樓市調(diào)控再出重拳,。繼26日晚間國(guó)土資源部,、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)后，27日,，國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人在答記者問(wèn)時(shí)再次重申,，要力促房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)向好發(fā)展。
當(dāng)天，股市房地產(chǎn)板塊開(kāi)盤即現(xiàn)急跌,。業(yè)內(nèi)人士稱,，調(diào)控仍將繼續(xù)的強(qiáng)烈信號(hào)表明了中央政府加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的決心,，但在一定程度上并未超出市場(chǎng)預(yù)期,，為此，購(gòu)房者普遍擔(dān)憂10月樓市再現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”,。專家稱,，繼《通知》之后，年內(nèi)有關(guān)部門很有可能出臺(tái)一系列更具有可操作性的細(xì)化新政的措施,，甚至不排除“下猛藥”的可能,。
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近日，在天津國(guó)際展覽中心,，一名市民在2010秋季天津房交會(huì)上的售樓信息板前駐足,。新華社記者 李木子
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市場(chǎng) 調(diào)控未超預(yù)期 地產(chǎn)股先抑后揚(yáng)
股市房地產(chǎn)板塊周一早盤急跌，整體跌幅逾1%,，萬(wàn)科A,、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)和招商地產(chǎn)早盤跌幅均超2%,，其中萬(wàn)科A跌幅一度逾3%,。隨后地產(chǎn)股跌幅迅速收窄，但在兩市個(gè)股普漲的局面下,，房地產(chǎn)板塊整體跌幅仍居兩市前列,。截至收盤，中江地產(chǎn),、*ST海鳥分別跌5.56%和5%,。萬(wàn)科A跌0.37%，保利地產(chǎn),、金地集團(tuán)和招商地產(chǎn)則分別上漲4.45%,、3.71%和1.09%。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,，兩部門聯(lián)合發(fā)布的《通知》,，將對(duì)未來(lái)一段時(shí)間地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)產(chǎn)生影響，而先抑后揚(yáng)的走勢(shì)則說(shuō)明了市場(chǎng)已對(duì)樓市后續(xù)調(diào)控有了一定的心理準(zhǔn)備,。
國(guó)土資源部土地利用司相關(guān)負(fù)責(zé)人27日在答記者問(wèn)時(shí)表示,，兩部門聯(lián)合下發(fā)的《通知》，在內(nèi)容上更加注重政策可操作性,，相關(guān)政策措施更加細(xì)化,、實(shí)化，便于地方執(zhí)行。拿住房建設(shè)用地出讓管理來(lái)說(shuō),，其涉及土地,、建設(shè)、規(guī)劃三部門銜接的重要環(huán)節(jié)較多,，對(duì)住房建設(shè)項(xiàng)目能否按要求如約履行起著關(guān)鍵性作用,。此次《通知》便從規(guī)范編制擬供地塊出讓方案、制定土地出讓的規(guī)劃和建設(shè)條件,、嚴(yán)格土地競(jìng)買人資格審查,、嚴(yán)格劃撥決定書和出讓合同管理四個(gè)方面，提出了具體要求,。
有分析師表示,，《通知》中提到企業(yè)閑置土地一年以上者禁止拿地，而實(shí)際上眾多開(kāi)發(fā)商的很大一部分業(yè)績(jī)來(lái)自于土地的轉(zhuǎn)讓收入,，可以說(shuō)對(duì)上市地產(chǎn)公司構(gòu)成較大利空,，地產(chǎn)板塊早盤急跌也在預(yù)料之中。
宏源證券認(rèn)為,，在當(dāng)前房?jī)r(jià)依然高企,、市場(chǎng)出現(xiàn)階段性回暖的情況下，兩部委聯(lián)合發(fā)布上述通知,，進(jìn)一步表明了中央政府加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的決心,，即樓市政策近期仍將以嚴(yán)格執(zhí)行和細(xì)化落實(shí)“國(guó)十條”為主，其中保障性住房建設(shè)是調(diào)控重點(diǎn),。中郵證券也表示,，《通知》將促使房企加快資金周轉(zhuǎn)，加快新開(kāi)工面積的增加,，間接抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,。
銀河證券地產(chǎn)行業(yè)分析師潘瑋對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，如果《通知》能夠得到切實(shí)有效的執(zhí)行,，預(yù)計(jì)將對(duì)地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生較大的影響,。她分析，《通知》禁止閑置土地一年以上的企業(yè)拿地,，將逼迫開(kāi)發(fā)商快速拿地,、快速周轉(zhuǎn)，從而增加地產(chǎn)市場(chǎng)的供給,，將對(duì)房?jī)r(jià)起到抑制作用,。
不過(guò)，潘瑋同時(shí)表示,，此次國(guó)土部和住建部再度出臺(tái)的樓市調(diào)控政策,，是今年4月樓市新政以來(lái)的延續(xù),，在很大程度上并沒(méi)有超出市場(chǎng)的預(yù)期。
美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心主任徐楓認(rèn)為,，或正是由于市場(chǎng)已對(duì)后續(xù)調(diào)控有一定的預(yù)期,，才使得房地產(chǎn)板塊出現(xiàn)先抑后揚(yáng)的局面。
擔(dān)憂 10月樓市延續(xù)“量?jī)r(jià)齊升”
雖然受中秋長(zhǎng)假等因素的影響,，剛剛過(guò)去的一周全國(guó)主要城市的成交量環(huán)比出現(xiàn)一定程度的下滑,，但這并不影響整個(gè)9月北京、上海等重點(diǎn)城市量?jī)r(jià)齊升態(tài)勢(shì),，為此,，購(gòu)房者普遍擔(dān)心這一局面將在10月得以延續(xù),。
中國(guó)指數(shù)研究院27日發(fā)布的報(bào)告顯示,，受中秋假期影響，上周(9月20日至9月26日)多個(gè)重點(diǎn)城市可售量明顯增加,，北京,、上海、深圳等城市可售面積均增加30萬(wàn)平方米左右,，開(kāi)發(fā)商趁“金九銀十”黃金期,，加大市場(chǎng)供應(yīng)，以擴(kuò)大銷量,。能監(jiān)測(cè)到價(jià)格的城市中,，多數(shù)城市價(jià)格上漲，重點(diǎn)城市中,，杭州,、上海上漲明顯，漲幅都在11%左右,。
以上海為例,，據(jù)佑威及樓市專評(píng)網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)，上周(9月20日至9月26日)上海市商品房成交面積為42.1萬(wàn)平方米,，與前周相比上漲16%,，環(huán)比前周上漲7%；上周上海市商品住宅成交面積為31.8萬(wàn)平方米,，環(huán)比前周上漲14%,，至此，這種穩(wěn)步上漲的趨勢(shì)已持續(xù)了七周,。
佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》表示,，前期實(shí)行的高價(jià)盤限制入市政策，只在短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)效用,，加之一些項(xiàng)目在“金九銀十”之際伺機(jī)漲價(jià),，如前期銷售火爆的綠地薔薇九里上周均價(jià)已達(dá)到了14340元/平方米,，相比5、6月份12500元/平方米的均價(jià)高了不少,，“可見(jiàn)成交量的持續(xù)反彈也增加了開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的信心,。”
同樣的情形也發(fā)生在北京,，新建商品住宅(除去期房,、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房)認(rèn)購(gòu)量在24日認(rèn)購(gòu)數(shù)量達(dá)952套,，創(chuàng)今年以來(lái)的峰值,。
“鏈家地產(chǎn)”首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，認(rèn)購(gòu)是簽約量的市場(chǎng)前期反應(yīng),，認(rèn)購(gòu)量大也說(shuō)明市場(chǎng)購(gòu)房火爆,。
她進(jìn)一步分析說(shuō)，開(kāi)發(fā)商在靜觀9月上中旬市場(chǎng)走勢(shì)之后,，中秋節(jié)形成了集中供給的態(tài)勢(shì),，開(kāi)發(fā)商趁10月消化樓盤的意圖非常明顯。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部基于北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì),，截至25日,，9月共有23個(gè)項(xiàng)目入市，總供給房源6919套,。其中,，中秋節(jié)期間共有6個(gè)項(xiàng)目獲得預(yù)售許可，一共供應(yīng)住宅2681套,，占9月總房源套數(shù)的39%,。
那么，“金九”的實(shí)至名歸是否可使接下來(lái)的“銀十”重現(xiàn)呢,？對(duì)此業(yè)內(nèi)人士看法不一,。中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，去庫(kù)存,、業(yè)績(jī),、資金等壓力將會(huì)在年底集中表現(xiàn)，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)尤其是國(guó)慶長(zhǎng)假期間樓市成交量回升的可能性較大,，但開(kāi)發(fā)商漲價(jià)基礎(chǔ)比較薄弱,，更多的企業(yè)和項(xiàng)目將運(yùn)用價(jià)格手段來(lái)促進(jìn)銷售。
而在徐楓看來(lái),，《通知》的效果和影響更多體現(xiàn)在中長(zhǎng)期,，尚不會(huì)在短期內(nèi)對(duì)整個(gè)樓市產(chǎn)生立竿見(jiàn)影的效果，如果沒(méi)有更加嚴(yán)厲的政策出臺(tái),，全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的城市,，尤其是一線城市還可能延續(xù)量?jī)r(jià)上揚(yáng)的局面,，“成交量的提升會(huì)推高價(jià)格，保守估計(jì),，四個(gè)一線城市每月二手房成交價(jià)仍會(huì)保持3%至5%的環(huán)比上漲速度,。”
政策 更強(qiáng)硬的調(diào)控措施或出臺(tái)
雖然部分接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士對(duì)短期內(nèi)的市場(chǎng)表現(xiàn)持相對(duì)樂(lè)觀態(tài)度,，但他們同時(shí)認(rèn)為《通知》實(shí)際上是向市場(chǎng)傳遞了樓市調(diào)控仍將繼續(xù)的強(qiáng)烈信號(hào),，接下來(lái)有可能出臺(tái)一系列“國(guó)十條”的細(xì)化政策。還有觀點(diǎn)認(rèn)為,，如果10月份的成交數(shù)據(jù)出現(xiàn)較大幅度躍升,，不排除出臺(tái)更強(qiáng)硬調(diào)控政策的可能性。
陳國(guó)強(qiáng)表示,，《通知》的出臺(tái)傳遞出一個(gè)強(qiáng)烈的信號(hào),，即國(guó)家有關(guān)部門會(huì)密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，并將繼續(xù)堅(jiān)持樓市調(diào)控,，政策松動(dòng)的可能性不存在,，市場(chǎng)各方不應(yīng)誤判政策走向，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),，則應(yīng)更清醒地判斷形勢(shì)和政策環(huán)境�,！叭绻山涣糠磸椫�,，價(jià)格也隨之出現(xiàn)反彈，肯定會(huì)使有關(guān)部門加大對(duì)現(xiàn)有政策的執(zhí)行力度,，或者出臺(tái)相關(guān)新措施,。”
在他看來(lái),，4月份出臺(tái)的樓市調(diào)控新政內(nèi)涵豐富,，其中有些政策要求由于比較籠統(tǒng)等原因執(zhí)行情況不太好，因此很有可能繼《通知》之后,，出臺(tái)一系列更具有可操作性的細(xì)化新政的措施,。“此前提到過(guò)的稅收政策等內(nèi)容,，都是可以繼續(xù)做文章的,，政府調(diào)控可用的手段還有很多�,！�
張?jiān)抡J(rèn)為,，兩部委聯(lián)合發(fā)布的通知是繼國(guó)土部8月公布全國(guó)閑置土地專項(xiàng)調(diào)查結(jié)果以來(lái)首次針對(duì)土地發(fā)布新的管理?xiàng)l例和標(biāo)準(zhǔn)。與新政類似,，此次《通知》雖然明確了囤地超過(guò)1年的開(kāi)發(fā)商沒(méi)有競(jìng)買土地資格,，但是如何確定如今哪些開(kāi)發(fā)商有囤地1年行為的政策細(xì)節(jié)并沒(méi)有公布,。預(yù)計(jì)未來(lái)進(jìn)一步細(xì)化的政策將會(huì)使得調(diào)控繼續(xù)升級(jí)。另外,，此次公布的《通知》主要是調(diào)控和規(guī)范土地市場(chǎng),，直接針對(duì)樓市的政策并沒(méi)有提及。預(yù)計(jì)未來(lái)直接作用樓市的相關(guān)政策可能會(huì)依次出臺(tái),。
就年內(nèi)的形勢(shì)來(lái)看,，徐楓預(yù)測(cè)，如果10月的成交數(shù)據(jù)呈現(xiàn)大漲勢(shì)頭,，部分地方不排除“下猛藥”的可能,。
而隨著《通知》等后續(xù)調(diào)控政策出臺(tái)，整個(gè)行業(yè)也將逐漸發(fā)生實(shí)質(zhì)性調(diào)整,。徐楓認(rèn)為,，從更長(zhǎng)時(shí)間段來(lái)看，“未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局將產(chǎn)生較大的調(diào)整,�,！北热纾舜巍锻ㄖ返囊粋�(gè)深遠(yuǎn)意義在于明確了“游戲規(guī)則”,，《通知》要求嚴(yán)格土地競(jìng)買人資格審查,，國(guó)土資源主管部門對(duì)競(jìng)買人參加招拍掛出讓土地時(shí)，除應(yīng)要求提供有效身份證明文件,、繳納競(jìng)買(投標(biāo))保證金外,，還應(yīng)提交競(jìng)買(投標(biāo))保證金不屬于銀行貸款、股東借款,、轉(zhuǎn)貸和募集資金的承諾書及商業(yè)金融機(jī)構(gòu)的資信證明,。
“這意味著市場(chǎng)逐漸走向分化成為大勢(shì)所趨，實(shí)力弱小的開(kāi)發(fā)商必然要出局,，行業(yè)準(zhǔn)入門檻提高,，項(xiàng)目公司將越來(lái)越難以生存，很可能在未來(lái)十年的時(shí)間里,，排行前20位的開(kāi)發(fā)商將占據(jù)市場(chǎng)50%的份額,。”徐楓說(shuō),。