南園派出所也派出20多位民警和協(xié)管員前來(lái)幫忙,。
中國(guó)證券報(bào)記者在檔案大廈四樓業(yè)務(wù)大廳看到,一間100平方米左右的房間開(kāi)設(shè)了7個(gè)服務(wù)窗口,每個(gè)窗口前都擠滿了人,。而在檔案大廈外面,沒(méi)能排到號(hào)的市民遲遲不愿離去,任憑保安反復(fù)解釋,人群仍是相當(dāng)激動(dòng)。
“我在香港工作,家在深圳,剛簽約買(mǎi)房,匆忙補(bǔ)辦的社保證明沒(méi)有用,可能很難過(guò)戶,�,！眲⑿〗愀嬖V中國(guó)證券報(bào)記者,沒(méi)想到這次政策相當(dāng)嚴(yán)格,原以為交錢(qián)補(bǔ)辦個(gè)社保證明就可以了,但到了國(guó)土局卻不承認(rèn)。旁邊一位女士也表示,以前中介屢試不爽的外地人補(bǔ)辦社保證明的方法,現(xiàn)在卻遭到嚴(yán)格審查,很多類(lèi)似情況過(guò)戶時(shí)被退回,。
而一位有多套房產(chǎn)的投資客直截了當(dāng)?shù)乇硎?“估計(jì)我的房子是過(guò)不了戶了,不抱幻想了,只能想辦法把定金要回來(lái),。”中國(guó)證券報(bào)記者在現(xiàn)場(chǎng)采訪獲悉,已有大量不符合條件的過(guò)戶申請(qǐng)?jiān)獾絿?guó)土部門(mén)拒絕,雖然有些麻煩,多數(shù)市民對(duì)這項(xiàng)政策仍持肯定態(tài)度,對(duì)其嚴(yán)格執(zhí)行寄予厚望,。
就在要離開(kāi)檔案大廈時(shí),記者發(fā)現(xiàn),門(mén)前已經(jīng)貼出告示,為了方便市民辦理房產(chǎn)檔案證明,深圳在全市不同區(qū)域設(shè)置14個(gè)查詢點(diǎn),相信千人排隊(duì)的景象會(huì)成為“歷史”了,。