種種跡象表明,，雖然國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)調(diào)控仍在持續(xù)發(fā)力,，但海外投資者對(duì)中國(guó)巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然興趣濃厚，布局中國(guó)市場(chǎng)的節(jié)奏也在加快,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，外資PE(私人股權(quán)投資)巨頭與國(guó)內(nèi)開發(fā)商的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，解了開發(fā)商資金短缺的燃眉之急,，但更可能在中長(zhǎng)期削弱收緊銀根的調(diào)控效果,。
國(guó)際巨頭們近期動(dòng)作頻頻正在引起各方關(guān)注：美國(guó)PE巨頭黑石上周末與香港大型地產(chǎn)商鷹君集團(tuán)正式達(dá)成協(xié)議，同意為其在遼寧大連的住宅開發(fā)項(xiàng)目提供資金支持,；新加坡淡馬錫控股公司旗下的房地產(chǎn)巨頭豐樹集團(tuán)則計(jì)劃在投資上海,、北京、廣州,、西安等項(xiàng)目的基礎(chǔ)上,，未來(lái)6至12個(gè)月推出專注于中國(guó)地產(chǎn)項(xiàng)目的基金，基金規(guī)模約為5億至10億美元,；而據(jù)知情人士透露,，太平洋中國(guó)地產(chǎn)正在募集其第一個(gè)人民幣基金，預(yù)期年底前或募集成功并推出,。
“這是一個(gè)很重要的趨勢(shì),，早在2001年和2002年的時(shí)候，有很多基金就進(jìn)入了華東市場(chǎng),，但是現(xiàn)在有更多的巨頭進(jìn)來(lái)了�,！泵缆�(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心主任徐楓說(shuō),。美聯(lián)物業(yè)最新的一份研究報(bào)告預(yù)測(cè)，美國(guó)和日本最近都在加大貨幣供應(yīng)以應(yīng)付新一輪的經(jīng)濟(jì)下滑,，國(guó)際游資反撲的可能性增大,。
徐楓表示，很多外資機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷和國(guó)內(nèi)分析師大體一致,，從長(zhǎng)期來(lái)看中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將表現(xiàn)為量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì),，調(diào)控是短周期的行為,。與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，中國(guó)還是一個(gè)正在成長(zhǎng)的市場(chǎng),，蘊(yùn)藏很多機(jī)會(huì),。正如太平洋中國(guó)地產(chǎn)執(zhí)行董事汪朝蓉所說(shuō)，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看隨著人口增長(zhǎng),、城市化進(jìn)程加快以及中產(chǎn)階級(jí)生活質(zhì)量提升所帶來(lái)的消費(fèi)需求上升會(huì)使中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很好的發(fā)展空間,。目前和未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，太平洋地產(chǎn)基金更看重二三線城市的機(jī)會(huì),，更傾向于在房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目層面與國(guó)內(nèi)比較優(yōu)質(zhì)的開發(fā)商進(jìn)行聯(lián)合開發(fā),。
在信貸緊縮的背景下，在徐楓眼中,，與開發(fā)商捆綁正是外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種重要渠道,。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源中“國(guó)內(nèi)貸款”部分增幅大幅回落,，而“利用外資”部分快速上漲,。自2009年5月起，房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源中的外資資金同比增幅一直是負(fù)數(shù),，而從今年6月起,，外資資金的同比增幅開始轉(zhuǎn)正，并呈現(xiàn)迅速增長(zhǎng),。僅6月份當(dāng)月利用外資的資金額就達(dá)到81億元,，超過(guò)了4月和5月份的總和70億元人民幣�,！皩�(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō),，這種方式不僅有利于解決資金瓶頸，而且實(shí)現(xiàn)了強(qiáng)勢(shì)品牌聯(lián)手,，產(chǎn)生一加一大于二的效應(yīng),。”徐楓說(shuō),。
而對(duì)外資PE來(lái)說(shuō),，在人民幣升值的大背景下，其既可分享人民幣升值帶來(lái)的資產(chǎn)增值,，又可獲得豐厚的投資回報(bào),。太平洋中國(guó)地產(chǎn)基金的財(cái)務(wù)報(bào)表顯示，從2007年底其成立至2009年底,，其凈資產(chǎn)增值幅度為30%,；而黑石今年的二季報(bào)顯示，其中國(guó)的房地產(chǎn)投資組合價(jià)值增長(zhǎng)了19%。
然而,，正如一枚硬幣的兩面,，在更多外資PE巨頭與國(guó)內(nèi)開發(fā)商積極謀求“雙贏”之時(shí)，一部分業(yè)內(nèi)人士開始擔(dān)心外資的進(jìn)入會(huì)在很大程度上緩解開發(fā)商資金鏈緊繃的現(xiàn)狀,，繼而會(huì)在一定程度上影響當(dāng)下房地產(chǎn)調(diào)控的效果,。
對(duì)此，徐楓認(rèn)為,，目前大量外資PE的進(jìn)入對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的影響可分短期和中長(zhǎng)期進(jìn)行分析,。短期來(lái)看，也就是從今年年末到明年上半年可能還不會(huì)有太明顯,、太直接的影響,。而從中長(zhǎng)期來(lái)看，兩者形成的緊密資金關(guān)系會(huì)在一定程度上降低開發(fā)商對(duì)銀行貸款的依賴程度,，繼而,，通過(guò)收緊銀根的調(diào)控效果可能會(huì)在一定程度上被削弱�,！捌鋵�(shí)現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)一種跡象即在貸款方面政府的制約能力越來(lái)越弱,。”
美聯(lián)物業(yè)的一份研究報(bào)告稱,，量?jī)r(jià)齊升的苗頭距離號(hào)稱“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”出臺(tái)僅僅4個(gè)月,，無(wú)異于挑戰(zhàn)調(diào)控政策的底線。而鑒于收緊信貸的效果可能逐漸被削弱,，徐楓認(rèn)為,，接下來(lái)最大的可能便是對(duì)此前漏征和少征的稅費(fèi)進(jìn)行清算，如果一段時(shí)間的政策觀察期之后還需要對(duì)價(jià)格施加一定壓力,，明年年中可能會(huì)出臺(tái)相應(yīng)稅收政策,，比如開征物業(yè)稅或擴(kuò)大房產(chǎn)稅的征收范圍等。
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