8月房?jī)r(jià)同比漲9.3% 樓市“回暖”言之尚早
9月10日,，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的1~8月份房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況顯示,，8月份,，70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比繼續(xù)上漲，漲幅為9.3%,，環(huán)比與上月持平,。
與此同時(shí)，8月份全國(guó)房地產(chǎn)銷售面積和銷售金額環(huán)比均明顯上漲,，其中銷售面積環(huán)比上漲6.49%,，銷售金額環(huán)比大漲15.23%，足以說(shuō)明樓市“量漲價(jià)更漲”的強(qiáng)勁反彈態(tài)勢(shì),，這也使得房地產(chǎn)調(diào)控政策是否加碼變得更引人關(guān)注,。
■房?jī)r(jià)連續(xù)兩月環(huán)比漲幅持平
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.3%,，漲幅比7月份縮小1個(gè)百分點(diǎn),；環(huán)比與上月持平。
具體來(lái)看,，8月份全國(guó)新建住宅銷售價(jià)格同比上漲11.7%,，漲幅比7月份縮小1.2個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比與上月持平,。其中,，商品住宅銷售價(jià)格上漲13.1%，其中普通住宅銷售價(jià)格上漲12.5%,，高檔住宅銷售價(jià)格上漲15.1%,；經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格同比上漲1.1%。與上月相比,，商品住宅銷售價(jià)格,、普通住宅銷售價(jià)格和高檔住宅銷售價(jià)格均持平，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格上漲0.1%,。
據(jù)統(tǒng)計(jì),，8月份全國(guó)二手住宅銷售價(jià)格同比上漲6.2%，漲幅比7月份縮小0.5個(gè)百分點(diǎn),；環(huán)比上漲0.1%,，7月份則是下降0.1%,。
■全面回暖不明顯
9月初，包括京,、滬、深,、杭,、穗在內(nèi)的多個(gè)房地產(chǎn)一線城市均傳出了市場(chǎng)反彈、量?jī)r(jià)齊漲的消息,，不過(guò)從8月公布的銷售數(shù)據(jù)和價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)看,，盡管銷量出現(xiàn)了反彈的勢(shì)頭，但銷售回升的幅度并沒(méi)有超過(guò)二季度的水平,，整體仍處于較為低迷的狀態(tài),，而且價(jià)格也并沒(méi)有出現(xiàn)想象中的環(huán)比上升。
與人們的直觀感受不同,，原本以為京,、滬、穗,、深,、杭等地的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了上漲，但公布的數(shù)據(jù)卻顯示房?jī)r(jià)出現(xiàn)了環(huán)比的持平甚至回落,。
從數(shù)據(jù)的來(lái)源來(lái)看,，造成這種“落差”的主要原因在于成交結(jié)構(gòu)的變化和統(tǒng)計(jì)口徑的不統(tǒng)一：8月份在一線城市熱銷的多處樓盤仍以中高檔商品房為主，成交價(jià)格并不具有普遍性,；而市場(chǎng)機(jī)構(gòu)和地方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)有的涵蓋了政策性住房,，有的則沒(méi)有涵蓋，僅僅是對(duì)商品住宅成交均價(jià)和成交量的統(tǒng)計(jì),。
“成交量上漲不一定表示市場(chǎng)開(kāi)始回暖,。”中原三級(jí)市場(chǎng)部研究總監(jiān)張大偉表示,，雖然從數(shù)據(jù)上看,，8月份的成交量數(shù)據(jù)相比之前不管是二手房還是商品房都有明顯上調(diào)，但因?yàn)?月初中央多次重申宏觀調(diào)控將持續(xù),，樓市總的趨勢(shì)依然是調(diào)整,。
根據(jù)相關(guān)部門對(duì)目前調(diào)控政策效果的判斷，房地產(chǎn)調(diào)控雖然已經(jīng)初現(xiàn)成效,，但與預(yù)定目標(biāo)還有一定的差距,，這使得未來(lái)政策進(jìn)一步調(diào)整的預(yù)期依舊存在。短期內(nèi)的市場(chǎng)反彈頭頂上依舊懸著政策調(diào)控的“達(dá)摩克利斯之劍”,。
■調(diào)控政策仍在發(fā)力
8月份市場(chǎng)的反彈現(xiàn)象曾經(jīng)一度引發(fā)人們對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的質(zhì)疑,。不過(guò),，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)來(lái)看，目前調(diào)控政策的影響力仍然在持續(xù),，尤其是嚴(yán)格執(zhí)行的信貸政策已經(jīng)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金面產(chǎn)生了顯著的影響,。
數(shù)據(jù)顯示，1~8月,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源44363億元,，同比增長(zhǎng)35．0％，增幅較1月份至7月份減少4．4個(gè)百分點(diǎn),，自1月份至2月份增幅觸頂之后,，這已經(jīng)是資金來(lái)源連續(xù)第8個(gè)月增幅回落。
與1月份至7月份的資金來(lái)源情況相比,，企業(yè)自籌資金的增長(zhǎng)速度依舊超過(guò)50％,，同時(shí)，來(lái)自定金及預(yù)收款的增長(zhǎng)幅度,、個(gè)人按揭貸款的增長(zhǎng)幅度均再次縮小,。張大偉表示，在所有資金來(lái)源中,，依然是企業(yè)自籌資金上漲最快,，顯示出企業(yè)的資金壓力明顯加劇。
■樓市若暴漲將引發(fā)二輪調(diào)控
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，前8個(gè)月全國(guó)房地產(chǎn)投資,、新開(kāi)工、土地購(gòu)置面積等指標(biāo)仍較為樂(lè)觀,，這為樓市深入調(diào)控創(chuàng)造了條件,。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士分析指出,，如果目前的回暖演化為暴漲,，則有可能引發(fā)第二輪調(diào)控政策。
據(jù)統(tǒng)計(jì),，1~8月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資28355億元,，同比增長(zhǎng)36.7%，其中,，商品住宅投資19876億元,，同比增長(zhǎng)33.9%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為70.1%,；全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積25691萬(wàn)平方米,，同比增37.9%，土地購(gòu)置費(fèi)6017億元,，同比增長(zhǎng)84.3%,。
對(duì)此,，中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟表示，全國(guó)房地產(chǎn)投資等指標(biāo)較為樂(lè)觀,，這為樓市深入調(diào)控創(chuàng)造了條件,。
“從70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)來(lái)看，全國(guó)房產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上漲,，高檔住宅價(jià)格上漲最高,，這樣的態(tài)勢(shì)如果加劇，可能會(huì)加快第二輪調(diào)控細(xì)則,，尤其是物業(yè)稅從空轉(zhuǎn)到實(shí)施，將抑制高檔住宅價(jià)格快速上漲,�,！辨溂业禺a(chǎn)首席分析師張?jiān)抡f(shuō)。
陳晟也分析認(rèn)為,，一旦房?jī)r(jià)再次暴漲,，更為嚴(yán)厲的信貸乃至于稅收政策將加速落地。
買現(xiàn)房要查“大產(chǎn)權(quán)證”
關(guān)鍵詞：購(gòu)房查證知識(shí)點(diǎn)
●避免“五證”中只審《預(yù)售許可證》
●避免買現(xiàn)房不用看“五證”
●簽認(rèn)購(gòu)書(shū)并不是購(gòu)房的必經(jīng)程序課堂提問(wèn)
桂小姐今年7月購(gòu)買了一套26萬(wàn)的新房,，但是由于開(kāi)盤當(dāng)天人太多,，沒(méi)有來(lái)得及看正式合同范本就簽了認(rèn)購(gòu)書(shū)。在26日交首期款時(shí)候才發(fā)現(xiàn),，正式合同里面有些條款并不平等,，卻無(wú)法再提出修改，她后悔不已,。那么如何提高自己的法律意識(shí),，防患于未然呢？課堂答疑
提高自己的法律意識(shí),，建議一定要避免購(gòu)房中最容易陷入的以下幾個(gè)誤區(qū),。
避免買現(xiàn)房不看“五證”。現(xiàn)房是指開(kāi)發(fā)商已經(jīng)取得了房地產(chǎn)權(quán)屬證明書(shū)(俗稱“大產(chǎn)權(quán)證”)后的房子,，而取得的基礎(chǔ)是已經(jīng)取得了前四證,。購(gòu)買現(xiàn)房的時(shí)候一定要審查“大產(chǎn)權(quán)證”的主體與前面四證主體是否一致。實(shí)際上,，不論是期房還是現(xiàn)房,，均應(yīng)審查“五證”，只不過(guò)現(xiàn)房審查的第五證是房地產(chǎn)權(quán)屬證明書(shū),，而期房審查的第五證是《預(yù)售許可證》
避免“五證”中只審《預(yù)售許可證》,。在目前的實(shí)踐中，有前四證與第五證“不配套”的個(gè)案出現(xiàn),。這種情況一般多發(fā)生在開(kāi)發(fā)商向政府提供虛假材料騙取相關(guān)證件或政府違規(guī)發(fā)證,，這種證件是可以被撤銷的,。另外一個(gè)要注意的是，有些項(xiàng)目是分期開(kāi)發(fā)或滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的,，因此在看到《預(yù)售許可證》后,，還要仔細(xì)審查自己所要購(gòu)房的樓座及房間是否在《預(yù)售許可證》核準(zhǔn)銷售的范圍內(nèi)。
再次,，簽認(rèn)購(gòu)書(shū)的目的就是訂房,，但這并不是購(gòu)房的必經(jīng)程序。如果你看好并選好了房,，可以同開(kāi)發(fā)商直接簽購(gòu)房合同,。正式合同簽訂后，認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力即消失,。今后與開(kāi)發(fā)商或銷售商“講理”,，要以正式合同中約定的條款為標(biāo)準(zhǔn)。
而且,，在簽認(rèn)購(gòu)合同之前,，要跟開(kāi)發(fā)商拿購(gòu)房合同或者合同范本審查，購(gòu)房者一定要仔細(xì)閱讀相關(guān)條款,，避免出現(xiàn)霸王條款,。要知道合同范本只有一種，但由于可以是推薦文本,，開(kāi)發(fā)商對(duì)該文本中部分內(nèi)容若作修改并經(jīng)過(guò)備案后還可以使用,，所以必須對(duì)修改內(nèi)容進(jìn)行確認(rèn)。王艷玲
買過(guò)渡房避免10年以上老房子
常遇到小夫婦后悔當(dāng)年選擇的過(guò)渡房只能用來(lái)那兩年過(guò)渡,，到真需要換房的時(shí)候,，當(dāng)初的過(guò)渡房既不能變成首付，又不能成月供,，賣不好賣,，租不易租。風(fēng)物長(zhǎng)宜放眼量,，購(gòu)買過(guò)渡房的時(shí)候,，不妨把自己的資金狀況和需求向后多考慮幾年，并且戴上一副投資的眼鏡去選擇,。
■太老的房子銀行會(huì)拒絕放貸
老房子確實(shí)價(jià)格相對(duì)更低一些,，也是很多年輕人拿著計(jì)算器精算后心儀的過(guò)渡物業(yè)。但是如果考慮到三五年后可能會(huì)結(jié)束過(guò)渡期,，小房換大房,，那么建議10年以上的老房子還是盡量避免。
先刨除最為樂(lè)觀的想法,，那就是買個(gè)老房子,，現(xiàn)在圖過(guò)渡,，以后博拆遷。如果真的能夠踩點(diǎn)踩到如此地步,，也只能理解為股市中的跌停板買進(jìn),，漲停板賣出，這樣的機(jī)遇確實(shí)可遇不可求,。況且拆遷也不是到了20年就立刻可以拆,，通常都會(huì)再拖上幾年時(shí)間，還是把這種博彩的選房心態(tài)略過(guò)為好,。
放棄拆遷補(bǔ)助的夢(mèng)想之后,，一切都變得更真實(shí)了。房地產(chǎn)的發(fā)展,，3~5年就算是一個(gè)階段,，無(wú)論是戶型設(shè)計(jì)還是園林規(guī)劃上，都會(huì)有較大的發(fā)展和變化�,，F(xiàn)在回頭看5年前的房子，或許還不會(huì)有太明顯的感覺(jué),，但是看8年前的或者是10年前的房子,，會(huì)有明顯落伍的感覺(jué)。1~2年內(nèi)的新房和3~5年內(nèi)的次新房在價(jià)格上差別還不會(huì)太大,，一旦超過(guò)兩個(gè)階段,，“舊”的感覺(jué)會(huì)特別突出。即使準(zhǔn)備長(zhǎng)線持有,，老房子的租金通常會(huì)比新的物業(yè)低20%以上,，可以說(shuō)持有時(shí)間越長(zhǎng)損失反而越大。
總體來(lái)講,，老房子無(wú)論是自己居住還是未來(lái)出售都不是一個(gè)很好的選擇,。尤其是再過(guò)3~5年，房齡接近20年的房子,，更是很多銀行拒絕放貸的目標(biāo),。即使在信貸政策寬松的前兩年，普通物業(yè)首次置業(yè)可以做超低貸款,，甚至很多可以做到零首付的時(shí)候,，這種房齡超過(guò)20年的物業(yè)，銀行也會(huì)要求業(yè)主高首付至5~6成,，并且利率無(wú)法享受優(yōu)惠,。
■過(guò)渡房不是“湊合房”
千萬(wàn)別以為過(guò)渡房住兩年就結(jié)束了，隨便找個(gè)便宜的買一套湊合下就可以了,。它不僅有可能影響到你過(guò)渡期間的工作和生活,，選擇是否得當(dāng)也會(huì)直接關(guān)系到你二次業(yè)的品質(zhì),。常遇到小夫婦兩年前買房時(shí)只問(wèn)價(jià)格，結(jié)果兩年后換房時(shí)才后悔當(dāng)初沒(méi)有認(rèn)真考慮,、綜合比較了,。
首先，購(gòu)買過(guò)渡房時(shí),，通常也正處于年輕人的上升期,，所以還是以能為工作提供便利為第一要素。畢竟,，房子是享受的工具,，是需要為工作和生活提供便利的。在之前采訪美聯(lián)物業(yè)三級(jí)市場(chǎng)總經(jīng)理江少杰,、中原地產(chǎn)市場(chǎng)部總監(jiān)王世界,、世華地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)肖小平等資深地產(chǎn)人士時(shí)，他們均表示選擇過(guò)渡房的第一原則是“和公司之間的距離”,，對(duì)于這個(gè)原則他們從未后悔過(guò),。
其次，盡量選擇有核心競(jìng)爭(zhēng)力配套存在的片區(qū),�,？梢允欠比A的商業(yè)配套，也可以是一個(gè)好的學(xué)位,，可以是一個(gè)公園,，也可以是一個(gè)地鐵站，總之,，給將來(lái)接手的業(yè)主一個(gè)購(gòu)買的理由,，也給未來(lái)希望租住的人一個(gè)住進(jìn)來(lái)的生活便利，至少可以保證在片區(qū)市場(chǎng)中的優(yōu)越性,。提前考慮到這些內(nèi)容,，在將來(lái)二次置業(yè)需要首付款的時(shí)候，更容易順利賣出,，并且賣個(gè)好價(jià)錢,。或者在你的終極物業(yè)月供需要支持的時(shí)候,，這樣的物業(yè)通常不僅空置期短,，而且租金有保證。即使再遇到一輪房地產(chǎn)調(diào)控,，這樣有價(jià)值點(diǎn)支撐的物業(yè)價(jià)格也會(huì)相對(duì)堅(jiān)挺,，尤其是那些有名校學(xué)位支撐的物業(yè)，幾乎堪稱樓市中的不敗之花。
抱著臉盆帶著錘子全副武裝去驗(yàn)房
有業(yè)主詢問(wèn)：“再過(guò)一個(gè)月新房子要交房了,，為了做個(gè)明白的收樓業(yè)主,，最近我一直都在網(wǎng)上看關(guān)于收樓的信息。聽(tīng)說(shuō)收樓的時(shí)候要帶上尺子,、臉盆,、掃把、電筒之類的,，但是身邊的朋友又跟我說(shuō)沒(méi)有必要帶這些東西,，房子有沒(méi)有問(wèn)題只有等到入住以后才能知道。聽(tīng)了這些之后,，現(xiàn)在我發(fā)現(xiàn)自己都有點(diǎn)不知所措了,。請(qǐng)問(wèn)這些東西是不是必帶工具？收樓的時(shí)候哪些工具是必帶的呢,？檢查房屋質(zhì)量應(yīng)該注意哪些地方,？”
那么，收樓之前要做好哪些準(zhǔn)備工作呢,？經(jīng)過(guò)前期的充分準(zhǔn)備之后,，進(jìn)入實(shí)質(zhì)驗(yàn)樓階段又要注意些什么呢？提醒消費(fèi)者在收樓時(shí)要格外謹(jǐn)慎,，系統(tǒng)地檢查新居,，并仔細(xì)關(guān)注一些“細(xì)節(jié)”處。
一般情況下,，驗(yàn)樓的細(xì)節(jié)之處包括門窗,、地面墻壁平整問(wèn)題,、水電問(wèn)題等,。
門窗問(wèn)題：主要是看每間居室的門在開(kāi)啟關(guān)閉的時(shí)候是否順暢，門鎖安裝,、使用情況是否正常,。窗戶則要看窗邊與混凝土接口有無(wú)縫隙，窗戶開(kāi)關(guān)是否順暢,，窗臺(tái)是否平滑,，最好是選擇在大雨過(guò)后去看現(xiàn)場(chǎng)，這樣就可以看到雨水是否會(huì)透過(guò)窗縫流進(jìn)來(lái),。
地面問(wèn)題：主要是檢查房屋地板有無(wú)松動(dòng),、爆裂、撞凹,，行走時(shí)是否吱吱作響,。購(gòu)房者可在室內(nèi)地面上倒一層水，以水不向任何一方聚集為好。若水向一面聚集,，說(shuō)明地面有傾斜,。倒水后，以地面上的水坑小而淺,、均勻?yàn)橐�,。如果是木地板，則需要看木地板是否做好防潮措施,，以及木地板的選擇是否符合標(biāo)準(zhǔn),。
墻面問(wèn)題：檢查墻體平整度，是否滲水,、是否有裂縫,。查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻,、廚衛(wèi)頂面,、外墻等地方需要仔細(xì)查看。同時(shí),，墻體還要檢驗(yàn)一下隔音效果,。可將房門關(guān)閉,，在一間房?jī)?nèi)制造較大噪聲,，到相鄰房間聽(tīng)聽(tīng)其噪聲，噪聲越小越好,。
水問(wèn)題：水的問(wèn)題主要分為四個(gè),，一個(gè)是檢驗(yàn)廚房、洗手間是否漏水,，另一個(gè)則是看水壓是否足夠大,，還有一個(gè)就是看看水表是否正常，然后就是看看下水是否正常,。如果要驗(yàn)廚衛(wèi)是否漏水,，可以在廚衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2厘米
),。然后約好樓下的業(yè)主在24小時(shí)后查看其家廚衛(wèi)的天花板,。在檢驗(yàn)水的暢通情況和能否正常使用情況時(shí)，通常是打開(kāi)龍頭查漏堵,，盡可能讓水流大一點(diǎn),、急一點(diǎn)，既能檢驗(yàn)水壓,，同時(shí)還能看下水道的排水速度,。
在驗(yàn)收下水情況時(shí),，先用盆子盛水，再向各個(gè)下水處灌水,，分別是臺(tái)盆下水,、浴缸下水、馬桶下水,、廚房和衛(wèi)生間及陽(yáng)臺(tái)地漏等,，基本是每個(gè)下水口灌入兩盆水左右，應(yīng)聽(tīng)到咕嚕嚕的聲音和表面無(wú)積水,。
電問(wèn)題：用電筆或者萬(wàn)用表測(cè)量各個(gè)強(qiáng)弱電是否暢通,，檢驗(yàn)屋內(nèi)電線如何走向，找到總閘,，檢驗(yàn)每個(gè)開(kāi)關(guān)是否正常,，查看電表工作情況和度數(shù)是否正常。
記者提醒
驗(yàn)樓常用工具主要有以下一些：塑料洗臉盆——用于驗(yàn)收下水管道,；小錘子——用于驗(yàn)收房子墻體與地面是否空鼓,；卷尺——用于測(cè)量房子的凈高；萬(wàn)用表——用于測(cè)試各個(gè)強(qiáng)電插座及弱電類是否暢通,；計(jì)算器——用于計(jì)算數(shù)據(jù),；掃帚——用于打掃室內(nèi)衛(wèi)生；小凳子和一些報(bào)紙,、塑料袋,、包裝繩——用于時(shí)間長(zhǎng)，可休息一下及預(yù)先封閉下水管道,。
專家建議
購(gòu)房者有權(quán)拒收樓,，并要求發(fā)展商按合同約定的標(biāo)準(zhǔn)重修、維修房屋,，如更換地板,，更換同一品牌的裝修材料等，直至發(fā)展商提供符合合同標(biāo)準(zhǔn)的房屋才收樓,。
在合同有約定的情況下,，同時(shí)發(fā)展商的行為又給購(gòu)房者造成其他損失的,，發(fā)展商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任,。
三套房貸政策宜直接問(wèn)銀行房貸經(jīng)理
關(guān)鍵詞：第三套房貸知識(shí)點(diǎn)
●要了解第三套房的貸款政策，最好到銀行房貸中心找貸款經(jīng)理咨詢,。
●簽約時(shí)最好在補(bǔ)充協(xié)議上注明,，一旦第三套房貸款無(wú)法申請(qǐng)，開(kāi)發(fā)商須退還購(gòu)房定金和首付款,。課堂提問(wèn)
讀者丘女士：最近我看好一套房子,，正在打折，想買。但我是第三次貸款買房了,，聽(tīng)說(shuō)政策要收緊,，還不知道什么時(shí)候就不給貸了。售樓小姐說(shuō),，現(xiàn)在還可以貸第三套房,，如果不馬上買，以后可能真就不行了,�,？晌液苊埽f(wàn)一我交了錢政策有變化,，不就慘了嗎,？我該怎么辦？課堂答疑
丘女士的問(wèn)題確實(shí)讓人很困擾�,，F(xiàn)在,，第三套房的貸款政策不同銀行采取的政策不同。而且同一家銀行,，對(duì)不同的樓盤,，給出的政策也不一樣，有的能貸,，有的不給貸,。銀行的真實(shí)貸款政策，撲朔迷離,。怎么才能撥開(kāi)云霧,，看清政策，又能不錯(cuò)過(guò)好房子呢,？建議你在鎖定好目標(biāo)樓盤后,，不要僅聽(tīng)信銷售人員的一方說(shuō)法。建議你到按揭銀行的房貸部門親自走一趟,，現(xiàn)場(chǎng)當(dāng)面向負(fù)責(zé)這個(gè)樓盤的房貸部門經(jīng)理詢問(wèn),。
因?yàn)椋y行現(xiàn)在的政策不透明,，往往打電話到銀行咨詢,，不同人接電話，給的回復(fù)都不一樣,。政策多變,，執(zhí)行更是復(fù)雜。最好在下定之前,，找到負(fù)責(zé)你想買樓盤的貸款經(jīng)理,，因?yàn)橘I了房以后就是他幫你做貸款審批,，是最直接的責(zé)任人。他的答復(fù)會(huì)對(duì)你更加負(fù)責(zé)任,。
當(dāng)然,，要讓自己買得更加安心，最好私下里跟開(kāi)發(fā)商方面交涉,，在合同的附加條款或者在認(rèn)購(gòu)書(shū)上,，直接用文字注明，一旦銀行收緊第三套房貸政策,，導(dǎo)致你的貸款審批不下來(lái),，開(kāi)發(fā)商愿意無(wú)條件退還你的首付和定金等字樣。這樣操作下來(lái),，就萬(wàn)無(wú)一失了,。李丹
投資商鋪應(yīng)理性對(duì)待“返租”
選一手商鋪 總價(jià)500萬(wàn)內(nèi)易轉(zhuǎn)手
為促進(jìn)商鋪銷售，不少開(kāi)發(fā)商采用“5年返租,，年回報(bào)率10%”的宣傳語(yǔ),，來(lái)吸引客戶。目前很多街鋪的出租投資收益“一般都維持在4%左右,，只有價(jià)值上千萬(wàn)的大鋪年收益才能達(dá)到8%~10%”,，地產(chǎn)總經(jīng)理廖潤(rùn)結(jié)說(shuō)。返租商鋪要盡量選擇有規(guī)模,、有信譽(yù)的開(kāi)發(fā)商,。
■選商鋪堅(jiān)持“五不選”原則
投資者雖不是專業(yè)人士，但也要學(xué)會(huì)對(duì)比周邊商業(yè)模態(tài),。一定要堅(jiān)持的原則就是：同質(zhì)化嚴(yán)重的,，不選；品牌不夠周邊商家大的,，不選,；大商場(chǎng)交通不便利的，不選,；缺乏規(guī)劃支撐的大商場(chǎng),，不選；小區(qū)內(nèi)街鋪,，不選,。
■選小區(qū)鋪要有實(shí)力
在未來(lái)5~8年的時(shí)間內(nèi)，社區(qū)鋪會(huì)慢慢地成長(zhǎng)起來(lái),。隨著市民消費(fèi)越來(lái)越社區(qū)化,，要提前在社區(qū)布下棋子的投資者,，就要有足夠的資金作支撐,，才能熬得過(guò)守業(yè)期,。
■西曬商鋪人流易受影響
從已成形的商業(yè)來(lái)說(shuō)，右手邊更容易旺起來(lái),，這與人的消費(fèi)習(xí)慣有很大的關(guān)系,。但“右手邊易旺”的原則，并不是絕對(duì)的,。而是在左右兩邊的布局,、周邊環(huán)境都一致的情況下，才會(huì)起作用,。另外,，有西曬的商鋪，人流會(huì)受到影響,。
■200萬(wàn)~500萬(wàn)的鋪易轉(zhuǎn)手
總價(jià)在200萬(wàn)~500萬(wàn)的商鋪,，面積比較適中，也比較適合做多種商業(yè)模態(tài),。另外一方面,，這樣的商鋪出租的時(shí)候，也更容易吸引商家,。一旦需要資金,，也容易轉(zhuǎn)手套現(xiàn)。
置業(yè)指南 投資商鋪切忌無(wú)產(chǎn)權(quán)
最近業(yè)內(nèi)最駭人聽(tīng)聞的,，無(wú)疑就是廣州偉國(guó)被追數(shù)事件了,，上百投資者圍堵商場(chǎng)，追討十?dāng)?shù)億本金及紅利,。
近期有入手商鋪的投資者可得提起十二分精神,，仔細(xì)聽(tīng)聽(tīng)中原工商鋪市場(chǎng)及研究總監(jiān)劉廣浩怎么說(shuō)。
■只租不售
總有原因
站在行業(yè)的角度,，我覺(jué)得最近這起事件緣于這批“苦主”當(dāng)時(shí)未能清晰地評(píng)估沒(méi)有產(chǎn)權(quán)物業(yè)的潛在風(fēng)險(xiǎn),，禁不住運(yùn)營(yíng)商開(kāi)出高額回報(bào)的利誘，盲目地投資只有經(jīng)營(yíng)權(quán)的商鋪所致,。
時(shí)下很多商鋪大多只租不售,，原因可能是業(yè)主打算長(zhǎng)期持有，也可能是物業(yè)本身并不具備出售條件,。一些擅長(zhǎng)“空手套白狼”的運(yùn)營(yíng)商往往瞧準(zhǔn)投資者渴求高額回報(bào)的心理,，以包租的方式攬下某個(gè)物業(yè)并進(jìn)行包裝，一方面以統(tǒng)一經(jīng)營(yíng),、厚利返租等名義向投資者兜售商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán),，另一方面則通過(guò)招商向租戶收取入場(chǎng)費(fèi)、租金等,，一旦商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不善便會(huì)導(dǎo)致資金鏈斷裂進(jìn)而出現(xiàn)上述一幕,。
■搞清關(guān)系
預(yù)防忽悠
在一些受騙的買家當(dāng)中,，很多沒(méi)有搞清楚產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)的關(guān)系，這也是被開(kāi)發(fā)商忽悠的一個(gè)原因,。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的相關(guān)法律,，
實(shí)際上都叫做使用權(quán)，不同類型商品房的土地使用權(quán)年限不盡相同,，比如規(guī)定作為住宅用途的為70年,，辦公用途的為50年，商業(yè)用途的為40年等,。坊間一般把土地使用權(quán)理解為產(chǎn)權(quán),，這雖然不符法律的本意，但由于通俗易懂仍然深入人心,。
在實(shí)際操作中,，很多項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)時(shí)就存在土地使用年限不足的情況，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定,，土地使用年限到期的住宅可以自動(dòng)續(xù)期,，但值得注意的是，土地使用年限到期的非住宅類商品房如商鋪,、寫字樓及公寓等則須經(jīng)過(guò)審批才可以續(xù)期,。
■明晰產(chǎn)權(quán)
冷靜入市
投資商鋪切忌無(wú)產(chǎn)權(quán)，這是最基本的原則,，買家一定要在這個(gè)原則之下進(jìn)行產(chǎn)品選擇,。目前擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)且在售的商鋪僅局限于個(gè)別行業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目。因此,，建議投資者在購(gòu)買商鋪前須明晰物業(yè)的土地使用權(quán)狀況,，切勿盲目入市。
投資二手商鋪產(chǎn)權(quán)清晰很重要
有些有產(chǎn)權(quán)證的商鋪,，稅費(fèi)等繳納未必齊全,。在下定金前，要跟賣家談妥有關(guān)問(wèn)題,。要問(wèn)清交易稅,、辦證費(fèi)等是否都繳納了。不能等下了定金,，還要幫賣家付未交的稅費(fèi),。
■鋪面要寬
進(jìn)深要短
在商業(yè)地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)中流行一句話，選鋪就選“門面要寬,，進(jìn)深要短,，層高要高”。可見(jiàn)門面,、進(jìn)深,、層高是衡量商鋪的三個(gè)關(guān)鍵要素。對(duì)那些門面窄,，采光不好,，進(jìn)深又深的“小黑屋”式鋪面,，要敬而遠(yuǎn)之,。這種買回來(lái)，也只能做倉(cāng)庫(kù)用,。
■二手商鋪帶租約更好
買入帶租約的鋪?zhàn)�,，可以立馬收租。與空鋪相比,，會(huì)相對(duì)有保障一些,。但同時(shí)也要看商家的經(jīng)營(yíng)情況，如果經(jīng)營(yíng)情況不好,，屬于經(jīng)常欠租的那種,，那就算了。