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樓市新政百日已過,，調(diào)控效果初步顯現(xiàn)。多方數(shù)據(jù)顯示,，波譎云詭的房地產(chǎn)市場正從“價堅強”走向“價量齊跌”,。由于剛性需求的拉動，樓市降價后吸引了買家入市,，一些地方出現(xiàn)了“價跌量升”的苗頭,。
這究竟是短暫的“小陽春”，還是樓市的轉(zhuǎn)折點,？脆弱的成交量能否推動下半年樓市打破僵局,？開發(fā)商在宏觀調(diào)控下何去何從？記者對此展開調(diào)查,。
脆弱的成交量市場最壞的時候已經(jīng)過去,？
記者在采訪中了解到,，廣州、深圳等樓市成交量和成交面積環(huán)比降幅收窄或出現(xiàn)回升,，一度冷清的房地產(chǎn)交易市場感覺到一絲暖意,。
在廣州，房地產(chǎn)市場的成交量從6月中旬開始有所反彈,。廣州市國土房管局的統(tǒng)計顯示,，6月廣州全市一手住宅成交均價12560元/平方米,，環(huán)比下降3.0%,；交易面積為52.52萬平方米，環(huán)比減少4.3%,，降幅較4月縮窄,。
根據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，從6月下旬(6月14日到6月20日)開始到7月中旬(7月19日～25日),，廣州一手房成交面積從6.9萬平方米上升到10.52萬平方米,。
在另一個風向標城市深圳，價格的下降也拉動了銷售規(guī)模的增加,。據(jù)深圳市房地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計,，6月住房價格繼續(xù)下降，與年初房價水平相比下降超過兩成,，新建商品住宅銷售規(guī)模為14.21萬平方米,，比5月略有增加。
根據(jù)中國指數(shù)研究院對樓市交易情況的監(jiān)測發(fā)現(xiàn),，在調(diào)查的35個城市中,，大多數(shù)城市也存在“價跌量升”的苗頭。
招商證券最新房地產(chǎn)行業(yè)周報同樣顯示,，7月19日到25日,，北京、上海,、廣州和深圳等一線城市周成交環(huán)比分別下降31%,、上升23%、23%,、2%,；比前四周平均水平分別下降25%、上升35%,、10%和13%,。在二線城市，無錫,、武漢,、成都,、重慶和福州等一手房5城市成交環(huán)比上升�,！�
“市場最壞的時候已經(jīng)過去,。”中國指數(shù)研究院陳晟說,，“比5月冰凍期還差的境況不大可能再出現(xiàn),。但這不代表價格調(diào)整到位。目前的成交量是剛性需求支撐,，仍然是脆弱的,，還會經(jīng)歷一個通過降價提升成交量的過程�,！�
此前國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示,，全國70個大中城市房屋銷售價格由5月份的環(huán)比上漲0.2%，轉(zhuǎn)為6月份的環(huán)比下降0.1%,。商品房銷售面積從5月的0.68億平方米上升到6月的0.92億平方米,，扭轉(zhuǎn)了4月、5月銷售面積連續(xù)下降的趨勢,。
廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長蔡穗聲則表示,，房地產(chǎn)統(tǒng)計存在滯后性，短期數(shù)據(jù)難以說明問題,，必須等到季度數(shù)據(jù)出來,，才能真正反映趨勢。
下半年預(yù)期房價下降樓市或?qū)⒋蚱平┚?/STRONG>
專家分析認為,，調(diào)控政策的持續(xù)發(fā)力將促使更多開發(fā)商加入降價行列,，成交量將進一步回升，樓市可能將打破此前“零成交”的僵局,。
廣發(fā)證券房地產(chǎn)業(yè)首席分析師趙強說,，“樓市新政后地產(chǎn)類股票的變化可分為兩個階段：從4月17日開始持續(xù)下跌，市場恐慌情緒嚴重,，關(guān)于房產(chǎn)稅的傳言四起,；5月20日左右，股價在震蕩中逐漸回升,，包括萬科,、保利、萬保招金等表現(xiàn)超過大盤,。市場對地產(chǎn)類股票重新估值,。”
“股價超前反映了市場對于房價的預(yù)期,�,！壁w強表示,，第一階段房價還未下跌，地產(chǎn)類股價已經(jīng)跌去了40%,。第二階段的股價回升表明,，部分投資者認可房地產(chǎn)企業(yè)的中長期價值，市場情緒不再悲觀,。當然這種認識在投資者中存在分歧,。
趙強說，根據(jù)市場數(shù)據(jù),，個人判斷6月份房地產(chǎn)成交量已經(jīng)跌到了谷底,。預(yù)計由于房價下降導(dǎo)致剛性需求進場，7,、8,、9月成交量都將持續(xù)以10%的環(huán)比增速上升,，但由于國家調(diào)控政策的效應(yīng),，估計只能恢復(fù)到2009年70%的數(shù)量。
黎文江認為,，下半年樓市將打破僵持,，朝向價跌量升的趨勢移動。交易量大幅的回升將發(fā)生在“金九銀十”的9月,、10月,。
“廣州房地產(chǎn)市場一手房存量有2萬多套，下半年新增3萬多套,，預(yù)計下半年的供給接近6萬套,，而需求只有3萬套左右，開發(fā)商只能通過降價促銷,。預(yù)計廣州花都,、番禺等周邊地區(qū)將降價20%，全市降價幅度達到10%,。而亞運城將在下半年釋放5千套的供給,，將帶動整個房地產(chǎn)市場的回升�,！崩栉慕f,。
陳晟則認為，預(yù)計下半年各個城市的樓價下降幅度不一,。二三線城市泡沫不多,，主要由剛性需求拉動，因此只要每平方米降價500元到1000元就可以顯著提升成交量,。而泡沫較大的城市和樓盤,，比如北京通州,，相對于2010年4月的樓價頂峰將下調(diào)10%到30%。
專家普遍認為,，樓市調(diào)控政策的穩(wěn)定性至關(guān)重要,。暨南大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院博導(dǎo)、教授杜金岷說,，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)不僅是一個經(jīng)濟問題,，它是百姓高度關(guān)注的社會問題。調(diào)控的成敗關(guān)系政府的公信力,，在真正達到調(diào)控目的前不能輕言放松,。
開發(fā)商何去何從保障房能否成避風港？
調(diào)控冷風習(xí)習(xí),，然而從已披露的中期財報看,，房地產(chǎn)企業(yè)似乎業(yè)績不錯。其中率先喊出降價的恒大地產(chǎn)上半年銷售收入209.8億元,，同比增長104.90%,。
廣州房地產(chǎn)專家韓世同表示，由于統(tǒng)計滯后,，不少銷售額是去年完成放在今年上半年結(jié)算,，2009年下半年房地產(chǎn)銷售旺盛，翹尾因素造成了2010年上半年房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績不錯的“假象”,。而2009年上半年房地產(chǎn)企業(yè)普遍業(yè)績不佳,，也成為同比增速較快的原因。
韓世同認為,，從部分城市成交量驟降70%可以看出,，房地產(chǎn)企業(yè)上半年業(yè)績并沒有表面那樣光鮮，而下半年形勢依然不容樂觀,。在國家堅持調(diào)控政策保持穩(wěn)定的狀況下,，房地產(chǎn)企業(yè)只有通過降價的措施來挽救成交量。
中國指數(shù)研究院陳晟表示,，如果樓價下調(diào)10%至20%,，只相當于地價下降7%，而現(xiàn)在部分地段地價已經(jīng)下降20%至30%,，不少開發(fā)商急于售出樓盤回籠資金拿地,，已經(jīng)開始布局全國進行價格調(diào)整。
除了降價促銷,、加大二三線城市開發(fā)力度外,，原來越多的開發(fā)商開始關(guān)注保障房建設(shè)。遠洋地產(chǎn),、萬科,、綠地,、保利等企業(yè)先后把目光投向了保障性住房建設(shè)領(lǐng)域。不少開發(fā)商表示,，保障性住房建設(shè)將是下半年工作重點,。
一向重利的房地產(chǎn)企業(yè)為什么會關(guān)注利潤不高的保障房領(lǐng)域呢？韓世同認為,，以往保障性住房建設(shè)開發(fā)商參與積極性不高,，主要是因為利潤率低。不過,，在慘淡的市況下,，為了保證資金周轉(zhuǎn)速度，以及機器和人員不閑置,，目前開發(fā)商選擇余地不多,。尤其是在商品房成交大幅下降的背景下，周轉(zhuǎn)速度快的保障房成為吸引開發(fā)商的“藍�,！�,。
今年以來，多個城市宣布要加大保障性住房的建設(shè)力度,。廣州國土房管局方面宣布,，將力爭開工建設(shè)約300萬平方米的保障性住房，其中廉租房月2.3萬套,，經(jīng)濟適用房1.7萬套。
隨著政府不斷加大對經(jīng)濟適用房,、限價房等保障房的投入力度,，參建保障房項目正成為房地產(chǎn)企業(yè)避險的好去處。同時,，開發(fā)商加大力度參與保障房建設(shè),，也有利于房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。
廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長蔡穗聲說,，更多民間資本介入保障性住房建設(shè),，一是能帶動更多的社會力量和資源參與，二是可借助房地產(chǎn)企業(yè)成熟的市場開發(fā)經(jīng)驗,，提高保障性住房建設(shè)的效率,。
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