珠江新城位于廣州市新城市中軸線上,，寸土寸金。然而就在這個(gè)處于高速建設(shè)期的核心區(qū)域,，卻有一塊土地因?yàn)楣偎纠p身,、規(guī)劃變更等因素足足曬了十余年太陽(yáng)，至今未動(dòng)工,。
透視這宗閑置土地可以發(fā)現(xiàn)一個(gè)普遍的現(xiàn)象：部分閑置土地“愛(ài)”調(diào)規(guī)劃,，且產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜甚至走入司法程序，從而讓這類閑置土地問(wèn)題處理起來(lái)顯得異常棘手,。這暴露了我國(guó)在防止閑置土地產(chǎn)生和閑置土地后續(xù)處理中存在一些制度性“盲點(diǎn)”,，比如如何有效處理陷入司法程序的閑置土地等，亟待相關(guān)部門完善制度,，并采取堅(jiān)決措施減少存量閑置土地,，同時(shí)嚴(yán)防新增閑置土地。
打官司,、調(diào)規(guī)劃“黃金地塊”變身閑置用地
資料顯示,，珠江新城L2地塊是一幅位于廣州市天河區(qū)珠江新城的商品住宅用地，由廣州宏瀚房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司1997年獲取,，并在1998年前后取得了《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》,。
然而，廣州宏瀚卻沒(méi)有選擇開(kāi)工建設(shè),，而是選擇“倒賣”,。廣州宏瀚在1998年2月20日與珠江實(shí)業(yè)簽訂了協(xié)議，將包括珠江新城L2在內(nèi)的三幅地塊轉(zhuǎn)讓,。但在履約過(guò)程中,，雙方產(chǎn)生矛盾，廣州宏瀚將珠江實(shí)業(yè)告上法庭,，珠江新城L2也隨即進(jìn)入訴訟程序,，成為“歷史遺留問(wèn)題”。
不過(guò),，讓人詫異的是,，2005年12月30日，廣州宏瀚又申請(qǐng)撤回起訴,，與珠江實(shí)業(yè)達(dá)成和解,。根據(jù)約定，廣州宏瀚開(kāi)發(fā)珠江新城L2地塊,，而珠江實(shí)業(yè)補(bǔ)交相關(guān)費(fèi)用后開(kāi)發(fā)其他兩幅地塊。其中廣東宏瀚在2007年8月再次取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,，其建設(shè)工期為2007年8月-2009年8月,。
但在拿到土地之后,，廣州宏瀚仍不開(kāi)工，而是又申請(qǐng)修改規(guī)劃,，讓土地繼續(xù)曬太陽(yáng),、睡大覺(jué)。記者在廣州市規(guī)劃局網(wǎng)站看到,，2010年4月中旬廣州規(guī)劃局對(duì)珠江新城L2地塊規(guī)劃調(diào)整進(jìn)行批前公示,。資料顯示，珠江新城L2地塊建筑主體高度申請(qǐng)由最高100米調(diào)整到最高208米,，拔高了一倍多,。這樣該地塊就一直在曬太陽(yáng)，盡管周邊已經(jīng)陸續(xù)蓋起了高樓,。
事實(shí)上,，經(jīng)過(guò)廣州宏瀚對(duì)珠江新城L2地塊的買賣倒騰、打官司,、調(diào)規(guī)劃,，一塊1997年出讓的土地，磨蹭了十多年,，至今不開(kāi)工,，從而導(dǎo)致樓市調(diào)控的土地政策變得難以落到實(shí)處，扭曲房地產(chǎn)市場(chǎng),。
違規(guī)成本低,、政府又失察閑置土地難整頓
專家指出，從這一宗閑置土地可以看出此類閑置土地形成以及地方政府未及時(shí)處理閑置土地的原因：
首先,，閑置土地有利可圖,。業(yè)界分析認(rèn)為，盡管廣州宏瀚沒(méi)有建樓銷售賺錢,，但是由于珠江新城L2地塊的飛速升值,，這塊“靚地”的閑置并不影響開(kāi)發(fā)商從中獲利。據(jù)測(cè)算,，1997年,，珠江新城L2的樓面地價(jià)僅約2500元/平方米。拖到2009年,，珠江新城地王樓面地價(jià)已經(jīng)飆升到15324元/平方米,，翻了近6倍。
而且,，規(guī)劃的調(diào)整也讓開(kāi)發(fā)商愿意讓“靚地”繼續(xù)曬太陽(yáng),。目前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)潛伏著“拿地-改規(guī)劃-拖延工期-獲得土地溢價(jià)和超額利潤(rùn)”一條龍的規(guī)則。房地產(chǎn)專家謝逸楓接受媒體采訪時(shí)表示,，開(kāi)發(fā)周期拖得越長(zhǎng),，開(kāi)發(fā)商獲得的土地溢價(jià)就越高,，從中獲益更大。
事實(shí)上,，一些開(kāi)發(fā)商就是專門通過(guò)“不開(kāi)工”賺錢的,。廣州多位房地產(chǎn)界人士分析認(rèn)為，廣州宏瀚在業(yè)界名不見(jiàn)經(jīng)傳,，未曾聽(tīng)說(shuō)過(guò)這家公司,。“過(guò)去,，一些‘有本事’的非知名房企是通過(guò)囤地,、炒地賺錢的，這些開(kāi)發(fā)商一般拿地后轉(zhuǎn)手倒賣給其他開(kāi)發(fā)商,，即便暫時(shí)沒(méi)有賣出去,，自己也很少開(kāi)發(fā)，從而形成了閑置土地”廣州房地產(chǎn)專家,、廣州寒桐投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓世同還表示,，“不過(guò)隨著市場(chǎng)規(guī)范，目前這類企業(yè)已經(jīng)大幅減少,�,！�
與此同時(shí)，囤地攫取高額利潤(rùn)的開(kāi)發(fā)商違規(guī)成本卻非常低,。合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江指出,，相關(guān)法律法規(guī)對(duì)閑置土地的處理非常明確，“土地閑置滿兩年,、依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回的,，堅(jiān)決無(wú)償收回，重新安排使用,；不符合法定收回條件的,，也應(yīng)采取改變用途、等價(jià)置換,、安排臨時(shí)使用,、納入政府儲(chǔ)備等途徑及時(shí)處置、充分利用”,，但是現(xiàn)實(shí)中,，卻很少看到政府嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置政策，積極落實(shí)相關(guān)處罰措施,，這讓開(kāi)發(fā)商閑置土地的成本大幅降低,。
那么這么多年，地方政府為何未及時(shí)收回土地呢？業(yè)內(nèi)人士指出,，對(duì)于這類多次買賣,、產(chǎn)權(quán)復(fù)雜的土地,，僅僅依靠一個(gè)國(guó)土部門是難以處理的,。同時(shí)，一旦土地官司纏身進(jìn)入司法程序,，國(guó)土部門更是不敢輕易處理,，因此也不排除存在開(kāi)發(fā)商“假官司”現(xiàn)象，從而把土地故意拉入司法程序,，拖延對(duì)閑置土地的處理,。但其根源還在于各個(gè)部門之間缺乏有效的協(xié)調(diào)機(jī)制，從而使閑置土地難以及時(shí)處理,。
SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹接受媒體采訪時(shí)也表示：“有一部分土地從沒(méi)有開(kāi)發(fā)技術(shù)和資金的開(kāi)發(fā)商手中倒賣(法律上叫轉(zhuǎn)讓)或者土地抵押擔(dān)保過(guò)程中,，出現(xiàn)很多扯皮的官司，法律關(guān)系不清楚,，導(dǎo)致這些土地?zé)o法開(kāi)發(fā),，因?yàn)檎l(shuí)也不愿意在法律關(guān)系不清楚的土地上投入資金建房子，于是土地就一直這樣閑置著,�,！�
“可以說(shuō)，這些政府部門的缺位失責(zé)在一定程度上是在鼓勵(lì)和支持開(kāi)發(fā)商閑置土地,�,！表n世同認(rèn)為。而國(guó)土部土地利用司司長(zhǎng)廖永林也表示,，從清理數(shù)據(jù)來(lái)看,，各地上報(bào)的2815宗閑置土地中，因調(diào)整規(guī)劃等政府和客觀原因造成閑置的約占六成以上,。
完善制度強(qiáng)化監(jiān)管減少和預(yù)防閑置土地
類似珠江新城L2地塊這種閑置土地能夠大行其道,，暴露出地方政府在閑置土地處理中的制度性漏洞和監(jiān)管不力，亟待完善相關(guān)制度,，并采取堅(jiān)決措施,，加速治理閑置土地，推進(jìn)土地開(kāi)發(fā)和樓市供應(yīng),，從而穩(wěn)定樓市,。
“首先，需要完善閑置土地處理制度,，這一直是政府與開(kāi)發(fā)商斗智斗法的領(lǐng)域,。”長(zhǎng)期關(guān)注房產(chǎn)糾紛的廣東中澤律師事務(wù)所周玉忠律師說(shuō)，對(duì)于那些改規(guī)劃的閑置土地,，規(guī)劃部門,、國(guó)土部門應(yīng)該建立一套聯(lián)動(dòng)合作機(jī)制，加強(qiáng)協(xié)調(diào)查處,，從而有效解決違法違規(guī)用地,。而對(duì)于進(jìn)入了司法程序的閑置土地，只要具備產(chǎn)權(quán)明晰的前提,，國(guó)土部門就應(yīng)該按照規(guī)定嚴(yán)肅處理閑置土地,。
其次，相關(guān)政府部門必須要依法行政,，嚴(yán)格執(zhí)法,，加大開(kāi)發(fā)商的違規(guī)成本。中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示,，在處理閑置土地上,，一些地方政府多是整改、發(fā)通知催促開(kāi)工,，真正收回的土地并不多,，而開(kāi)發(fā)商就是看準(zhǔn)了相關(guān)部門的執(zhí)法不嚴(yán)，所以才愈發(fā)肆無(wú)忌憚,，從而導(dǎo)致土地閑置不斷蔓延,，嚴(yán)重?fù)p害政府的形象。
同時(shí),，必須要保證規(guī)劃的嚴(yán)肅性,。黎文江說(shuō)，如果開(kāi)發(fā)商是出于商業(yè)利益而更改規(guī)劃,，則地塊應(yīng)該回收重新出讓,。否則，如果只要開(kāi)發(fā)商拿了地塊都可以申請(qǐng)改規(guī)劃,，那么追逐利潤(rùn)最大化的開(kāi)發(fā)商肯定會(huì)想方設(shè)法向上長(zhǎng),、向下挖，嚴(yán)重侵害社會(huì)利益,。
而且對(duì)于不作為的相關(guān)政府部門也要進(jìn)行嚴(yán)厲問(wèn)責(zé),。專家指出，只有把行政問(wèn)責(zé)制和相關(guān)的廉政規(guī)定真正落到實(shí)處,，才能激勵(lì)政府主管部門積極主動(dòng),、嚴(yán)肅查處開(kāi)發(fā)商違規(guī)行為。以珠江新城L2土地為例,，為何這塊土地在2007年可以再次取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,，以及按照這個(gè)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,，工期截至2009年8月，為何期間沒(méi)有建起住宅卻又調(diào)整規(guī)劃,，廣州市規(guī)劃局有必要給群眾一個(gè)解釋,。
此外，在有效處置閑置土地的同時(shí),，相關(guān)部門還必須要在如何預(yù)防閑置土地產(chǎn)生和處理上下工夫,、動(dòng)腦子，才能有效堵死開(kāi)發(fā)商囤積土地,、閑置土地的路子,。不過(guò)，需要強(qiáng)調(diào)的是,，收回閑置土地只是手段，盤活利用土地才是最終目的,。所以在嚴(yán)肅處置閑置土地的同時(shí),，政府部門更要采取有效措施促進(jìn)土地盡快開(kāi)發(fā)建設(shè)。