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樓市新政百日已過(guò),，調(diào)控效果初步顯現(xiàn)。多方數(shù)據(jù)顯示,，波譎云詭的房地產(chǎn)市場(chǎng)正從“價(jià)堅(jiān)強(qiáng)”走向“價(jià)量齊跌”,。由于剛性需求的拉動(dòng)，樓市降價(jià)后吸引了買家入市,，一些地方出現(xiàn)了“價(jià)跌量升”的苗頭,。
這究竟是短暫的“小陽(yáng)春”，還是樓市的轉(zhuǎn)折點(diǎn),？脆弱的成交量能否推動(dòng)下半年樓市打破僵局,？開(kāi)發(fā)商在宏觀調(diào)控下何去何從？記者對(duì)此展開(kāi)調(diào)查,。
脆弱的成交量市場(chǎng)最壞的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去,？
記者在采訪中了解到，廣州,、深圳等樓市成交量和成交面積環(huán)比降幅收窄或出現(xiàn)回升,，一度冷清的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)感覺(jué)到一絲暖意。
在廣州,，房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量從6月中旬開(kāi)始有所反彈,。廣州市國(guó)土房管局的統(tǒng)計(jì)顯示，6月廣州全市一手住宅成交均價(jià)12560元/平方米,，環(huán)比下降3.0%,；交易面積為52.52萬(wàn)平方米，環(huán)比減少4.3%,，降幅較4月縮窄,。
根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，從6月下旬(6月14日到6月20日)開(kāi)始到7月中旬(7月19日～25日),，廣州一手房成交面積從6.9萬(wàn)平方米上升到10.52萬(wàn)平方米,。
在另一個(gè)風(fēng)向標(biāo)城市深圳，價(jià)格的下降也拉動(dòng)了銷售規(guī)模的增加,。據(jù)深圳市房地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì),，6月住房?jī)r(jià)格繼續(xù)下降,，與年初房?jī)r(jià)水平相比下降超過(guò)兩成,，新建商品住宅銷售規(guī)模為14.21萬(wàn)平方米,，比5月略有增加。
根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院對(duì)樓市交易情況的監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn),，在調(diào)查的35個(gè)城市中,，大多數(shù)城市也存在“價(jià)跌量升”的苗頭。
招商證券最新房地產(chǎn)行業(yè)周報(bào)同樣顯示,，7月19日到25日,，北京、上海,、廣州和深圳等一線城市周成交環(huán)比分別下降31%,、上升23%、23%,、2%,；比前四周平均水平分別下降25%、上升35%,、10%和13%,。在二線城市，無(wú)錫,、武漢,、成都、重慶和福州等一手房5城市成交環(huán)比上升,�,！�
“市場(chǎng)最壞的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去�,！敝袊�(guó)指數(shù)研究院陳晟說(shuō),，“比5月冰凍期還差的境況不大可能再出現(xiàn)。但這不代表價(jià)格調(diào)整到位,。目前的成交量是剛性需求支撐,，仍然是脆弱的，還會(huì)經(jīng)歷一個(gè)通過(guò)降價(jià)提升成交量的過(guò)程,�,！�
此前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格由5月份的環(huán)比上漲0.2%,，轉(zhuǎn)為6月份的環(huán)比下降0.1%,。商品房銷售面積從5月的0.68億平方米上升到6月的0.92億平方米，扭轉(zhuǎn)了4月,、5月銷售面積連續(xù)下降的趨勢(shì),。
廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲則表示，房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)存在滯后性,，短期數(shù)據(jù)難以說(shuō)明問(wèn)題,，必須等到季度數(shù)據(jù)出來(lái),，才能真正反映趨勢(shì)。
下半年預(yù)期房?jī)r(jià)下降樓市或?qū)⒋蚱平┚?/STRONG>
專家分析認(rèn)為,，調(diào)控政策的持續(xù)發(fā)力將促使更多開(kāi)發(fā)商加入降價(jià)行列,，成交量將進(jìn)一步回升，樓市可能將打破此前“零成交”的僵局,。
廣發(fā)證券房地產(chǎn)業(yè)首席分析師趙強(qiáng)說(shuō),，“樓市新政后地產(chǎn)類股票的變化可分為兩個(gè)階段：從4月17日開(kāi)始持續(xù)下跌，市場(chǎng)恐慌情緒嚴(yán)重,，關(guān)于房產(chǎn)稅的傳言四起,；5月20日左右，股價(jià)在震蕩中逐漸回升,，包括萬(wàn)科,、保利、萬(wàn)保招金等表現(xiàn)超過(guò)大盤,。市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)類股票重新估值,。”
“股價(jià)超前反映了市場(chǎng)對(duì)于房?jī)r(jià)的預(yù)期,�,！壁w強(qiáng)表示，第一階段房?jī)r(jià)還未下跌,，地產(chǎn)類股價(jià)已經(jīng)跌去了40%,。第二階段的股價(jià)回升表明，部分投資者認(rèn)可房地產(chǎn)企業(yè)的中長(zhǎng)期價(jià)值,，市場(chǎng)情緒不再悲觀,。當(dāng)然這種認(rèn)識(shí)在投資者中存在分歧。
趙強(qiáng)說(shuō),，根據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù),，個(gè)人判斷6月份房地產(chǎn)成交量已經(jīng)跌到了谷底。預(yù)計(jì)由于房?jī)r(jià)下降導(dǎo)致剛性需求進(jìn)場(chǎng),，7,、8、9月成交量都將持續(xù)以10%的環(huán)比增速上升,，但由于國(guó)家調(diào)控政策的效應(yīng),，估計(jì)只能恢復(fù)到2009年70%的數(shù)量。
黎文江認(rèn)為,，下半年樓市將打破僵持,，朝向價(jià)跌量升的趨勢(shì)移動(dòng)。交易量大幅的回升將發(fā)生在“金九銀十”的9月、10月,。
“廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)一手房存量有2萬(wàn)多套,，下半年新增3萬(wàn)多套，預(yù)計(jì)下半年的供給接近6萬(wàn)套,，而需求只有3萬(wàn)套左右，開(kāi)發(fā)商只能通過(guò)降價(jià)促銷,。預(yù)計(jì)廣州花都,、番禺等周邊地區(qū)將降價(jià)20%，全市降價(jià)幅度達(dá)到10%,。而亞運(yùn)城將在下半年釋放5千套的供給,，將帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回升�,！崩栉慕f(shuō),。
陳晟則認(rèn)為，預(yù)計(jì)下半年各個(gè)城市的樓價(jià)下降幅度不一,。二三線城市泡沫不多,，主要由剛性需求拉動(dòng)，因此只要每平方米降價(jià)500元到1000元就可以顯著提升成交量,。而泡沫較大的城市和樓盤,，比如北京通州，相對(duì)于2010年4月的樓價(jià)頂峰將下調(diào)10%到30%,。
專家普遍認(rèn)為,，樓市調(diào)控政策的穩(wěn)定性至關(guān)重要。暨南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院博導(dǎo),、教授杜金岷說(shuō),，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)不僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，它是百姓高度關(guān)注的社會(huì)問(wèn)題,。調(diào)控的成敗關(guān)系政府的公信力,，在真正達(dá)到調(diào)控目的前不能輕言放松。
開(kāi)發(fā)商何去何從保障房能否成避風(fēng)港,？
調(diào)控冷風(fēng)習(xí)習(xí),，然而從已披露的中期財(cái)報(bào)看，房地產(chǎn)企業(yè)似乎業(yè)績(jī)不錯(cuò),。其中率先喊出降價(jià)的恒大地產(chǎn)上半年銷售收入209.8億元,，同比增長(zhǎng)104.90%。
廣州房地產(chǎn)專家韓世同表示,，由于統(tǒng)計(jì)滯后,，不少銷售額是去年完成放在今年上半年結(jié)算，2009年下半年房地產(chǎn)銷售旺盛,，翹尾因素造成了2010年上半年房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)不錯(cuò)的“假象”,。而2009年上半年房地產(chǎn)企業(yè)普遍業(yè)績(jī)不佳,，也成為同比增速較快的原因。
韓世同認(rèn)為,，從部分城市成交量驟降70%可以看出,，房地產(chǎn)企業(yè)上半年業(yè)績(jī)并沒(méi)有表面那樣光鮮，而下半年形勢(shì)依然不容樂(lè)觀,。在國(guó)家堅(jiān)持調(diào)控政策保持穩(wěn)定的狀況下,，房地產(chǎn)企業(yè)只有通過(guò)降價(jià)的措施來(lái)挽救成交量。
中國(guó)指數(shù)研究院陳晟表示,，如果樓價(jià)下調(diào)10%至20%,，只相當(dāng)于地價(jià)下降7%，而現(xiàn)在部分地段地價(jià)已經(jīng)下降20%至30%,，不少開(kāi)發(fā)商急于售出樓盤回籠資金拿地,，已經(jīng)開(kāi)始布局全國(guó)進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。
除了降價(jià)促銷,、加大二三線城市開(kāi)發(fā)力度外,，原來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始關(guān)注保障房建設(shè)。遠(yuǎn)洋地產(chǎn),、萬(wàn)科,、綠地、保利等企業(yè)先后把目光投向了保障性住房建設(shè)領(lǐng)域,。不少開(kāi)發(fā)商表示,，保障性住房建設(shè)將是下半年工作重點(diǎn)。
一向重利的房地產(chǎn)企業(yè)為什么會(huì)關(guān)注利潤(rùn)不高的保障房領(lǐng)域呢,？韓世同認(rèn)為,，以往保障性住房建設(shè)開(kāi)發(fā)商參與積極性不高，主要是因?yàn)槔麧?rùn)率低,。不過(guò),，在慘淡的市況下，為了保證資金周轉(zhuǎn)速度,，以及機(jī)器和人員不閑置,，目前開(kāi)發(fā)商選擇余地不多。尤其是在商品房成交大幅下降的背景下,，周轉(zhuǎn)速度快的保障房成為吸引開(kāi)發(fā)商的“藍(lán)�,！薄�
今年以來(lái),，多個(gè)城市宣布要加大保障性住房的建設(shè)力度,。廣州國(guó)土房管局方面宣布，將力爭(zhēng)開(kāi)工建設(shè)約300萬(wàn)平方米的保障性住房，其中廉租房月2.3萬(wàn)套,，經(jīng)濟(jì)適用房1.7萬(wàn)套,。
隨著政府不斷加大對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等保障房的投入力度,，參建保障房項(xiàng)目正成為房地產(chǎn)企業(yè)避險(xiǎn)的好去處,。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商加大力度參與保障房建設(shè),，也有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展,。
廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲說(shuō)，更多民間資本介入保障性住房建設(shè),，一是能帶動(dòng)更多的社會(huì)力量和資源參與,，二是可借助房地產(chǎn)企業(yè)成熟的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn),，提高保障性住房建設(shè)的效率,。
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